企業(yè)選址 案例（優(yōu)選經(jīng)驗）

1、案例分析：企業(yè)選址組員：張臣、邱奕超、劉壯、宋寒梅、徐暢1聽雨C書屋2個選址案例l寶馬工廠l家樂福2聽雨C書屋寶馬工廠選址案例l 高成本的德國似乎是個最不可能建汽車廠的地方。比起東歐同行，德國汽車工人的平均收入要高7倍，但工作時間卻要少10%。但德國總理格哈德施羅德（Gerhard Schroder）為寶馬（BMW）在萊比錫的一家新工廠剪彩時，我們的想法大可能都要有一些變化。該工廠投資達(dá)13億歐元。 l 眼下，其他歐洲和亞洲汽車生產(chǎn)商都在把生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到東歐的低成本國家，因此，將生產(chǎn)寶馬最暢銷3系車型的萊比錫車廠，看來像個巨大賭注。 l 經(jīng)過競爭激烈的選址過程，寶馬舍棄捷克而選擇在萊比錫設(shè)廠，該決

2、定令許多業(yè)內(nèi)分析師震驚。一些分析師認(rèn)為，這可能是最后一家建在西歐的大型汽車廠，標(biāo)志著德國政府對汽車業(yè)發(fā)揮的影響力。在德國，每7個人就有一個在汽車業(yè)工作。 l 德國的失業(yè)率現(xiàn)已處在戰(zhàn)后創(chuàng)紀(jì)錄的高水平，假如將更多工作移出這個國家，那會是件非常敏感的事。“毫無疑問，這在很大程度上是個政治決策，”法蘭克福私人銀行梅茨勒（Metzler）分析師尤根皮珀（Jugen Pieper）說。 l 寶馬的舉措突出表明，德國汽車制造商是多么難以接受“東進(jìn)”。寶馬、梅塞德斯（Mercedes）或保時捷（Porsche）沒有一家在東歐擁有大型工廠，即使是歐洲的產(chǎn)量最大的汽車生產(chǎn)商大眾，它在斯洛伐克工廠的汽車產(chǎn)量也比它在

3、德國其他工廠的產(chǎn)量少很多。相比之下，菲亞特（Fiat）、豐田（Toyota）和起亞（Kia）等汽車制造商均已在東歐大舉投資。 l 3聽雨C書屋l 如果大家（德國汽車商）對于在何處設(shè)廠采取另一種策略，那它們也許都能賺更多錢，”皮珀先生說。 l 但寶馬首席執(zhí)行官赫穆特龐特（Helmut Panke）認(rèn)為，萊比錫工廠是有關(guān)德國制造業(yè)生存之道的藍(lán)圖。他坦承，即使把歐盟為支持在萊比錫投資所提供的3.63億歐元補貼考慮在內(nèi)，在捷克設(shè)廠也要比在萊比錫設(shè)廠更加便宜。但區(qū)別意義在于“質(zhì)的因素”。 l 比起寶馬現(xiàn)有的那些工廠，萊比錫工廠具有更高的勞動力彈性，而且既靠近現(xiàn)有工廠，又靠近寶馬的供應(yīng)商。萊比錫工廠有個很

4、大的優(yōu)勢在于如下簡單的事實，即所有工人都講德語，省卻了棘手且成本高昂的翻譯。 l 萊比錫倍受失業(yè)問題的困擾，當(dāng)?shù)厥I(yè)率為22%，接近全國平均水平的兩倍，而寶馬的新廠最終將雇用5000名員工，是這座城市未來的希望?！斑@筆投資使萊比錫時來運轉(zhuǎn)，”工程工會IG Metall的當(dāng)?shù)卮砦鞲窳值履却模⊿iglinde Merbitz）表示，“該廠給這座城市的未來帶來了真正的希望。” l 寶馬投資建廠之前，保時捷（Porsche）和敦豪（DHL）也已在該地區(qū)投資建廠。同時，寶馬投資使得原東德投資促進(jìn)機構(gòu)柏林工業(yè)投資理事會（Berlins Industrial Investment Council）的史蒂

