房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算方法基本常識(shí)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法隨著國家國土資源部第 11 號(hào)令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定的出臺(tái)，全國各 地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡， 全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、 競拍競賣。 這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)， 管理出效益時(shí)代的到來。在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、 以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期， 開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分 析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的 稀缺性， 公開的競爭將日益激烈， 激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓， 這對(duì)項(xiàng)目投 資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。 保守有余， 將失去機(jī)會(huì)， 一事無成； 輕率 沖動(dòng)，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企

2、業(yè)破產(chǎn)。如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ， 試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、 間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分析的前提是 該地塊的面積、 容積率、 規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管 理水平。一、土地成本隨著公開競拍的推行， 土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分， 綜合的地價(jià)內(nèi)容非 常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng) 目開發(fā)成本的 35 -40，并有進(jìn)一步上升的趨勢。二、前期規(guī)費(fèi)前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用， 主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi)，教育

3、附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體 材料基金、 散裝水泥押金等， 此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積， 標(biāo)準(zhǔn)按國家有 關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的10左右，并有降低的趨勢。三、工程成本此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的 “大頭 ”，約占總成本的 40 50左右，具體內(nèi)容包括：1、勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用；2、土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一 平費(fèi)用；3、地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容；4、建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用；5、電梯投資；6、小區(qū)供電、 供水、供氣

4、費(fèi)用， 室外道路、 雨污水系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、 景觀綠化等費(fèi)用；7、小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬 帶系統(tǒng)等費(fèi)用；8、小區(qū)配套費(fèi)用 （適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè) ） ，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū) 服務(wù)、會(huì)所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析， 沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以 套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。四、開發(fā)間接費(fèi)用 此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：1、資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目 全貸款來考慮， 因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金， 也還是存在機(jī)會(huì)成本。 具體分析

5、時(shí)應(yīng)采用動(dòng) 態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi) 容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。4、其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、 物價(jià)上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，通常是按總投資的3 5計(jì)列，視項(xiàng)目個(gè)案而定。5、銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印 花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。6、上述各項(xiàng)費(fèi)用中未提及的其他支出。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，

6、 不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支， 測算人員必須根據(jù)本企 業(yè)的實(shí)際情況， 并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析取舍。 同時(shí)有條件的開發(fā)商 還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。造價(jià)工程師跟蹤施工現(xiàn)場的作用造價(jià)咨詢行業(yè)在國內(nèi)市場上蓬勃發(fā)展， 但主要服務(wù)范圍在工程造價(jià)的事后審核。 近幾年 隨著招標(biāo)投標(biāo)法的出臺(tái)和建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范正式施行，工程造價(jià)在簽訂 施工合同期間也得到了重視和發(fā)展。 但在工程施工期間的工程造價(jià)控制一直沒有引起足夠的 重視。受傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主和監(jiān)理單位認(rèn)為施工階段的投資控制僅對(duì)總投資約有 10 的影響率， 他們把投資控制工作看得很簡單，

7、認(rèn)為僅僅是支付進(jìn)度款、 現(xiàn)場簽證單確認(rèn)、承 認(rèn)工程量等。 因此放棄或不予重視， 不需要有專業(yè)造價(jià)工程師跟蹤服務(wù)， 一般是由甲方代表 或總監(jiān)代為控制。但是承包方進(jìn)行的一切活動(dòng)的目的就是為了工程造價(jià)， “中標(biāo)靠低價(jià)，盈 利靠索賠 ”是許多承包商的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在施工中一方面是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙，以致在施 工過程中不得不改變施工項(xiàng)日或增減工程量 ;另一方面是由于不可預(yù)見的事件，如自然或社 會(huì)引起的基礎(chǔ)變更或工期拖延等等。 大量的工程洽商變更會(huì)引起工程量的變更、 承包商的索 賠。在實(shí)際工作中承包商從自身的利益出發(fā)， 用自己實(shí)際的工程量、生產(chǎn)效率、工資水平等 作為索賠額和計(jì)算基礎(chǔ)， 從而過高地計(jì)算索賠，

8、這就需要造價(jià)工程師運(yùn)用專業(yè)技術(shù)合理審核 及時(shí)批復(fù)， 切忌 “時(shí)過境遷 ”待到工程竣工結(jié)算審核后再扯皮。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，深切地感覺到造價(jià)工程師在工程施工階段參預(yù)投資控制的重要性：1、開工前充分閱讀施工圖紙、招標(biāo)文件、施工合同，對(duì)合同中有“活口 ”的條款、對(duì)各種因素進(jìn)行綜合分析，找出投資控制的關(guān)鍵點(diǎn)，并準(zhǔn)備相對(duì)應(yīng)的防范措施。2、積極做好施工圖紙交底會(huì)審工作，對(duì)施工單位提出問題的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行確定 與控制， 對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改， 以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象， 造成不必要 的資金浪費(fèi)。 以筆者曾跟蹤的一個(gè)工程為例， 在圖紙交底會(huì)上施工單位提山設(shè)計(jì)的梁比柱低 一個(gè)砼標(biāo)號(hào)，會(huì)影響

9、施工進(jìn)度， 要求提高梁的砼標(biāo)號(hào)。作為現(xiàn)場投資控制工程師， 筆者與業(yè) 主、監(jiān)理和承包商磋商，提出了具體施工方案，堅(jiān)持按原設(shè)計(jì)施工，控制了造價(jià)。3、審核施工組織設(shè)計(jì)方案，對(duì)與投標(biāo)文件不符的部分，特別是增加造價(jià)的內(nèi)容要及時(shí) 與業(yè)主協(xié)商、審批研究工程地質(zhì)報(bào)告、考察工程周圍的施工環(huán)境， 提出相應(yīng)的優(yōu)化意見，促 使人、 財(cái)、物、環(huán)境等各種生產(chǎn)要素充分發(fā)揮作用； 審查施工方案的合理性、 可行性的同時(shí)， 審查它實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性， 可從三個(gè)方面對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)控： 是在選擇施工方法和安排施工 流程中，考慮其合理、可行的同時(shí)， 還要考慮經(jīng)濟(jì)上是否合算。二是嚴(yán)格控制施工和技術(shù)措 施費(fèi)用，在確保施工質(zhì)量和安全的前提下，審

10、減一些非必須或可有可無的施工和技術(shù)措施。 三是審查施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)， 要求和協(xié)助承包商在確保合同工期的前提下， 科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，以盡量減少搶進(jìn)度趕工期而增加的各項(xiàng)措施費(fèi)用。4、編制總體和年度資金使用計(jì)劃，科學(xué)合理地確定建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，同時(shí)排出 進(jìn)度與資金的相關(guān)曲線，根據(jù)完成形象進(jìn)度對(duì)既定的投資控制目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。5、在工程施工過程中，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定的支付時(shí)間、支付范圍、支付 方法、 支付程序進(jìn)行工程款的支付。 認(rèn)真核對(duì)已完工程進(jìn)度， 控制出現(xiàn)超付工程進(jìn)度款現(xiàn)象 而造成占用甲方資金， 降低投資效益， 甚至出現(xiàn)壞帳損失； 也要控制工程款支付不足或拖欠， 影響工程進(jìn)度和質(zhì)量

