哈爾冰市商業(yè)品類、租金調(diào)研報告

1、哈爾冰市商業(yè)品類、租金調(diào)硏報告材商業(yè)管理公司為更好的服務(wù)于商鋪業(yè)主，豐富自身的品類資源，掌握哈市 商服市場情況，于6月24日至7月2日九天時間，招商人員對哈市百貨、服務(wù)、 餐飲、醫(yī)藥、保健等行業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行了全面的市場調(diào)研。對各行業(yè)的廠家、 經(jīng)銷商、品牌及綜合商場、商街散鋪、專業(yè)門丿占的經(jīng)營、租金、發(fā)展等情況做了 詳細(xì)的調(diào)查分析，為下一步開展招商工作奠定了基礎(chǔ)。調(diào)研的品類情況1這次對哈市商服市場的48個品類進(jìn)行了調(diào)研。分別是： 男裝、女裝、戶外、運動、休閑、化妝品、黃金、珠寶、玉器、內(nèi)衣、家居、家 紡、布藝、百貨、超市、家電、箱包、鞋類、皮具、眼鏡、玩具、孕嬰兒童用品、 游樂、早教、中餐、西

2、餐、咖啡廳、水吧、美容、美發(fā)、美中、美體、電子數(shù)碼、 禮品、飾品、圖書、音像、文體、鮮花、裝飾、照測、洗衣、臺球、寵物用品、 醫(yī)藥、茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)等。收集到的商家、經(jīng)銷商、品牌情況本次調(diào)研共收集到廠家、經(jīng)銷商資源356 個，品牌387個。其中有明確進(jìn)駐意向的商家8個；有意向進(jìn)駐的商家197個； 有商談余地的商家151個。市場對襯購物廣場關(guān)注度和敬感度高的兒個問題通過本次對哈市商服的調(diào)研中了解到，無論是在哈市經(jīng)營的廠家還是經(jīng)銷商 都對襯購物廣場有濃厚的興趣，并且也正在通過各方渠道，關(guān)注材購物廣場的各 項動態(tài)，對林購物廣場的未來也給與了極高的期待。在此次調(diào)研中，有意向進(jìn)駐 的廠家、供應(yīng)

3、商對以下兒個問題比較關(guān)注：1可取得的經(jīng)營面積及樓層。2商鋪的租金、免租期。3購物廣場的整體開業(yè)時間。4商鋪的租金如以扣點方式繳納，扣點的標(biāo)準(zhǔn)。5與甲方簽約的合同年限等。哈市LI前各商圈租金分析此次調(diào)研的哈市商業(yè)以購物中心、專賣店為主。1購物中心：主要以樓層來劃分租金價格，首層臨街商鋪租金最高，其次為 一層商鋪，購物中心內(nèi)部山低向高逐步變低，各樓層乂因經(jīng)營品類及品牌不同而 租金略有差異。哈市各類購物中心租金綜合匯總情況：首層租金區(qū)間為：5-10元/米/天；二層租金區(qū)間為：48元/米/天；三層 租金區(qū)間為：3-6元/米/天；四層租金區(qū)間為：2-5元/米/天；五層租金區(qū)間 為：24元/米/天。2專賣

4、丿占：哈市成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的專賣丿占租金一般在413元/米/天之間，街邊零散商鋪、專賣店租金維持在3-6元/ 米/天。從調(diào)研情況分析，成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的商鋪租金比非主要商 圈街邊零散商鋪、專賣丿占的租金高50-200%,購物廣場一層租金比街邊專賣店 租金高30%80%o3租金分析:經(jīng)過對哈市13個主要商圈的租金加權(quán)平均值為8. 32元/米/天。 租金最高為中央大街，日均租金達(dá)32. 25元/米/天，最低區(qū)域為中央大街側(cè)街， 日均租金價格僅為3. 23元/米/天。哈爾濱市各商街租金統(tǒng)計序號位置平均每米日租金（元）租金區(qū)間（元）11中央大街主街32. 2528. 0036. 5

