商業(yè)管理公司運(yùn)營方案1960

1、成立“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”的運(yùn)營方案（草案）尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：根據(jù) xxx 公司 2014 年的發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)核心業(yè)務(wù)的開展，現(xiàn)就在成立“商業(yè) 投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”以服務(wù)于公司項(xiàng)目的成功運(yùn)作，力求能對 xx 項(xiàng)目的房產(chǎn) 存貨資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資本化，資本證券化的總體要求” ，現(xiàn)以書面 的形式對“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”的成立、運(yùn)營及管理方面的具體工作實(shí) 施予以匯報(bào)，請公司及領(lǐng)導(dǎo)審閱后決策。一、公司名稱的擬提報(bào)擬注冊名 1：xxxxx 商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司擬注冊名 2：xxxxx 商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司二、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的性質(zhì)

2、 自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人的股份有限責(zé)任公司 稅務(wù)性質(zhì)為：一般納稅人三、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”經(jīng)營范圍的擬定 許可經(jīng)營項(xiàng)目：煙草、黃金、餐飲、酒店服務(wù)、藥品、醫(yī)療器械； 一般經(jīng)營項(xiàng)目：銷售：辦公用品、文化用品、工藝品、服裝鞋帽、針紡織品、皮 革皮具、日用百貨、家用電器、五金交電、鐘表、照相器材、糧 油副食、生鮮瓜果、健身器材、珠寶首飾、計(jì)算機(jī)軟件及輔助設(shè) 備、通訊器材、建筑材料、儀器儀表；社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢；會(huì)展服務(wù)； 企業(yè)、廣告營銷策劃與管理咨詢；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布代理國內(nèi)各 類廣告；汽車租賃；房屋、柜臺(tái)租賃及托管；國內(nèi)勞務(wù)培訓(xùn)及輸 出代理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二手房租賃、買賣；產(chǎn)權(quán)過戶登記代

3、理； 銀行貸款代理、公積金按揭代理；房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)評估； 物業(yè)委托經(jīng)營；物業(yè)服務(wù)；投資管理；資產(chǎn)管理；實(shí)業(yè)投資（除 金融、證券等國家專項(xiàng)審批項(xiàng)目） ；投資咨詢；商務(wù)咨詢；文化藝 術(shù)交流策劃咨詢（除經(jīng)紀(jì)） ；公關(guān)活動(dòng)策劃；四、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”注冊資本 擬注冊資本暫定為：五百萬元人民幣五、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”公司類型 股份有限責(zé)任公司（前期為企業(yè)法人與公司發(fā)起人投資，后期逐步轉(zhuǎn)化為由公司 控股的多股東的股份有限責(zé)任公司）六、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的出資、股權(quán)構(gòu)成及股東權(quán)益分配一）、注冊登記期及籌備期股權(quán)比例為： 80%（3 年內(nèi)不能撤資）公司主要發(fā)起經(jīng)

4、營人為： 20%（待公司成立 1 年后，投資款以現(xiàn)金形式 分期到位，如購物中心 2014 年 12 月 25 日超市不能如期開業(yè)， 投資人有權(quán)不履行 投資承諾并無償由發(fā)起股東收購）二）、實(shí)體營業(yè)期中及經(jīng)營后期1 、公司法人股股權(quán)比例為 33-51%（此股權(quán)可于 3 年后部分或全部出售給其他股東）2、公司主要發(fā)起經(jīng)營人為： 20%3、其他可合作公司資源范圍的企業(yè)法人或自然人股 50-32%（此部分股權(quán)擬由項(xiàng) 目合作的內(nèi)部裝飾、裝修方、經(jīng)營用主要設(shè)備、設(shè)施提供方及廣告公司、公司 其他核心管理員工法人或自然人身份，以公司服務(wù)債權(quán)，實(shí)物投資或現(xiàn)金入股 的方式持有）4、公司主要發(fā)起經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)干股股權(quán)

