版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
1、果醬公司建設(shè)工程造價(jià)構(gòu)成及計(jì)價(jià)管理目錄第一章 項(xiàng)目背景分析3第二章 施工階段工程計(jì)價(jià)6一、 合同價(jià)款調(diào)整6第三章 項(xiàng)目基本情況13一、 項(xiàng)目承辦單位13二、 項(xiàng)目實(shí)施的可行性14三、 項(xiàng)目建設(shè)選址15四、 建筑物建設(shè)規(guī)模16五、 項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成16六、 資金籌措方案16七、 項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)16八、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃17第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程19一、 前期準(zhǔn)備19二、 開發(fā)建設(shè)27第五章33一、 人力資源配置33二、 員工技能培訓(xùn)33第六章35一、 項(xiàng)目進(jìn)度安排35二、 項(xiàng)目實(shí)施保障措施36第七章37一、 股東權(quán)利及義務(wù)37二、 董事40三、 高級(jí)管理人員44四、 監(jiān)事47第一章
2、 項(xiàng)目背景分析果醬指的是水果、糖、酸度調(diào)節(jié)劑等制作的食品,其含有鮮果的天然風(fēng)味,具有保質(zhì)期長、易保存等優(yōu)點(diǎn),可以用于西式烹飪調(diào)味、佐餐涂抹食用、烘焙食品等,應(yīng)用需求較高。果醬目前種類眾多,大多水果皆能制作成果醬,常見的有藍(lán)莓、葡萄、草莓等,但通常來說一種果醬只使用一種果實(shí)。在生產(chǎn)中,果醬主要的成本來自原材料和包裝,其中原材料成本占比較大,達(dá)到40%左右,包裝成本約為26%。在消費(fèi)需求方面,我國果醬種類繁多,其中番茄醬應(yīng)用需求最高,達(dá)到52%左右,其次是蘋果醬達(dá)到20%,隨后的是草莓醬和橘子醬,占比分別為11%和6%。果醬可以應(yīng)用在家庭消費(fèi)、食品加工業(yè)、餐飲業(yè)等三個(gè)場景,其中食品加工業(yè)是主要的消
3、費(fèi)領(lǐng)域,占比達(dá)到62%。但隨著我國居民飲食逐漸豐富,以及果醬食用方式的多樣性,使得果醬在餐飲和家庭李光宇的應(yīng)用占比不斷擴(kuò)大,在2020年二者總占比為38%。由于果醬風(fēng)味獨(dú)特,可搭配多種食物食用,且具有豐富的影響,能夠達(dá)到促消化、消除疲勞的效果,備受國內(nèi)居民青睞,近幾年消費(fèi)需求持續(xù)攀升,在2020年國內(nèi)果醬消費(fèi)需求為27.3萬噸,隨著消費(fèi)需求的增長,我國果醬市場規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,在2020年達(dá)到36億元。我國果醬行業(yè)發(fā)展快速,在2020年國內(nèi)果醬產(chǎn)量約為28.1萬噸,能夠滿足國內(nèi)市場需求。在產(chǎn)量提升的同時(shí),果醬行業(yè)也逐漸向高端化發(fā)展,從之前采用的低端原材料生產(chǎn)的低端果醬,轉(zhuǎn)向蔓越莓、櫻桃、榴蓮、
4、芒果等為原材料的高端果醬。在原材料等級(jí)提升的同時(shí),由于我國居民對(duì)于綠色、健康食品需求的攀升,無添加防腐劑、糖、色素的低卡健康果醬更具備發(fā)展空間。就市場競爭方面,我國高端果醬市場目前主要被國際品牌占據(jù),常見的有德寶、圣桃園、味好美等品牌。我國果醬品牌眾多,其中規(guī)模大、知名度較高的一線品牌有百利、湖北香園、阿細(xì)蜜等。果醬種類多樣,口味百搭,可以應(yīng)用在烘焙、乳制品等領(lǐng)域,在食品加工、餐飲和家庭等多個(gè)領(lǐng)域應(yīng)用需求較高,行業(yè)發(fā)展前景好。在生產(chǎn)方面,國內(nèi)果醬生產(chǎn)企業(yè)眾多,但大多企業(yè)規(guī)模偏小,產(chǎn)品質(zhì)量和品牌知名度較差,主要占據(jù)國內(nèi)中高端市場,而進(jìn)口品牌占據(jù)國內(nèi)高端市場。綜合判斷,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下,我區(qū)發(fā)展
5、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,機(jī)遇大于挑戰(zhàn),發(fā)展形勢總體向好有利,將通過全面的調(diào)整、轉(zhuǎn)型、升級(jí),步入發(fā)展的新階段。知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)將成為經(jīng)濟(jì)增長的主要特征,中心城區(qū)的集聚、輻射和創(chuàng)新功能不斷強(qiáng)化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。第二章 施工階段工程計(jì)價(jià)一、 合同價(jià)款調(diào)整在合同履行期間,若發(fā)生法律和法規(guī)變化、工程變更、項(xiàng)目特征描述不符、工程量清單缺項(xiàng)、工程量偏差物價(jià)變化、不可抗力、提前竣工工程索賠等事項(xiàng),承包雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定調(diào)整合同價(jià)款。經(jīng)承包雙方確認(rèn)的合同價(jià)款調(diào)整,作為追加(減)合同價(jià)款,應(yīng)與工程進(jìn)度款同期支付。如在工程結(jié)算期間發(fā)生合同價(jià)款調(diào)整,應(yīng)在竣工結(jié)算款中支付。建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范(GB50
6、500-2013)中關(guān)于合同價(jià)款調(diào)整的規(guī)定如下。(一)法律和法規(guī)變化招標(biāo)工程以投標(biāo)截止日前28日,非招標(biāo)工程以合同簽訂前28日為基準(zhǔn)日;其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化引起工程造價(jià)增減變化的,承包雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定調(diào)整合同價(jià)款。(二)工程變更1、分部分項(xiàng)工程費(fèi)的調(diào)整工程變更引起已標(biāo)價(jià)工程量清單項(xiàng)目或其工程數(shù)量發(fā)生變化,應(yīng)按照下列規(guī)定調(diào)整(1)已標(biāo)價(jià)工程量清單中有適用于變更工程項(xiàng)目的,采用該項(xiàng)目的單價(jià)。但當(dāng)工程變更導(dǎo)致該清單項(xiàng)目的工程數(shù)量發(fā)生變化超過15%時(shí),應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目單價(jià)。(2)已標(biāo)價(jià)工程量清單中沒有適用但有類似于變更工程項(xiàng)目的,可在合理范圍內(nèi)參照類似項(xiàng)目的單價(jià)。(3)已標(biāo)價(jià)工程量清
7、單中沒有適用也沒有類似于變更工程項(xiàng)目的,由承包人根據(jù)變更工程資料、計(jì)量規(guī)則和計(jì)價(jià)辦法、工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息價(jià)格和承包人報(bào)價(jià)浮動(dòng)率提出變更工程項(xiàng)目的單價(jià),并報(bào)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。(4)已標(biāo)價(jià)工程量清單中沒有適用也沒有類似于變更工程項(xiàng)目,且工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息價(jià)格,由承包人根據(jù)變更工程資料、計(jì)量規(guī)則、計(jì)價(jià)辦法和通過市場調(diào)查等取得有合法依據(jù)的市場價(jià)格提出變更工程項(xiàng)目的單價(jià),并報(bào)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。2、措施項(xiàng)目費(fèi)的調(diào)整工程變更引起施工方案改變,并使措施項(xiàng)目發(fā)生變化,承包人提出調(diào)整措施項(xiàng)目費(fèi)的,應(yīng)事先將擬實(shí)施的方案提交發(fā)包人確認(rèn),并詳細(xì)說明與原方案措施項(xiàng)目相比的變化情況。擬實(shí)施的方案經(jīng)承包雙方確
