房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全案doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全案作者：李景忠 上傳時間：2008-7-2 0:0王石的拐點論”把地產(chǎn)界攪得紛紛揚揚。房價無論是真的下跌，還是王石們虛晃一 槍，房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制是不能松懈的。有人把地產(chǎn)商稱作貴族，其實說的就是地產(chǎn)商在成本的控制方面，沒有做精細的管理，大手筆導致了高成本，如果王石的拐點論一語成讖， 地產(chǎn)商就應該低下高貴的頭顱專注于成本控制與管理了。筆者結(jié)合自己在中南集團成本管控的實踐，向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全案，供各位同仁參考。一、投資決策階段投資決策階段是項目開發(fā)中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、 投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項目的成敗。 在這一階段應著重

2、從以下幾方面加強成本管理。1. 組織優(yōu)秀的項目團隊項目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員(或委托專業(yè)策劃公司)、工程技術人員投資分析人員、經(jīng)營管理人員(或項目經(jīng)理)C在投資決策階段，項目組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2. 進行

3、詳細的成本分析(1 ) 土地開發(fā)成本土地成本支出約占項目總支出的20-30 %,因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含： 土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。 土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。(2 )前期工程費用估算前期開發(fā)費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費

4、差異也有很大差別。三通一平”和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。（3 ）建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 45-55 ，因 地域差異比例數(shù)也不盡相同。 其成本分析應首先分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢， 掌握建筑市場中施 工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價 的主要因素進行分析

5、修正， 合理科學地確定項目的建安成本指標。 并對初步設計方案的開發(fā) 成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。（ 4 ）社區(qū)管網(wǎng)、配套設施、小區(qū)智能化費社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一 般為項目總支出的 6左右。 在決策階段， 成本控制的重點應是對市政大配套的一次網(wǎng)站的 供應能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設置進行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下， 盡量做到精簡配套， 同 時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性， 為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎； 配套也包括社區(qū)規(guī) 劃配套，應考慮其適應性。小區(qū)智能化的定位應堅持 “寧精勿多、 滿足基本所需 ”的原則， 繁瑣的智能化系統(tǒng)的 維護和運行

6、費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術折舊非?？?。（5 ）園林環(huán)境工程費園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5 ，其成本應同項目的定位相關聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關。（6 ）投資決策階段的費稅分析管理費：根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3 。銷售費用： 一般確定在銷售收入的 2-3 ，銷售費用的控制應注意選擇好適當?shù)膹V 告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。財務費用： 投資決策階段應對財務費用做好充分估計， 正確運用資本的杠桿， 以最少的 財務費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。稅金： 在決策階段， 開發(fā)商應根據(jù)政府有關規(guī)定估算，并爭取獲得政府

7、支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關重要的。（ 7 ）不可預見費及風險分析根據(jù)項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去 土地開發(fā)費用外的直接成本的 3-5 。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、 建造成本變化、 房屋售價變化、 開發(fā)周期、 容積率、 貸款利率、 政策變化等方面的風險分析， 基本保證風險成本小于項目凈利潤的 5-8 。二、設計階段 設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在 75 以 上。在此階段， 成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、 設計院的設計師密切配合，可 取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：1. 根據(jù)

8、項目定位確定合理的容積率項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收 入和建造成本。 盡可能確定一個基本控制區(qū)間， 充分利用好土地資源， 并結(jié)合項目地形特點 建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。2. 做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化成本控制人員應對設計方案的結(jié)構體 系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。同時， 對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。3. 實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法對設計單位施工圖限額設計指標有：（1 ）每平方米鋼筋含量指標；（2 ）每平方米砼含量指標；（3 ）單位施工圖預算指標；（4 ）設計變更費用限額

9、指標。4. 加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督， 減少設計變更費用對設計單位的管理工作具有較強的專 業(yè)性， 如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源， 增強事前控制的力度。與設計單位 簽訂的合同，應明確規(guī)定因設計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間， 也是減少或杜絕 “三邊工程 ”的必要條件。三、招投標與合同洽商階段 項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)， 很多相關法 律文本均在此階段完成， 許多隱患和難點也是在此階段留下的， 這個階段的工作質(zhì)量將直接 影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。 因此， 成本管理人員在此階段， 應根據(jù)項目總體 進度計劃使工程招投標清晰、有

10、條理，使工程合同符合項目要求。1. 做好招投標工作的幾個主要措施根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃， 通過市場 調(diào)查分析， 建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投 標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦 法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。招標階段控制造價的主要方法有：（ 1 ）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方 米造價包干或總價包干方式， 對于有規(guī)模效益的分項工程， 如門、窗、樓梯欄桿等采用分包， 同樣實行單方造價包干。（ 2 ）甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外

11、墻漆、裝飾材料等），宜采 用統(tǒng)一甲方供料， 一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。 在資金允許的條件下， 因季節(jié) 因素價格變動較大的某些材料（如水泥、 鋼材等）， 也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲 供。甲供材料價格也應通過競標定價， 公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢， 避免損傷承包商 的積極性。（3 ）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。（ 4 ）智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調(diào)價款的方 式。招標時應約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值， 結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整 （因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快， 價格降幅大，

12、智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大） 。（5 ）土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜 選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。招投標工作環(huán)節(jié)多， 有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。 一方面，加強對投標 單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免 “魚目混珠 ”擾亂投標 環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算 過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。 企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn) 生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。2. 合

13、同管理體系中的成本控制（ 1 ）合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還 應對設計變更、 現(xiàn)場簽證的計價方法、 特殊工藝的計價方法、 違約處理方法及可能遇到的風 險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。（ 2 ）合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免 承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款， 從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實 施。四、施工階段的成本控制施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異， 要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤， 公司 須在一些關鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施， 體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三 個方面應予以加強：1. 加強設計變更

14、、 現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避 免的， 但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。 設計變更及簽證管理控制體系應明確： 操作 流程、 流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權限、 流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制 度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基 礎。2. 加強設備和材料的品質(zhì)與價格管理完善的設備、 材料管理體系是打造精品工程的 必要條件，通常操作方式有：（ 1 ）自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如 大型機電設備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì) 影響較直接，

15、 同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。 園林景觀工程所 用的部分材料，也可通過競標自行采購。（ 2 ）總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的 前提下， 可讓承包單位采購， 這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢， 從而調(diào)動其積 極性。（3 ）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格， 結(jié)算時按限定價格結(jié)算， 限價時應明確價格 時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應在樣板、 樣品認證制度、 進場驗收確認制度監(jiān)控下才 能投入使用。3. 加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控（ 1）資金計劃是建立在項

16、目的各項合同已確定且總體 施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié) 調(diào)，扎實地做好基礎工作。（2 ）施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目， 可使工程管理更加清晰。 當月實際發(fā)生額的增減超過資金計 劃一定比例時， 成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因， 嚴重時，提出成本預 警和工程進度預警。（ 3 ）資金計劃與成本的動態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企 業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點是： “大量性、集中性、復雜性 ”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的 錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：1. 會議確認制結(jié)算原則采用會議確認制。 通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、 人選、結(jié)算 期限、除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。2.二次復核、 審計制建立切實可行的二次復核、 審計機制， 使結(jié)算工作處于