11、，影響施工企業(yè)的效益。6、在工程項(xiàng)目的施工過程中，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)設(shè)計(jì)或業(yè)主提出的 每一項(xiàng)工程變更， 都須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算， 計(jì)算出投資額的變化幅度， 并向業(yè)主提出是否需要變 更的參考意見。例如， 在土方施工中出現(xiàn)的不合理簽證的情況較多， 如機(jī)械挖土按人工挖土、 地下水位以下 的挖土簽證、 機(jī)械挖土以大開挖的簽證等等。 筆者曾跟蹤過一個(gè)住宅小區(qū)的施工現(xiàn)場， 該工 程分三個(gè)標(biāo)段施工， 其中一個(gè)標(biāo)段的土方采用機(jī)械大開挖， 當(dāng)時(shí)我查找了施工組織設(shè)計(jì)方案， 土方工程中未要求大開挖， 與該標(biāo)段的項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系并告知不能因此增加工程量。 但基礎(chǔ)完 工后，該項(xiàng)目經(jīng)理仍辦了一份大開挖及由大開挖造成的

12、地梁下增加磚地膜的工程簽證單， 業(yè) 主和監(jiān)理認(rèn)為實(shí)際情況屬實(shí)，可以認(rèn)可，后在我的解釋下業(yè)主拒簽了此份簽證單。另外， 部分施工單位往往利用業(yè)主和監(jiān)理人員對(duì)費(fèi)用組成不了解進(jìn)行重復(fù)計(jì)費(fèi)， 如施工單位辦理了施工臨時(shí)道路費(fèi)用簽證、辦理砼攪拌機(jī)的進(jìn)退場費(fèi)簽證、辦理材料二次搬運(yùn)費(fèi)簽證等，這都需要造價(jià)工程師向業(yè)主提出這些費(fèi)用已包含在臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 機(jī)械臺(tái)班費(fèi)和措施費(fèi) 中。利用竣工結(jié)算審核人員此外， 施工單位在做簽證時(shí)， 故意不注明要簽證的用途和原因， 不了解現(xiàn)場情況而多估冒算。 有些施工單位變更事件發(fā)生后故意不辦理相關(guān)簽證， 而是到竣 工結(jié)算時(shí)才一股腦兜出來， 大部分連簽證日期都沒有， 以至于變成一筆糊涂帳，

13、尤其是一些 隱蔽工程部分， 沒有辦法核實(shí)當(dāng)初事件發(fā)生的具體細(xì)節(jié)， 使事后審核相當(dāng)困難。 造價(jià)工程師 跟蹤現(xiàn)場及時(shí)督促施工單位按 建設(shè)工程施工合同 有關(guān)規(guī)定對(duì)變更的程序和時(shí)間要求去執(zhí) 行，對(duì)施工單位故意延誤提出的簽證可以不予受理。7、對(duì)于主要材料的價(jià)格進(jìn)行控制也是投資控制重點(diǎn)。在項(xiàng)目施工過程中應(yīng)要求施工單位對(duì)無價(jià)主材先報(bào)價(jià)后采購或通過招標(biāo)比價(jià)工作，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)認(rèn)可后方可采購。8、投資控制還應(yīng)與工程質(zhì)量控制協(xié)調(diào)一致，施工過程中應(yīng)嚴(yán)格約束施工單位按照圖紙 和技術(shù)規(guī)范中寫明的試驗(yàn)項(xiàng)目、 材料性能、 施工要求和允許精度等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工， 嚴(yán)格 把好質(zhì)量關(guān)， 對(duì)質(zhì)量不合格的工程返工應(yīng)明確責(zé)任和返工工作面的

14、范圍和深度。 特別是對(duì)主 要材料、 隱蔽部分的材料進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)， 及時(shí)記錄材料的品種、 規(guī)格、尺寸和施工質(zhì)量情況， 確保投資控制工作的準(zhǔn)確性。9、造價(jià)工程師應(yīng)加強(qiáng)索賠的前瞻性，避免和盡量減少索賠事件的發(fā)生，當(dāng)索賠事件不 可避免地發(fā)生了，要依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公正合理地審核和評(píng)估，充分地與業(yè)主、 承包商磋商。 例如工程施工中常因惡劣氣候、 停電等導(dǎo)致工程暫停， 施工單位提出工期索賠 和人員窩工、機(jī)械閑置費(fèi)用索賠，對(duì)此應(yīng)認(rèn)真分析，若延誤時(shí)間未影響關(guān)鍵線路， 則不考慮 工期延長。10、規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求，業(yè)主和監(jiān)理單位不能在簽證單上籠統(tǒng)簽上“情況屬實(shí) ”，應(yīng)對(duì)于為何變更、 誰主張變

15、更、 應(yīng)由誰承擔(dān)變更費(fèi)用等重要信息作出分析和說明， 以免竣工結(jié)算審核時(shí)引起糾紛。結(jié)束語： 近十年來， 隨著工程項(xiàng)目管理的發(fā)展， 建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制的概念也越來 越成熟，它包括項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段及維護(hù)運(yùn)營階段。 投資控制始終貫穿于其中， 每一個(gè)階段和環(huán)節(jié)都離不開項(xiàng)目費(fèi)用的控制、 都離不開造價(jià)工程 師的專業(yè)知識(shí)。 雖然施工階段的投資控制影響總投資的比例不大， 但工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn) 決定了任何一項(xiàng)工程從決策到竣工交付都有一個(gè)較長的建設(shè)期， 也是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中時(shí) 間跨度最長、 變化最多， 對(duì)建設(shè)項(xiàng)日全過程造價(jià)管理來說也是最難最復(fù)雜的階段， 其中的難 點(diǎn)就是工程

16、變更和工程索賠。 建設(shè)單位應(yīng)依托造價(jià)工程師的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)施工現(xiàn)場 實(shí)施全過程監(jiān)督管理，控制投資，提高投資效益。工程項(xiàng)目目標(biāo)成本的測定 11、前言企業(yè)以追求最大利潤為目的， 建筑施工企業(yè)當(dāng)然也不例外。 在我國加入世貿(mào)組織、 經(jīng)濟(jì) 全球化的今天，競爭更加激烈，降低成本、提高效益對(duì)企業(yè)顯得更為重要。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理， 利潤 =收入成本。 從該公式可以看出， 提高利潤的途徑不外乎兩個(gè)： 一是增加收入，二是降低成本。在收入 （市場份額 ）一定的情況下，要增加利潤，只有想方設(shè) 法降低成本。目標(biāo)成本預(yù)測， 指根據(jù)有關(guān)成本資料和各種相關(guān)因素， 采用一定的預(yù)測方法， 對(duì)未來成 本目標(biāo)所作的科學(xué)估計(jì)。2、工

17、程項(xiàng)目目標(biāo)成本測定的作用和意義 作為建筑施工企業(yè)， 工程項(xiàng)目是企業(yè)利潤的源泉， 降低工程成本就成了增加利潤的主要 渠道，準(zhǔn)確地測算、 確定工程項(xiàng)目目標(biāo)成本也就成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和成本管理的一項(xiàng)重要工 作。搞好成本預(yù)測是做好工程成本管理的首要環(huán)節(jié)， 是正確編制生產(chǎn)經(jīng)營成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì) 劃的前提條件， 也是企業(yè)科學(xué)地進(jìn)行經(jīng)營決策的依據(jù)。 它對(duì)加強(qiáng)成本管理、 挖掘企業(yè)降低成 本的潛力，提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。2.1、是企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要 價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)律之一。隨著我國加入 WTO ，以及改革開放的進(jìn)一步 深入， 各行各業(yè)的開放程度會(huì)越來越徹底， 貿(mào)易壁壘被

18、取消， 行業(yè)及企業(yè)的壟斷地位將被打 破，行業(yè)的利潤水平趨于社會(huì)平均利潤率， 所有企業(yè)將處在市場競爭的同一起跑線上。 這就 要求企業(yè)內(nèi)抓管理和科技進(jìn)步， 外抓經(jīng)營，充分挖掘潛力，擴(kuò)大市場占有率。項(xiàng)目作為施工 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)， 是企業(yè)的基本細(xì)胞， 是企業(yè)機(jī)制和體制改革的中心環(huán) 節(jié)。項(xiàng)目運(yùn)作方式的改革是企業(yè)改革的必然要求， 成本控制是企業(yè)改革考慮的中心問題， 而 成本控制的前提則是目標(biāo)成本的測定。 因而， 工程項(xiàng)目目標(biāo)成本的測定是施工企業(yè)適應(yīng)市場 經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要。2.2、是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目實(shí)行成本監(jiān)控和考核、獎(jiǎng)懲的依據(jù)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的管理， 按照充分、 適度放權(quán)給項(xiàng)目的原

