資產(chǎn)評(píng)估自考題-17_真題(含答案與解析)-交互

1、區(qū)資產(chǎn)評(píng)估自考題-17（總分100，做題時(shí)間90分鐘）單項(xiàng)選擇題1.土地市場的不完全競爭性決定于土地|SSS_SINGLE_SEL1_ A稀缺性C B用途多樣性C C位置固定性C D價(jià)值增值性分值：2答案：C解析完全競爭市場要求生產(chǎn)要素的流動(dòng)性，而土地具有空間位置固定的特點(diǎn)，因而使得土地市場是不完全競爭的。2.標(biāo)定地價(jià)是|SSS_SINGLE_SELC A省政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格C B市、縣政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格C C省政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格C D市、縣政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格分值：2答案:B解析土地

2、的標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場中，在正 常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。3.不是由政府決定的土地價(jià)格是 |SSS_SINGLE_SELC A基準(zhǔn)地價(jià)C B標(biāo)定地價(jià)C C 土地使用權(quán)出讓底價(jià)C D轉(zhuǎn)讓價(jià)格分值：2答案:D解析基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市 （縣）的土地使用權(quán)價(jià)格;標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l 件和政策作用下，具體地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格；標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府 根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格，這三種價(jià)格都是由政府決定的，轉(zhuǎn)讓價(jià)

3、格是由交 易雙方來決定的。4.土地可以分為高度集約使用的土地、正常使用的土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地，其劃分的依據(jù)是 |SSS_SINGLE_SELC A 土地的所有權(quán)歸屬'B 土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途'C 土地的開發(fā)程度1 D 土地的利用程度分值：2答案:D解析按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未 用土地或空地和使用不當(dāng)土地。5.處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價(jià)格會(huì)有很大的差異。這體現(xiàn)了土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)中的 |SSS_SINGLE_SELC A 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定B B 土地價(jià)格主要由土地的需

4、求決定C C 土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性'D 土地價(jià)格的上漲性分值：2答案：C解析土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性，處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完 全相同，但其價(jià)格會(huì)有很大的差異。6.下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素是 |SSS_SINGLE_SELA A居民收入水平1B交通便捷程度'C公用設(shè)施完備程度,D地形地質(zhì)因素分值：2答案：A解析影響地價(jià)的一般因素是指對土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和其共同性影響的因素。這些因素主要有：（1）行政因素；（2）社會(huì)因素；（3）經(jīng) 濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入和消費(fèi)水平和物價(jià)變動(dòng)等；（4）其他一般因素。對商業(yè)用地土地價(jià)格影

5、響最大的因素是 |SSS_SINGLE_SELA A環(huán)境質(zhì)量C B繁華程度C C交通條件'D規(guī)劃限制分值：2答案:B解析影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán) 境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制等，其中，對商業(yè)用地價(jià)格的影響因素最大的是商業(yè)的繁 華程度。8.地塊建筑面積與地塊總面積的比率，稱為 |SSS_SINGLE_SELC A建筑密度B容積率'C建筑高度，- D建筑覆蓋率分值：2答案:B解析影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素之一是容積率，容積率是指地塊的建筑面 積與地塊總面積的比率。9.對土地使用權(quán)的評(píng)估，應(yīng)以這塊土地的最有效利用為前提，這是 原則的 要求。|SSS_SIN

6、GLE_SELC A替代C B變動(dòng)C C最有效使用C D供需分值：2答案：C解析土地價(jià)格以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提，這是土地使用權(quán)評(píng)估的 最有效使用原則的體現(xiàn)。10.越來越多的城市邊沿土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，這說明了 土地的 |SSS_SINGLE_SEL'A經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性C B面積有限性J C空間位置固定性C D使用價(jià)值的永續(xù)性分值：2答案:A解析土地的經(jīng)濟(jì)地理位置是可變的。土地周圍環(huán)境，如交通條件、商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)、住宅建設(shè)等的變化，都會(huì)改變土地的價(jià)值，城市邊沿的土地從農(nóng)用地變?yōu)?房地產(chǎn)開發(fā)地體現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。11.土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而

