恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件

1、恩孚 財(cái)富岳麓 項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案策源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中心2014年04月30日前言實(shí)現(xiàn)銷售，乃本案的最終目的，本案緊扣一期寫字樓營(yíng)銷推廣而作。營(yíng)銷思路01.項(xiàng)目定位02.形象定位03.營(yíng)銷任務(wù)04.費(fèi)用預(yù)算05.營(yíng)銷策略06.推廣策略07.執(zhí)行方案01.項(xiàng)目背景02.項(xiàng)目問題01.市場(chǎng)背景02.競(jìng)品分析“每一個(gè)都會(huì)都擁有一座讓世界矚目的建筑封面他們攜著非凡的抱負(fù)而生以大都會(huì)引擎的力量帶領(lǐng)世界前進(jìn)！”長(zhǎng) 沙 ？恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件城市建筑封面的理想與素質(zhì)項(xiàng)目問題點(diǎn)項(xiàng)目問題市場(chǎng)如何做我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目背景本項(xiàng)目三大背景：1、商業(yè)綜合

2、體：70畝，27萬 ，集寫字樓、酒店、公寓、shopingmall、美食街、五大業(yè)態(tài)一體的商業(yè)綜合體；2、地標(biāo)性建筑：純甲級(jí)5A寫字樓，基本配置較高，地處長(zhǎng)沙市府版塊，城軌與地鐵交通便利，商業(yè)配套和生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；3、銷售進(jìn)行式：一期已經(jīng)封頂（2013年），酒店（已簽約）、商業(yè)（需招商）自持，寫字樓2013年底開始帶5年租約銷售（整體年收益率達(dá)9.4%），目前去化率約6%，已售均價(jià)17500元/，可售面積25635.77 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1700 ，區(qū)間面積以270-570為主。項(xiàng)目問題點(diǎn)項(xiàng)目問題市場(chǎng)如何做我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目背景 這個(gè)城市 “建筑封面”，目前存在三大關(guān)鍵的問題點(diǎn)，需要解決 問題1：項(xiàng)目

3、呈現(xiàn)的市場(chǎng)形象對(duì)高面價(jià)存在一定抗性；（形象層面） 問題2：市場(chǎng)認(rèn)知度不高；(推廣層面) 問題3：目前來電來客少，渠道單一，銷售不理想。（銷售層面） 難點(diǎn)1：如何依托項(xiàng)目?jī)r(jià)值，建立與項(xiàng)目產(chǎn)品、目標(biāo)客群及價(jià)格水平 相匹配的差異化市場(chǎng)形象，并通過合理傳播樹立項(xiàng)目知名度？ 難點(diǎn)2：如何采取合理營(yíng)銷推廣快速挖掘目標(biāo)客戶？項(xiàng)目問題點(diǎn)項(xiàng)目問題市場(chǎng)如何做我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目背景總 結(jié)解決問題前，我們先看看長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)？建立差異化市場(chǎng)形象樹立項(xiàng)目知名度產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位直效推廣圈層活動(dòng)核心價(jià)值合理傳播找到目標(biāo)客戶營(yíng)銷推廣產(chǎn)生銷售力營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目市場(chǎng)策略執(zhí)行直面問題，從項(xiàng)目和市場(chǎng)雙層面整合項(xiàng)目?jī)r(jià)值，明確定位，

4、通過直效推廣和圈層活動(dòng)，挖掘客戶，落地結(jié)果。解決項(xiàng)目問題解決項(xiàng)目問題的主體思路的主體思路市場(chǎng)如何做競(jìng)品分析項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鍪袌?chǎng)背景市場(chǎng)背景（詳見附件1）市場(chǎng)如何做競(jìng)品分析項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鍪袌?chǎng)背景總結(jié)1、從宏觀經(jīng)濟(jì)角度觀察，本項(xiàng)目市場(chǎng)潛力較大。2、寫字樓銷售重心仍在河?xùn)|，區(qū)域后市競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目需搶占先機(jī)，盡快去化。3、2014年寫字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)尚不明朗，需要保持謹(jǐn)慎樂觀；本項(xiàng)目高面價(jià)與市場(chǎng)13000-14000元左右成交均價(jià)高出較多，需要高端形象支撐與價(jià)格政策支持。4、本項(xiàng)目作為高端寫字樓項(xiàng)目，目標(biāo)客戶的特性，還需要關(guān)注其精神層面的需求。5、萬達(dá)：營(yíng)銷高舉高打、強(qiáng)勢(shì)資源整合、老業(yè)主關(guān)