19、則， 主要是管好一個(gè)內(nèi)部合同 （協(xié)議 ）、一套班子 （項(xiàng)目班子 ），而內(nèi)部合同的主要內(nèi)容則是成本、質(zhì)量安全、工期及文明施 工等指標(biāo)。 作為企業(yè)，盈利是根本目的， 成本指標(biāo)理所當(dāng)然成了項(xiàng)目管理的首要指標(biāo)， 項(xiàng)目 目標(biāo)成本是企業(yè)根據(jù)企業(yè)實(shí)際管理水平， 結(jié)合項(xiàng)目具體情況科學(xué)測算出來的， 自然就成了企 業(yè)對(duì)項(xiàng)目實(shí)行成本監(jiān)控的主要依據(jù)。企業(yè)外部的市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)， 企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)依法管理， 項(xiàng)目承包合同中的成本指標(biāo)， 就 是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目各階段以及項(xiàng)目竣工后經(jīng)營成果考核、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。2.3、是項(xiàng)目實(shí)行自控的依據(jù) 項(xiàng)目目標(biāo)成本是項(xiàng)目實(shí)行成本自控的最高上限， 項(xiàng)目實(shí)施過程中的分析控制必須與此對(duì) 照，制訂

20、切合項(xiàng)目實(shí)際情況的每一階段每一部項(xiàng)目成本降低計(jì)劃和節(jié)約措施， 嚴(yán)格控制在目 標(biāo)成本以內(nèi)，力爭更低，實(shí)現(xiàn)超額利潤。2.4、是企業(yè)加強(qiáng)成本管理提高經(jīng)濟(jì)效益的需要目標(biāo)成本的測定是企業(yè)的一項(xiàng)基本工作， 在企業(yè)千頭萬緒、 紛繁復(fù)雜的各項(xiàng)工作中， 成 本管理則是企業(yè)管理的核心內(nèi)容。 以往由于項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任不明確， 項(xiàng)目管理工作特別是成本 管理工作沒有真正到位，管理人員無壓力，亦無動(dòng)力，從而導(dǎo)致管理不力，效益流失。強(qiáng)化 成本管理、實(shí)行成本目標(biāo)管理后，項(xiàng)目管理責(zé)任明了，目標(biāo)明確，工作不僅有了壓力，更有 了動(dòng)力，企業(yè)應(yīng)得的這一塊效益亦有了保證，對(duì)企業(yè)提高效益是一個(gè)有力的促進(jìn)。2.5、是企業(yè)和項(xiàng)目綜合管理水平的集中

21、體現(xiàn)項(xiàng)目是企業(yè)對(duì)外的窗口， 是企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿， 施工管理的最終成果集中體現(xiàn)在 施工成本 （效益 ）上。在一定條件下，對(duì)一個(gè)工程，施工成本越低，它的管理水平就越高，反 之，則管理水平就越低。 另一方面， 目標(biāo)成本測定是建立在基礎(chǔ)管理工作上的，它從另一側(cè) 面反映了企業(yè)管理工作的好壞。市場競價(jià)，體現(xiàn)了社會(huì)生產(chǎn)平均水平， 而項(xiàng)目實(shí)際成本的高低則是個(gè)體生產(chǎn)管理水平的體現(xiàn)。 企業(yè)管理是一個(gè)綜合的、 系統(tǒng)的概念， 涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、 質(zhì)量安全管理、 材料設(shè)備管理、 勞動(dòng)力組織等方方面面， 最終歸結(jié)到成本和效益， 所以目標(biāo)成本綜合體現(xiàn)了企業(yè)和項(xiàng)目的管 理水平。3、目標(biāo)成本測定的方法 成本測算的方法很

22、多， 我們所要的是一個(gè)量化的結(jié)果。 所以一般情況下， 企業(yè)都采用定 量的方法進(jìn)行工程成本的測定。常見的定量測算的方法主要有：3.1、企業(yè)定額法 企業(yè)定額法是運(yùn)用企業(yè)定額按照類似預(yù)算的方法和程序根據(jù)工程的實(shí)際情況做施工預(yù) 算。但要比預(yù)算具體詳盡， 因?yàn)樗嗟目紤]了施工組織設(shè)計(jì)、 先進(jìn)施工工藝和技術(shù)以及其 它的成本降低一般性措施， 更加貼近實(shí)際。 運(yùn)用這種方法進(jìn)行成本測定， 關(guān)鍵是要有一套準(zhǔn) 確細(xì)致全面的企業(yè)定額。 它不要求跟預(yù)決算的項(xiàng)目及編排完全一致， 但應(yīng)該更加實(shí)用。 制訂 這樣一套企業(yè)定額，要求有完整準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，并不斷更新，還要配備系統(tǒng)的管理人員。 制訂企業(yè)定額代價(jià)大， 對(duì)管理比較規(guī)范

23、， 財(cái)務(wù)、 統(tǒng)計(jì)等方面都能執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的企業(yè)或 大型企業(yè)集團(tuán)較適用。 這種方法的特點(diǎn)是計(jì)算比較繁瑣， 工作量大， 花費(fèi)的人力精力比較多， 但測算的結(jié)果也比較準(zhǔn)確。3.2、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法就是運(yùn)用以往實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)， 對(duì)現(xiàn)行的工程通過套用類型的方法進(jìn)行的 測算。 運(yùn)用這種方法， 首先要建立一系列數(shù)學(xué)模型， 對(duì)以往的同類型的工程項(xiàng)目的成本降低 情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、 分析，然后得出這一類型工程項(xiàng)目成本降低的平均先進(jìn)水平，典型工程、近 期數(shù)據(jù)加大權(quán)重。 運(yùn)用這種方法只要正確確定項(xiàng)目的類型， 然后對(duì)號(hào)入座就行了。 這種方法 比較容易， 簡單易行，是粗線條的。 因模型中考慮的因素有限，而工程實(shí)際情況則

24、要復(fù)雜得 多，缺點(diǎn)是不能適應(yīng)不斷變化的工程情況的需要，準(zhǔn)確性不夠。3.3、定額調(diào)整法 這種方法就是先假設(shè)工程項(xiàng)目的條件， 依據(jù)國家省市頒布的現(xiàn)行定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 然后 運(yùn)用預(yù)算的方法， 按照預(yù)算的程序計(jì)算出造價(jià)， 辟分出成本， 然后根據(jù)企業(yè)的情況和該工程 的實(shí)際情況與假設(shè)條件比較， 進(jìn)而調(diào)增調(diào)減， 從而確定工程成本。 這種方法只要一個(gè)假設(shè)條 件下各類工程的成本降低水平， 把變化的條件羅列出來進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p即可。 它既比較簡單 易行，又相對(duì)比較準(zhǔn)確，隨著定額的變化而調(diào)整。3.4、單價(jià)法 單價(jià)法分兩種情況， 一種是分部分項(xiàng)工程量單價(jià)為直接費(fèi)單價(jià)， 在此基礎(chǔ)上再計(jì)算間接 費(fèi)和其他費(fèi)用； 另一種是分部