7、這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于 變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成 的。這就要求土地所有權(quán)評(píng)估時(shí)必須遵循 |SSS_SINGLE_SELA A替代原則B B最有效使用原則C C變動(dòng)原則D D貢獻(xiàn)原則分值：2答案：C解析土地價(jià)格的變動(dòng)原則表明，土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié) 果，這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作 用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。12.下列說法中錯(cuò)誤的是|SSS_SINGLE_SEL，- A國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，但 任何個(gè)人和單位都不擁有城市國有土地的所有權(quán)B B按照土地管理法的有

8、關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、 行政法規(guī)另有規(guī)定的外，均有土地使用期限的限制C C以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所 有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)'D 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土 地的，應(yīng)當(dāng)不遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除社會(huì)公共利益需要收回該幅土地， 否則應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)分值：2答案:B解析按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、 行政法規(guī)另有規(guī)定的外，沒有土地使用期限的限制。13.下列關(guān)于國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限的表述,正確的是 SSS_SINGLE_SE

9、LA旅游業(yè)用地30年* B商業(yè)用地40年C C居住用地50年'D教育用地70年分值：2答案:B解析土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定為：（1）居住用地70年；（2） 工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；（4）商業(yè)、旅 游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。14.企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采用保留劃撥方式處置的情形是SSS_SINGLE_SELC A國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司C B國有企業(yè)破產(chǎn)或出售C C國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)、國有企業(yè)租賃經(jīng)營C D在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方

10、 屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)分值：2答案:D解析在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方 屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃拔方式處置。15.資產(chǎn)重組與改制中,不屬于土地權(quán)屬的處置方式的是 |SSS_SINGLE_SEL'A出讓方式C B出售方式C C直接投資入股方式C D租賃方式分值：2答案:B解析根據(jù)股份有限公司土地使用權(quán)管理規(guī)定，土地權(quán)屬處置方式有出讓 方式、直接投資入股方式和租賃方式。16.被評(píng)估土地使用權(quán)年限為50年，參照物土地使用權(quán)年限為40年，折現(xiàn)率為 10%則土地使用年限修正系數(shù)為SSS_SINGLE_SELA 0B 0C 1D 1分值：2答案：C

11、I fMLUI*.解析根據(jù)公式：K=(1- 0.0085)+(1 -0.0221)=1.014。17.某宗工業(yè)用地的最高出讓年限為 40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為35年，若還原利率為 9% 則年限修正系數(shù)為 |SSS_SINGLE_SELA 0B 0C 0D 0 分值：2 答案:B解析土地使用年限的修正系數(shù) K=1-1 + (1+r) m +1-1 + (1+r) n =1-1 + (1+9%) 35 +1-1 + (1+9%) 40 =0.982 。 18.現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單價(jià)分別為 2900元/m 2、2800元/m 2、 2300元/m 2、1500元/m 2 ,其容積率分別是

12、3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗 土地其他條件完全相同，則在正常的市場交易行為中最容易售出的宗地是|SSS_SINGLE_SELCam C B .乙 1C .丙 C D .T分值：2答案：A解析本題考查的是土地估價(jià)的運(yùn)用，屬于需要應(yīng)用的內(nèi)容，請考生結(jié)合練習(xí) 題靈活性地學(xué)習(xí)和掌握此知識(shí)點(diǎn)。19.某待估土地容積率相關(guān)系數(shù)為1.2,確定某比較案例宗地地價(jià)為每平方米1000元，其容積率相關(guān)系數(shù)為1.8,則待估土地的地價(jià)為 |SSS_SINGLE_SELA 462 B 666C 1500D 2160 分值：2答案:B解析容積率修正系數(shù)是比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系 數(shù)的比值，該

13、土地經(jīng)容積修正后的可比價(jià)格為：100OX 1.2 + 1. 8=666.67（元）20.在運(yùn)用市場法對土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，以下不屬于需要修正的個(gè)別因素的是SSS_SINGLE_SELC A宗地形狀C B宗地周邊環(huán)境1 C宗地面積C D容積率分值：2答案:B解析個(gè)別因素修正包括對宗地形狀和容積率系數(shù)的修正，其中，容積率與宗 地的面積相關(guān)。宗地的周邊環(huán)境不是需要修正的個(gè)別因素。21.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是 |SSS_SINGLE_SELC A地理位置和交通條件C B個(gè)別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件C C容積率和覆蓋率C D特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)分值：2答案:B解析基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場法的一種特