5、系維護(hù)、有效客戶渠道以及相對(duì)較高的性價(jià)比是其銷售制勝的要素，其營(yíng)銷亮點(diǎn)在于線上形象高調(diào)發(fā)聲，線下渠道定點(diǎn)突破，通過高端活動(dòng)+線上推廣鋪排+線下性渠道拓展，迅速積累客戶，帶來開盤熱銷。6、泊富：依托湖南出版集團(tuán)強(qiáng)大的媒體渠道與客戶資源，前期以全市標(biāo)桿的姿態(tài)， 取得較好的市場(chǎng)口碑，建立高檔綜合體的形象；寫字樓采取線下大客戶突破手法，目前已接近清盤。7、綠地：以綠地品牌+豪裝產(chǎn)品+幼兒園為核心賣點(diǎn)；營(yíng)銷方面，線上引進(jìn)大客戶制造話題，線下圈層活動(dòng)帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷。8、楷林：品牌開發(fā)商，專注寫字樓領(lǐng)域13年；主打“金融聚核，綠色辦公”和未來湘江西岸“長(zhǎng)沙之門”。市場(chǎng)如何做競(jìng)品分析項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鍪袌?chǎng)背景

6、總 結(jié)2014年本項(xiàng)目操盤，需謹(jǐn)慎樂觀，搶占先機(jī)盡快去化，規(guī)避后市激烈的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)應(yīng)高價(jià)格的市場(chǎng)印象，除了以5A甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)去包裝項(xiàng)目外，同時(shí)還需關(guān)注目標(biāo)客群的精神需求。市場(chǎng)上5A甲級(jí)寫字樓，除了行業(yè)資源和關(guān)系資源整合外，通過“線上營(yíng)銷推廣樹立形象，線下圈層活動(dòng)和直效推廣系統(tǒng)拓展客戶”，是營(yíng)銷的制勝模式。市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用 “好馬配好鞍”、“一個(gè)好漢三個(gè)幫”。 在全面考量項(xiàng)目本身與市場(chǎng)競(jìng)品同時(shí)，我們思考本案到底具備什么樣的價(jià)值，擁有哪些獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 以更好的明確項(xiàng)目定位，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象， 從而建立市場(chǎng)區(qū)隔，最大化的降低

7、競(jìng)爭(zhēng)， 同時(shí)為營(yíng)銷策略和推廣建立事實(shí)依據(jù)。項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用Features/fact 天然的特性/屬性Advantages 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)Benefit/value帶給用戶的利益/價(jià)值F 項(xiàng)目本身有什么？A項(xiàng)目好在哪兒？B項(xiàng)目能給客戶帶來什么價(jià)值？FAB分析分析通過FAB找到項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（Benefit

8、Benefit）山水洲城-長(zhǎng)沙市豐富自然旅游資源；城市中央政務(wù)區(qū)CAD/市府CBD: 集COD 、 CBD 、 CPD專區(qū)于一心；風(fēng)水極佳。國(guó)際白金五星瑞士酒店；奢侈品購(gòu)物中心；歐洲風(fēng)情美食街；CEO服務(wù)公寓；屋頂停機(jī)坪-直升機(jī)俱樂部；高雅音樂廳；藍(lán)調(diào)會(huì)所；空氣凈化系統(tǒng)；區(qū)域首席純正甲級(jí)5A寫字樓；整層1700平方米總部級(jí)辦公；國(guó)際品牌物業(yè)顧問服務(wù)。榮譽(yù)感；品質(zhì)感；階層感；超值感；升值感。中央政務(wù)區(qū) / 國(guó)際純正甲級(jí)5A商務(wù)綜合體 / 榮耀身份價(jià)值傳達(dá)：消費(fèi)者可以買什么？項(xiàng)目核心價(jià)值分析本項(xiàng)目產(chǎn)品定位市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目產(chǎn)品

9、定位分析中央政務(wù)區(qū)首席國(guó)際純正甲級(jí)5A寫字樓中央政務(wù)區(qū)首席國(guó)際純正甲級(jí)5A寫字樓本項(xiàng)目產(chǎn)品定位恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用游離客戶群：企業(yè)高管類個(gè)人投資者。重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶地域來源：湖南省范圍；企業(yè)性質(zhì)：中大型外資/合資/民營(yíng)企業(yè)；高級(jí)投資者；置業(yè)形式：分公司（辦事處）辦公，兼顧投資；價(jià)值取向：階層高、超值高、升值感；購(gòu)買特征：多為散購(gòu)，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，但注重物業(yè)的保值增值性。重要客戶群地域來源：全國(guó)范圍；企業(yè)性質(zhì)：大型跨國(guó)公司/外企

10、/合資企業(yè)/國(guó)有企業(yè)/民營(yíng)企業(yè)；置業(yè)形式：總部辦公或分公司（辦事處）辦公；價(jià)值取向：企業(yè)形象、榮耀感、品質(zhì)感；購(gòu)買特征：多為整購(gòu)，經(jīng)濟(jì)能力超強(qiáng)，總價(jià)承受力高。核心客戶群項(xiàng)目客戶定位分析什么樣的客戶會(huì)對(duì)此類產(chǎn)品感興趣？恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件本項(xiàng)目客戶定位市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目客戶定位分析國(guó)內(nèi)中大型企業(yè)或省內(nèi)高級(jí)投資者闡釋：項(xiàng)目核心和主要客群的行業(yè)性質(zhì)主要為房地產(chǎn)、金融（銀行保險(xiǎn)）、投資擔(dān)保、信息科技通訊、環(huán)保節(jié)能、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)等。本項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位分析恩

