房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析摘要 近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但由于不同 的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不同，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也 有所不同。又由于我國(guó)的財(cái)政政策和貨幣政策等宏觀因素的 影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加困難。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè) 是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，也是民生的根本，其發(fā)展將直接影響我 國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此筆者認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因 素進(jìn)行分析是十分有必要的。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；競(jìng)爭(zhēng)力；因素分析 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱決定了其在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè) 所處的地位，因此增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的 發(fā)展也就十分重要了。房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)力的影響因素判斷他們是否能取得投資

2、回報(bào)；消費(fèi)者可以 根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素判斷他們是否購(gòu)買房產(chǎn)。 因此，分析研究房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素，從而提出增 強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素的方案，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提升 競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力具有重要的意義。1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀彭羅斯在企業(yè)成長(zhǎng)理論中說明了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源 于企業(yè)本身所含有的資源，具體說是企業(yè)所擁有的效率較高 的特殊資源。 1 企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得領(lǐng)先就必須擁有較多 的這種特殊資源。房地產(chǎn)企業(yè)的這種特殊資源主要包括消費(fèi) 者資源、投資者資源、土地資源等。房地產(chǎn)企業(yè)擁有這些特 殊資源越多，其競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)，占有的市場(chǎng)份額越大。根據(jù) 波士頓公司的 BCG 模型理論，其理論的核心是根據(jù)

3、市場(chǎng)需求 和其他各項(xiàng)因素來(lái)確定出各項(xiàng)資源的需求量。 2 房地產(chǎn)企業(yè) 需根據(jù)市場(chǎng)需求量來(lái)進(jìn)行決策，如供大于求，將不利于房地 產(chǎn)企業(yè)的利益。普拉哈拉德和哈默爾的觀點(diǎn)主要是利用核心能力理論 來(lái)解釋企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。 3 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱與企業(yè) 本身的能力有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)能力越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。這種 能力是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的標(biāo)準(zhǔn)，具體來(lái)說，房地 產(chǎn)企業(yè)核心能力還包括營(yíng)運(yùn)能力和償債能力。MHMeye 和 JMutterback 將核心競(jìng)爭(zhēng)力分解為三個(gè)維度： 產(chǎn)品技術(shù)能力、分析和關(guān)注消費(fèi)者需求能力、分析和協(xié)調(diào)各 部門的能力。 4 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其技術(shù)能力息息相關(guān)， 質(zhì)量過硬的房產(chǎn)更能吸引消費(fèi)

4、者。這就要求房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者具 有較強(qiáng)的控制組織能力。范莉莉設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估維度， 主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。 5 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱與資源利用率有關(guān)，資源利用 率越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資源利用率可以從其 盈利能力營(yíng)運(yùn)能力和償債能力反映。陳靜根據(jù)企業(yè)文化凝聚力的功能、指導(dǎo)的功能、激勵(lì)的 功能、約束的功能、互動(dòng)的功能，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素。 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè) 的自身文化有關(guān)。良好的企業(yè)文化，可以增加員工對(duì)企業(yè)的 認(rèn)同度和忠誠(chéng)度，增加員工的工作積極性，有利于房地產(chǎn)企 業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。馬東生等闡述了戰(zhàn)略資源、企業(yè)知識(shí)、組織 學(xué)習(xí)和企業(yè)文化

5、和集成是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力要素7 。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與其戰(zhàn)略管理決策有關(guān)，設(shè)定科學(xué)可行的戰(zhàn)略管理目 標(biāo)，并進(jìn)行合理的控制保證實(shí)行， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。時(shí)希杰、吳育華根據(jù)系統(tǒng)思想建立了基于三個(gè)層次的指 標(biāo)體系，分別包括市場(chǎng)表現(xiàn)、技術(shù)水平和服務(wù)態(tài)度。8 房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭，如從萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出其在房地產(chǎn) 行業(yè)中的地位、市場(chǎng)占額和技術(shù)水平等綜合實(shí)力指標(biāo)?？傮w而言，國(guó)內(nèi)外關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的分析和研究，已經(jīng) 有了一套相對(duì)完整的體系。國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究主 要涉及如下幾個(gè)方面：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的界定；企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 的來(lái)源；企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素；提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì) 策。2 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析 房

6、地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素與房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈 利能力、營(yíng)運(yùn)能力和償債能力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利 能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的 ?爭(zhēng)力越強(qiáng)；房地產(chǎn)企業(yè)自身 的盈利能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。房地產(chǎn)企 業(yè)營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)， 其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)， 反之越弱。 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)； 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。下文將從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力對(duì)保利地產(chǎn)、 萬(wàn)科、金地集團(tuán)展開分析。21 盈利能力分析從表1中我們了解到，2011 2014年金地集團(tuán)凈資產(chǎn)收 益率相對(duì)其他三家公司而言是最差的。這說明金地集團(tuán)的開 發(fā)力度不大，導(dǎo)致凈資