14、殊狀態(tài)，是利用當(dāng)?shù)卣贫C 布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對其個(gè)別因素和市場轉(zhuǎn)讓因素進(jìn)行系數(shù) 修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。22.土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是確定土地的 |SSS_SINGLE_SELA A收益額C B還原利率C C 土地收益年限C D以上均是分值：2答案:D解析從土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的計(jì)算公式來看，土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的 應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。23.采用收益法評(píng)估土地時(shí)，收益額應(yīng)該是SSS_SINGLE_SEL廠A過去的實(shí)際收益額'B過去的客觀收益額C C將來的實(shí)際收益額'D將來的客觀收益額分

15、值：2答案:D解析土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益，實(shí)際收益一般來說不能用于 評(píng)估，應(yīng)該用將來的客觀收益額評(píng)估。24.用成本法估算土地價(jià)格的公式為SSS_SINGLE_SELC A 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤B B 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+土地增值收益C C 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益廣D 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益分值：2答案:D解析成本法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法，采用成本法的估算土地價(jià)

16、格的公式為：評(píng)估值 二土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+ 稅費(fèi)+利息+利潤 +土地增值收益。25.某宗土地取得費(fèi)2000萬元，全部為開發(fā)商投入，開發(fā)期 2年，開發(fā)費(fèi)3000萬 元，其中第一年投入2000萬元，利息率為10%則用成本法評(píng)估土地時(shí)的利息 為|SSS_SINGLE_SELC A 500萬元B B 700萬元C C 750萬元lD 1000萬元分值：2答案:B解析用成本法評(píng)估土地時(shí)的利息=2000X 2X 10%+3000< 2X10%< 50%=700萬 元）。26.用成本法評(píng)估土地時(shí)，投資利息的計(jì)算公式正確的是 |SSS_SINGLE_SEL1- A利息=土地取得費(fèi)X 土地開發(fā)期

17、X相應(yīng)利息率 +土地開發(fā)費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率c B利息=土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率 +土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期 X相應(yīng)利息率X 50%C C利息=土地取得費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X 50%吐地開發(fā)費(fèi)X 土地 開發(fā)期X相應(yīng)利息率C D利息=土地取得費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X 50%吐地開發(fā)費(fèi)X 土地 開發(fā)期X相應(yīng)利息率X 50%分值：2答案:B解析采用成本法估算土地價(jià)格的，相關(guān)的投資利息費(fèi)用的計(jì)算公式為：利息 二土地取得費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率 +土地開發(fā)費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息 率 X50%27.在估算土地增值收益時(shí)，其中有一種方法為：土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土

18、地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）X增值收益率。其中的增值收益率一般為 |SSS_SINGLE_SELA 15%- 20戒問B 20%- 25戒問C 25%- 30戒問D 30%- 35戒問分值：2答案:B解析土地增值收益的計(jì)算公式為：土地增值收益 =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+ 稅費(fèi)+利息+利潤）X增值收益率，其中，收益率一般在 20%- 25批問。28.采用成本法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，將無限年期土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)整為有限年期土地使用權(quán)價(jià)格的系數(shù)為麻莊B. 答案：ASSS_SIMPLE_SIND分值：2解析采用成本法評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)將無限年期土地使用權(quán)的價(jià)格 調(diào)整為有限年期土地使用權(quán)的價(jià)格調(diào)

19、整系數(shù)為：1-1 + （1+r） n。29.假設(shè)開發(fā)法中專業(yè)費(fèi)估算的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)通常為 SSS_SINGLE_SEL* A建筑費(fèi)C B地價(jià)+建筑費(fèi)C C樓價(jià)C D地價(jià)分值：2答案：A解析專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)x i（i為一定的百分率）。30.在采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，假設(shè)總建筑費(fèi)用為100萬元，第一年投入60%第二年投入40%則總建筑費(fèi)為元（年折現(xiàn)率為10%）|SSS_SINGLE_SELA 921473 B 918823C 907523D 934156分值：2答案:B解析總建筑價(jià)=1000000 X60%< （1+10%） -0.5 +1000000 X40%< （1+10%）1

