路橋區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、REPORT路橋區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告年臺州2010 ? REPORT調(diào)研背景本次調(diào)研主要針對路橋區(qū)的房地產(chǎn)市場從橫向角度進(jìn)行的， 主要采取了踩盤（御景灣、幸福人家、綠城玫瑰園、秀水銘苑）、電話采訪、二手資料等形式進(jìn)行信息收集。本調(diào)查建立在路橋區(qū)及臺州市對路橋的規(guī)劃基礎(chǔ)上，將路橋區(qū)劃分為主城區(qū)板塊、新商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)塊、西市場區(qū)塊以及金清區(qū)塊。并在以定性分析現(xiàn)有特點后，提出了路橋區(qū)今后的房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。REPORT目錄 宏觀概述1.路橋概述 1.1路橋經(jīng)濟(jì)形勢的基本特點 1.2城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 1.3市場分析 1.4路橋房地產(chǎn)市場分析2.路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析 2.1整

2、體發(fā)展概述 2.2路橋房產(chǎn)市場特點 2.3路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析 2.4消費(fèi)者行為分析 2.5路橋房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 2.6REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述概述椒江區(qū)黃巖區(qū)地理位置 ?路橋區(qū) 建成區(qū)面積29.25平方公里?下轄街道、鎮(zhèn)64? 總?cè)丝趯⒔?4萬? 溫嶺市REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述交通一個包括公路、鐵路、水路、民航的四種運(yùn)輸方式的 綜合運(yùn)輸網(wǎng)已初步形成。國道、省道、機(jī)場迎賓104 75大道、路院路、財富大道等組成的干線公路網(wǎng)，與各縣鄉(xiāng)公路相連，基本形成了以城區(qū)為中心的內(nèi)接外連、四通八達(dá)的公路網(wǎng)。大環(huán)線的建成和白金線的改造，更是實現(xiàn)了與黃巖、椒江兩區(qū)15分鐘和區(qū)內(nèi)半

3、小時交通圈的目標(biāo)。REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述交通大環(huán)線椒江，黃巖中心大道椒江 路院路溫嶺，院橋國道路橋主城區(qū) 104省道、財富大道等75位于路橋東南部，現(xiàn)已開在螺洋設(shè)有貨運(yùn)通至北京市、上海市等航站，到臺州站和溫線，路橋機(jī)場正并計劃搬嶺站均在半小時內(nèi)往金清鎮(zhèn)。REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述歷史文化路橋自先秦始，先后隸屬甌越、稽郡、章安、處州、 路橋區(qū)的歷史可追溯到多年前，路橋古稱靈山 3000永寧縣、黃巖縣。年月，成立黃樂縣人民政府，下19494鄉(xiāng)，到東漢時始稱新安；南宋因趙構(gòu)的此地的路即橋，“”“轄路橋鎮(zhèn)。月，成立黃巖縣人民政府，屬臺州專區(qū)。6橋即路，就叫路橋吧。，路橋

4、的地名因此傳開?！蹦暝?，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，臺州撤地設(shè)市，黃巖、椒江19948撤市設(shè)區(qū)，路橋亦升級為縣級區(qū)。 REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述歷史文化 十里長街昔日容，依山傍水走神龍。 郵亭驛遞漢朝令，妙智寺敲宋代鐘。 話月巷中新市客，糶糠橋上舊田農(nóng)。 臺州六縣繁華地，要數(shù)路橋第一重。“十里 街人文文化與澀水有詩贊舊十里長街商”業(yè)的充分結(jié)合REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展278.57億元270.31億元年2009年2008另據(jù)年數(shù)據(jù)顯示，年路橋區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 20082008億元，人均生產(chǎn)總值為萬元。270.316.19REPORT宏觀概述1. 1.1路橋概述生活水平人均可車