25、分項(xiàng)工程量單價(jià)為綜合單價(jià)， 即單價(jià)里包括了完成該部項(xiàng)所發(fā) 生的直接費(fèi)、 間接費(fèi)和其他費(fèi)用。 這種成本測算方法的使用將越來越廣泛， 它與通用的國際 計(jì)價(jià)方法相接軌。3.5、綜合法 綜合法就是在進(jìn)行某一工程成本的測算時(shí)把幾種測算方法綜合在一起使用。有的情況 下，由于資料不全、有效數(shù)據(jù)過少或人員等問題，一種方法可能行不通。在測算的過程中， 不同的部分需要用不同的方法進(jìn)行，這就必須把幾種方法綜合在一起才能滿足測算工作需 要，或是測算得比較準(zhǔn)確。4、目標(biāo)成本測定考慮的主要內(nèi)容4.1、新舊市場的不同4.2、當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平和勞動(dòng)力價(jià)格水平4.3、政策因素，工程預(yù)決算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括當(dāng)?shù)亟ㄖ芾聿块T的特殊

26、要求和特 殊收費(fèi)4.4、合同條件 （主要是付款條件 ）4.5、甲方信譽(yù)及資金實(shí)力4.6、工程施工組織的科學(xué)性、先進(jìn)性及采用“四新 ”的情況4.7、工程結(jié)構(gòu)類型，包括工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度和技術(shù)難度4.8、工程地點(diǎn)距本部的距離5、目標(biāo)成本測定的一般步驟 目標(biāo)成本測定的一般步驟如下圖所示： 學(xué)習(xí)資料計(jì)算工作量套用定額小計(jì)匯總檢查調(diào)整確定成本 5.1、學(xué)習(xí)掌握資料，吃透精神5.2、正確計(jì)算工作量5.3、準(zhǔn)確套用定額和表式5.4、分步小計(jì)并匯總5.5、檢查并糾正計(jì)算、套用錯(cuò)誤5.6、考慮有關(guān)增減因素適當(dāng)調(diào)整5.7、確定工程成本 （制造成本 ）對(duì)工程施工成本管理的思考 1工程施工成本管理是在保證滿足工程質(zhì)量、

27、 工期等合同要求的前提下， 對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施過程 中所發(fā)生的費(fèi)用，通過進(jìn)行有效的計(jì)劃、 組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，并 盡可能地降低成本費(fèi)用、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤、 創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的一種科學(xué)的管理活動(dòng)。 筆者認(rèn) 為，加強(qiáng)工程施工成本關(guān)鍵在于搞好事前計(jì)劃，事中控制，事后分析。一、工程項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題（一）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。 成本管理體系中項(xiàng)目經(jīng)理享 有至高無上的權(quán)力， 在成本管理及項(xiàng)目效益方面對(duì)施工企業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)， 各業(yè)務(wù)部門主管及 管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、 權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵(lì)。 而現(xiàn)行 的施工項(xiàng)目成本管理體制， 很多

28、不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來。 有些項(xiàng)目部簡單地將項(xiàng) 目成本管理的責(zé)任歸于成本管理主管， 沒有形成完善的成本管理體系； 這會(huì)在一定程度上挫 傷工作人員的積極性，不利于進(jìn)一步的技術(shù)開發(fā)，也就不利于工程項(xiàng)目的成本管理與控制。（二）忽視工程項(xiàng)目質(zhì)量成本的管理和控制。 長期以來， 我國施工企業(yè)未能充分認(rèn)識(shí)質(zhì) 量和成本之間的辯證統(tǒng)一關(guān)系， 或者過于強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量， 而對(duì)工程成本關(guān)心不夠， 或者片面 追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視質(zhì)量。 前者工程質(zhì)量雖然有較大提高， 但增加了提高工程質(zhì)量所付出的 質(zhì)量成本， 使經(jīng)濟(jì)效益不理想， 企業(yè)資本積累不足；后者利潤指數(shù)可能很高，但因質(zhì)量上不 去，會(huì)增加因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而付出的額

29、外質(zhì)量成本， 既增加了成本支出， 又對(duì)企業(yè)信譽(yù)造 成不良影響。（三）忽視工程項(xiàng)目工期成本的管理和控制。 工期目標(biāo)是工程項(xiàng)目管理三大主要目標(biāo)之 一，施工企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)合同工期是取得信譽(yù)的重要條件。工程項(xiàng)目都有其特定的工期要求， 保證工期往往會(huì)引起成本的變化。 有些施工企業(yè)對(duì)工期成本的重視不夠， 特別是對(duì)工期與成 本的關(guān)系很少進(jìn)行深入研究，盲目地趕工期要進(jìn)度，勢必造成工程成本的額外增加。（四）項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)。 多數(shù)施工企業(yè)項(xiàng)目部普遍存在一種現(xiàn)象， 項(xiàng)目部各 部門間缺乏橫向溝通。 即在項(xiàng)目內(nèi)部， 技術(shù)部門只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量； 計(jì)劃部門只按工程進(jìn)度 計(jì)價(jià)，不管質(zhì)量是否合格； 物資部門只負(fù)責(zé)材料的

30、采購及進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)。 表面上看似乎職責(zé)分明， 但技術(shù)部門為了保證工程質(zhì)量， 選用可行、卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工， 必然會(huì)增大成本；而物資 部門若一味采購高強(qiáng)高價(jià)材料，即使材料使用沒有一點(diǎn)浪費(fèi)，成本還是降不下來。二、工程項(xiàng)目成本管理對(duì)策 工程項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵在于建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制， 對(duì)成本管理體系中的 每個(gè)部門、 每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定， 賦予相應(yīng)的權(quán)利， 確保充分有效地 履行職責(zé)。同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門、 各班組人員在成本控制中的績效進(jìn)行定期檢查和考核， 在項(xiàng)目管理中對(duì)工程施工成本進(jìn)行全方位的控制與監(jiān)管。（一）事前計(jì)劃準(zhǔn)備。在項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)做好前期準(zhǔn)備工作，選定先

31、進(jìn)的施 工方案，選好合理的材料商和供應(yīng)商，制定每期的項(xiàng)目成本計(jì)劃，做到心中有數(shù)。1、制定先進(jìn)可行的施工方案，擬定技術(shù)員組織措施。施工方案主要包括四個(gè)內(nèi)容：施 工方法的確定、 施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。 施工方案的不同，工 期就會(huì)不同， 所需機(jī)具也不同。 因此， 施工方案的優(yōu)化選擇是施工企業(yè)降低工程成本的主要 途徑。制定施工方案要以合同工期和上級(jí)要求為依據(jù)，聯(lián)系項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、 現(xiàn)場等因素綜合考慮?？梢酝瑫r(shí)制訂幾個(gè)施工方案，互相比較，從中優(yōu)選最合理、 最經(jīng)濟(jì)的 一個(gè)。 同時(shí)擬定經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)組織措施計(jì)劃， 列入施工組織設(shè)計(jì)之中。 為保證技術(shù)組織措 施計(jì)劃的落實(shí)并

32、取得預(yù)期效果， 工程技術(shù)人員、材料員、 現(xiàn)場管理人員應(yīng)明確分工，形成落 實(shí)技術(shù)組織措施的一條龍。2、組織簽訂合理的分包合同與材料合同。分包合同及材料合同應(yīng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的 方式， 由公司經(jīng)理組織經(jīng)營、工程、 材料和財(cái)務(wù)部門有關(guān)人員與項(xiàng)目經(jīng)理一道，同分包商就 合同價(jià)格和合同條款進(jìn)行協(xié)商討論， 經(jīng)過雙方反復(fù)磋商， 最后由公司經(jīng)理簽訂正式分包合同 和材料合同。 招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)本著公平公正的原則進(jìn)行， 招標(biāo)書要求密封， 評(píng)標(biāo)工作由招標(biāo) 領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加， 不搞一人說了算，并且必須有層層審批手續(xù)。 同時(shí)，還應(yīng)建立分包 商和材料商的檔案，以選擇最合理的分包商與材料商，從而達(dá)到控制支出的目的。3、做好