20、5.=918823（兀）。31.建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果,總體上可劃分為兩大類，即 |SSS_SINGLE_SELC A房屋和構(gòu)造物C B平房和樓房C C房屋和構(gòu)筑物C D已完成工程和在建工程分值：2答案:C解析建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上可以將建筑物劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。32.某建筑物的屋蓋、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱為磚砌，該建筑物的結(jié)構(gòu)形式為|SSS_SINGLE_SELA A鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)B B磚混結(jié)構(gòu)C C磚木結(jié)構(gòu)C D其他結(jié)構(gòu)分值：2答案:B解析建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱為磚 砌。這樣的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。33.在建筑物評(píng)

21、估中,影響建筑物價(jià)值的決定因素是 |SSS_SINGLE_SELC A物理因素C B環(huán)境優(yōu)劣C C經(jīng)濟(jì)地理C D新舊程度分值：2答案:A解析建筑物評(píng)估是需要考慮多重影響因素，其中物理因素是建筑物價(jià)格的決 定因素，也是建筑物評(píng)估應(yīng)考慮的基本因素。34.一般說來，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物價(jià)格，沿海開放城市內(nèi)地城市。|SSS_SINGLE_SELC A高于B B低于C C等于C D不確定分值：2答案：A解析建筑物的價(jià)格受經(jīng)濟(jì)地理因素的影響，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途 的建筑物價(jià)格，沿海開放城市高于內(nèi)地城市。35.商業(yè)用房和商品住宅可根據(jù)建筑物經(jīng)營收益或建筑物的交易狀況運(yùn)用進(jìn)行評(píng)估。|S

22、SS_SINGLE_SELC A收益法B B市場法C C收益法或市場法C D收益法或成本法分值：2答案：C解析建筑物的用途不同，評(píng)估時(shí)采用的方法也不同，商業(yè)用房或商品住宅可 根據(jù)建筑物經(jīng)營收益或建筑物市場交易狀況用收益法或市場法進(jìn)行評(píng)估。適用于對不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況的評(píng)估方法是SSS_SINGLE_SELc A市場法C B成本法C C收益法D D重置成本法分值：2答案:B解析成本法通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損 耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估值，一般適用于不改變用途持續(xù)使 用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況。37.建筑物評(píng)估中的成本法是基

23、于建筑物的 或投資的角度來考慮，通過估算其重置成本，再扣減各種貶值計(jì)算出評(píng)估值。|SSS_SINGLE_SELC A再建造收益C B再建造費(fèi)用C C成本C D再建造利潤分值：2答案:B解析本題考查的是對評(píng)估建筑物的成本法的含義。建筑物評(píng)估中的成本法是 基于建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài) 下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估 值。38.在計(jì)算建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根據(jù)是 |SSS_SINGLE_SELC A評(píng)估人員的判斷C B評(píng)估主管部門的要求C C評(píng)估對象所在地的預(yù)算定額C D評(píng)估機(jī)構(gòu)所在地的預(yù)算定額分值：2答案：C解

24、析在計(jì)算建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)評(píng)估對象所在地區(qū)的預(yù) 算定額計(jì)算的。39.以下不屬于估算建筑物重置成本常用的方法的是 SSS_SINGLE_SELA A物價(jià)指數(shù)法C B預(yù)決算調(diào)整法C C指數(shù)調(diào)整法C D重編預(yù)算法分值：2答案：A解析估算建筑物重置成本經(jīng)常采用的方法是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指 數(shù)調(diào)整法等，物件指數(shù)法不用于估算建筑物的重置成本。40.運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法時(shí),需要調(diào)整的三材差價(jià)指 的差價(jià)。|SSS_SINGLE_SELC A鋼材、鋼筋混凝土、磚B B鋼材、木材、水泥C C木材、水泥、磚C D鋼材、水泥、鋼筋混凝土分值：2答案:B解析運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定建筑物的重置全價(jià)時(shí)，

25、需要調(diào)整“三材差價(jià)”， 即調(diào)整鋼材、木材和水泥的價(jià)格。41.采用預(yù)決算調(diào)整法評(píng)估建筑物是以為前提的。|SSS_SINGLE_SELA A預(yù)算定額變化不大C B建筑物原丁程量合理C C建材價(jià)格變化不大C D人工費(fèi)用率變化不大分值：2答案:B解析由于預(yù)決算調(diào)整法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn) 行價(jià)格的調(diào)整而確定評(píng)估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假 設(shè)前提的。42.對于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物重置成本的估算應(yīng)使用 |SSS_SINGLE_SELA A預(yù)決算調(diào)整法C B重編預(yù)算法C C指數(shù)調(diào)整法C D物價(jià)指數(shù)法分值：2答案:A解析預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同