5、0022中央大街側(cè)街3. 231.9004. 5533金太陽12. 034. 0620. 0044透籠9. 6004. 1915. 0055買賣街5. 294. 5766. 0066新陽路4. 253. 50055. 0077果戈里大街6. 50066. 0077. 0088學(xué)府服裝城5. 054.615. 4899道理萬達(dá)6. 254. 5008& 0010凱德廣場學(xué)府店6. 50066. 0077. 0011凱德廣場顧?quán)l(xiāng)店5. 50055. 0066. 0012哈西萬達(dá)7. 50055. 0010. 0013紅博世紀(jì)廣場4. 253. 50055. 0014加權(quán)平均8. 326.

6、2210. 43從上表可見，中央大街主街日均租金32. 25元/米/天、金太陽商城日均租金 12. 03元/米/天、透籠市場日均租金9.60元/米/天，為哈市零售業(yè)最高租金。 以上三家都是哈爾濱最繁華、成熟的商業(yè)區(qū)，形成時間較早，故日均租金較高。 剔除以上三處商街，其他商圈日均租金加權(quán)平均值為4.86元/米/天。從整體看, 購物廣場與商街專賣店租金價格差異較大。新建購物廣場因商業(yè)環(huán)境尚不成熟， 一般都有3-6個月的免租期，起租價也比較低。四前哈市各品類經(jīng)營情況分析：1時裝休閑運動服飾類：該業(yè)態(tài)在購物中心及百貨店中均占有重要比重，從 租金貢獻(xiàn)率及銷售業(yè)績均較理想。其中女裝品類為主力消費品類，代表

7、整個服裝 行業(yè)最前沿的趨勢，女性顧客乂是購物中心及口貨店消費主力軍，故女裝品類在 購物中心及口貨店均較男裝及童裝占比大?，F(xiàn)戶外、運動、休閑品類的銷售有較 大提升，該品類產(chǎn)品因其穿著舒適性、實用性在市場中的銷量不斷提高，客層涵 蓋面較廣，有一定發(fā)展空間。男裝及童裝類LI標(biāo)性消費較強，即有需要方進(jìn)行購 買，在口貨店通常成區(qū)域性、品牌性經(jīng)營，成熟品牌從品牌性、店面形象均較為 理想。羊毛制品為季節(jié)性消費為主，冬季銷售較理想，該品類產(chǎn)品線相對較單一、 無特色，單獨經(jīng)營長期店面會有其它產(chǎn)品共同經(jīng)營。服裝服飾類業(yè)態(tài)為購物中心 購物主打品類，租金承受惜況因品牌定位、面積需求有較大差異，H前哈市各購 物中心同品

8、類租金范圉：1. 003. 00元/米/天。2珠寶首飾化妝品類：珠寶以品牌消費為主，通常要求有對外形象展示，其中黃金類項目租金承受能力較低，因?qū)儋F重物品消費，故消費 者對品牌性有一定要求，經(jīng)營項目有黃金、白金、鑲嵌、玉器等，為消費者提供 多種選擇。面積要求50-300平米。參考市場租金情況:1. 002. 50元/米/天。 化妝品LI前白貨店內(nèi)以國際國內(nèi)知名品牌集中銷售，品牌專柜形式，銷售業(yè)績非 常可觀，有固定的忠實會員，LI標(biāo)性消費產(chǎn)品。單獨品牌化妝品還未在購物中心 做單獨店面。購物中心里化妝品通常以集合丿占形式來做，其集合多品牌多種類商 品，能滿足不同客層消費需求，該品類對于位置及面積有一