33、項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施之前所做的成本管理準(zhǔn)備活動(dòng)，是項(xiàng)目管 理系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)和先決條件， 是根據(jù)內(nèi)部承包合同確定的目標(biāo)成本。 公司應(yīng)根據(jù)施工組織 設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等情況， 按施工進(jìn)度計(jì)劃， 確定每個(gè)項(xiàng)目月、 季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成 本計(jì)劃， 計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤， 作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)， 使項(xiàng)目經(jīng)理部人員 及施工人員無論在工程進(jìn)行到何種進(jìn)度， 都能事前清楚知道自己的目標(biāo)成本， 以便采取相應(yīng) 手段控制成本。（二）事中實(shí)施控制。在項(xiàng)目施工過程中，按照所選的技術(shù)方案，嚴(yán)格按照成本計(jì)劃進(jìn) 行實(shí)施和控制，包括對(duì)生產(chǎn)資料費(fèi)的控制，人工消耗的控制和現(xiàn)場管理費(fèi)用等內(nèi)容。1、降低材料成本

34、。 （ 1）推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。在工程建設(shè)中，材料成本占整個(gè)工程成 本的比重最大，一般可達(dá) 70左右，而且有較大的節(jié)約潛力，往往在其他成本出現(xiàn)虧損時(shí)， 要靠材料成本的節(jié)約來彌補(bǔ)。因此， 材料成本的節(jié)約，也是降低工程成本的關(guān)鍵。 組成工程 成本的材料包括主要材料和輔助材料，主要材料是構(gòu)成工程的主要材料，如：鋼材、木材、 水泥等，輔助材料是完成工程所必須的手段材料，如：氧、乙炔氣、鋸、砂輪片等。對(duì)施工 主要材料實(shí)行限額發(fā)料， 按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算， 節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)， 超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)， 從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除， 這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理 的使用材料，減少了浪

35、費(fèi)損失。 推行限額發(fā)料，首先要合理確定應(yīng)發(fā)數(shù)量， 這種數(shù)量的確定 可以是以國家或地區(qū)定額管理部門測定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)， 也可以是施工作業(yè)與項(xiàng)目定額員共同測 算并經(jīng)雙方確認(rèn)的數(shù)據(jù)。 總之， 要經(jīng)過雙方的確認(rèn)。其次是要推行三級(jí)收料。三級(jí)收料是限 額發(fā)料的一個(gè)重要環(huán)節(jié)， 是施工作業(yè)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目部采購材料的數(shù)量給予確認(rèn)的過程。 所謂三級(jí) 收料，就是首先由門衛(wèi)的收料員清點(diǎn)數(shù)量，記錄簽字，其次是材料部門的收料員清點(diǎn)數(shù)量， 驗(yàn)收登記， 再由施工作業(yè)隊(duì)清點(diǎn)并確認(rèn)， 如發(fā)現(xiàn)數(shù)量不足或過剩時(shí)，由材料部門解決。 應(yīng)發(fā) 數(shù)量及實(shí)發(fā)數(shù)量確定后， 施工作業(yè)隊(duì)施工完畢， 對(duì)其實(shí)際使用數(shù)量再次確認(rèn)后， 即可實(shí)行獎(jiǎng) 罰兌現(xiàn)。通過限額發(fā)料

36、、 三級(jí)收料的辦法不僅控制了收發(fā)料中 “缺斤短兩 ”的現(xiàn)象， 而且使材 料得到更合理有效的利用。 (2) 組織材料合理進(jìn)出場。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合 理安排材料進(jìn)出場的時(shí)間特別重要。 首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃， 并確定好 材料的進(jìn)出場時(shí)間。 因?yàn)槿绻M(jìn)場太早， 就會(huì)早付款給材料商，增加公司貸款利息，還可能 增加二次搬運(yùn)費(fèi)， 有些易受潮的材料更可能堆放太久導(dǎo)致不能使用， 需重新訂貨， 增加成本； 若材料進(jìn)場太晚， 不但影響進(jìn)度， 還可能造成誤期罰款或增加趕工費(fèi)。 其次應(yīng)把好材料領(lǐng)用 關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。材料的損耗由于品種、數(shù)量、鋪設(shè)的位置不同，其損耗也不 一樣。

37、為了降低損耗， 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程師和造價(jià)工程師， 根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況與分包商確 定一個(gè)合理損耗率， 由其包干使用， 節(jié)約雙方分成，超額扣工程款，這樣讓每一個(gè)分包商或 施工人員在材料用量上都與其經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，降低整個(gè)工程的材料成本。2、節(jié)約現(xiàn)場管理費(fèi)。施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理費(fèi)包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)兩項(xiàng)內(nèi)容，此兩 項(xiàng)費(fèi)用的收益是根據(jù)項(xiàng)目施工任務(wù)的大小而核定的。但是， 它的支出卻并不與項(xiàng)目工程量的大小成正比變化，它的支出主要由項(xiàng)目部自己來支配。建筑工程生產(chǎn)工期長，少則幾個(gè)月， 多者三五年，其臨時(shí)設(shè)施的支出是一個(gè)不小的數(shù)字，一般來說應(yīng)本著經(jīng)濟(jì)適用的原則布置， 同時(shí)應(yīng)該是易于拆遷的臨時(shí)建筑， 最好是可以周轉(zhuǎn)

38、使用的成品或半成品。 對(duì)于現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)的管 理，應(yīng)抓好如下工作：一是人員的精簡；二是工程程序及工程質(zhì)量的管理，一項(xiàng)工程，在具 體實(shí)施中往往受時(shí)間、條件的限制而不能按期順利進(jìn)行， 這就要求合理調(diào)度，循序漸進(jìn)；三 是建立 QC 小組，促進(jìn)管理水平不斷提高，減少管理費(fèi)用支出。(三) 事后分析總結(jié)。 事后分析不是馬后炮，而是下一個(gè)循環(huán)周期 事前科學(xué)預(yù)測的 開始，是成本控制工作的繼續(xù)。在堅(jiān)持每月每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，采取回頭看的方法， 及時(shí)檢查、分析、修正、補(bǔ)充，以達(dá)到控制成本和提高效益的目標(biāo)。1、根據(jù)項(xiàng)目部制定的考核制度，對(duì)成本管理責(zé)任部室、相關(guān)部室、責(zé)任人員、相關(guān)人 員及施工作業(yè)隊(duì)進(jìn)行考核。 考核的重

39、點(diǎn)是完成工作量、 材料、人工費(fèi)及機(jī)械使用費(fèi)四大指標(biāo)， 根據(jù)考核結(jié)果決定獎(jiǎng)罰和任免，體現(xiàn)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的原則。2、及時(shí)進(jìn)行竣工總成本結(jié)算。工程完工后，項(xiàng)目經(jīng)理部將轉(zhuǎn)向新的項(xiàng)目，應(yīng)組織有關(guān) 人員及時(shí)清理現(xiàn)場的剩余材料和機(jī)械， 辭退不需要的人員， 支付應(yīng)付的費(fèi)用， 以防止工程竣 工后， 繼續(xù)發(fā)生包括管理費(fèi)在內(nèi)的各種費(fèi)用。 同時(shí)由于參加施工人員的調(diào)離， 各種成本資料 容易丟失， 因此，應(yīng)根據(jù)施工過程中的成本核算情況，做好竣工總成本的結(jié)算，并根據(jù)其結(jié) 果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的成本管理工作，總結(jié)其得與失，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及有關(guān)人員進(jìn)行獎(jiǎng)罰。工程施工降低成本兩招如果說施工成本就像一匹難以馴服的野馬，那么招標(biāo)采購就如同套在這匹