11、孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 【定價(jià)策略】 1、以高面價(jià)傳達(dá)項(xiàng)目的頂級(jí)品質(zhì)和開發(fā)信心，以實(shí)際出街價(jià)（帶政策） 促進(jìn)銷售。 2、為弱化部分單位朝向、視野、景觀等差異性，基于各層單位戶型間隔、 功能布局基本相似，制定一戶一價(jià)表，幫助增加銷售逼迫感，促進(jìn)銷 售，引導(dǎo)客戶更多關(guān)注寫字樓商務(wù)辦公和投資的綜合優(yōu)勢(shì)。 在切合項(xiàng)目產(chǎn)品定位和客戶定位的前提下，需要綜合考量定價(jià)策略和 折扣策略對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行合理定位恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目

12、一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 【折扣策略】 1、因?qū)懽謽翘焐們r(jià)高，且執(zhí)行高面價(jià)策略，為吸引客戶、促進(jìn)銷售， 需執(zhí)行折扣策略。繼承原有折扣：一次性付款95折，按揭97折； 2、限時(shí)認(rèn)購(gòu)，一次性付款94折，按揭貸款96折； 3、購(gòu)買500平方米以上（根據(jù)預(yù)售面積）額外加送98折，購(gòu)買整層或整 層以上額外加送97折。（根據(jù)成交額） 4、恩孚財(cái)富會(huì)會(huì)員額外再加送99%。（根據(jù)成交額） 備注：客戶進(jìn)入價(jià)格談判階段，如仍對(duì)價(jià)格有抗性，在低價(jià)前 提下，可做優(yōu)惠申請(qǐng)。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷

13、恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)16900-19110元/（除掉47%返租收益的實(shí)際成交價(jià)11500-13000元/ ）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用形象策略項(xiàng)目形象定位分析市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目形象定位分析概念突破 震撼于市中央政務(wù)區(qū)首席國(guó)際純正甲級(jí)5A寫字樓國(guó)內(nèi)中大型企業(yè)或省內(nèi)高級(jí)投資者實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)16900-19110

14、元/如何定位表達(dá)項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)地位，而不只是項(xiàng)目自然屬性的簡(jiǎn)單表達(dá)；能統(tǒng)籌項(xiàng)目的外在、內(nèi)在以及隱性價(jià)值；具有號(hào)召力、并易于傳達(dá)與演繹；市場(chǎng)接受度高；1.一定的原創(chuàng)性。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件綜合項(xiàng)目分析，站在未來的角度考量?jī)r(jià)值. .From the perspective of the future value of consideration本項(xiàng)目形象定位引領(lǐng)長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程的能量聚合體闡釋：項(xiàng)目是引領(lǐng)和聚合商務(wù)、金融、商業(yè)、政務(wù)等各種資源，并引發(fā)財(cái)富資本、資源資本、品牌資本、關(guān)系資本、身份資本等聚合，為城市運(yùn)營(yíng)及城市化進(jìn)程帶來

15、巨大動(dòng)力的價(jià)值整合體。項(xiàng)目形象定位分析市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用形象案名建議恩孚財(cái)富國(guó)際中央政務(wù)區(qū)，經(jīng)濟(jì)中軸線核心點(diǎn)，大長(zhǎng)沙便捷交通，風(fēng)水財(cái)富寶地，純正甲級(jí)5A寫字樓專屬定制藍(lán)調(diào)會(huì)所，榮耀高雅音樂廳，金融大鄂入駐，國(guó)際頂級(jí)酒店配套Enfu Fortune International形象表達(dá)與傳播用超5A甲級(jí)寫字樓的價(jià)值來包裝產(chǎn)品形象中央政務(wù)區(qū)首席中央政務(wù)區(qū)首席國(guó)際純正

16、甲級(jí)國(guó)際純正甲級(jí)5A寫字樓寫字樓引領(lǐng)長(zhǎng)沙引領(lǐng)長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程的國(guó)際化進(jìn)程的能量聚合體能量聚合體市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案費(fèi)用預(yù)算在獨(dú)特市場(chǎng)形象基礎(chǔ)上，達(dá)成優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)是營(yíng)銷的最終目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)及執(zhí)行？營(yíng)銷任務(wù)（總銷）4.5965億元營(yíng)銷策略形象策略推廣策略銷售策略營(yíng)銷總額=可售面積X均價(jià)。其中可售面積25536.29 ，均價(jià)按18000元/ 計(jì)，預(yù)計(jì)銷售總額4.5965億元。市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案費(fèi)用預(yù)算恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件形