5、15%左右（待管理公司成立后由公司股東 與董事會(huì)具體確認(rèn)） ，此干股在公司成立 3 年內(nèi)只享有分紅權(quán)，無有價(jià)轉(zhuǎn)讓權(quán)； 3 年后轉(zhuǎn)為無資本金投入的實(shí)有股權(quán)，在公司章程上明確，可有價(jià)轉(zhuǎn)讓；為保 障公司的經(jīng)營利益，發(fā)起經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)向公司繳納 15 萬元經(jīng)營責(zé)任保證金。三）、股東權(quán)益分配“商業(yè)投資運(yùn)營管理公司”第一年不分紅；第二年以后公司每年財(cái)務(wù)年度末核算股東權(quán)益后并按公司規(guī)定提留公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)項(xiàng)目后的利潤分紅一次。七、“商業(yè)投資運(yùn)營管理公司” 管理機(jī)制與組織架構(gòu)一）、公司組織系統(tǒng)采取所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離的管理機(jī)制所有權(quán)管理權(quán)經(jīng)營權(quán)債權(quán)、債務(wù)和所有者權(quán)益由 股東或出資人享有和承擔(dān) 資金籌措與收

6、益獲得公司重大經(jīng)營和管理決策、 高層管理員工任免與授權(quán)、 資金收支計(jì)劃管理與財(cái)務(wù) 監(jiān)管、經(jīng)營目標(biāo)確定、 下達(dá)、 考核與獎(jiǎng)懲、 各項(xiàng)規(guī)章制度 的制定中層管理員工的任免與授權(quán)、授權(quán)內(nèi)日常經(jīng)營決策、經(jīng)營目標(biāo)的落實(shí)與完 成、計(jì)劃內(nèi)資金與經(jīng)營費(fèi)用的管理、 各級(jí)經(jīng)營員工經(jīng)營目標(biāo)的確定、 下達(dá)、 考核與獎(jiǎng)懲、各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)與 執(zhí)行二）、公司組織結(jié)構(gòu)（一）、所有權(quán)結(jié)構(gòu) 投資人所有權(quán)結(jié)構(gòu)XX 商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司超市酒店 餐飲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 投資經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)二）、公司高管及各級(jí)員工的選任公司董事長、副董事長、總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理由投資企業(yè)推舉，其 余核心管理員工如總經(jīng)理助理、超市店長、酒店

7、店長、餐飲店長、物業(yè)經(jīng)理、人 資行政部經(jīng)理、投資經(jīng)營經(jīng)理由總經(jīng)理任命，其余管理員工及一般員工面向社會(huì) 公開招聘聘用。三）、財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督新公司須對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行規(guī)范管理，股東出資須做到項(xiàng)目?？顚Ｓ?，所有資金 須嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行。新公司承接業(yè)務(wù)按各項(xiàng)目分立管理，公司內(nèi)部須建立立項(xiàng)、 分項(xiàng)目核算制度，并引入專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)。八、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的獲利模式與經(jīng)營思路一）、獲利模式1、接受委托公司邀請，通過為委托方委托的房產(chǎn)物業(yè)實(shí)物標(biāo)的進(jìn)行銷售、招商、 運(yùn)營以收取傭金的形式獲得經(jīng)營收益；2、接受合作公司的邀請，采取租賃的形式取得合作公司的物業(yè)經(jīng)營權(quán)，再通過已 租賃物業(yè)的增值