5、支擁配有收量入等、領(lǐng)私先家社會消費(fèi)品零售總額億元146.45城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元30461農(nóng)民人均純收入元127352009年REPORT宏觀概述1. 1.2路橋經(jīng)濟(jì)形勢的基本特征 素有“商都”之稱，全區(qū)民營企業(yè)占95%以上?擁有各種市場多個 70? 保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?以物流、會展、市場為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)的比較不斷上升 ?REPORT宏觀概述1. 1.3城市建設(shè)現(xiàn)狀市場發(fā)展現(xiàn)狀形成了生活資料市場和生產(chǎn)資料市場兩大專業(yè)市場群，各類市場 多達(dá)家，主要集中在路橋街道、路南街道、路北街道和峰江街道。72零售商業(yè)現(xiàn)狀初步形成了銀座街及富仕路的服裝專業(yè)街等一批主題、風(fēng)格鮮 明，具有較強(qiáng)吸引力和競爭力的主

6、題街，電子商務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。農(nóng)工商、華聯(lián)超市等完善了路橋的配送網(wǎng)絡(luò)。REPORT宏觀概述1. 1.2城市規(guī)劃發(fā)展總體:有針對性地提出經(jīng)過三到五年的努力，基本完成 傳統(tǒng)集貿(mào)型商貿(mào)中心向現(xiàn)代城市型商貿(mào)中心的轉(zhuǎn) 變。近中期規(guī)劃長期發(fā)展規(guī)劃REPORT宏觀概述1. 1.2城市規(guī)劃發(fā)展近中期規(guī)劃市場：交通組織體系：金清鎮(zhèn)規(guī)劃新橋鎮(zhèn)、橫街鎮(zhèn)、路橋各市場批發(fā)市場分三區(qū)塊分布于以路橋大道為路橋商業(yè)蓬街鎮(zhèn)以集鎮(zhèn)建設(shè)、泰隆街公園路、文化個區(qū)塊布局，次中心，與人口集聚帶動商業(yè)路文化路、南山街所圍即新城商貿(mào)區(qū)、發(fā)展，按城鄉(xiāng)一體金清濱海工東市場區(qū)塊和成的城區(qū)內(nèi)環(huán)線外側(cè)，外業(yè)新城規(guī)劃化發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)104環(huán)由騰達(dá)路、雙水路西

7、市場區(qū)塊，相銜接，逐商業(yè)設(shè)施向農(nóng)村延國道復(fù)線路院路高速連分別分布于城伸，鞏固完善千步完善商業(yè)“接線財富大道所形成的區(qū)北部、東南設(shè)施，商圈鎮(zhèn)連鎖、萬村放心部郊區(qū)和西部?？焖俚?，以上兩大環(huán)線溝店工程，現(xiàn)有的覆蓋黃瑯、”同時在西市場通各大市場。臺州鐵路貨專業(yè)市場要加快就下梁和蓬街區(qū)塊和臺州鐵運(yùn)場站做為流量最大的交路貨站相鄰處通結(jié)點。中心商業(yè)區(qū)由于東南片及溫地整合、改造、提路網(wǎng)較為密集，街道狹建設(shè)物流基地。嶺濱海、橫升，形成二級商業(yè)窄，部分路段宜單向通河等地。中心。行，或改造成步行街。REPORT宏觀概述1. 1.2城市規(guī)劃發(fā)展長期發(fā)展規(guī)劃預(yù)計2010年路橋區(qū)總?cè)丝?8萬，城市人口為41萬（不含金清鎮(zhèn)

8、）。臺州市中心城區(qū)人均城市建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)為110平方米，其中路橋區(qū)為80平方公里（不含金清鎮(zhèn)）。路橋組團(tuán)是區(qū)域性的商貿(mào)中心，包含路橋城區(qū)、路中、峰江、螺洋、峒嶼等。該組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模為32平方公里，城市人口30萬人；遠(yuǎn)景控制在50平方公里以內(nèi)，城市人口43萬人。規(guī)劃重點開發(fā)的居住用地為路橋北居住片區(qū)，路橋桐嶼居住片區(qū)、金清居住片區(qū)等大型居住片區(qū)。臺州市居住用地布局，應(yīng)充分體現(xiàn)臺州市的山水型生態(tài)城市特色，圍繞綠心和沿江布置生活居住區(qū)，形成“居住在山水之間”的居住生活圈。REPORT宏觀概述1. 1.2城市規(guī)劃發(fā)展長期發(fā)展規(guī)劃螺洋綜合物流中心，以甬臺溫鐵路貨站為依托，成為近中期