17、象策略銷售策略推廣策略營(yíng)銷任務(wù)（總銷）：4.5965億元營(yíng)銷策略市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用 綜合開發(fā)商品牌影響力、項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，為達(dá)成營(yíng)銷任務(wù)（總銷），我們建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)為總銷額的：3%營(yíng)銷推廣費(fèi)=45965萬*3%=1378.6萬線上線下銷售道具報(bào)紙戶外電波網(wǎng)絡(luò)雜志圈層活動(dòng)行銷10%10%10%6.5%2.5%2.5%33.5%25%市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷策略： 圈

18、層營(yíng)銷，榜樣銷售。劃圈子找渠道抓領(lǐng)袖搞活動(dòng)樹品牌開發(fā)式溝通通過榜樣的無窮力量，實(shí)現(xiàn)銷售！細(xì)分客戶窄道傳播領(lǐng)袖效應(yīng)圈層活動(dòng)品牌認(rèn)同圈層擴(kuò)大恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件推廣策略：建立直效推廣模型，“主行銷、輔坐銷”。市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位推廣策略營(yíng)銷任務(wù)營(yíng)銷策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)直銷樓宇定點(diǎn)推介來客接待來電跟蹤全民轉(zhuǎn)介直效推直效推廣模型廣模型主行銷、輔坐銷行銷行銷坐銷坐銷廣告配合廣告配合電話行銷（CALL客）人員直銷組合媒介廣告現(xiàn)場(chǎng)包裝郵寄銷售外地開發(fā)（展銷會(huì)）圈層活動(dòng)通過“主行銷、輔坐銷，廣告配合”的直效推廣，實(shí)現(xiàn)

19、銷售。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用整體銷售策略搶占先機(jī)，速戰(zhàn)速?zèng)Q；整層先行，全員行銷；兼顧散售，合理銷控；價(jià)格看漲，銷售促進(jìn)。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷節(jié)奏總體計(jì)劃表9月7月2014年5月時(shí)間12月費(fèi)用比例0%40%20%階段策略組建團(tuán)隊(duì) 整合資源虛實(shí)結(jié)合，形象重塑行銷圈層，造勢(shì)蓄客散售跟進(jìn) 強(qiáng)

20、化業(yè)績(jī)整層先行，全員行銷；迅速去化，銷售為王；聚焦眼球，萬眾矚目11月10月8月6月二期出地面2/3，酒店內(nèi)部裝修完成外立面玻璃幕墻安裝完畢工程進(jìn)度一期已封頂銷售節(jié)奏導(dǎo)入、蓄客期梳理、籌備期散售加推、持續(xù)期整售開盤、強(qiáng)銷期收尾期圈層活動(dòng)國(guó)際品牌物業(yè)進(jìn)駐儀式暨名車展整售開盤暨現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放30%10%承上啟下 二期蓄客恩孚財(cái)富會(huì)成立儀式暨產(chǎn)品推薦會(huì)瑞士酒店參觀體驗(yàn)活動(dòng)高爾夫賽散售開盤暨奢侈品展財(cái)富論壇紅酒品鑒直效推廣產(chǎn)品推薦，廣告配合新形象出街長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)，直效推廣（以行銷為主）系統(tǒng)開展湖南省內(nèi)地級(jí)市巡展，全員行銷系統(tǒng)開展，長(zhǎng)沙同步新聞炒作現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷體驗(yàn)中心開放恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚

21、財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件營(yíng)銷目標(biāo)：打造精英營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，確定營(yíng)銷方案；營(yíng)銷手法：分析問題，解決問題；工作重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)建設(shè)，資源整合；策略執(zhí)行：招聘、培訓(xùn)、考核、坐銷、CALL客；營(yíng)銷籌備（人、財(cái)、事、物）。第一階段：梳理、籌備期時(shí)間5月1日5月20日5月21日-5月31日重點(diǎn)待解決問題團(tuán)隊(duì)；整體營(yíng)銷方案。6月營(yíng)銷安排；置業(yè)顧問考核。營(yíng)銷目標(biāo)組建精英團(tuán)隊(duì)；確定營(yíng)銷方案。打造精英團(tuán)隊(duì)。工作內(nèi)容招聘招聘與培訓(xùn)建立頂級(jí)寫字樓營(yíng)銷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定整體營(yíng)銷方案；尋求廣告合作公司（甲方）。強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)與考核；6月營(yíng)銷安排及6月城市巡展安排；恩孚財(cái)富會(huì)成立籌備、“恩孚財(cái)富會(huì)啟動(dòng)儀式暨產(chǎn)品說明會(huì)

22、”活動(dòng)方案；6月物料設(shè)計(jì)與制作（廣告公司）。推廣坐銷：現(xiàn)場(chǎng)直銷（來客接待、來電跟蹤）活動(dòng)營(yíng)銷籌備市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)用預(yù)算： 附件2【恩孚財(cái)富岳麓】一期寫字樓營(yíng)銷推廣時(shí)程掌控及費(fèi)用預(yù)算表（2014年5月-12月）.xls恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第一階段：梳理、籌備期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用壹：5月1-5月10日目標(biāo)：打造精英團(tuán)隊(duì)內(nèi)容：招聘與培訓(xùn)，成立項(xiàng)目組地點(diǎn)：售樓部負(fù)責(zé)人：汪煒、何香梅營(yíng)銷總監(jiān)1人置業(yè)顧問