8、認(rèn)后執(zhí)行。3、因非承包商原因刪減合同工作的補(bǔ)償如果發(fā)包人提出的工程變更,因?yàn)榉浅邪嗽騽h減了合同中的某項(xiàng)原定工作或工程,致使承包人發(fā)生的費(fèi)用或(和)得到的收益不能被包括在其他已支付或應(yīng)支付的項(xiàng)目中,也包含在任何替代的工作或工程中,則承包人有權(quán)提出并得到合理的補(bǔ)償。(三)項(xiàng)目特征描述不符合同履行期間如出現(xiàn)實(shí)際施工設(shè)計(jì)圖紙(含設(shè)計(jì)變更)與招標(biāo)工程量清單任一項(xiàng)目的特征描述不符,且該變化引起該項(xiàng)目的工程造價(jià)增減變化的,應(yīng)按照實(shí)際施工的項(xiàng)目特征重新確定相應(yīng)工程量清單項(xiàng)目的綜合單價(jià),計(jì)算調(diào)整的合同價(jià)款(四)工程量清單缺項(xiàng)合同履行期間如出現(xiàn)招標(biāo)工程量清單項(xiàng)目缺項(xiàng),承包雙方應(yīng)調(diào)整合同價(jià)款。招標(biāo)工程量清單中出
9、現(xiàn)缺項(xiàng),造成新增工程量清單項(xiàng)目的,應(yīng)按照工程變更有關(guān)規(guī)定確定單價(jià),調(diào)整分部分項(xiàng)工程費(fèi)。新增分部分項(xiàng)工程清單項(xiàng)目,引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化的,也應(yīng)計(jì)算調(diào)整措施費(fèi)用。(五)工程量偏差合同履行期間如出現(xiàn)工程量偏差,承包雙方應(yīng)調(diào)整合同價(jià)款。當(dāng)工程量增加15%以上時(shí),其增加部分的工程量綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時(shí),減少后的剩余部分工程量綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)高。(六)物價(jià)變化1、調(diào)整原則合同履行期間,因人工、材料、工程設(shè)備、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格波動(dòng)影響合同價(jià)款時(shí),應(yīng)根據(jù)合同計(jì)約定調(diào)整合同價(jià)款。承包人如要采購材料和工程設(shè)備,應(yīng)在合同中約定主要材料、工程設(shè)備價(jià)格變化的范圍或幅度;當(dāng)沒有約定,且材料、工程設(shè)備單價(jià)變
10、化超過5%時(shí),超過部分的價(jià)格應(yīng)按照價(jià)格指數(shù)調(diào)整法或造價(jià)信息差額調(diào)整法計(jì)算調(diào)整材料、工程設(shè)備費(fèi)。2、調(diào)整方法(1)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。因人工、材料和工程設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班等價(jià)格波動(dòng)影響合同價(jià)格時(shí),應(yīng)按下式計(jì)算差額并調(diào)整合同價(jià)款。以上價(jià)格調(diào)整公式中的各可調(diào)因子、定值和變值權(quán)重,以及基本價(jià)格指數(shù)及其來源,應(yīng)在投標(biāo)函附錄價(jià)格指數(shù)和權(quán)重表中約定。價(jià)格指數(shù)應(yīng)首先采用工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)提供的價(jià)格指數(shù);缺乏上述價(jià)格指數(shù)時(shí),可用工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)提供的價(jià)格代替。(2)造價(jià)信息差額調(diào)整法。施工期內(nèi),因人工、材料和工程設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班價(jià)格波動(dòng)影響合同價(jià)格時(shí),人工、機(jī)械使用費(fèi)要按照國家或省級(jí)建設(shè)行政管理部門、行業(yè)建設(shè)管理部
11、門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的人工成本信息、機(jī)械臺(tái)班單價(jià)或機(jī)械使用費(fèi)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的材料,其單價(jià)和采購數(shù)應(yīng)由發(fā)包人復(fù)核,發(fā)包人確認(rèn)需調(diào)整的材料單價(jià)及數(shù)量,將其作為調(diào)整合同價(jià)款差額的依據(jù)。(七)不可抗力如因不可抗力事件導(dǎo)致的人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失及其費(fèi)用的增加,承包雙方應(yīng)按下列原則分別承擔(dān)并調(diào)整合同價(jià)款和工期。(1)合同工程本身的損害、因工程損害導(dǎo)致第三方人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失以及運(yùn)至施工場地用于施工的材料和待安裝的設(shè)備的損害,應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。(2)發(fā)包人、承包人人員傷亡應(yīng)由其所在單位負(fù)責(zé),并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。(3)承包人的施工機(jī)械設(shè)備損壞及停工損失,應(yīng)由承包人承擔(dān)。(4)停工期間,承
12、包人應(yīng)發(fā)包人要求留在施工場地產(chǎn)生必要的管理人員及保衛(wèi)人員的費(fèi)用應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。(5)工程所需清理、修復(fù)費(fèi)用,應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。不可抗力解除后復(fù)工的,若不能按期竣工,應(yīng)合理延長工期。如發(fā)包人要求趕工,則趕工費(fèi)用應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。(八)提前竣工(趕工補(bǔ)償)招標(biāo)人應(yīng)依據(jù)相關(guān)工程的工期定額合理計(jì)算工期,壓縮工期的天數(shù)不得超過定額工期的20%,超過定額工期應(yīng)在招標(biāo)文件中明示增加趕工補(bǔ)償費(fèi)用。發(fā)包人要求合同工程提前竣工的,應(yīng)征得承包人同意后與承包人商定采取加快工程進(jìn)度的措施,并應(yīng)修訂合同工程進(jìn)度計(jì)劃。發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)承包人由此增加的提前竣工(趕工補(bǔ)償)費(fèi)用。承包雙方應(yīng)在合同中約定提前竣工每日歷天應(yīng)補(bǔ)償額度,此項(xiàng)費(fèi)
13、用應(yīng)作為增加合同價(jià)款列入竣工結(jié)算文件中,應(yīng)與結(jié)算款一并支付。(九)工程索賠施工過程中承包人索賠時(shí),當(dāng)承包人的費(fèi)用索賠與工期索賠要求相關(guān)聯(lián),發(fā)包人在作出費(fèi)用索賠的批準(zhǔn)決定時(shí),應(yīng)結(jié)合工程延期,綜合作出費(fèi)用賠償和工程延期的決定。索賠費(fèi)用的組成要素可涉及人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、施工現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)、利息和利潤等。索賠費(fèi)用的計(jì)算方法分為分項(xiàng)法、總費(fèi)用法和修正總費(fèi)用法三種。(1)分項(xiàng)法。分項(xiàng)法是指按每個(gè)索賠事件所引起的費(fèi)用損失項(xiàng)目分別計(jì)算索賠金額的一種方法。在實(shí)踐中,絕大多數(shù)工程索賠均采用該方法。(2)總費(fèi)用法。當(dāng)發(fā)生多次索賠事件后,重新計(jì)算出該工程的實(shí)際總費(fèi)用,再從這個(gè)實(shí)際總費(fèi)用中減去投標(biāo)