9、臺州市物流建設(shè)的重點內(nèi)容，規(guī)劃控制用地為30公頃。金清物流中心，以服務(wù)濱海工業(yè)區(qū)的工業(yè)物流為主，并依托新機(jī)場，規(guī)劃中遠(yuǎn)期積極發(fā)展航空物流。規(guī)劃控制用地約為20公頃。航空規(guī)劃：規(guī)劃臺州新機(jī)場選址于金清鎮(zhèn)東部濱海黃瑯地段。目前已完成機(jī)場選址評估，規(guī)劃為支線機(jī)場，按照4D級規(guī)劃，4C級建設(shè)。規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)積極推動新機(jī)場建設(shè)，增加新航線，擴(kuò)大航空客運(yùn)量與貨運(yùn)量。REPORT宏觀概述1. 1.2城市規(guī)劃發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響 從對路橋的整體規(guī)劃分析，路橋目前的城市發(fā)展的主方向是城市區(qū)塊的調(diào)整和重新劃分。隨著城市化進(jìn)展的不斷深入，一大批新建項目將在路橋主城區(qū)及周邊（路南街道、路北街道和螺洋街道等）、金清鎮(zhèn)等地

10、拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，其中不乏有別墅、排屋等高品質(zhì)項目；另外，隨著主城區(qū)功能的轉(zhuǎn)變，位于城市中心的高端品質(zhì)的項目也將會占據(jù)路橋房地產(chǎn)市場的半邊江山，主要以躍層、小高層及高層為主。與此同時，寫字樓等商業(yè)用地也將會在路橋主城區(qū)及新商貿(mào)區(qū)出現(xiàn)。未來城市發(fā)展和樓市分布的將會呈現(xiàn)：城市中心的樓市受交通道路、交通樞紐及重點市場規(guī)劃影響減弱，而受金融、現(xiàn)代商業(yè)等商業(yè)中心的影響較大；而城市周邊樓市則會受市場規(guī)劃、交通等的影響，先于市場發(fā)展或伴隨市場發(fā)展的樓市將不斷出現(xiàn)。REPORT宏觀概述1. 1.4市場分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜?地產(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的

11、作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風(fēng)險。目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策 上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度，也規(guī)范優(yōu)化了房地產(chǎn)市場。REPORT宏觀概述1. 1.4市場分析（1）對于起步較晚的路橋區(qū)房地產(chǎn)來說，房價整體水平較高。市區(qū)商品房成交價在10000元/以上，郊區(qū)商品房成交價在6000元/以上。價位相對居于高位運(yùn)行，并且具有一定的上升空間。（2）在房地產(chǎn)需求方面，路橋區(qū)素有“商都之稱”，因此從目前路橋區(qū)大部分購房者的購房目的來說是以自住為主，投機(jī)成分較少，這也給了路橋房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。（3）宏觀政策推出目的

12、是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，對于以自住為需求重點的路橋房地產(chǎn)市場而言，國家宏觀政策對路橋房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生較大的影響。另外，隨著金融危機(jī)的遠(yuǎn)去以及經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，這些都將加強(qiáng)購房者的購房欲望以及市場的發(fā)展，所以在將來的一段時間內(nèi)，成交體量和價格都將相對持平，甚至有量價齊深的空間。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2 2.1路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析概況 路橋區(qū)下轄路橋街道（）、路南街道（）、路北街道（）、螺洋街道（）、峰江街道（）和桐6嶼街道（）等個街道和新橋鎮(zhèn)（）、金清鎮(zhèn)4（）、橫街鎮(zhèn)（）、蓬街鎮(zhèn)（）等個鎮(zhèn)。傳統(tǒng)住宅以在集體土地建造的立地房為主。REPORT、路