40、野馬頭上的轡頭， 馬上讓它服服帖帖。x國道路面工程項(xiàng)目部就嘗到了招標(biāo)采購的甜頭。今年8月開工以來，他們光是通過勞務(wù)招標(biāo)，就節(jié)約成本近 20 萬元。勞務(wù)招標(biāo)X建筑公司中標(biāo)的路面工程合同額 3200萬元，施工路段長，環(huán)境復(fù)雜。既要達(dá)到業(yè)主苛刻 的工期要求，又要最大限度地降低工程成本，于是招標(biāo)成了他們的唯一選擇。路面施工需要多種勞務(wù)隊(duì)伍建筑項(xiàng)目部都通過招標(biāo)錄用。如刻紋，別的施工單位單價(jià)為每平方米2.5元，經(jīng)過招標(biāo)，建筑選定的中標(biāo)價(jià)為每平方米 1.8元，而且機(jī)械設(shè)備刀具均 由勞務(wù)隊(duì)伍自供。僅此一項(xiàng)就節(jié)約了 12 萬元。選定隊(duì)伍后，合同簽訂就是關(guān)鍵。X建筑項(xiàng)目部所有合同皆由項(xiàng)目經(jīng)理親自參與談判、起草和簽

41、訂。對(duì)合同條款，盡可能地作到詳盡周密。其中，對(duì)違約責(zé)任的追究，尤其具體化， 具有可操作性。 同時(shí)， 要求所有分包方和材料供應(yīng)商在簽訂合同時(shí)， 交納 1 至 5萬元的履約 保證金。規(guī)定：每月支付工程款和材料款時(shí)，只付85%，余下的 15%納入履約保證金。履約完成后方可一次性結(jié)清。勞務(wù)和材料商在履約過程中，如有違約，將根據(jù)具體損失， 除賠償外，還將處以一倍以上的違約賠償。購材料打破封鎖 路面施工，材料成本是大頭，尤其對(duì)砂石料，有特殊的要求。當(dāng)業(yè)主為x建筑項(xiàng)目部指定了攪拌站的建站地點(diǎn)后，項(xiàng)目部對(duì)周圍進(jìn)行了考查，發(fā)現(xiàn)運(yùn)距 和質(zhì)量都能滿足要求的砂石場有 9 家，但這 9家砂石場的老板早已串通起來， 統(tǒng)一

42、口徑， 統(tǒng) 一價(jià)格，把單價(jià)抬高到每立方米 38元。這是x建筑不能接受的價(jià)格，據(jù)他們考察，價(jià)格在 每立方米 34 至 35 元較為合理。為打破他們的價(jià)格壟斷，x建筑項(xiàng)目部決定另辟蹊徑，自己建采石場。通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，征用土地，然后由先前合作過的采石場老板出資金、出設(shè)備、出技術(shù)、出人員，進(jìn)行了 當(dāng)?shù)亻_采。收購價(jià)每立方米 28 元錢，一下子就打破了當(dāng)?shù)厣笆瘓龅膲艛唷５@兩個(gè)場的日 開采量只有 500 立方米， 而工地需要 1800至 2000立方米。 項(xiàng)目部又各個(gè)擊破， 通過承諾先 簽合同可以優(yōu)惠付款方式，拉過來兩家采石場。同時(shí)又宣布：不與xx建筑簽訂供貨合同的采石場，將受交通管制，也就是說，今后

43、他們別想通過x建筑的施工路段運(yùn)送砂石料。這一招殺手锏， 使得余下的砂石場老板都乖乖地簽了合同。 經(jīng)過談判， 砂石的平均價(jià)格為每立 方米 32.2元，比預(yù)計(jì)的價(jià)格下浮了 1.7元，降低成本 20余萬元。工程量計(jì)算容易漏項(xiàng)的項(xiàng)目 11、在平屋面保溫屋面中排汽孔項(xiàng)目。2、樓梯欄桿中的預(yù)埋鐵件。3、油漆、涂料用腳手架項(xiàng)目。4、預(yù)制板梁砼：板梁封頭砼、運(yùn)輸、安裝5、鉆孔灌注樁：入巖深度的鉆孔（該項(xiàng)目市政和公路定額項(xiàng)目包含內(nèi)容差距很大）6、戶內(nèi)管道安裝的吹掃項(xiàng)目容易遺漏；7、室外管道安裝的超高費(fèi)；8、角鋼的制作安裝項(xiàng)目及其主材費(fèi)用；9、溝槽土方單側(cè)棄土的系數(shù)容易遺漏；10、外運(yùn)土的人工系數(shù)忘記乘；11 、

44、電纜、電線等項(xiàng)目上清單只是提供凈工程量，在組價(jià)時(shí)還得加上預(yù)留、彎曲、損耗等長 度；12、在配電柜安裝清單中基礎(chǔ)型鋼容易漏；13、給排水上管道安裝清單中套管容易漏；14、風(fēng)管穿墻的封堵。15、調(diào)節(jié)閥試壓沖洗臨時(shí)短管制作安裝。16、設(shè)備安裝吊裝機(jī)具攤消。17、工藝管道安裝中法蘭安裝的螺栓是未計(jì)價(jià)材料。18、安裝部分：高層建筑增加費(fèi) 計(jì)算的基數(shù)包括 6 層或 20m 以下的全部人工費(fèi)。在高層建 筑同時(shí)又符合超高施工條件時(shí)，高層建筑增加費(fèi)和超高增加費(fèi)是疊加計(jì)算的。19、屋脊線、蓋板！主要是零星部件！20、一些零星的、小型構(gòu)件砼容易漏算21、屋面分格縫，特別有架空隔熱層時(shí)， 水泥砂漿找平層有分格縫，而且

45、在隔熱板上也要做 分格縫；22、一些規(guī)范要求的也容易漏項(xiàng)，比如： 墻長超過 5 米時(shí)要增設(shè)構(gòu)造柱，墻高超過 4 米時(shí)要 增設(shè)壓梁；23、設(shè)備安裝加墊鐵、管道安裝時(shí)支架制作、安裝、油漆防腐；24、通風(fēng)管道安裝的帆布接口；25、樓梯間頂層滿堂腳手架、屋面分格縫、設(shè)計(jì)說明中構(gòu)造要求以及一些室內(nèi)外零星構(gòu)件26、外墻抹灰分格嵌縫有相應(yīng)的定額子目，所用材料不同，應(yīng)套用相應(yīng)的子目27、板的負(fù)筋分布筋很容易漏， 因?yàn)閳D紙根本沒反映。除了要看下工地看看以外， 沒別的辦 法28、在挖土方工程中，現(xiàn)在的計(jì)價(jià)表，挖濕土方的抽水費(fèi)未計(jì)入（以前的定額是包含） ，現(xiàn) 在歸入在措施項(xiàng)目中，即第二十一章 施工排水、降水、深基坑

46、支護(hù)章節(jié)內(nèi)。在編制時(shí)，不 要忘了?。?9、各種建筑的伸縮縫：屋面的分格縫、外墻與散水交接的瀝青嵌縫；30、構(gòu)造柱的突出部分31、預(yù)制板間的現(xiàn)澆帶；32、打預(yù)制樁的，樁頭、接樁、送樁等。33、鉆沖孔樁的，鋼護(hù)筒、入巖增加費(fèi)、操作平臺(tái)、砼是采用水下砼澆筑。34、鋼板樁打、撥分開套子目、在基坑作業(yè)和在坑上作業(yè)的系數(shù)。35、沒有詳細(xì)的布置圖，但圖紙說明中提到的項(xiàng)目。如填充墻的構(gòu)造柱、砌體加筋等36、措施項(xiàng)目費(fèi)用的大體積砼的測溫費(fèi)37、土建工程為二裝的預(yù)留預(yù)埋件38、土建工程中窨井、化糞池項(xiàng)目如套綜合定額，別漏了其中相應(yīng)的措施項(xiàng)目，如挖濕土排水費(fèi)、基坑排水費(fèi)及腳手、模板費(fèi)等39、暖通工程中容易遺留的項(xiàng)目