14、報(bào)價(jià)總費(fèi)用,計(jì)算出索賠金額,這樣的索賠金額計(jì)算方法叫作總費(fèi)用法。采用這種方法計(jì)算索賠金額,往往包含許多不合理因素。因此,只有當(dāng)多個(gè)索賠事件混雜在一起,難以準(zhǔn)確地進(jìn)行分項(xiàng)記錄和資料收集,不易計(jì)算出具體費(fèi)用損失時(shí),才會(huì)采用總費(fèi)用法計(jì)算索賠金額。(3)修正總費(fèi)用法。這種方法是對(duì)總費(fèi)用法的改進(jìn),即在總費(fèi)用計(jì)算的基礎(chǔ)上,去掉一些不合理因素,使之趨于合理。修正方法是:將計(jì)算索賠款時(shí)段和工作項(xiàng)目限定于受影響的部分,并對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)費(fèi)用重新進(jìn)行核算。第三章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目承辦單位(一)項(xiàng)目承辦單位名稱xxx有限公司(二)項(xiàng)目聯(lián)系人盧xx(三)項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司在“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、社會(huì)參與”的總體原則
15、基礎(chǔ)上,堅(jiān)持優(yōu)化結(jié)構(gòu),提質(zhì)增效。不斷促進(jìn)企業(yè)改變粗放型發(fā)展模式和管理方式,補(bǔ)齊生態(tài)環(huán)境保護(hù)不足和區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的短板,走綠色、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展道路,不斷優(yōu)化供給結(jié)構(gòu),提高發(fā)展質(zhì)量和效益。牢固樹立并切實(shí)貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,以提質(zhì)增效為中心,以提升創(chuàng)新能力為主線,降成本、補(bǔ)短板,推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。公司滿懷信心,發(fā)揚(yáng)“正直、誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和“追求卓越,回報(bào)社會(huì)” 的企業(yè)宗旨,以優(yōu)良的產(chǎn)品服務(wù)、可靠的質(zhì)量、一流的服務(wù)為客戶提供更多更好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)。公司在發(fā)展中始終堅(jiān)持以創(chuàng)新為源動(dòng)力,不斷投入巨資引入先進(jìn)研發(fā)設(shè)備,更新思想觀念,依托優(yōu)秀的人才、完善的信息、現(xiàn)
16、代科技技術(shù)等優(yōu)勢,不斷加大新產(chǎn)品的研發(fā)力度,以實(shí)現(xiàn)公司的永續(xù)經(jīng)營和品牌發(fā)展。公司堅(jiān)持誠信為本、鑄就品牌,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得市場的經(jīng)營理念,秉承以人為本,始終堅(jiān)持 “服務(wù)為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營理念,遵循“以客戶需求為中心,堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略,提高最高的服務(wù)價(jià)值”的服務(wù)理念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于為客戶量身定制出完美解決方案,滿足高端市場高品質(zhì)的需求。二、 項(xiàng)目實(shí)施的可行性(一)符合我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃近年來,我國為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí),先后出臺(tái)了多項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)發(fā)展。政策的出臺(tái)鼓勵(lì)行業(yè)開展新材料、新工藝、新產(chǎn)品的研發(fā),促進(jìn)行業(yè)加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和
17、轉(zhuǎn)型升級(jí),有利于本行業(yè)健康快速發(fā)展。(二)項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景廣闊廣闊的終端消費(fèi)市場及逐步升級(jí)的消費(fèi)需求都將促進(jìn)行業(yè)持續(xù)增長。(三)公司具備成熟的生產(chǎn)技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)公司經(jīng)過多年的技術(shù)改造和工藝研發(fā),公司已經(jīng)建立了豐富完整的產(chǎn)品生產(chǎn)線,配備了行業(yè)先進(jìn)的染整設(shè)備,形成了門類齊全、品種豐富的工藝,可為客戶提供一體化染整綜合服務(wù)。公司通過自主培養(yǎng)和外部引進(jìn)等方式,建立了一支團(tuán)結(jié)進(jìn)取的核心管理團(tuán)隊(duì),形成了穩(wěn)定高效的核心管理架構(gòu)。公司管理團(tuán)隊(duì)對(duì)行業(yè)的品牌建設(shè)、營銷網(wǎng)絡(luò)管理、人才管理等均有深入的理解,能夠及時(shí)根據(jù)客戶需求和市場變化對(duì)公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整,為公司穩(wěn)健、快速發(fā)展提供了有力保障。(四)建設(shè)條件良好本
18、項(xiàng)目主要基于公司現(xiàn)有研發(fā)條件與基礎(chǔ),根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求,通過對(duì)研發(fā)測試環(huán)境的提升改造,形成集科研、開發(fā)、檢測試驗(yàn)、新產(chǎn)品測試于一體的研發(fā)中心,項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件已落實(shí),工程技術(shù)方案切實(shí)可行,本項(xiàng)目的實(shí)施有利于全面提高公司的技術(shù)研發(fā)能力,具備實(shí)施的可行性。三、 項(xiàng)目建設(shè)選址本期項(xiàng)目選址位于xxx,占地面積約19.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備,非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。四、 建筑物建設(shè)規(guī)模本期項(xiàng)目建筑面積21760.81,其中:主體工程13497.20,倉儲(chǔ)工程4486.36,行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施1992.58,公共工程1784.67。五
19、、 項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成(一)項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算,項(xiàng)目總投資7480.41萬元,其中:建設(shè)投資5881.56萬元,占項(xiàng)目總投資的78.63%;建設(shè)期利息69.53萬元,占項(xiàng)目總投資的0.93%;流動(dòng)資金1529.32萬元,占項(xiàng)目總投資的20.44%。(二)建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資5881.56萬元,包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi),其中:工程費(fèi)用4916.17萬元,工程建設(shè)其他費(fèi)用807.48萬元,預(yù)備費(fèi)157.91萬元。六、 資金籌措方案本期項(xiàng)目總投資7480.41萬元,其中申請銀行長期貸款2838.05萬元,其余部
20、分由企業(yè)自籌。七、 項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)(一)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)值(正常經(jīng)營年份)1、營業(yè)收入(SP):13300.00萬元。2、綜合總成本費(fèi)用(TC):10755.64萬元。3、凈利潤(NP):1859.88萬元。(二)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)目標(biāo)1、全部投資回收期(Pt):5.83年。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:18.94%。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:1472.43萬元。八、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃本期項(xiàng)目按照國家基本建設(shè)程序的有關(guān)法規(guī)和實(shí)施指南要求進(jìn)行建設(shè),本期項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。十四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積12667.00約19.00畝1.1總建筑面積21760.81容積率1.7