13、橋房地產(chǎn)市場分析2 2.1路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析概況新商貿(mào)區(qū)西市場區(qū)金清新城東市場區(qū) 隨著路橋區(qū)商貿(mào)發(fā)展的從傳統(tǒng)集貿(mào)型商貿(mào)中心向6現(xiàn)代城市型商貿(mào)中心的轉(zhuǎn)變，將以上街道劃分為新城商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)塊和西市場區(qū)塊，分別分布于城區(qū)北部（以路北街道為主）、東南部郊區(qū)和西郊。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2 2.1路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析概況新商貿(mào)區(qū)西市場區(qū)金清新城東市場區(qū)金清鎮(zhèn)商貿(mào)板塊：規(guī)劃中將黃巖機(jī)場前往該板塊，發(fā)展黃瑯 104西市東場市著區(qū)場力塊區(qū)打：塊造依：集托該會甬區(qū)展臺塊、溫依市鐵托場路現(xiàn)、和有特的色方國街林道區(qū)汽，、車以商城生務(wù)等活辦，資公連料、接類星峰市級江場海島旅游開發(fā)建設(shè)，依托臺州新機(jī)

14、場及劍門港，將其作為臺街道，形成以生產(chǎn)資料類市場為主的東市場塊。集中了汽車為酒主店，、建購立物集中商心品于展一示體、的交多易功儲能運(yùn)現(xiàn)為代一商體務(wù)的區(qū)現(xiàn)。代涌化現(xiàn)商了貿(mào)玉區(qū)宏。例州重要的物流節(jié)點。目前的項目有黃金海岸、金都雅苑等，市如世場香紀(jì)、樟大設(shè)湖廈備畔、市、半場泰島、隆花特苑園種以、設(shè)及金備東宸市方大場翡廈等翠等。苑小例及高如玫層秀瑰建水園筑銘等，苑，普。集遍小均高價層、6000/均價在元平方米左右。9000/6000/別在墅、排元屋等平為方一米體左，右普。通高住檔宅寫價字格樓在的將會是元該平區(qū)方塊米的以又上一，別10000/墅等高端住宅在元平方米以上。亮點。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場

15、分析22.2整體發(fā)展概述區(qū)塊項目主城區(qū)御景灣、幸福人家東市場區(qū)秀水銘苑西市場區(qū)香樟湖畔、泰隆苑、綠城玫瑰園、東方翡翠苑、名門嘉苑新商貿(mào)區(qū)水天一色、玉宏現(xiàn)代城、剛泰藝鼎廣場、金宸大廈，玉宏世紀(jì)大廈REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.2整體發(fā)展概述水天一色金宸國際泰隆苑玉宏世紀(jì)大廈綠城玫瑰園東方翡翠苑名門嘉苑御景灣香樟湖畔幸福人家秀水銘苑REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.2整體發(fā)展概述區(qū)塊 主城區(qū)主城區(qū) 東市場區(qū)塊 西市場區(qū)塊西市場區(qū)塊項目名稱 御景灣幸福人家秀水銘苑綠城玫瑰園香樟湖畔開發(fā)商 浙江永源房地浙江黃氏新天九鼎房地產(chǎn)有綠城集團(tuán)臺州吉利浙江立成房地整個小區(qū)由臺州首推景吉利大道東路橋中

16、學(xué)西南臺州首家產(chǎn)開發(fā)有限公地房地產(chǎn)開發(fā)限公司 嘉苑房地產(chǎn)開發(fā)有產(chǎn)開發(fā)有限公318幢層板觀泛會所，側(cè)，利用自側(cè)，介于中央“全國綠色司有限公司限公司 司1式建筑、位于路橋商身周圍的河山公園及南山生態(tài)住宅示 占地面積 19，41714，586124，690580余畝9.72萬平方10幢點式層業(yè)街核心道景觀，將寺風(fēng)景區(qū)，區(qū)范項目”，項平方米平方米平方米LOFT公寓目區(qū)，采用點水景有機(jī)融塊中心形成一純板式小高總建筑面約46，600327，23240多萬方19萬平方數(shù)式酒店和西式單元式布入小區(qū)內(nèi)部。個圍和式商業(yè)層，大心積 平方米平方米據(jù)側(cè)沿街一層局。小區(qū)設(shè)有大內(nèi)庭，提供中度，寬天建筑密度 21.7%35%