5、芬.亨寧（Steffen Henning）預(yù)言，這項投資將幫助改變原東德在德國西部和國際上的不良形象。“大牌公司進(jìn)行這類投資表明，問題確實可以解決。”他說。 4聽雨C書屋l 就連工廠的設(shè)計也會帶來益處。工廠辦公樓由在伊拉克出生的獲獎建筑師扎哈.哈迪德（Zaha Hadid）設(shè)計。在這些未來主義風(fēng)格的辦公樓之間，布滿了縱橫交錯的傳送帶，讓工人和來訪者看到汽車在生產(chǎn)設(shè)施間移動穿梭。 l 但對寶馬來說，最大的創(chuàng)新在于該廠的勞動力方面。長期以來，高工資令德國汽車業(yè)在競爭中處于很大的劣勢。盡管萊比錫工廠位于遠(yuǎn)東的地區(qū)，但該廠工人的報酬將接近行業(yè)正常水平。 l 不過，該廠的工作時間將更加靈活。工廠已從20

6、05年3月開始生產(chǎn)，但要到2006年才會開足產(chǎn)能。工人每周工作時間將是38小時而不是35小時，同時這座工廠每周的生產(chǎn)時間可以從60到140小時不等，且不需提前通知。 l 這一得到IG Metall 工程工會認(rèn)可的安排宜昌寬泛，允許寶馬對需求的漲落做出反應(yīng)。當(dāng)某些車型的需求大于其他車型時，寶馬還能在萊比錫和其他德國工廠之間轉(zhuǎn)移工人。 l 當(dāng)?shù)厥I(yè)水平長期居高不下，反映了1990年兩德統(tǒng)一以來原東德地區(qū)遭受的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題，所以IG Metall 作出讓步是很實際的做法。 l 但即使在這方面，寶馬也希望通過一項創(chuàng)新的招募政策來提供幫助。這項政策積極面向失業(yè)者和年老的工人。1/4的工人將來自那兩類人群

7、中的每一類，目前最年長的新工人為61歲。 l 隨著供應(yīng)商們跟保時捷（它在萊比錫也有一家工廠）和戴姆勒克萊斯勒（Daimler Chrysler）等公司進(jìn)入原東德地區(qū)，一個汽車業(yè)聚集地在那里成長起來，對寶馬來說，這也是吸引它的一個方面。戴姆勒表示，當(dāng)選擇在哪里為Smart和三菱Colt （Mitsubishi Colt）建一家合資發(fā)動機工廠時，它考察了49個地方。最終，它選定在原東德圖林根的Kolleda與匈牙利之間的地方建廠。 l 戴姆勒公司表示：“如果你把一切都考慮在內(nèi)：大量合格工人、良好的基礎(chǔ)設(shè)施，靈活的勞動力等，那么德國就會勝出，表明它可以具有國際競爭力?！?聽雨C書屋l 萊比錫位于德國

8、東部的萊比錫盆地中央，在魏塞埃爾斯特河與普萊塞河的交匯處，人口約60萬，是原東德的第二大城市。易北河流經(jīng)東北端，穆爾德河流經(jīng)中部。l 有稠密的鐵路和公路網(wǎng)。l 萊比錫的高速公路網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。交通運輸6聽雨C書屋政治和文化條件l 當(dāng)?shù)卣拇罅χС??！斑@筆投資使萊比錫時來運轉(zhuǎn)，”工程工會IG Metall的當(dāng)?shù)卮砦鞲窳值履却模⊿iglinde Merbitz）表示，“該廠給這座城市的未來帶來了真正的希望。” 這一得到IG Metall 工程工會認(rèn)可的安排宜昌寬泛，允許寶馬對需求的漲落做出反應(yīng)。當(dāng)某些車型的需求大于其他車型時，寶馬還能在萊比錫和其他德國工廠之間轉(zhuǎn)移工人。l 德國濃厚的機械文化。