21、21.2基底面積7473.53建筑系數(shù)59.00%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝288.712總投資萬元7480.412.1建設(shè)投資萬元5881.562.1.1工程費(fèi)用萬元4916.172.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元807.482.1.3預(yù)備費(fèi)萬元157.912.2建設(shè)期利息萬元69.532.3流動(dòng)資金萬元1529.323資金籌措萬元7480.413.1自籌資金萬元4642.363.2銀行貸款萬元2838.054營業(yè)收入萬元13300.00正常運(yùn)營年份5總成本費(fèi)用萬元10755.646利潤總額萬元2479.847凈利潤萬元1859.888所得稅萬元619.969增值稅萬元537.6910稅金及附加萬元
22、64.5211納稅總額萬元1222.1712工業(yè)增加值萬元4256.1613盈虧平衡點(diǎn)萬元4970.03產(chǎn)值14回收期年5.83含建設(shè)期12個(gè)月15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率18.94%所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1472.43所得稅后第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作,主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、申請規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請施工許可等。(一)取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種,即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設(shè)用地
23、土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種,即招標(biāo),拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中,工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地,但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地,其供地計(jì)劃公布后,同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(3)劃撥土地使用權(quán)人申請
24、辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(4)出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期,經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的,可以采用協(xié)議方式。(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地,可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案,經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng),將規(guī)劃條件納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國
25、有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。(1)建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營性用地。(2)建設(shè)用地申請。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段,由建設(shè)用地單位提出申請;需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請
26、報(bào)告核準(zhǔn)前,由建設(shè)單位提出申請;需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后,由建設(shè)單位提出申請。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目,由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查,核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年,自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后,以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請,經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。(二)委托場地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后,房地
27、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場地勘察,場地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。(1)地形測量。地形測量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測量,繪制出所需比例尺的地形圖,供規(guī)劃設(shè)計(jì)使用。(2)工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探,查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況,作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。(3)地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料,為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料,作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。(三)
28、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引,需要綜合各方面因素,確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),統(tǒng)籌安排建設(shè)用地,提出科學(xué)的功能布局,做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo),是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。(1)容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高,是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。(3)建筑密度。建
29、筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下,建筑層數(shù)越多,建筑密度越低。(4)綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同,綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例,即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積,因此,綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率。(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離,通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過