9、定要求。LI詢哈市各 購物中心同品類租金范圍：1. 503. 00元/米/天。3孕嬰兒童用品類：服飾、用品、玩具、游樂、早教等，嬰童項H為標(biāo)性 消費為主，習(xí)慣性消費產(chǎn)品，擁有固定消費群體，該類產(chǎn)品對品牌性要求較高， 承租面積根據(jù)經(jīng)營產(chǎn)品不同而差異較大。依賴于周圍居民入住情況及經(jīng)濟能力， 簽約時間要求較長，具備一定的聚客能力，消費者較注重品牌、產(chǎn)品安全，部分 會有淘氣堡項LI共同經(jīng)營。目前哈市各購物中心同品類租金范圍:1.00-2. 50元 /米/天。4家居百貨類：包括家居內(nèi)衣、家居百貨、家紡、布藝等，可作為生活配套 類商品補充經(jīng)營項口，亦需與主力口貨店同類商品進(jìn)行差異化經(jīng)營。通常成區(qū)域 經(jīng)營，

10、或集中在批發(fā)市場銷售，如單獨作為丿占面經(jīng)營，僅以隨機性消費難以維持 正常店面贏利，且租金承受能力較低，口前哈市各購物中心同品類租金范 馬1:1. 002. 00 元/米/天。5超市類：主力店超市及購物中心店內(nèi)超市并存銷售，做為主力店超市銷售 的補充，哈市口詢購物中心內(nèi)超市以屈臣氏為主，需求面100300平米。訂前哈市各購物中心同品類租金范圉：1.002.00元/米/ 天。6家電數(shù)碼通訊類：以品牌商經(jīng)營為主，主力丿占及小型數(shù)碼電器并存銷售， 主力店租金承受能力較低。另有部分品牌會于購物中心內(nèi)設(shè)立品牌直營店面，如 蘋果、SONY、聯(lián)想等。另兒大通訊運營商近年來亦在購物中心內(nèi)設(shè)立營業(yè)廳，同 時進(jìn)行產(chǎn)

11、品銷售，如移動、聯(lián)通、電信等。LI前哈市各購物中心同品類租金范 圍：1. 002. 00 元/米/天。7皮具皮包皮鞋類：可作為服裝經(jīng)營項目之補充，以品牌性或時尚性為主。 區(qū)域性經(jīng)營品類，各品牌集中區(qū)域設(shè)柜對銷售亦有提升作用，如無大面積經(jīng)營該 品類，則會對此品類經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響；該品類可有效帶動客流，在面積允許情 況下可考慮將該品類區(qū)域性集中經(jīng)營。目前哈市各購物中心同品類租金范 圍：1. 003. 00 元/米/天。8餐飲水吧咖啡類：包括中餐、西餐、咖啡廳、水吧等，餐飲類一直是購物 中心面積占比較大的品類，亦是消費主力品類，能夠起到有效帶動客流及聚客作 用。根據(jù)不同經(jīng)營理念和經(jīng)營特色及價格定位，

12、以環(huán)境、服務(wù)、及有特色的產(chǎn)品 吸引消費者進(jìn)行消費。目前哈市各購物中心同品類租金范圍：1.00-2. 50元/米/ 天。9生活配套服務(wù)類：包含項目較多，涵蓋消費者生活需要各方面，如美容美 發(fā)、禮品飾品、圖書音像、寵物用品、醫(yī)藥茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)、洗車 服務(wù)等，滿足消費者不同消費需求。完善購物中心經(jīng)營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)一站式購物的 重要組成部分，其中美容美發(fā)、禮品飾品類LI標(biāo)客群以女性顧客為主要消費群體，家族式經(jīng)營模式，運營中 主要依靠儲值消費（會員卡、儲值卡）實現(xiàn)資金快速回籠和積攢顧客資源，需求面積根據(jù)提供服務(wù)項訂不同而差異 較大，有固定的消費客群。寵物寄養(yǎng)是近年來新興行業(yè)，發(fā)展速度較快，租金承 受能力需考慮，該項LI因其特殊性易有異味產(chǎn)生，不建議寄養(yǎng)經(jīng)營項LI在購物中 心正常經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，可在地下停車場等位置進(jìn)行經(jīng)營。生活配套類U前哈市各購 物中心同品類租金范圍：1. 002. 50元/米/天。綜合哈市各購物中心經(jīng)營品類分析，其中餐飲類占比較大，面積及租金占比 最高可達(dá)40%,餐飲對于普通的消費人群具有很強的號召力，具有明顯的聚客效 應(yīng)