17、20%高檔休閑商型購物商場、心會所等，聯(lián)下；潛力可容積率 2.42.51.571.092.30業(yè)建筑組傘酶呱謝崤拋卟憒問槳迓卟愀卟恪卟恪盼菪卟閾鹿諾渲饕逅錐白偷兔芏榷嗖憬綹裼虢砬壬杌乖嘟崢淌奔?010年6、7月2010年5、6月2010年下半年2010年下半年2006年9月 合現(xiàn)代造型手施，附近有銷售情況 在售，酒店式 共有200多一期尚有排在售，30套左右一期已售完，法相結(jié)合。路橋三中，公寓90套，其套，目前在售屋，二期未開二期預(yù)計2010附近有路北方林汽車他208套30套左右盤年下半年開發(fā)小學(xué)、臺州城，路橋短均價 150001600014000元/平方排屋10000未定市新華書店途南站元/

18、平方米元/平方米等REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.2整體發(fā)展概述區(qū)塊 新城商貿(mào)區(qū)新城商貿(mào)區(qū)新城商貿(mào)區(qū) 新城商貿(mào)區(qū)金清區(qū)塊項目名稱 水天一色玉宏世紀(jì)大廈金宸國際剛泰藝鼎廣黃金海岸場開發(fā)商 臺州市新天地玉宏房地產(chǎn)集團(tuán)臺州得力房地產(chǎn)臺州市剛泰浙江省中盛房地位于遠(yuǎn)東商位于遠(yuǎn)東商14.8萬方城位于臺州財房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司有限公司 房地產(chǎn) 產(chǎn)開發(fā)有限公司貿(mào)區(qū)，附近貿(mào)區(qū)，毗連市居住主題富金三角，限公司有新世紀(jì)購臺州城區(qū)的空間，以國與會展中心、占地面積 80000平方米42328平方米52000平方米25981.70平19833平方米物中心、路大動脈中際化視野引文體中心、方米橋電子數(shù)碼心大道。是導(dǎo)臺州

19、居住世紀(jì)廣場相總建筑面積 176666平方米115916.66平方米78畝96000平方米49666平方米城，會展中集酒店、公空間革命。望，與電子項建筑密度 心等寓為一體的目附近為中心數(shù)碼城共筑數(shù)綜合性大廈。容積率 2.22.152.882.2大道、臺州黃金商圈。據(jù) 附近有路橋市電子數(shù)碼集品牌服建筑形式小高層、高層、高層、小高層、小高層、多小高層、多層、電子數(shù)碼城、城。飾，休閑娛點式、板式多層層、別墅別墅會展中心、樂，餐飲酒鑫都大酒店開盤時間2005年6月2008年12月吧等多業(yè)態(tài)等銷售情況 在售售完售完售完于一體。均價 9000附近樓盤8000-6000元9000REPORT、路橋房地產(chǎn)市場

20、分析22.2整體發(fā)展概述總量分析 最近幾年，路橋的房地產(chǎn)市場有了長足的發(fā)展，從2005年至2009年平均年度實際供地量為30.99公頃，在臺州市三區(qū)內(nèi)居最后一位。從區(qū)域來看，城區(qū)內(nèi)各區(qū)塊的土地供應(yīng)量也存在很大的不同，主城區(qū)供地量最少，而處于規(guī)劃中的新商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)和西市場區(qū)則成為了土地供應(yīng)的主力軍，呈現(xiàn)三足鼎立的局面。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.2整體發(fā)展概述價格分析 樓市的普遍房價保持在6000元/平方米以上，城市中心及城市周邊的高端住宅、排屋、別墅均保持在10000元/平方米左右，甚至超出了10000元/平方米。就各區(qū)塊而言，西市場區(qū)塊相對落后于其他區(qū)塊。樓市的總體價格還具有一