30、程中產(chǎn)生混亂,保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。(7)居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù),單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)(1)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)編制,其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制,設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1)設(shè)計(jì)說明書。設(shè)計(jì)說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。(四)申請規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工
31、程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后,隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中:地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完成;環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開工前完成;可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;供水、供電、燃?xì)?、熱力、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到開工前辦理,在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案)后,應(yīng)向自然資源主管部門申請方案審查。
32、根據(jù)并聯(lián)審批改革要求,建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外,還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件,由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中,自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括:設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致,建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求,容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求,停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見,自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的,應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書;否則,應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
33、作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見、施工圖設(shè)計(jì)文件等,向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作,根據(jù)聯(lián)合審圖要求,消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查,相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后,簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定,辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。(五)工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前,除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外,還應(yīng)為項(xiàng)目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、
34、現(xiàn)場準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。(1)組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃,采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位(如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等)。(2)現(xiàn)場準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂,落實(shí)施工現(xiàn)場的水、電,保證道路暢通和場地平整。(3)物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購,安排短期和長期信貸等。(4)建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé),制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略,洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。(5)銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場狀況,初步確定目標(biāo)市場、售價(jià)或租金水平,為擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋
35、找預(yù)購/租客戶。(六)申請施工許可開工前,根據(jù)建設(shè)程序要求,辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù),申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。二、 開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)實(shí)施階段的主要工作目標(biāo)是在投資預(yù)算范圍內(nèi),按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃要求,高質(zhì)量地完成建筑安裝工程,保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)進(jìn)行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設(shè)單位項(xiàng)目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織,也可委托工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理。(一)施工管理在項(xiàng)目施工階段,建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定,履行其項(xiàng)目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進(jìn)度控制職責(zé),加強(qiáng)合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設(shè)單位除認(rèn)真履
36、行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)外,還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督管理。(1)施工過程中加強(qiáng)施工巡查監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題隨時(shí)指出并糾正。嚴(yán)格要求施工單位按施工程序施工,所有隱蔽工程驗(yàn)收記錄必須經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)等有關(guān)驗(yàn)收單位簽字認(rèn)可后,方可組織下道工序施工。(2)為了把質(zhì)量控制工作落到實(shí)處,應(yīng)要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴(yán)格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)方案,對(duì)于重大或關(guān)鍵部位的施工,以及新技術(shù)新材料的使用,要提前制定具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,進(jìn)行新技術(shù)新材料試驗(yàn),并將相關(guān)鑒定證明材料報(bào)建設(shè)單位、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核。對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)置質(zhì)量管理點(diǎn),并設(shè)專
