淺談物業(yè)管理招投標(biāo)評委如何評標(biāo)

1、淺談物業(yè)管理招投標(biāo)評委如何評標(biāo) 發(fā)布時間：2010-03-23 ·     隨著我市物業(yè)管理招投標(biāo)市場不斷完善,越來越多的物業(yè)管理項(xiàng)目在選聘物業(yè)企業(yè)時都采用了公開招投標(biāo)的形式。物業(yè)管理招投標(biāo)一般可分為招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)五階段，其中評標(biāo)是其中最為重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理評標(biāo)是指對投標(biāo)文件，依據(jù)招標(biāo)方的招標(biāo)要求，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，進(jìn)行評審和比較，從而找出符合法定條件的最正確投標(biāo)。    一、評標(biāo)的目的和原則    物業(yè)管理招投標(biāo)工作如何表達(dá)維護(hù)業(yè)主利益，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)

2、的自我發(fā)展，評標(biāo)是表達(dá)招標(biāo)工作公平、公開、公正的關(guān)鍵所在。    評標(biāo)活動遵循的基本原則就是公平、公開、公正原則。    二、評標(biāo)的程序    招標(biāo)投標(biāo)法第38條規(guī)定：“招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。任何單位和個人不得非法干預(yù)、影響評標(biāo)的過程和結(jié)果?！?#160;   評標(biāo)活動具有保密性和獨(dú)立性。為保證評標(biāo)的公正，保證評標(biāo)委員會的成員免受外界壓力或影響，評標(biāo)工作應(yīng)該在嚴(yán)格保密情況下進(jìn)行。  

3、0; 1、評標(biāo)委員會的組成。    沈陽市現(xiàn)已對物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)專家進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)和管理，已制定并實(shí)施了沈房2006177號文件關(guān)于印發(fā)沈陽市物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)專家管理方法的通知，對招投標(biāo)專家進(jìn)行監(jiān)督管理，招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)?，主要參與本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作，以表達(dá)“公開、公平、公正”的原則。    1評標(biāo)委員會由招標(biāo)人依法組建，負(fù)責(zé)評標(biāo)活動，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。    2評

4、標(biāo)委員會成員名單一般應(yīng)于開標(biāo)前確定。評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。    3評標(biāo)委員會設(shè)負(fù)責(zé)人的，評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人由評標(biāo)委員會成員推舉產(chǎn)生或者由招標(biāo)人確定。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人與評標(biāo)委員會的其他成員有同等的表決權(quán)。    4評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。    2、研究招標(biāo)文件，編制評標(biāo)表格。    成立評標(biāo)委員會后，評標(biāo)委

5、員會應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件，研究招標(biāo)方對招標(biāo)項(xiàng)目的具體要求，熟悉和了解招標(biāo)該項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)文件中規(guī)定各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)和技術(shù)投標(biāo)文件、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法和在評標(biāo)過程中需要考慮的相關(guān)因素等。    通過研究招標(biāo)文件制定出適應(yīng)該物業(yè)類型的評分表格，根據(jù)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)列出具體的評分細(xì)則，注明所占的評分比重，未防止分?jǐn)?shù)懸殊差距很大，評分的細(xì)則越詳細(xì)越好。    3、投標(biāo)文件的初步評審和投標(biāo)文件的澄清。    初步審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。 

6、0;  評標(biāo)委員會可以以書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中不明確、表述不一致或有明顯文字和計(jì)算錯誤的內(nèi)容進(jìn)行澄清和說明，但澄清和說明的內(nèi)容不得超出招標(biāo)文件范圍或做實(shí)質(zhì)性的變動。此時，評委可根據(jù)報價的高低或招標(biāo)文件中規(guī)定的其他方法對投標(biāo)文件進(jìn)行排序。    4、廢標(biāo)。    1以虛假方式謀取中標(biāo)；    2低于成本報價競標(biāo)；    3不符合資格條件或拒不對投標(biāo)文件澄清、說明或改正；   

7、60;4未能在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)。    5、投標(biāo)偏差和有效投標(biāo)不足的處理。    投標(biāo)偏差有重大偏差和細(xì)微偏差兩種。重大偏差指不符和招標(biāo)文件規(guī)定的要求、完成項(xiàng)目的期限超過招標(biāo)文件的期限、無投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋公章、未按招標(biāo)文件要求提供投標(biāo)擔(dān)?；驌?dān)保有問題。有上述情況之一的，并未做實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的，作廢標(biāo)處理。細(xì)微偏差指個別地方有漏洞或者技術(shù)信息和數(shù)據(jù)不完整，補(bǔ)正后對其他投標(biāo)方?jīng)]有造成不公平結(jié)果的，這種情況不影響投標(biāo)文件的有效性。    評標(biāo)委員會根據(jù)上述規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者