8、經(jīng)營獲取經(jīng)營收益；3、接受合作公司的邀請，采取購買合作方物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式取得產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，再 通過實(shí)體經(jīng)營獲取經(jīng)營收益，同時(shí)，享受物業(yè)增值帶來的購買溢價(jià)收益；4、接受委托公司邀請，為委托方的房產(chǎn)物業(yè)實(shí)物標(biāo)的交付使用后，進(jìn)行“前期物 業(yè)服務(wù)”，通過為全體業(yè)主提供專業(yè)有償服務(wù)獲取經(jīng)營收益；5、為合作方（包括房產(chǎn)公司或?qū)嶓w經(jīng)營商戶）提供有償融資服務(wù)獲取經(jīng)營收益； 二）、經(jīng)營思路（針對“物業(yè)服務(wù)”經(jīng)營以外的經(jīng)營項(xiàng)目）此經(jīng)營思路是以購物中心現(xiàn)有物業(yè)情況而提出的1、以租賃的形式，獲得購物中心以下經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營權(quán)，以用于“商業(yè)投資管理 公司”實(shí)體經(jīng)營獲取企業(yè)盈利，同時(shí)，如合作公司需要，可以經(jīng)營貸款的形式 為合

9、作公司融資，但融資的本息歸還本著誰使用、誰承擔(dān)的原則有償進(jìn)行，也 可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定的利潤；2、以購買的形式，獲得購物中心以下經(jīng)營業(yè)態(tài)的產(chǎn)權(quán)，以用于“商業(yè)投資管理公 司”實(shí)體經(jīng)營獲取企業(yè)盈利的同時(shí)也可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定物業(yè) 增值的收益；此形式主要可為合作公司或合作方獲得銀行按揭貸款或資產(chǎn)抵押 貸款融資，但融資的本息歸還本著誰使用、 誰承擔(dān)的原則有償進(jìn)行， 也可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定的利潤；以下物業(yè)面積為暫定：物業(yè)樓層面積均價(jià)總價(jià)50%物業(yè)總價(jià)值超市B1F460060002760000013800000家用電器2F1404605985068364253418兒童

10、主題樂園3F1804454481973764098688兒童動(dòng)漫城3F642454429172481458624影院3F1838454483518724175936小吃城4F25504050103275005163750合計(jì)1283865900832329504163、除以上物業(yè)面積外，其余合作公司的已銷售投資業(yè)主物業(yè)和未銷售物業(yè)由合作 公司委托“商業(yè)投資管理公司”經(jīng)營，所獲取租金由合作公司享有但需向“商 業(yè)投資管理公司”定期支付委托經(jīng)營服務(wù)傭金；4、特別備注 以不同形式獲取的第 2 條所陳述需經(jīng)營的業(yè)態(tài)、業(yè)種在操作時(shí)， “商業(yè)投資管 理公司”將以現(xiàn)金、實(shí)物資產(chǎn)及服務(wù)提供債權(quán)等方式招股為前提，

11、來確定具體 的如：裝潢裝修公司 （個(gè)人）、主要營業(yè)資產(chǎn)供貨商公司 （個(gè)人）、廣告公司（個(gè) 人）或其他方式合作的公司 （個(gè)人）的工程、實(shí)物、服務(wù)、 合作經(jīng)營的合作方， 這樣既可以解決“商業(yè)投資管理公司”前期投資、運(yùn)營資金不足的問題，也可 以為合作公司解決融資的實(shí)質(zhì)性問題，具體執(zhí)行待大方向確定后據(jù)實(shí)況而定。5、前期與簽的“ xx 購物廣場銷售、招商代理和運(yùn)營管理合同”中第二部分“項(xiàng) 目招商代理及經(jīng)營管理”部分繼續(xù)履行直至合同到期，第一部分 “項(xiàng)目銷售代理”部分的責(zé)權(quán)利，在與 xxx 進(jìn)行協(xié)議合同終止并進(jìn)行完費(fèi)用、 資產(chǎn)清算后，由“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”與 xx 公司重新洽談代理?xiàng)l件 后重新簽訂