37、人負(fù)責(zé)。2、安全及環(huán)保管理建設(shè)單位及項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過程中應(yīng)要求施工單位執(zhí)行國家關(guān)于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定,并督促施工單位落實(shí)安全防護(hù)、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更、簽證實(shí)行有效控制,對(duì)于涉及費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設(shè)單位要對(duì)施工索賠做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響;對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使投資得到有效控制。4、進(jìn)度控制(1)建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位圍繞工程進(jìn)度計(jì)劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實(shí)施。建設(shè)單位會(huì)同
38、施工單位按照倒計(jì)時(shí)辦法嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)方案,定期統(tǒng)計(jì)匯報(bào),做到時(shí)間、進(jìn)度質(zhì)量三落實(shí);對(duì)未能落實(shí)的項(xiàng)目,立即查明原因并采取補(bǔ)救措施,確保階段計(jì)劃工期不被拖延。(2)建設(shè)單位管理人員對(duì)施工進(jìn)度的檢查與進(jìn)度計(jì)劃的貫徹實(shí)施是融匯在一起的。通過進(jìn)度計(jì)劃檢查,組織項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工及相關(guān)單位,及時(shí)采取有效措施控制工程進(jìn)度。(二)商品房預(yù)售商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不得進(jìn)行商品房預(yù)售。申請商品房預(yù)售許可證須具備以下基本條件。(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。(2
39、)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(3)按提供預(yù)售的房屋計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。(4)各地根據(jù)情況要求的其他條件。(5)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。三)竣工驗(yàn)收和備案2、竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收是開發(fā)建設(shè)過程的最后階段,是全面檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)??⒐を?yàn)收通過后,質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對(duì)于預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目,通過投入使用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預(yù)付款外的款項(xiàng)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收條件的項(xiàng)目,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),
40、及時(shí)組織竣工驗(yàn)收??⒐を?yàn)收除進(jìn)行工程質(zhì)量綜合考核外,還應(yīng)對(duì)環(huán)保、消防等進(jìn)行檢查驗(yàn)收。對(duì)于各專項(xiàng)的驗(yàn)收,實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收,統(tǒng)一竣工驗(yàn)收圖紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測繪工作,實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位,認(rèn)真負(fù)責(zé)地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實(shí)記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件,是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。工程竣工圖必須準(zhǔn)確、完整,當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準(zhǔn)確或有遺漏時(shí),應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。工程竣工驗(yàn)收后,按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目,須依法按
41、照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。3、竣工驗(yàn)收備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。(三)商品房初始登記商品房初始登記屬于不動(dòng)產(chǎn)首次登記,是對(duì)竣工驗(yàn)收合格的商品房依法進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,應(yīng)當(dāng)提交下列六種材料。(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。(2)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。(3)房屋已經(jīng)竣工的材料。(4)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告。(5)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證
42、。(6)其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。第五章一、 人力資源配置根據(jù)中華人民共和國勞動(dòng)法的要求,本期工程項(xiàng)目勞動(dòng)定員是以所需的基本生產(chǎn)工人為基數(shù),按照生產(chǎn)崗位、勞動(dòng)定額計(jì)算配備相關(guān)人員;依照生產(chǎn)工藝、供應(yīng)保障和經(jīng)營管理的需要,在充分利用企業(yè)人力資源的基礎(chǔ)上,本期工程項(xiàng)目建成投產(chǎn)后招聘人員實(shí)行全員聘任合同制;生產(chǎn)車間管理工作人員按一班制配置,操作人員按照“四班三運(yùn)轉(zhuǎn)”配置定員,每班8小時(shí),根
43、據(jù)xxx有限公司規(guī)劃,達(dá)產(chǎn)年勞動(dòng)定員95人。表格題目勞動(dòng)定員一覽表序號(hào)崗位名稱勞動(dòng)定員(人)備注1生產(chǎn)操作崗位62正常運(yùn)營年份2技術(shù)指導(dǎo)崗位103管理工作崗位104質(zhì)量檢測崗位14合計(jì)95二、 員工技能培訓(xùn)為使生產(chǎn)線順利投產(chǎn),確保生產(chǎn)安全和產(chǎn)品質(zhì)量,應(yīng)組織公司技術(shù)人員和生產(chǎn)操作人員進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)工作可分階段進(jìn)行。1、生產(chǎn)骨干和技術(shù)人員應(yīng)在設(shè)備安裝初期進(jìn)入施工現(xiàn)場,隨同施工隊(duì)伍共同進(jìn)行設(shè)備安裝工作,以達(dá)到邊安裝邊深入熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu),為后期的單機(jī)調(diào)試和試生產(chǎn)打下良好的基礎(chǔ)。2、應(yīng)在試車前2個(gè)月左右時(shí)間內(nèi),組織主要生產(chǎn)崗位的操作人員分期分批進(jìn)行理論培訓(xùn)工作,然后在到同類型、同規(guī)模工廠進(jìn)行實(shí)習(xí)操作訓(xùn)練,