21、定的上升趨勢。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.2整體發(fā)展概述建筑形式分析 無論是在城市中心區(qū)域，還是在城市郊區(qū)，小高層建筑逐漸成為城市樓市的主流；別墅、排屋等成為城郊樓市的一大亮點。歐式、新古典主義等概念成為房地產(chǎn)企業(yè)的賣點以及提升項目的品質(zhì)。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點需求旺盛，量價齊高類面積已售已售面積 已售成交金已售成交型套數(shù)（平方米）額（萬元）均價（元）根據(jù)路橋路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處提供的數(shù)據(jù)，我們不難發(fā) 住90（含）以下573362.242323.55666910.74現(xiàn)路橋區(qū)的房地產(chǎn)市場需求非常旺盛，呈現(xiàn)量價齊高的局宅1

22、012197.78455575.85勢。以面積在平方米以上的交易為主，其中至平9090144144（含）以上11325688.2628238.828610992.89方米的房產(chǎn)占據(jù)了住宅類交易套數(shù)的，而（含）平52%90商業(yè)252070.302433.700711755.30方米以下的僅占。16% 辦公62 3934.232996.34657616.09其它982942.74936.49562010年1月至4月相關(guān)數(shù)據(jù)REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點需求旺盛，量價齊高另外從均價上看、月份房價處于地位運(yùn)行，而 12從月份開始，房價基本上翻了一倍。分析原因，可3能是因為大戶

23、型房產(chǎn)的交易量猛增；另外可能也受前一階段國家對于房地產(chǎn)市場調(diào)控和春節(jié)等因素的影響。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點以主城區(qū)周邊為主，中心成稀缺資源水天一色金宸國際泰隆苑隨著城市的發(fā)展，城市中心的土地 玉宏世紀(jì)大廈綠城玫瑰園日益成為稀缺資源；而主城區(qū)向周邊城郊的發(fā)展則填補(bǔ)了城市發(fā)展受土地東方翡翠苑和空間限制的約束。再加上路橋區(qū)關(guān)名門嘉苑于新商貿(mào)區(qū)、西市場區(qū)和東市場區(qū)的御景灣重新定位，這些將會成為路橋未來樓香樟湖畔幸福人家市發(fā)展的又一極。秀水銘苑REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)逐漸涌現(xiàn)天時大廈東方大廈年，即將進(jìn)入結(jié)尾的寫字樓 2010

24、有位于主城區(qū)與新商貿(mào)區(qū)的東方大廈、位于新商貿(mào)區(qū)的天時大廈等。填補(bǔ)路橋區(qū)缺乏高檔寫字樓的空白。另外，新興高檔寫字樓的涌現(xiàn)也符合路橋區(qū)對于新商貿(mào)區(qū)的定位和規(guī)劃。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2路橋房產(chǎn)市場特點購房目的以居住為主2.3 相對大城市房價之所以居高，很大一部分是因為炒房的結(jié)果導(dǎo)致不同，路橋區(qū)房地產(chǎn)市場的購房目的居于首位的為居住。這也說明路橋區(qū)的房地產(chǎn)市場受國家的調(diào)控政策的影響相對較小。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點戶型相對較大這主要與路橋為商都有關(guān)，路橋區(qū)居民的人均可支配 “”收入等數(shù)據(jù)均居臺州市、乃致浙江省和全國的前列，民營企業(yè)主、商戶等比重高，具有相當(dāng)厚實

25、的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；另外，房產(chǎn)的品質(zhì)、面積等是地位、身份的象征；第三，本地居民對復(fù)式結(jié)構(gòu)、排屋、別墅和躍式等戶型的喜好。這些因素都對形成大面積戶型有促進(jìn)影響。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點競爭相對激烈路橋區(qū)建成區(qū)面積為平方公里，卻聚集了綠城、 29.25浙江立成、中盛、玉宏、中盛、九鼎等知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，像方遠(yuǎn)等也早已對路橋的土地虎視眈眈。相對激烈的競爭，對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，并對樓市的品質(zhì)、環(huán)境等提出了自己的要求。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.3路橋房產(chǎn)市場特點“地下交易”時有存在隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越 多的農(nóng)民失去了土地，按照人口劃分安