7、產(chǎn)收益率無(wú)法得以提升。保利地產(chǎn)2012 年的額外融資股本乘數(shù)下降， 凈資產(chǎn)收入率下降， 在公 司努力開發(fā)和提高銷售效率的同時(shí)，凈資產(chǎn)回報(bào)率也在上升。2013 年由于宏觀政策的影響， 凈資產(chǎn)收益率有所下降。 萬(wàn)科 20112014 年凈資產(chǎn)收益率總體來(lái)說還是比較平穩(wěn)的， 這可 能與萬(wàn)科不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新、擴(kuò)大開發(fā)力度有關(guān)。22 營(yíng)運(yùn)能力分析從表 2 我們可以了解到，保利地產(chǎn)在 20112014 年的 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言是較低的。這是因 為保利地產(chǎn)實(shí)施擴(kuò)張型的政策，使得各項(xiàng)費(fèi)用的支出增加， 從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率無(wú)法提高。萬(wàn)科的總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率在 20112014 年相對(duì)于金

8、地集團(tuán)和保利地產(chǎn)而言是 最高的。這是因?yàn)槿f(wàn)科實(shí)行了循序漸進(jìn)的發(fā)展方針，各項(xiàng)費(fèi)用合理支出和分配。金地集團(tuán)在2011 2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)是處于最低位置的。這說明金地 集團(tuán)需要?jiǎng)?chuàng)新技術(shù)和更新管理理念和制度，制定出合理的發(fā) 展戰(zhàn)略。同時(shí)金地集團(tuán)在擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模時(shí)也應(yīng)更加重視操作 風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提升金地集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)其營(yíng)運(yùn) 能力。23 償債能力分析從表 3我們可以了解到， 20112014 年的保利地產(chǎn)的資 產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言比率最大，這說明保利 地產(chǎn)采取了擴(kuò)張型的發(fā)展戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在 20112014 年較穩(wěn)定，這說明保利地產(chǎn)在實(shí)施擴(kuò)張性戰(zhàn)略

9、的 同時(shí)也注重了資產(chǎn)的穩(wěn)定。 萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在 20112014 年一直保持在 67%左右，雖然萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)幅度穩(wěn) 定，但相比保利地產(chǎn)而言其資產(chǎn)負(fù)債率是較低的，這說明保 利地產(chǎn)的償債能力要優(yōu)于萬(wàn)科。金地集團(tuán)2012 年的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì) 2011 年有所下降，這是因?yàn)?2012 年金地集團(tuán)的負(fù) 債增加，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率下降。3 結(jié)論與建議房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與其盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力 有關(guān)。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較良好，管理的制度和 理念較完善，可以有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。因此房地產(chǎn)企業(yè) 的盈利能力的強(qiáng)弱直接影響其在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn) 企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)，其在整個(gè)房地產(chǎn)行

10、業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。 從房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力來(lái)看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn) 能力不強(qiáng)，各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)資本需要更加合理地配置，實(shí)現(xiàn)其最優(yōu) 化。因此房地產(chǎn)企業(yè)需增加其營(yíng)運(yùn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn) 能力越領(lǐng)先，其在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力越領(lǐng)先。從房地 產(chǎn)企業(yè)償債能力上來(lái)看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力還 是較強(qiáng)的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的資產(chǎn)流動(dòng)性，隨著 合理的管理制度的實(shí)施，使得與房地產(chǎn)企業(yè)償債能力相關(guān)的 各項(xiàng)指標(biāo)都能有利地變動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的強(qiáng) 弱直接影響其在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力 越強(qiáng)，其在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。參考文獻(xiàn)：1 PenroseFirm Growing T

11、heoryM.4th RevisededitionNew York ： Oxford University Press， 1998： 21-422 Ansoff HCorporate Strategy ： An Analytic Approach toBusiness Policy for Growth and ExpansionM.York ：M cGraw-Hill，1965：32-553 CKPrahalad， Hamel GThe Core Competence of theCorporationJ.Harvard Business Review，1990（ 5/6 ）： 79-914 MH Meyer ，CapabilityJM Utterback ，The Product Family and the Dynamics of Core SloanJ.Management Review ， 2011 （3）：29-485 范莉莉，高喜超，葉常發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的灰色關(guān)聯(lián)度評(píng)價(jià)方法J.管理學(xué)報(bào)，2010 (3): 102-1066 陳靜企業(yè)文化提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)制與路徑研究D.武漢：武漢理工大學(xué)，2