47、：1）空調(diào)風(fēng)管閥門、靜壓箱，風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)箱的保溫；2）設(shè)備本體與管道連接中的法蘭；3）屋面水系統(tǒng)管道中的土建支墩；4）末端設(shè)備采用的減振措施。40、合同文件并不是一張紙，包括投標(biāo)文件等，施工組織設(shè)計(jì)直接影響措施費(fèi)的構(gòu)成，按照規(guī)范施工則是合同內(nèi)容之一。比如投標(biāo)時(shí)按 24 小時(shí)連續(xù)施工考慮，夜間施工措施費(fèi)就不能 不考慮，噪聲等環(huán)境保護(hù)費(fèi)用也不是簡單的費(fèi)率就可以代替的。再比如設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定用PE給水管，但并未說明屋面部分要采取什么措施，按規(guī)范 PE 管不能爆曬，應(yīng)有保護(hù)措施，報(bào) 價(jià)時(shí)就應(yīng)該考慮。另外，定額和規(guī)范不符時(shí)，應(yīng)以規(guī)范為準(zhǔn)，因?yàn)轵?yàn)收以規(guī)范為準(zhǔn)。41、對(duì)清單項(xiàng)目和下掛定額子目的銜接不能完全掌握（

48、包括工程量計(jì)算規(guī)則、 工作內(nèi)容等） 。 定額有計(jì)算規(guī)則， 清單有計(jì)算規(guī)則， 兩者必須一致。 比如前面多次有人提到的管道支架和穿 墻套管， 按清單是應(yīng)該計(jì)算， 不過室內(nèi)管道安裝定額通常都包含支架和套管 （各地規(guī)定有不 同），再計(jì)算就重復(fù)了。42、樓梯石材踏步開槽容易漏掉， 墻面裝飾不同的裝飾材料接縫處理， 頂棚扣板四周壓線易 漏算。43、土建里面的：人機(jī)配合挖土有個(gè)系數(shù)，濕土也有系數(shù)。-0.06 位置的防潮層。44、土建中還有個(gè)東西容易忘，就是支撐鋼筋用的馬凳，實(shí)際施工中這個(gè)也是不小的數(shù)字， 而且很煩45 土方類別及運(yùn)距；46、洞內(nèi)、地下室內(nèi)等需照明施工的人工費(fèi)增加40%；47、構(gòu)造柱圈過梁模板

49、砼計(jì)算；48、管樁樁芯砼、送樁及試驗(yàn)樁的計(jì)算、管樁長度應(yīng)計(jì)樁尖長度；49、磚砌欄板 1/4、1/2 厚定額按 900 考慮，每增加或減少人材機(jī)需調(diào)整；50、樁芯圓鋼板、預(yù)埋鐵件等刷防銹漆等；工程造價(jià)的全過程控制方法談 1工程造價(jià)控制涉及到建筑市場商品經(jīng)濟(jì)各要素， 對(duì)于施工企業(yè)有著重要的經(jīng)濟(jì)意義， 與其生 存發(fā)展休戚相關(guān)。 工程造價(jià)控制在多年發(fā)展下， 早已形成了一套較為完整的理論體系。 本文 中所提及的 “工程造價(jià)的全過程控制 ”，是指施工企業(yè)面臨的在工程投標(biāo)、 項(xiàng)目實(shí)施、 工程竣 工結(jié)算三個(gè)基本環(huán)節(jié)里將工程造價(jià)管理與施工組織設(shè)計(jì)及實(shí)施有機(jī)結(jié)合， 通過工程造價(jià)分析 指導(dǎo)施工組織設(shè)計(jì)及其實(shí)施， 以

50、期獲得理想效果， 對(duì)于施工單位而言， 即有更好的經(jīng)濟(jì)效益。一、工程投標(biāo)階段目前建筑市場工程招標(biāo)時(shí)，工程報(bào)價(jià)往往是決定性因素之一，所制定工程報(bào)價(jià)應(yīng)合理、 準(zhǔn)確， 但又能反映企業(yè)競爭實(shí)力的工程報(bào)價(jià)。 在實(shí)際工程投標(biāo)時(shí)， 常存在工程造價(jià)計(jì)算人員 不到現(xiàn)場、 與編制施工組織設(shè)計(jì)各自為政的誤區(qū)。 事實(shí)上，施工組織設(shè)計(jì)方案，施工現(xiàn)場與 工程造價(jià)緊密相關(guān)，共同影響工程中標(biāo)可能性。首先應(yīng)仔細(xì)考察施工現(xiàn)場， 了解 “三通一平 ”狀況，調(diào)查工程所在地材料價(jià)，實(shí)際人工單 價(jià)，土石來源及棄土場運(yùn)距等做好工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)資料。編制施工方案的技術(shù)人員往往對(duì)定額及其相關(guān)計(jì)算規(guī)則并不熟悉， 工程造價(jià)編制人員應(yīng) 詳盡交底，

51、按定額有關(guān)規(guī)定劃分項(xiàng)目。與施工技術(shù)措施密切相關(guān)項(xiàng)目， 如臨時(shí)設(shè)施、施工模 板、腳手架、維護(hù)結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備進(jìn)退場費(fèi)等，招標(biāo)單位常要求投標(biāo)單位合價(jià)包干，自行確 定其項(xiàng)目及工程量。 工程造價(jià)編制人員應(yīng)就此按所選用定額進(jìn)行篩選， 避免多算重算。 如臨 地設(shè)施 （生活生產(chǎn)用房及排水設(shè)施， 施工場內(nèi)水電管線敷設(shè)， 而廣州地鐵定額隧道土石方開 挖子目中已包含了 “三管兩線 ”攤銷費(fèi)用。 該項(xiàng)費(fèi)用對(duì)工程總造價(jià)影響雖不大， 但評(píng)標(biāo)時(shí)業(yè)主 認(rèn)為屬不合理費(fèi)用。施工進(jìn)度計(jì)劃編排好后， 據(jù)引確定周轉(zhuǎn)材、 支架、鋼板樁、 鋼支撐等的使用時(shí)間及攤銷費(fèi)用， 特別是需租用的材料、 設(shè)備費(fèi)用， 從而分析項(xiàng)目單價(jià)構(gòu)成是否切合實(shí)際，

52、 及該項(xiàng)目可能獲得 的利潤，做為工程成本分析的第二手資料。對(duì)于某些新技術(shù)、 新工藝， 如直螺紋鋼筋對(duì)接代替?zhèn)鹘y(tǒng)施工工藝焊接等，往往加快了施工進(jìn)度， 有助于樹立企業(yè)形象， 卻提高了工程造價(jià)。 為保證工程預(yù)算價(jià)與業(yè)主及其他投標(biāo)單 位位于同一起跑線上， 建議對(duì)此類費(fèi)用不予計(jì)入工程報(bào)價(jià)中， 僅做為工程紅線成本分析依據(jù)。我們所編制的施工組織設(shè)計(jì)除應(yīng)盡可能經(jīng)濟(jì)、合理外， 還應(yīng)適應(yīng)不同評(píng)標(biāo)辦法對(duì)報(bào)價(jià)的不同要求。1、業(yè)主有標(biāo)底，報(bào)價(jià)以投標(biāo)單位報(bào)價(jià)最接近標(biāo)底或標(biāo)氏下浮某一值為最優(yōu)報(bào)價(jià)。從某種角度來說， 這種評(píng)標(biāo)辦法競爭的是預(yù)算編制人員紡標(biāo)水平及機(jī)遇， 而非企業(yè)的綜 合實(shí)力。 為此， 揣摩業(yè)主標(biāo)底造價(jià)傾向， 分析