23、（8人）策劃（2人）銷售經(jīng)理（1人）項(xiàng)目組（11人）5置業(yè)顧問3大客戶顧問駐場(chǎng)把控5置業(yè)顧問3大客戶顧問主“行銷”輔“坐銷”置業(yè)顧問（8人）專業(yè)職業(yè)5置業(yè)顧問3大客戶顧問總指導(dǎo)銷售管理打造精英團(tuán)隊(duì)恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第一階段：梳理、籌備期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用專業(yè)職業(yè)建立營(yíng)銷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、項(xiàng)目知識(shí)；2、行業(yè)知識(shí)；3、市場(chǎng)知識(shí)；4、寫字樓知識(shí)；5、金融投資理財(cái)知識(shí)；6、寫字樓銷售及交易政策；7、銷售禮儀；8、銷售道具；9、銷售話術(shù)；10、銷售服務(wù)等等。貳：5月20日前目標(biāo)

24、：打造精英團(tuán)隊(duì)內(nèi)容：建立寫字樓營(yíng)銷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)地點(diǎn)：售樓部負(fù)責(zé)人：何香梅，譚建斌、郭煒協(xié)助叁：5月31日前目標(biāo)：打造精英團(tuán)隊(duì)內(nèi)容：培訓(xùn)與考核地點(diǎn)：售樓部負(fù)責(zé)人：何香梅恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第一階段：梳理、籌備期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用確定營(yíng)銷方案壹： 5月10日前目標(biāo)：創(chuàng)新營(yíng)銷思路。工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、會(huì)議、確定營(yíng)銷思路等。負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷策劃部。貳：5月20日前目標(biāo)：確定營(yíng)銷方案。工作內(nèi)容：確定恩孚財(cái)富岳麓一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案、提案、資源整合。負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷策劃部。叁：5月31

25、日前目標(biāo)：保證6月形象順利出街、6月活動(dòng)順利開展。工作內(nèi)容：細(xì)化方案，對(duì)6月營(yíng)銷及“城市巡展”活動(dòng)做工作安排，籌備“恩孚財(cái)富會(huì)”成立儀式暨產(chǎn)品說明會(huì)活動(dòng)的相關(guān)廣告與物料。負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷策劃部。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件營(yíng)銷目標(biāo)：樹立市場(chǎng)頂級(jí)形象，提高市場(chǎng)知名度；充分造勢(shì)，達(dá)到蓄客要求；營(yíng)銷手法：虛（廣告）實(shí)（工程）結(jié)合，形象重塑；行銷圈層，造勢(shì)蓄客；工作重點(diǎn)：形象及知名度推廣；蓄客；策略執(zhí)行：點(diǎn)、線、面，實(shí)現(xiàn)立體重點(diǎn)宣傳；開始有序展開行銷和圈層活動(dòng)。第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策

26、略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期時(shí)間6月1日6月15日6月16日6月30日7月1日-7月31日重點(diǎn)待解決問題新形象出街；行銷落地。行銷執(zhí)行與蓄客；行銷執(zhí)行與蓄客；營(yíng)銷目標(biāo)樹立市場(chǎng)頂級(jí)形象，提高知名度；蓄客（含散售）50組深化市場(chǎng)形象；蓄客（含散售） 50組蓄客（含散售）100組以上認(rèn)籌20組以上。工作內(nèi)容營(yíng)銷中心形象與物料出街；工地圍墻與現(xiàn)場(chǎng)包裝；戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志廣告出街；新銷售政策面市；行銷啟動(dòng)。行銷執(zhí)行及7月城市巡展工作安排；7月營(yíng)銷及活動(dòng)相關(guān)物料籌備。國(guó)際品牌物業(yè)進(jìn)駐活動(dòng)案7月營(yíng)銷執(zhí)行；8月

27、營(yíng)銷工作安排與相關(guān)物料、活動(dòng)籌備；整售開盤暨暨現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放活動(dòng)方案；瑞士酒店考察體驗(yàn)活動(dòng)方案。推廣直效推廣；坐銷；現(xiàn)場(chǎng)包裝；組合媒介廣告。直效推廣；坐銷；廣告配合；株洲市、湘潭市巡展。直效推廣；坐銷；廣告配合；郴州、婁底、邵陽市巡展?；顒?dòng)系列活動(dòng)一：恩孚財(cái)富會(huì)成立儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)。系列活動(dòng)二：國(guó)際品牌物業(yè)進(jìn)駐儀式暨名車展。市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)用預(yù)算： 附件2【恩孚財(cái)富岳麓】一期寫字樓營(yíng)銷推廣時(shí)程掌控及費(fèi)用預(yù)算表（2014年5月-12月）.xls恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案