12、“委托銷售代理合同”后執(zhí)行。九、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”核心經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成 建議：董事長（法人）由： xx 擔(dān)任總經(jīng)理由： xx 擔(dān)任 十、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”成立后薪資待遇的擬設(shè)定以下所有各級(jí)員工自正式聘用之日起享受國家規(guī)定的“五險(xiǎn)一金”保障，具 體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)待定。1、核心高管薪資待遇計(jì)劃每月核發(fā) 70%，完成每年基礎(chǔ)計(jì)劃利潤指標(biāo)后其余 30%年底一次性核發(fā)，不滿 一年的不予核發(fā)董事長：年薪 30 萬，干股 7.5%總經(jīng)理：年薪 30 萬，干股 7.5%2、特聘員工（專業(yè)技術(shù)與經(jīng)營人員）薪資待遇計(jì)劃每月核發(fā) 70%，完成每年基礎(chǔ)計(jì)劃利潤指標(biāo)后其余 30%年底一次性核發(fā)，不滿 一年

13、的不予核發(fā)常務(wù)副總經(jīng)理：年薪 14.4 萬； 特聘運(yùn)營總經(jīng)理助理：年薪 14.4 萬； 特聘超市店長：年薪 14.4 萬； 特聘銷售經(jīng)理：年薪 14.4 萬； 特聘財(cái)務(wù)信息經(jīng)理：年薪 12 萬； 特聘電腦軟件系統(tǒng)維護(hù)主管：年薪 10萬； 特聘企劃經(jīng)理：年薪 10 萬；3、除以上特聘員工外，本著人員本土化的原則在當(dāng)?shù)卣衅?，享受相關(guān)薪資待遇“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”崗位薪資擬執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)表性質(zhì)崗位工資等級(jí)基本工資 標(biāo)準(zhǔn)社保標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)崗位工資等級(jí)基本工資 標(biāo)準(zhǔn)社保標(biāo)準(zhǔn)行政后期崗位副總經(jīng)理一級(jí)5800副總經(jīng)理一級(jí)6800二級(jí)5000二級(jí)6000三級(jí)4200三級(jí)5200見習(xí)或試用3400見習(xí)或試用4400經(jīng)

14、理一級(jí)3400經(jīng)理一級(jí)3900二級(jí)3100二級(jí)3600三級(jí)2800三級(jí)3300見習(xí)或試用2500經(jīng)營崗位見習(xí)或試用3000副經(jīng)理一級(jí)3100副經(jīng)理一級(jí)3500二級(jí)2800二級(jí)3200三級(jí)2500三級(jí)2900見習(xí)或試用2200見習(xí)或試用2600主管一級(jí)2600主管一級(jí)2900二級(jí)2400二級(jí)2700三級(jí)2200三級(jí)2500見習(xí)或試用2000見習(xí)或試用2300領(lǐng)班一級(jí)2400領(lǐng)班一級(jí)2600二級(jí)2200二級(jí)2400三級(jí)2000三級(jí)2200見習(xí)或試用1800見習(xí)或試用2000員工一級(jí)2200員工一級(jí)2400二級(jí)2000二級(jí)2200三級(jí)1800三級(jí)2000見習(xí)或試用1600見習(xí)或試用1800一、公司成

15、立前期的工作場地及員工到崗時(shí)間的安排1、建議管理公司成立后，除超市外，各崗位經(jīng)理以上級(jí)別員工含特聘員工先行到 位，超市經(jīng)營類主管以上級(jí)別員工先行到位，另外，重要后勤保障部門一般員 工如人事部、財(cái)務(wù)部、行政部根據(jù)具體需要先行到位部分員工；2、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”的注冊地及辦公場地，因購物中心將于9 月 24日超市先行開業(yè)，建議先租賃暫時(shí)臨時(shí)使用，待項(xiàng)目投入使用后再遷至項(xiàng)目劃 定的辦公區(qū)域。3、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”的開辦費(fèi)（人員工作、辦公場地租賃、辦公設(shè)備 設(shè)施的采買、正常辦公及差旅費(fèi)用）請公司按時(shí)撥付，具體數(shù)額待定。 備注：以上工作安排的基礎(chǔ)是在“購物中心” 2014年8月31日