53、乙方工程預(yù)算價(jià)與標(biāo)底可能存在的幅度差就成 為確定最終報(bào)價(jià)成為關(guān)鍵的一環(huán)。 不同的施工方案將導(dǎo)致工程造價(jià)較大的差異， 業(yè)主通常按 常規(guī)、通用方式或定額配套的施工方法來考慮施工技術(shù)措施費(fèi)用， 而各投標(biāo)單位則?？紤]自 有設(shè)備及慣用施工方法。 這一點(diǎn)， 我方有著深刻的認(rèn)識(shí)。 在九八年參予廣州市市政工程某河 涌渠箱工程投標(biāo)時(shí)， 考慮該工程位于沿江路， 地下水位高， 水壓力較大而基槽內(nèi)若長期有水 涌入，勢必妨礙渠箱結(jié)構(gòu)的政黨施工。因而選擇了密打拉伸鋼板樁并加鋼支撐的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。每延米施打鋼板樁 2.4t，鋼支撐圍囹安拆 0.3t，圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)每延米造價(jià)約為 3000元。開標(biāo)后， 發(fā)現(xiàn)我方投標(biāo)報(bào)價(jià)大大高于業(yè)主標(biāo)底

54、價(jià)及其他投標(biāo)單位報(bào)價(jià)。經(jīng)了解，由于基坑僅深4m，業(yè)主及其他投標(biāo)單位均考慮到土壓力不大，按定額考慮采用間隔1.5m 疏打鋼樁加擋土板的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，每延米施工打鋼樁 0.8t，擋土板2平方米，圍護(hù)結(jié)構(gòu)每延米造價(jià)級(jí)為900元。因未能認(rèn)真分析業(yè)主意向及慣用施工方法的不同而導(dǎo)致工程造價(jià)的偏離。2、業(yè)主沒有標(biāo)底，報(bào)價(jià)以各投標(biāo)單位投標(biāo)報(bào)價(jià)平均值做為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，接近平均值或合 理范圍內(nèi)最低報(bào)價(jià)為最優(yōu)報(bào)價(jià)。 此時(shí)，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)平均值成為核心問題。必須充分考慮施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響， 根據(jù)多種可行方案計(jì)算其施工技術(shù)措施費(fèi)。 假定投標(biāo)對(duì)手可能采用施工方案， 綜合所積累的 投標(biāo)報(bào)價(jià)資料，分析其報(bào)價(jià)水平，及是否存在

55、“圍標(biāo)”的可能性，判斷報(bào)價(jià)平均值大致范圍。 近年來，政策宏觀調(diào)控， 固定資產(chǎn)投資規(guī)模壓縮， 市場供求關(guān)系失衡， 造成市場競爭更趨激 烈。施工企業(yè)為承接工程，不得不面對(duì)不規(guī)范的市場競爭，如壓級(jí)讓利、為中標(biāo)不異以低于 工程成本價(jià)做為投標(biāo)報(bào)價(jià)等。施工企業(yè)承接工程是為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是不明智的。 因而應(yīng)按工程的具體施工條件、 施工設(shè)備、 企業(yè)管理水平和技術(shù)優(yōu)勢確定工、 料、機(jī)消耗量， 按自身?xiàng)l件確定材料及半成品（如預(yù)拌砼）價(jià)格，按企業(yè)管理水平確定必要的費(fèi)用開支，按企業(yè)優(yōu)勢及最優(yōu)施工方案計(jì)算工程成本及必要盈利。二、工程實(shí)施階段工程項(xiàng)目造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目的全過程， 而對(duì)于施工企業(yè)而言， 在工程實(shí)施階

56、段實(shí)行工 程造價(jià)控制其目的， 就是降低工程成本。 即注重施工管理，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，從而獲得良 好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)美國造價(jià)工程師協(xié)會(huì)的解釋，成本控制的含義是：在項(xiàng)目進(jìn)行過程中， 監(jiān)督工程預(yù)算、質(zhì)量與預(yù)算的偏差，并采取有效行動(dòng)以達(dá)到最低成本。（二）編制施工預(yù)算是工程造價(jià)控制的最有效手段之一，往往容易被施工企業(yè)所忽視。施工預(yù)算以施工圖紙、 施工組織設(shè)計(jì)為依據(jù)， 是施工企業(yè)控制各項(xiàng)成本支出的依據(jù)， 有 利于進(jìn)施工技術(shù)，合理調(diào)配和組織勞動(dòng)力，合同選購運(yùn)輸材料和配件，以較低成本、較短的工期和優(yōu)等的質(zhì)量完成建設(shè)項(xiàng)目。1、編制工程分項(xiàng)施工預(yù)算由于工程分部分項(xiàng)子目較多， 如果一一詳盡分析， 可能會(huì)給工程造價(jià)業(yè)

57、務(wù)人員帶來大量 工作。 選擇具有代表性、 工程量較大、工程造價(jià)影響較大或可操作性強(qiáng)，便于成本管理控制 的項(xiàng)目，對(duì)其所必需耗費(fèi)的人工、材料、機(jī)械設(shè)備進(jìn)行分解，結(jié)合市場工、料、機(jī)價(jià)格，企 業(yè)技術(shù)水平編制合理施工預(yù)算。2、以施工預(yù)算做為控制工程分包單價(jià)的依據(jù) 鑒于施工企業(yè)技術(shù)優(yōu)勢的局限性， 難免有些單項(xiàng)需進(jìn)行分包， 而工程分包支出做為工程成本 開支的一項(xiàng)重要組成， 與工程經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。 工程造價(jià)業(yè)務(wù)人員應(yīng)在掌握市場信息基礎(chǔ) 上進(jìn)行科學(xué)分析，以施工預(yù)算為砝碼，衡量工程分包單價(jià)。發(fā)現(xiàn)分包單價(jià)超出施工預(yù)算，應(yīng) 及時(shí)提請項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同分析。 找出差距的來源， 是否在分包定價(jià)不合理， 或是施工預(yù)算有 誤，

58、或是企業(yè)技術(shù)水平落后所造成，而后根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。3、按工程施工預(yù)算推進(jìn)項(xiàng)目施工管理 項(xiàng)目化管理是工程施工管理的發(fā)展趨勢， 有利于企業(yè)適應(yīng)市場競爭需要。 根據(jù)工程項(xiàng)目特點(diǎn) 和規(guī)模， 建立項(xiàng)目內(nèi)部管理經(jīng)濟(jì)核算機(jī)制， 完善工程成本計(jì)算， 并按施工預(yù)算實(shí)行項(xiàng)目產(chǎn)值 全額承包或效益指標(biāo)承包。在項(xiàng)目內(nèi)部管理中，也可將施工預(yù)算層層下達(dá)至班組或施工隊(duì)， 做為計(jì)件承包或落實(shí)責(zé)任進(jìn)行勞動(dòng)競賽的分析依據(jù)， 使工程施工預(yù)算成為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益控制 中心。（三）控制工程材料采購，有效降低工程成本 工程材料價(jià)通常占工程造價(jià)比重一半以上， 換言之， 工程材料控制好了， 工程成本控制 也就完成了一半。工程材料價(jià)主要通過量、價(jià)兩方面來控制。1、根據(jù)工程進(jìn)度及需要，由技術(shù)人員編制材料使用計(jì)劃，按需采購，避免材料倉庫積 壓，擠占資金。2、將材料定額用量