28、課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用形象重塑壹：營(yíng)銷中心與工地現(xiàn)場(chǎng)，優(yōu)化與包裝時(shí)間：6月6日前出街。地點(diǎn)：現(xiàn)營(yíng)銷中心、工地現(xiàn)場(chǎng)。措施：1、營(yíng)銷中心內(nèi)調(diào)整與增設(shè)展示內(nèi)容：銷控、證件、政策展示，使用不銹鋼公示架；設(shè)置移動(dòng)電視播放區(qū)，制作項(xiàng)目宣傳片進(jìn)行展播。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用2、營(yíng)銷中心內(nèi)布局與動(dòng)線優(yōu)化：現(xiàn)有營(yíng)銷中心布局導(dǎo)致接待路線較復(fù)雜、不夠順暢，在不

29、做布局調(diào)整的前提下，需給予流程與線路優(yōu)化，建議把區(qū)位圖外移，具體見下圖：2134567繞繞封封區(qū)位圖調(diào)整位置區(qū)位圖調(diào)整位置恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用3、營(yíng)銷中心外增加廣告位：營(yíng)銷中心位于小區(qū)轉(zhuǎn)角商業(yè)二樓，外部形象不夠醒目，且路口廣場(chǎng)較大，道路樹木高大濃密，因此建議增加招牌兩側(cè)的窗戶為形象廣告位主題分別傳達(dá)“中央政務(wù)區(qū)首席純正甲級(jí)5A寫字樓”和“引領(lǐng)長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程的能量聚合體”。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字

30、樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用4、營(yíng)銷中心外增設(shè)指引牌：岳麓大道與金星大道交叉口西南角，增設(shè)2-3塊指引牌。5、8月底前，在工地現(xiàn)場(chǎng)開設(shè)營(yíng)銷“體驗(yàn)中心”，建議設(shè)在金星大道與含光路交叉口，一期寫字樓一二樓，并做好外圍廣場(chǎng)的包裝。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用6、增設(shè)看房車1輛：目前營(yíng)銷中心距離項(xiàng)目工地較遠(yuǎn)，需提高服務(wù)品質(zhì)，增設(shè)看房

31、車一輛。7、工地后門入口設(shè)置正規(guī)出入口：目前后門可以毫無阻隔的出入，需設(shè)置正規(guī)出入口，以保證項(xiàng)目良好的形象和優(yōu)秀的施工管理，重視人員安全。8、更新工地現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告：主題及風(fēng)格需切合項(xiàng)目定位，建議主題如下 “巨人的飛躍盛世長(zhǎng)沙，輝耀瀟湘”。 “城市的跨越 財(cái)富國(guó)際，榮耀天下”。 “一座長(zhǎng)沙總部，一個(gè)城市中心”。 “中央政務(wù)區(qū)首席國(guó)際純正甲級(jí)5A寫字樓”。 “引領(lǐng)長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程的能量聚合體”。 “掌控中心，世界500強(qiáng)首選”。 “全球頂級(jí)酒店瑞士酒店強(qiáng)勢(shì)入駐” 。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我

32、們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用形象重塑貳：廣告配合時(shí)間：6月6日前全面出街媒體組合：戶外（含圍墻）、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、微信、短信、廣播、電梯廣告、雜志、推介材料（樓書、折頁手冊(cè)、戶型單頁）、郵寄廣告。建議主題如下：口號(hào)SLOGAN：長(zhǎng)沙的中心 城市的封面階段推廣語導(dǎo)入期（6月）1、巨人的飛躍盛世長(zhǎng)沙，輝耀瀟湘（城市形象）2、城市的跨越 財(cái)富國(guó)際，榮耀天下（項(xiàng)目形象）3、長(zhǎng)沙的中心，恩孚財(cái)富國(guó)際（項(xiàng)目形象）4、恩孚財(cái)富國(guó)際， 一座長(zhǎng)沙總部，一個(gè)城市中心（項(xiàng)目形象）蓄客銷售期（7月）1、引領(lǐng)長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程的能量聚合體（項(xiàng)目形象） 長(zhǎng)沙的中心，世界級(jí)企業(yè)聚集地2、掌控中心，影響世

33、界（項(xiàng)目形象） 恩孚財(cái)富國(guó)際，世界500強(qiáng)首選3、影響世界的107席（產(chǎn)品形象：數(shù)量稀缺、地段稀缺） 長(zhǎng)沙的中心，恩孚的寫字樓恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用第二階段：導(dǎo)入、蓄客期直效行銷客戶拓展地圖全國(guó)范圍復(fù)地/策源數(shù)據(jù)庫(kù)12341、河西：行銷，陌拜+圈層活動(dòng)；2、河?xùn)|及其他區(qū)縣：行銷，寫字樓定點(diǎn)推介、陌拜為主+圈層活動(dòng)；3、省內(nèi)地級(jí)市：巡展，以商會(huì)為主；4、全國(guó)范圍：復(fù)地策源數(shù)據(jù)庫(kù)。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件