9、7聽雨C書屋勞動力條件l 人口約60萬，是原東德的第二大城市。l 失業(yè)率達(dá)到22%，超出正常的失業(yè)率4%-5%將近17%。l 萊比錫擁有完善的工業(yè)體系。l 萊比錫市擁有悠久的工業(yè)傳統(tǒng)，工人的技術(shù)熟練。l 德國汽車工人平均工資比東歐汽車工人高6-7倍，工作時間少10%。l 所有工人都講德語，省卻了棘手且成本高昂的翻譯。 溝通順暢。l 高勞動供給彈性，可以令寶馬以比較快的速度組織起生產(chǎn)l 靈活的工作時間。8聽雨C書屋產(chǎn)品銷售條件和生活條件l 既靠近現(xiàn)有工廠，又靠近寶馬的供應(yīng)商。l 發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)便于將產(chǎn)品銷往本土的巨大市場（寶馬在本土銷量約占總銷量的六分之一）。l 萊比錫生活條件良好，能提高員工的

10、滿足和留住優(yōu)秀的人才。9聽雨C書屋基礎(chǔ)設(shè)施條件l 工業(yè)發(fā)達(dá)。褐煤開采和加工、化學(xué)、重型機械制造、紡織、食品加工、印刷、煙草為重要工業(yè)部門。l 作為東德第二大城市，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)。10聽雨C書屋其他條件（產(chǎn)業(yè)集群）l 隨著供應(yīng)商們跟保時捷（它在萊比錫也有一家工廠）和戴姆勒克萊斯勒（Daimler Chrysler）等公司進(jìn)入原東德地區(qū)，一個汽車業(yè)聚集地在那里成長起來，對寶馬來說，這也是吸引它的一個方面。l 大量的汽車廠商的加入，產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)集群的核心是在一定空間范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)的高集中度，這有利于降低企業(yè)的制度成本（包括生產(chǎn)成本、交換成本），提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和范圍經(jīng)濟(jì)效益，提高產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的市場競

11、爭力。11聽雨C書屋分級加權(quán)法選址因素選址因素權(quán)數(shù)權(quán)數(shù)萊比錫萊比錫東歐東歐運輸987勞動力888銷售與生活765政治與文化565基礎(chǔ)設(shè)施565其他條件353總評分25322112聽雨C書屋結(jié)論l 如加權(quán)平均法所示，面對快速變化，小批量多品種的生產(chǎn)趨勢，德國的萊比錫顯然優(yōu)于東歐。l 正如戴姆勒公司表示：“如果你把一切都考慮在內(nèi)：大量合格工人、良好的基礎(chǔ)設(shè)施，靈活的勞動力等，那么德國就會勝出，表明它可以具有國際競爭力。13聽雨C書屋家樂福 十字路口的商圈這個“空降兵”的落點注定是十字路口，因為Carrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個標(biāo)準(zhǔn)所有的路都開在了路口，巨

12、大的招牌500米開外都可以看得一清二楚。而一個投資幾千萬的店，當(dāng)然不會是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。14聽雨C書屋影響因素l 一、商圈內(nèi)的人口消費能力l 二、區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況15聽雨C書屋一、商圈內(nèi)的人口消費能力l 店家借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。有一種做法是以某個原點出發(fā)，測算5分鐘的步行距離會到什么地方，然后是10分鐘步行會到什么地方，最后是15分鐘會到什么地方。根據(jù)中國的本地特色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線。然后，需要對

13、這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，計算這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。家樂福的做法還會更細(xì)致一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。16聽雨C書屋二、區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況l 如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。上海的大賣場都非常聰明，例如家樂福古北店周圍的公交線路不多，家樂福就干脆自己租用公交車定點在一些固定的小區(qū)間穿行，方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。 當(dāng)然未來潛在銷售區(qū)域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進(jìn)去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對手的競爭實力，所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。 17聽雨C書屋總結(jié)l 設(shè)施選址，就是為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、綜合平衡各種因素，確定在何處建廠或建立服