44、以便于調(diào)試及生產(chǎn)之需要。3、在設(shè)備調(diào)試前,給技術(shù)人員、操作工人詳細(xì)介紹本生產(chǎn)線的工藝、設(shè)備的特點(diǎn)、操作要點(diǎn)、安全生產(chǎn)規(guī)程等。在調(diào)試過程中,要在安裝調(diào)試人員和設(shè)計(jì)人員的指導(dǎo)監(jiān)督下,熟練掌握各工藝工序的操作,了解掌握各工段設(shè)備的操作規(guī)程。4、投產(chǎn)前,組織有關(guān)技術(shù)講座,使公司技術(shù)人員了解生產(chǎn)工藝及技術(shù)裝備,了解項(xiàng)目采用技術(shù)的發(fā)展情況。要對(duì)操作人員進(jìn)行嚴(yán)格考核,合格者方可上崗操作。第六章一、 項(xiàng)目進(jìn)度安排結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際工作情況,xxx有限公司將項(xiàng)目工程的建設(shè)周期確定為12個(gè)月,其工作內(nèi)容包括:項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。表格題目項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃
45、一覽表單位:月序號(hào)工作內(nèi)容1234567891011121可行性研究及環(huán)評(píng)2項(xiàng)目立項(xiàng)3工程勘察建筑設(shè)計(jì)4施工圖設(shè)計(jì)5項(xiàng)目招標(biāo)及采購6土建施工7設(shè)備訂購及運(yùn)輸8設(shè)備安裝和調(diào)試9新增職工培訓(xùn)10項(xiàng)目竣工驗(yàn)收11項(xiàng)目試運(yùn)行12正式投入運(yùn)營二、 項(xiàng)目實(shí)施保障措施為了使本項(xiàng)目盡早建成投產(chǎn)并發(fā)揮其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)并落實(shí)建設(shè)資金,同時(shí),要積極做好設(shè)備考察和訂貨工作。為確保工程進(jìn)度和投產(chǎn)后達(dá)到預(yù)期效益,應(yīng)科學(xué)合理地安排工期,做好市場開發(fā)和人員培訓(xùn)工作。第七章一、 股東權(quán)利及義務(wù)1、公司召開股東大會(huì)、分配股利、清算及從事其他需要確認(rèn)股東身份的行為時(shí),由董事會(huì)或股東大會(huì)召
46、集人確定股權(quán)登記日,股權(quán)登記日收市后登記在冊的股東為享有相關(guān)權(quán)益的股東。2、公司股東享有下列權(quán)利:(1)依照其所持有的股份份額獲得股利和其他形式的利益分配;(2)依法請求、召集、主持、參加或者委派股東代理人參加股東大會(huì),并行使相應(yīng)的表決權(quán);(3)依法請求人民法院撤銷董事會(huì)、股東大會(huì)的決議內(nèi)容;(4)對(duì)公司的經(jīng)營進(jìn)行監(jiān)督,提出建議或者質(zhì)詢;(5)依照法律、行政法規(guī)及本章程的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或質(zhì)押其所持有的股份;(6)查閱本章程、股東名冊、公司債券存根、股東大會(huì)會(huì)議記錄、董事會(huì)會(huì)議決議、監(jiān)事會(huì)會(huì)議決議、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告;(7)公司終止或者清算時(shí),按其所持有的股份份額參加公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配;(8)對(duì)股東大
47、會(huì)作出的公司合并、分立決議持異議的股東,要求公司收購其股份;(9)單獨(dú)或者合計(jì)持有公司百分之10以上股份的股東,有向股東大會(huì)行使提案的權(quán)利;(10)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章或本章程規(guī)定的其他權(quán)利。3、股東提出查閱前條所述有關(guān)信息或者索取資料的,應(yīng)當(dāng)向公司提供證明其持有公司股份的種類以及持股數(shù)量的書面文件,公司經(jīng)核實(shí)股東身份后按照股東的要求予以提供。4、公司股東大會(huì)、董事會(huì)決議內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的,股東有權(quán)請求人民法院認(rèn)定無效。股東大會(huì)、董事會(huì)的會(huì)議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者本章程,或者決議內(nèi)容違反本章程的,股東有權(quán)自決議作出之日起_日內(nèi),請求人民法院撤銷。5、董事、高級(jí)管理人
48、員執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、行政法規(guī)或者本章程的規(guī)定,給公司造成損失的,連續(xù)180日以上單獨(dú)或合并持有公司1%以上股份的股東有權(quán)書面請求監(jiān)事會(huì)向人民法院提起訴訟;監(jiān)事會(huì)執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、行政法規(guī)或者本章程的規(guī)定,給公司造成損失的,股東可以書面請求董事會(huì)向人民法院提起訴訟。監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)收到前款規(guī)定的股東書面請求后拒絕提起訴訟,或者自收到請求之日起30日內(nèi)未提起訴訟,或者情況緊急、不立即提起訴訟將會(huì)使公司利益受到難以彌補(bǔ)的損害的,前款規(guī)定的股東有權(quán)為了公司的利益以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。他人侵犯公司合法權(quán)益,給公司造成損失的,本條第一款規(guī)定的股東可以依照前兩款的規(guī)定向人民法院提起訴
49、訟。6、董事、高級(jí)管理人員違反法律、行政法規(guī)或者本章程的規(guī)定,損害股東利益的,股東可以向人民法院提起訴訟。7、公司股東承擔(dān)下列義務(wù):(1)遵守法律、行政法規(guī)和本章程;(2)依其所認(rèn)購的股份和入股方式繳納股金;(3)除法律、法規(guī)規(guī)定的情形外,不得退股;(4)不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益;不得濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益;公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任,逃避債務(wù),嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的,應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。(5)法律、行政法規(guī)及本章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他義務(wù)。8、持有
50、公司_%以上有表決權(quán)股份的股東,將其持有的股份進(jìn)行質(zhì)押的,應(yīng)當(dāng)自該事實(shí)發(fā)生當(dāng)日,向公司作出書面報(bào)告。9、公司的控股股東、實(shí)際控制人員不得利用其關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益。違反規(guī)定的,給公司造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。公司控股股東及實(shí)際控制人對(duì)公司和公司社會(huì)公眾股股東負(fù)有誠信義務(wù)??毓晒蓶|應(yīng)嚴(yán)格依法行使出資人的權(quán)利,控股股東不得利用利潤分配、資產(chǎn)重組、對(duì)外投資、資金占用、借款擔(dān)保等方式損害公司和社會(huì)公眾股股東的合法權(quán)益,不得利用其控制地位損害公司和社會(huì)公眾股股東的利益。二、 董事1、公司設(shè)董事會(huì),對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)。2、董事會(huì)由9名董事組成(其中獨(dú)立董事3人),設(shè)董事長1人3、董事會(huì)行使下列職權(quán):(1)