26、置房的傳統(tǒng)劃分方式，使得部門農(nóng)民擁有兩套及以上的安置房，超過了他們的使用需求。因此，“地下交易”安置房在部門拆遷地區(qū)并不少見。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析 根據(jù)臺州市2010年度城市住房供地計劃中顯示，2010年，路橋區(qū)將有充足的土地來補(bǔ)充。2010年在供地存量7.81公頃的基礎(chǔ)上，新增32.19公頃，主要用于普通的中小套型商品房，為24.67公頃，比2009年增加9.13公頃。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積

27、 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率總建筑面積15812路橋浙江弘奇68000，其中住商大道商業(yè)偉業(yè)房地宅建筑面積業(yè)13060與泰1.5820%-40年、產(chǎn)開發(fā)有44500，商業(yè)1.04.3隆街12-30%住宅限公司住49%100M（不含配套費(fèi)）建筑面積西南70年18700萬宅23500（其中角元酒店不少于12000）路南商業(yè)街道臺州市方8581-24000商25%-40年1045(不含配套方林林房地產(chǎn)其中住宅建筑1.0-2.834%600.85業(yè)30%住宅費(fèi))村吉開發(fā)有限面積2080081住70年利大公司1045宅道東萬元側(cè)REPORT、路橋

28、房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率路北商商業(yè)臺州華居三角2.40業(yè)40年4730(不含城建房地產(chǎn)有24054-765001.0-3.1839%6030%陳W-354住住宅配套費(fèi))限公司地塊宅70年16900萬元批螺洋發(fā)街道零批發(fā)池頭售零售8.94村銀浙江中盛用用地2725824326300安街房地產(chǎn)開2.5725%6030%地、40年、南側(cè)、(含城建配套費(fèi))發(fā)有限公城城鎮(zhèn)山水司39000鎮(zhèn)住宅涇北萬元住用地側(cè)地宅70年塊

29、用地REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率新城0.76商貿(mào)商15%-38區(qū)03-1.3-3.2846%8040年25060（其中商業(yè)1150(不含配套30%08東業(yè)10000）辦費(fèi))地塊公新城商0.57商貿(mào)37240（其中業(yè)15%-285區(qū)03-1.3-6.560%40年商業(yè)13200）辦10030%860(不含配套費(fèi))08西公地塊REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3

30、月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率商金清7956-16700商業(yè)業(yè)鎮(zhèn)先臺州市珠0.79(其中商業(yè)辦公1.025%鋒村辦1530(不含配套光房地產(chǎn)565000、住宅30%4240年金清公費(fèi)，設(shè)保留價)-2.1-30%開發(fā)有限3700)住宅大道公司3050住70年北側(cè)萬元宅路橋批街道發(fā)文昌零臺州市路橋283521.57100路以1.892420%-售40年小商品批發(fā)南、02米-30%567003.065%(不含配套費(fèi))(市場有限公市場市司7100萬元路以場)西REPORT、路橋房地

31、產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率迎賓大道1950與1040.62商20%-臺州市中東93701.540年國道46業(yè)-30%40%24（不含配套費(fèi)）石化有限公線西司3900萬元南角桐嶼街道山羊46100(其中商業(yè)商3010居(東辦公7500、辦公2.00業(yè)、桐路35%6025%商業(yè)(不含城建配戴海斌410038600)43辦2.3與騰40年套費(fèi))萬元公達(dá)路東南角)REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7月

32、至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率路橋商大道浙江鑫佳房業(yè)2923與南0.6130000（其中25%40年地產(chǎn)開發(fā)有山街30商業(yè)5000）辦4.933%85（不含配套費(fèi)）限公司2923東南公萬元角路北街道墻里賀西商商業(yè)211200其中商地塊10.5業(yè)3040、45620(地價含上海剛泰置業(yè)220002.025%80(櫻花601住%住宅配套費(fèi))業(yè)有限公司住宅189200路與宅70106400萬元銀安街西北角)REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析2土地出讓情況（2009年7