16、竣工驗(yàn)收和 9月 24日 超市試營業(yè)工作的完成為基礎(chǔ)的，如項(xiàng)目物業(yè)工程不能日期完成，將會(huì)給新成 立的“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”和現(xiàn)場執(zhí)行的前期招商、銷售運(yùn)營管理團(tuán) 隊(duì)的操作造成實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)損害，請總公司領(lǐng)導(dǎo)高達(dá)重視，具體經(jīng)營時(shí)間結(jié)點(diǎn) 內(nèi)容附后?！吧虡I(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”成立工作組2014 年 4 月 23 日星期四附件： 關(guān)于 xxx 招商與銷售全面啟動(dòng)對外宣傳推廣 與合同簽訂所需工作結(jié)點(diǎn)與責(zé)任確定的報(bào)告尊敬的建設(shè)投資開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)：時(shí)值 xxx 物中心即將于 2014年 9月24 日逐步開業(yè)之際，借此時(shí)機(jī)我招商、 銷售團(tuán)隊(duì)將全面啟動(dòng)銷售與經(jīng)營合同的簽訂，同時(shí)，將向社會(huì)對外宣傳發(fā)布并承

17、諾經(jīng)營與銷售相關(guān)的招商、銷售政策，至此需要公司對以下與購物中心營業(yè)與銷 售相關(guān)的時(shí)間結(jié)點(diǎn)予以確認(rèn)并按此時(shí)間結(jié)點(diǎn)爭取按時(shí)、質(zhì)量的完成相關(guān)工作，以 避免在簽訂租賃、銷售買賣合同書后如造成違約時(shí)的履約賠償責(zé)任的劃分，具體 時(shí)間結(jié)點(diǎn)在與公司相關(guān)會(huì)議基本確定后， 現(xiàn)以本書面報(bào)告的形式提報(bào)公司予以確 認(rèn)后，我招商、運(yùn)營工作全面展開，具體內(nèi)容如下 : 一、經(jīng)營方面的總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)1、2014年 9月 24日負(fù)一層至裙樓一層，超市整體試營業(yè)1) 5月 20日前，室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)方案與施工單位的確定，相關(guān)工作開始實(shí)施；2) 7 月 20 日前，完成項(xiàng)目文化西路沿街與光明南路的圍擋拆除及退界部分的 道路硬化鋪磚工作，外

18、廣場交付使用；3) 8 月 10 日前，項(xiàng)目裙樓一至四層外立面裝修工程完畢并完成驗(yàn)收；4) 8月 31日前，負(fù)一層整體裝修工程完畢并交付經(jīng)營業(yè)主使用；5) 8 月 31 日前，裙樓一層含門面整體裝修工程完畢并交付經(jīng)營業(yè)主使用；6) 8 月 5 日前，門面業(yè)主經(jīng)營商戶進(jìn)駐裝修。2、2014年 11月 8日至 2016年 12月 25日前，裙樓二層至七層商業(yè)業(yè)態(tài)的逐步、 分期的試營業(yè)，具體總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)如下：1) 9 月 5 日前，裙樓部分商業(yè)物業(yè)整體交付使用；2) 9月 10日前，電影院、兒童游樂城(二至四層) 、小吃廣場、電器廣場進(jìn)駐 裝修；3) 其余主力商戶于 10 月 1 日前進(jìn)駐裝修。 二、物業(yè)銷售方面的總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)1、5月 20日前，由 xx 公司辦理完項(xiàng)目建筑面積初測繪工作、項(xiàng)目銷售預(yù)售許 可證的取得工作；2、5 月 20 日前， xx 公司交付業(yè)主設(shè)備設(shè)施交付清單、項(xiàng)目外立面和房屋內(nèi)部 天地墻門窗等裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)清單、房屋使用說明及房屋質(zhì)量保證書的確定；3、6月 1日前，項(xiàng)目開盤時(shí)間及開盤慶典時(shí)間的確定；4、6月 15