8、界定為廢標(biāo)后，假設(shè)有效投標(biāo)不足3個使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評標(biāo)委員會可以否決全部投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個或者所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。    6、詳細(xì)評審及召開答辯會。    經(jīng)初步評審合格的投標(biāo)文件，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對其技術(shù)部分和商務(wù)部分作進(jìn)一步評審、比較。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇合理的評標(biāo)方法準(zhǔn)備評標(biāo)。    評標(biāo)委員會要組織一次答辯會，由評標(biāo)委員會就招標(biāo)文件中細(xì)節(jié)問題和投標(biāo)文件中提到的具體方案和特色內(nèi)容，在答辯會上向投標(biāo)人代表

9、提出問題。對于投標(biāo)人代表的答辯時間和問題數(shù)量都要相同。由于評標(biāo)委員會和投標(biāo)人在答辯會上不可防止要會面，為了確保評標(biāo)結(jié)果在確定前是保密的，應(yīng)當(dāng)盡量縮短答辯會和確定中標(biāo)結(jié)果之間的時間。    7、推薦中標(biāo)后選人和定標(biāo)。    除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。投標(biāo)委員會通過對投標(biāo)人投標(biāo)報價和各項(xiàng)綜合因素進(jìn)行評價，評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，并抄送有關(guān)行政監(jiān)督部門。評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)論持有異議的評標(biāo)委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕

10、在評標(biāo)報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明并記錄在案。    評標(biāo)委員會向招標(biāo)方推薦不超過3個有排序的中標(biāo)候選人，由招標(biāo)方作出最后決定，招標(biāo)方應(yīng)按順序與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，最后決定由誰中標(biāo)。    三、評標(biāo)方法的選擇    在投標(biāo)的過程中最低報價中標(biāo)并不是百試不爽的規(guī)律，同時最高報價中標(biāo)也并非不可能，這其中的奧秘主要在于對評標(biāo)方法的選擇。評標(biāo)方法的合理選擇，一方面可以確保評標(biāo)結(jié)果的準(zhǔn)確，另一方面也充分表達(dá)了評標(biāo)的公開、公平、公

11、正性原則。我國采用的評標(biāo)方法大致有三種。    1、最低投標(biāo)價法。顧名思義，誰的報價低，誰中標(biāo)。這種方法適用于普通的住宅小區(qū)，配套的設(shè)施簡單無智能化或技術(shù)上的服務(wù)，投標(biāo)人在通過資格預(yù)審后，將投標(biāo)人按照報價的高低依次排序，取其報價低的三個，在結(jié)合投標(biāo)文件中的具體實(shí)施措施，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。此方法很少被采用。    2、最低評標(biāo)價法。該評標(biāo)法主要根據(jù)技術(shù)、商務(wù)的要求確定評標(biāo)因素，用加價的方式進(jìn)行調(diào)整。但對于哪些因素可加價及加價的幅度則根據(jù)招標(biāo)人的意圖決定。應(yīng)用這種方法時，本身報價較低且加價因素較少的產(chǎn)品，最終價格也比

12、較低，所以對同檔次的產(chǎn)品，報價低的有一定的優(yōu)勢。由此可見，運(yùn)用以上兩種方法，在招投標(biāo)的過程中，招標(biāo)人的意圖需在技術(shù)文件和商務(wù)文件中表達(dá)，一但評標(biāo)開始，招標(biāo)人可掌控的因素將很少。雖然價格低的相對有一定的優(yōu)勢，但也同時受種種情況的制約。     3、綜合評分法。是目前運(yùn)用最廣泛的招標(biāo)方法。因?yàn)檫@種方法最能表達(dá)招標(biāo)人的意圖，使其找到稱心如意的物業(yè)管理服務(wù)。這種方法的運(yùn)用也使高報價戰(zhàn)勝低報價成為可能。這種情況的產(chǎn)生主要取決于兩方面的因素： 一方面,是招標(biāo)人的傾向。對于注重產(chǎn)品質(zhì)量的招標(biāo)人來說，只要投標(biāo)價格在其預(yù)算內(nèi)的，哪怕很高，也有可能中標(biāo)。因?yàn)樵谠u分