51、召集股東大會(huì),并向股東大會(huì)報(bào)告工作;(2)執(zhí)行股東大會(huì)的決議;(3)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;(4)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;(5)制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;(6)在股東大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi),決定公司對(duì)外投資、收購出售資產(chǎn)、資產(chǎn)抵押、對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)、委托理財(cái)、關(guān)聯(lián)交易等事項(xiàng);(7)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;(8)聘任或者解聘公司總經(jīng)理、董事會(huì)秘書;根據(jù)總經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等高級(jí)管理人員,并決定其報(bào)酬事項(xiàng)和獎(jiǎng)懲事項(xiàng)。4、公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)就注冊會(huì)計(jì)師對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)告出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見向股東大會(huì)作出說明。5、董事會(huì)制定董事會(huì)議事規(guī)則,以確保董事會(huì)落實(shí)股
52、東大會(huì)決議,提高工作效率,保證科學(xué)決策。6、董事會(huì)應(yīng)當(dāng)確定對(duì)外投資、收購出售資產(chǎn)、資產(chǎn)抵押、對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)、委托理財(cái)、關(guān)聯(lián)交易的權(quán)限,建立嚴(yán)格的審查和決策程序;重大投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專家、專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審,并報(bào)股東大會(huì)批準(zhǔn)。7、董事會(huì)設(shè)董事長1人,由董事會(huì)以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。8、董事長行使下列職權(quán):(1)主持股東大會(huì)和召集、主持董事會(huì)會(huì)議;(2)督促、檢查董事會(huì)決議的執(zhí)行;(3)簽署董事會(huì)重要文件和其他應(yīng)由公司法定代表人簽署的其他文件;(4)行使法定代表人的職權(quán);(5)在發(fā)生特大自然災(zāi)害等不可抗力的緊急情況下,對(duì)公司事務(wù)行使符合法律規(guī)定和公司利益的特別處置權(quán),并在事后向公司董事會(huì)和股東
53、大會(huì)報(bào)告;(6)董事會(huì)授予的其他職權(quán)。9、董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的,由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。10、董事會(huì)每年至少召開兩次會(huì)議,由董事長召集,于會(huì)議召開10日以前書面通知全體董事和監(jiān)事。11、代表1/10以上表決權(quán)的股東、1/3以上董事或者監(jiān)事會(huì),可以提議召開董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議。董事長應(yīng)當(dāng)自接到提議后10日內(nèi),召集和主持董事會(huì)會(huì)議。12、董事會(huì)召開臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議的通知方式為:于會(huì)議召開三日之前以電話、傳真或電子郵件的方式通知全體董事。13、董事會(huì)會(huì)議通知包括以下內(nèi)容:(1)會(huì)議日期和地點(diǎn);(2)會(huì)議期限;(3)事由及議題;(4)發(fā)出通知的日期。14、董事會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的董
54、事出席方可舉行。董事會(huì)作出決議,必須經(jīng)全體董事的過半數(shù)通過。董事會(huì)決議的表決,實(shí)行一人一票。15、董事與董事會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)所涉及的企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的,不得對(duì)該項(xiàng)決議行使表決權(quán),也不得代理其他董事行使表決權(quán)。該董事會(huì)會(huì)議由過半數(shù)的無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事出席即可舉行,董事會(huì)會(huì)議所作決議須經(jīng)無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事過半數(shù)通過。出席董事會(huì)的無關(guān)聯(lián)董事人數(shù)不足3人的,應(yīng)將該事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議。16、董事會(huì)決議表決方式為:董事以舉手表決方式或者以書面表決方式。董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議在保障董事充分表達(dá)意見的前提下,可以用傳真方式或召開電話會(huì)議的方式進(jìn)行并作出決議,并由參會(huì)董事簽字。17、董事會(huì)會(huì)議,應(yīng)由董事本人出席;董事因故不能出席
55、,可以書面委托其他董事代為出席,委托書中應(yīng)載明代理人的姓名,代理事項(xiàng)、授權(quán)范圍和有效期限,并由委托人簽名或蓋章。代為出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使董事的權(quán)利。董事未出席董事會(huì)會(huì)議,亦未委托代表出席的,視為放棄在該次會(huì)議上的投票權(quán)。18、董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議所議事項(xiàng)的決定做成會(huì)議記錄,出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。董事會(huì)會(huì)議記錄作為公司檔案保存,保存期限不少于10年。19、董事會(huì)會(huì)議記錄包括以下內(nèi)容:(1)會(huì)議召開的日期、地點(diǎn)和召集人姓名;(2)出席董事的姓名以及受他人委托出席董事會(huì)的董事(代理人)姓名;(3)會(huì)議議程;(4)董事發(fā)言要點(diǎn);(5)每一決議事項(xiàng)的表決方式和結(jié)果(表決結(jié)果應(yīng)載明贊成、反對(duì)或棄權(quán)的票數(shù))。三、 高級(jí)管理人員1、公司設(shè)總裁一名,由董事會(huì)聘任或者解聘。公司設(shè)副總裁,由董事會(huì)根據(jù)總裁
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 供應(yīng)鏈管理居間合同
- 品牌化妝品店裝修合同范例
- 教室翻新項(xiàng)目合同
- 低溫冰淇淋電商配送合同
- 親子酒店裝修合同樣本
- 展會(huì)物流合作合同范本
- 麗水市實(shí)驗(yàn)室裝修合同范本
- 2024至2030年中國工業(yè)壓力變送器全套散件行業(yè)投資前景及策略咨詢研究報(bào)告
- 2024年中國草坪汽油割草機(jī)市場調(diào)查研究報(bào)告
- 2024年中國汽車LED車底燈市場調(diào)查研究報(bào)告
- 血液科普知識(shí)講座
- 原材料、構(gòu)配件、原材料采購制度
- LIMS系統(tǒng)實(shí)施計(jì)劃表
- 胎兒心臟產(chǎn)前篩查指南及胎兒超聲心動(dòng)圖規(guī)范化操作
- 放療科護(hù)理病區(qū)利用PDCA循環(huán)降低放療患者放射性皮膚損傷的發(fā)生率品管圈QCC成果匯報(bào)
- 《學(xué)前兒童數(shù)學(xué)教育》簡答題
- 心理學(xué)在人民調(diào)解實(shí)務(wù)中的運(yùn)用
- 什么狀態(tài)下啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案
- smt外發(fā)加工廠評(píng)估報(bào)告
- GB/Z 43281-2023即時(shí)檢驗(yàn)(POCT)設(shè)備監(jiān)督員和操作員指南
- 古典詩詞之詞律課件
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論