26、、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估，通過選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評(píng)估得出重置成本。43.預(yù)決算調(diào)整法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的 為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評(píng)估值的。I| SSS_SINGLE_SELC A工程量C B規(guī)定定額C C通貨膨脹率C D費(fèi)用大小分值：2答案：A解析預(yù)決算調(diào)整法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià) 格的調(diào)整而確定評(píng)估值的。44.建筑物的價(jià)格指數(shù)法一般不宜對 進(jìn)行評(píng)估。SSS_SINGLE_SELC A大型、價(jià)高的建筑物U B結(jié)構(gòu)簡單的建筑物C C成本資料比較完備的建筑物D運(yùn)用其他方法評(píng)估較為困難的建筑物分值：2答案：A解析價(jià)格指數(shù)法由于方法本

27、身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性 方面略顯不足，不適用于大型、價(jià)高的建筑物。45.如果一幢房屋的成新率為50%房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。那么這幢房屋屬于 |SSS_SINGLE_SELA A基本完好房B B 一股損壞房C C嚴(yán)重?fù)p壞房C D較輕損壞房分值：2答案:B解析一般損壞房的成新率在40%-59戒間，房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有 部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。46.建筑物實(shí)體性貶值率的計(jì)算主要采用使用年限法和 SSS_SINGLE_SEL'A分析法C B容積率法C C打分法C D綜合指數(shù)法分值：1答案:C解析估算建筑物的實(shí)

28、體性貶值時(shí)，建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測算主要 采用使用年限法和打分法。47.對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以 體現(xiàn)的。SSS_SINGLE_SELC A 土地的實(shí)體性貶值B B建筑物的功能性貶值C C 土地的經(jīng)濟(jì)性貶值C D建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值分值：1答案:B解析建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。因此， 由于用途不協(xié)調(diào)所造成的損失一般屬于建筑物的功能性貶值。48.市場法中進(jìn)行的區(qū)域因素修正的目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為 |SSS_SINGLE_SELC A評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格B B正常交

29、易的價(jià)格C C待評(píng)估對象自身狀態(tài)下的價(jià)格C D待評(píng)估對象區(qū)域因素下的價(jià)格分值：1答案:D解析采用市場法估價(jià)時(shí)，必須很好地把握待估房地產(chǎn)和每個(gè)交易實(shí)例房地產(chǎn) 的地區(qū)特性，分析清楚地區(qū)特性的影響，應(yīng)將交易實(shí)例房地產(chǎn)所處區(qū)域與待估 房地產(chǎn)所處的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所影響的交易價(jià)格高 低，從而進(jìn)行減價(jià)或加價(jià)的修正，使其成為待估房地產(chǎn)所處地區(qū)的價(jià)格。49.在房地產(chǎn)評(píng)估中，運(yùn)用市場法時(shí)，進(jìn)行個(gè)別因素修正的目的在于將可比交易實(shí) 例價(jià)格修正為SSS_SINGLE_SELA評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格B正常交易的價(jià)格廠C待評(píng)估對象自身狀態(tài)下的價(jià)格C D待評(píng)估對象區(qū)域因素下的價(jià)格分值：1答案：C解析市場法下

30、個(gè)別因素的修正，即將交易實(shí)例房地產(chǎn)的交易價(jià)格經(jīng)過區(qū)域因 素修正，成為本地區(qū)的價(jià)格水平，再加上房地產(chǎn)個(gè)別因素的修正，從而形成每 個(gè)房地產(chǎn)的具體價(jià)格。50.現(xiàn)開發(fā)某一土地，預(yù)期用途為商品住房，面積共10000m 2 ,預(yù)計(jì)兩年后完工,售價(jià)2500元/m 2 ,年折現(xiàn)率為10%則樓價(jià)為|SSS_SINGLE_SELC A 20660000元C B 20657258元C C 19785217元D D 21546248元分值：1答案:A解析該項(xiàng)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)兩年后完工，折現(xiàn)后的房地產(chǎn)的價(jià)格為：10000X 2500X 1 + (1+10%) 2 =25000000X 0.8264=20660000(元)。51.從評(píng)估原理的角度看,建筑物