13、方法中會相應(yīng)提高質(zhì)量、品質(zhì)的權(quán)重，而放低價格的權(quán)重。同理，如果招標(biāo)人注重價格，在評分方法中質(zhì)量和價格所占的權(quán)重就會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，低報價中標(biāo)的可能性就較大。     另一方面，取決于評委們打分的情況。在評委打分時，有的時候即對于同一投標(biāo)者，不同的評委會打出差距很大的分?jǐn)?shù)，使入圍的眾多投標(biāo)者評分結(jié)果產(chǎn)生懸殊差距。為克服這種現(xiàn)象，應(yīng)從以下兩方面加強(qiáng)管理。首先要制定詳細(xì)的評分標(biāo)準(zhǔn)；其次事前為各評委作好關(guān)于評分方法的介紹。這時各評委都未看到任何投標(biāo)文件，可有效地防止暗箱操作的發(fā)生。如果已開始評選，再提出新的方法，則不可防止地有傾向性的嫌疑，不利于對“三公”原

14、則的維護(hù)。對于評分方法的制定,每個評分項(xiàng)應(yīng)在05分的范圍內(nèi)評分,這樣對于經(jīng)過審核入圍的投標(biāo)者，不會出現(xiàn)完全不符合要求的情況，所以原則上不應(yīng)出現(xiàn)0分的情況。經(jīng)過這樣的評分方法得出的結(jié)果相互間差距較小，更有利于表達(dá)各投標(biāo)人的客觀情況。關(guān)于對評分方法的介紹，其目的是使評委們真正理解評標(biāo)的具體原則方法，以便更好地在評標(biāo)的過程中加以運(yùn)用。    四、住宅物業(yè)管理標(biāo)書的評定內(nèi)容    物業(yè)管理的項(xiàng)目類型很多，辦公樓、公寓、廠房等等，不同類型的物業(yè)項(xiàng)目評定的內(nèi)容各不相同。下面是就住宅物業(yè)管理標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行評定。 

15、0;  1、標(biāo)書的外觀。    正常情況下，招標(biāo)文件中有明確規(guī)定，投標(biāo)文件分正、副本，并分別包裝。投標(biāo)書封面的裝飾的精美程度就表達(dá)了投標(biāo)方對項(xiàng)目的重視程度。標(biāo)書的封面給評委的是第一感官，也是第一印象，印象的好壞直接影響到評委的打分，封面的裝潢也能表達(dá)企業(yè)的形象和特色，是評委打分點(diǎn)之一。    2、標(biāo)書的組成。    正常的標(biāo)書內(nèi)容大體分商務(wù)和技術(shù)兩部分。    這也是評分的一項(xiàng)，標(biāo)書的組成是否滿足招標(biāo)文件規(guī)定的要求，

16、項(xiàng)目是否齊全，內(nèi)容闡述是否清新流暢、層次清晰、不缺項(xiàng)漏項(xiàng)。如目錄的設(shè)計(jì)，要用簡明扼要的文字表述該部分的主要內(nèi)容。    3、標(biāo)書的內(nèi)容。    商務(wù)文件提供的內(nèi)容是否符合要求，提供的要件是否通過年檢，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、體系認(rèn)證證書等，答辯會上投標(biāo)方還要提供這些要件的原件。企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)狀況表達(dá)企業(yè)的經(jīng)營管理能力、資產(chǎn)狀況和勞動生產(chǎn)率、物業(yè)管量、主要業(yè)績、獲獎情況及企業(yè)背景等。企業(yè)的社會信譽(yù)度一方面可通過物業(yè)管理企業(yè)信息系統(tǒng)網(wǎng)站查詢，另一方面可以通過實(shí)地的考察，調(diào)查該企業(yè)所管物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，業(yè)主的口碑如何等

17、。技術(shù)文件中提到的各項(xiàng)內(nèi)容是否全面，內(nèi)容豐富，假設(shè)招標(biāo)文件中要求提供已管項(xiàng)目的合同復(fù)印件，主要看已簽合同是否過期、合同文本是否標(biāo)準(zhǔn)。    4、管理人員的配備及管理。    這項(xiàng)是評分的重點(diǎn)之一。物業(yè)管理實(shí)際上是一項(xiàng)服務(wù)性工作，項(xiàng)目管理的好壞直接取決于管理人員的水平。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的人員配置，人員配置是否合理也直接影響到物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的高低。管理服務(wù)人員的管理也決定后期日常服務(wù)的水平。對于住宅小區(qū)，保安、保潔人員的錄用比較關(guān)鍵，是聘用社會閑散人員還是退伍軍人或是正規(guī)保安公司培訓(xùn)的專業(yè)技術(shù)人員，保潔員的文