33、月至2010年3月）2.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析規(guī)劃指標(biāo)要求土出讓出讓土地地起始價面積 建筑面積 （）年限備注（公位置用建筑 建筑 綠地（萬元）容積率（年）頃）途密度限高率路橋區(qū)螺洋街道銀商商業(yè)安街臺州吉利嘉4.24業(yè)、40年、7500(不含城兩側(cè)590001.3928%6025%苑房地產(chǎn)開58住住宅建配套費(fèi))(東方發(fā)有限公司宅70年翡翠7610萬花園中間地塊)REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析 從上面的現(xiàn)有土地出讓情況來看，路橋區(qū)的土地供應(yīng)向新商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)和西市場區(qū)以及金清區(qū)傾斜。其中，主城區(qū)的土地量不足10%，因此，主城區(qū)將繼續(xù)成為稀缺資源，并且將會保持城市中心房價

34、的持續(xù)上漲。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.4路橋區(qū)房產(chǎn)市場分析劃撥用地情況區(qū)塊 地區(qū)占地面積建筑總面積建筑密度容積率備注西市場區(qū)螺洋街道上倪村2010年4月中心城區(qū)賣芝橋東路（東宸苑）商住樓1653.7平方米32.6%1.642010年3月新城區(qū)騰達(dá)路與珠光路東北角5030平方米1377.6平方米31.4%1.82010年3月主城區(qū)路橋街道銀座街以東3640.6平方米不大于50%不大于2.82010年3月主城區(qū)路橋街道臺州機(jī)電五金城34930平方米64.9%3.152010年3月西市場螺洋街道香樟湖畔二期145616平方米19.7%2.5浙江立成房產(chǎn)東市場峰江街道西側(cè)27679平方米不

35、大于28%不大于2.0西市場桐嶼街道壩頭村，西環(huán)路以西，路橋31944平方米不大于30%1.0-1.2大道以北東市場路南街道坦田王村路橋大道以北129764平方米不大于30%1.0-1.2東市場鎮(zhèn)中路與難換線交匯處西南片49010平方米不大于30%1.0-1.2西市場西環(huán)路以東，文化路以南桐嶼街道下73365平方米不大于30%1.0-1.2嶺村西市場西環(huán)路以東，路橋大道以北下莊盧村146956平方米不大于30%1.0-1.2劃撥用地情況（2010年1月至2010年4月）REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.5消費(fèi)者行為分析A、按年齡劃分 按年齡來劃分，路橋住宅需求群體分為四個年齡段，呈錐形分布

36、：年齡段一以3045歲這個年齡段的人群為主，這一年齡段的人已基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)的成功，具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個更為舒適、更為理想的家居環(huán)境；另外，這也是彰顯地位、財富的重要標(biāo)志。年齡段二以2230歲這個年齡段為主，這一年齡段的人加餐工作不久、或者開始接受家里的產(chǎn)業(yè)，處于未婚、準(zhǔn)備結(jié)婚或剛完婚的狀態(tài)，迫切需要一個自己的居家空間而處于41-50歲及50歲以上的人群多是二次置業(yè)，買房為了換一個更為舒適的居住環(huán)境，或是為投資保值，其屬于事業(yè)及家庭都相對較為成熟的群體。REPORT、路橋房地產(chǎn)市場分析22.5消費(fèi)者行為分析B、按職業(yè)劃分 按購房群體的職業(yè)，可以劃分為民營企業(yè)家、商戶、事業(yè)

37、單位等高收入群體、其他。 民營企業(yè)家：這部分群體大多擁有一套商品房或以上的住房和私家車，他們對居住環(huán)境要求較高，多會選擇地段好、品牌優(yōu)、面積大的高檔社區(qū)、排屋或者別墅區(qū)作為自己的棲身之所。 商戶：路橋素有“商都”之稱，全區(qū)擁有72個市場，該群體往往擁有村里的集體用房和私家車，他們往往對居住環(huán)境要求不是特別高，多會選擇臨近市場，交通相對方便，面積適中的普通住宅。 事業(yè)單位等高收入群體，該類群體為城市的中產(chǎn)階級，他人擁有一份穩(wěn)定的、相對豐厚的收入。接受了相應(yīng)的教育，在社會中具有一定的地位和身份，并且擁有自己的私家車。該類群體對居住環(huán)境具有一定的要求，對面積要求較低，往往會選擇銀行貸款等。 其他:主要以年輕人為主，往往是因為結(jié)婚等。REPORT、路橋房地產(chǎn)市