34、策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用直效行銷壹：人員直銷啟動(dòng)時(shí)間：6月6日直銷地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市河西“麓谷”、八方小區(qū)、河?xùn)|的各高端客群聚集點(diǎn)。拜訪對(duì)象：房地產(chǎn)、金融（銀行保險(xiǎn)）、投資擔(dān)保、環(huán)保節(jié)能、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)等。行動(dòng)辦法：分片區(qū)、分路段制定人員直銷計(jì)劃，每天“3名大客戶顧問+3名置業(yè)顧問”采 取主動(dòng)預(yù)約拜訪或直接上門拜訪的方式進(jìn)行掃樓推介，積累意向客戶，并制定 跟進(jìn)計(jì)劃。貳：樓宇定點(diǎn)推介（結(jié)合樓宇廣告和電梯廣告）啟動(dòng)時(shí)間：6月6日推介地點(diǎn)：全市范圍內(nèi)的主要高端寫字樓。行動(dòng)辦法：與寫字樓物業(yè)達(dá)成在寫字樓大堂定

35、點(diǎn)推介的協(xié)議，“一樓一人”，配備桌椅、 易拉寶、項(xiàng)目資料、客戶意向登記表等。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用直效行銷叁：外地開發(fā)巡展啟動(dòng)時(shí)間：6月16日巡展地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市，以及湖南省各地級(jí)市。目標(biāo)對(duì)象：主推各類商會(huì)，以及有意向進(jìn)駐長(zhǎng)沙的企業(yè)或有意向投資的人士。行動(dòng)辦法：前往目標(biāo)城市，聯(lián)系各類商會(huì)，針對(duì)性開展推介活動(dòng)。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位

36、項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用直效行銷肆：電話行銷啟動(dòng)時(shí)間：6月6日數(shù)據(jù)來源：復(fù)興集團(tuán)及策源地產(chǎn)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)、電商平臺(tái)、前期蓄積客戶數(shù)據(jù)、購(gòu)買類數(shù)據(jù)。行動(dòng)辦法：每天2名置業(yè)顧問留駐售樓部開展坐銷和電話行銷。伍：全民轉(zhuǎn)介啟動(dòng)時(shí)間：6月6日轉(zhuǎn)介政策：按總銷金額的5計(jì)算。行動(dòng)辦法：每天2名置業(yè)顧問留駐售樓部開展坐銷和電話行銷。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富會(huì)壹：恩孚財(cái)富會(huì)是什么？ “恩孚財(cái)富會(huì)”是

37、一個(gè)由恩孚地產(chǎn)集團(tuán)成立的面向業(yè)主和社會(huì)頂端企業(yè)或頂層人士的 服務(wù)性組織。我們希望通過該會(huì)促進(jìn)恩孚與社會(huì)各界的聯(lián)系，并舉辦圈層活動(dòng)，搭 建溝通的橋梁，增進(jìn)相互了解，共同創(chuàng)建恩孚財(cái)富文化。 貳：恩孚財(cái)富會(huì)運(yùn)作辦法 政策優(yōu)惠、定制服務(wù)；企業(yè)搭臺(tái)、會(huì)員唱戲；圈層活動(dòng)、互動(dòng)信息。叁：恩孚財(cái)富會(huì)系列圈層活動(dòng)策劃建議 作為寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷策略，圈層活動(dòng)是挖掘目標(biāo)客戶和樹立榜樣客戶（轉(zhuǎn)介）的 主要渠道之一。為配合直效推廣和銷售節(jié)奏，建議開展以下圈層活動(dòng)： 6月28日：恩孚會(huì)成立儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)； 7月18日：國(guó)際品牌物業(yè)戴德梁行顧問進(jìn)駐儀式暨名車展； 8月30日：整售開盤暨現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放； 9月16-22日

38、：瑞士酒店考察體驗(yàn)活動(dòng)； 10月1日：散售開盤暨奢侈品展； 10月18-26日：首屆“恩孚財(cái)富國(guó)際杯”高爾夫球賽； 11月18日：首屆“恩孚財(cái)富會(huì)“經(jīng)濟(jì)論壇活動(dòng)； 12月1日：”恩孚財(cái)富會(huì)“紅酒品鑒活動(dòng)。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富會(huì)肆：“恩孚財(cái)富會(huì)成立儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)”活動(dòng)策劃目的：搭建圈層平臺(tái)，配合市場(chǎng)形象推廣做產(chǎn)品推介，開始蓄積意向客戶。時(shí)間：6月28日地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市喜來登大酒店人員：媒體、意向客戶、已成交客戶、已邀約的