18、化素質(zhì)要求很重要。管理服務(wù)人員的學(xué)歷證明、是否都有崗位證書及其管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)等，這些都是打分點(diǎn)。崗位培訓(xùn)，根據(jù)不同的物業(yè)項(xiàng)目，要進(jìn)行上崗前的崗位培訓(xùn)，要看看標(biāo)書中是否有崗位培訓(xùn)計(jì)劃。    5、管理方式。    這是企業(yè)的特色所在，突顯企業(yè)的個性化，新穎獨(dú)特的管理方式也能吸引評委注意力，更進(jìn)一步的閱讀你的實(shí)施方案，也是標(biāo)書的給分點(diǎn)。    6、日常的物業(yè)管理服務(wù)。    這項(xiàng)是評分的重點(diǎn)。包括保安消防管理、保潔管理、設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修管理

19、及智能化服務(wù)。各項(xiàng)管理服務(wù)的實(shí)施方案，具體的操作方法，細(xì)化到每一個面每一個點(diǎn)，如有地下車庫的如何科學(xué)管理，園區(qū)保安白天和夜間都是如何管理的，梯間、樓道、及其他公共部位具體的保潔方法等，智能化服務(wù)是指為園區(qū)配套的智能監(jiān)控設(shè)備的管理服務(wù)。    7、各項(xiàng)管理的規(guī)章制度。    建立健全的規(guī)章制度，對日常的維護(hù)和管理起到監(jiān)督和考察的作用。包括公眾制度、內(nèi)部管理規(guī)定及制度、崗位職責(zé)不同的崗位職工的崗位職責(zé)。    8、各項(xiàng)承諾指標(biāo)。    包括

20、日常管理工作中各項(xiàng)工作要到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋完好率、綠化完好率、維修養(yǎng)護(hù)及時率、清掃保潔率、業(yè)主滿意率等。還有就是對招標(biāo)方的承諾，也是吸引招標(biāo)方的亮點(diǎn)，如最終的管理目標(biāo)，在規(guī)定時間內(nèi)保證物業(yè)項(xiàng)目達(dá)國標(biāo)或是省標(biāo)。這項(xiàng)評定的標(biāo)準(zhǔn)是各項(xiàng)指標(biāo)是否全面，合理。    9、管理費(fèi)用測算。    這是投標(biāo)書的重要項(xiàng)目，評分的關(guān)鍵看各項(xiàng)費(fèi)用測算的依據(jù)是否有理有據(jù)合乎該市的法律規(guī)定。過低的投標(biāo)報價未必是好的報價，有的企業(yè)為了獲取項(xiàng)目壓低報價，未考慮到后期管理運(yùn)做所帶來的隱患，降低管理服務(wù)成本，最終導(dǎo)致無法履行正常的合同條款。

21、0;   10、其他。    投標(biāo)方為日后的物業(yè)管理所提供的特殊的服務(wù)設(shè)施、設(shè)備，或后期的管理設(shè)想如園區(qū)入住期間的管理服務(wù)策劃，包括開園儀式、為新進(jìn)業(yè)主提供小禮物等，增進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系，后期管理設(shè)想、社區(qū)文化活動等。這些都是評委評分的給分點(diǎn)。    五、評標(biāo)注意事項(xiàng)    為了保證評標(biāo)工作的公平、公正，為招標(biāo)人推薦合格的中標(biāo)候選人，評委在評標(biāo)中，應(yīng)注意以下幾方面的情況。    1、評委在評標(biāo)工作中可以就涉及評標(biāo)的問題發(fā)表自己的觀點(diǎn)和意見，但不得要求其他評委按自己的觀點(diǎn)和意見評分，所有評委應(yīng)根據(jù)自己的觀點(diǎn)和意見獨(dú)立評分，承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)過程中要特注意投標(biāo)單位的技術(shù)能力。    2、在評標(biāo)過程中,評委不應(yīng)與投標(biāo)人私下交換意見。