39、各類商會(huì)、恩孚關(guān)系資源、策源關(guān)系資源、 地產(chǎn)同行?；顒?dòng)流程內(nèi)容： 1、領(lǐng)導(dǎo)致辭；2、產(chǎn)品推介；3、恩孚財(cái)富會(huì)成立儀式；4、媒體采訪； 5、精彩演 出；6、晚宴。活動(dòng)預(yù)算：20萬元。（預(yù)算費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用“國(guó)際品牌物業(yè)顧問進(jìn)駐儀式暨名車展”活動(dòng)策劃目的：展示項(xiàng)目品牌，強(qiáng)化高端形象，圈層蓄客。時(shí)間：7月18日地點(diǎn)：項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)（室外活動(dòng)）人員：媒體、物業(yè)公司人員、恩孚關(guān)系資源、策源關(guān)系資源、地產(chǎn)同行、意

40、向客戶、已成交客戶、已邀約的各類商會(huì)。活動(dòng)流程內(nèi)容： 1、領(lǐng)導(dǎo)致辭；2、戴德梁行簡(jiǎn)介；3、進(jìn)駐儀式；4、名車展；5、媒體采訪?；顒?dòng)預(yù)算：35萬元。（預(yù)算費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第二階段：導(dǎo)入、蓄客期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用新銷售政策面市壹：認(rèn)籌政策 10萬抵50萬。貳：常規(guī)政策（面價(jià)減去認(rèn)籌優(yōu)惠后計(jì)算） 1、一次性付款95折，按揭97折； 2、限時(shí)認(rèn)購(gòu)，一次性付款94折，按揭貸款96折； 3、購(gòu)買500平方米套以上（根據(jù)預(yù)售單元）額外加送98折，購(gòu)買整

41、層或整層以上額 外加送97折。叁：恩孚財(cái)富會(huì)會(huì)員專享政策 常規(guī)政策后，成交總價(jià)再優(yōu)惠1%。肆：老帶新或轉(zhuǎn)介紹政策 按成交總價(jià)的5-10計(jì)算。伍：投資回報(bào)政策 五年期，投資回報(bào)率47%，年均9.4%，其中前兩年10%，后三年9%。恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件營(yíng)銷目標(biāo)：整售開盤，占領(lǐng)市場(chǎng)高點(diǎn)；利用開盤余溫，再造熱銷氣勢(shì)；營(yíng)銷手法：整層先行，全員營(yíng)銷；迅速去化，銷售為王；聚焦眼球，萬眾矚目；工作重點(diǎn)：將整售客戶消化掉，同時(shí)蓄積散售客戶；策略執(zhí)行：以開盤活動(dòng)方案和月營(yíng)銷安排展開工作。第三階段：整售開盤、強(qiáng)銷期(2014年8、9月)市場(chǎng)如何做形象定

42、位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第三階段：整售開盤、強(qiáng)銷期(2014年8、9月)時(shí)間8月1日8月31日9月1日9月30日重點(diǎn)待解決問題整售開盤認(rèn)購(gòu)；營(yíng)銷中心開放。蓄客及整售認(rèn)購(gòu)；瑞士酒店考察體驗(yàn)之旅。營(yíng)銷目標(biāo)認(rèn)購(gòu)5組以上；新增蓄客（含散售）50組認(rèn)購(gòu)3組以上；新增蓄客（含散售）100組工作內(nèi)容執(zhí)行8月營(yíng)銷工作；安排9月營(yíng)銷工作。執(zhí)行9月營(yíng)銷工作；10月營(yíng)銷工作安排及高爾夫球賽活動(dòng)方案推廣8月營(yíng)銷計(jì)劃執(zhí)行相關(guān)推廣（包括行銷）；郵寄銷售；地市開發(fā)巡展。9月營(yíng)銷工作執(zhí)行相關(guān)推廣（

43、包括行銷）；郵寄銷售；地市開發(fā)巡展。活動(dòng)系列活動(dòng)三：整售開盤暨現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放系列活動(dòng)四：瑞士酒店考察體驗(yàn)之旅市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)用預(yù)算： 附件2【恩孚財(cái)富岳麓】一期寫字樓營(yíng)銷推廣時(shí)程掌控及費(fèi)用預(yù)算表（2014年5月-12月）.xls恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第三階段：整售開盤、強(qiáng)銷期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用郵寄銷售（郵寄廣告）目的：通過郵政線路，把恩孚財(cái)富岳麓的推介信件、宣傳冊(cè)等直接寄給客戶和潛在客戶。時(shí)間

44、：8月1日起運(yùn)作流程：尋找目標(biāo)客戶群（清單）- 制作宣傳材料- 郵寄-接受客戶回復(fù)信息注意事項(xiàng)：在直郵各部件的語言技巧和材料安排上，通過精心設(shè)計(jì)以改善客戶對(duì)直郵件的感覺?；顒?dòng)預(yù)算：25萬元。（預(yù)算費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第三階段：整售開盤、強(qiáng)銷期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用整售開盤暨現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放活動(dòng)策劃目的：利用現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放之機(jī)對(duì)整售樓層進(jìn)行集中認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)中形成熱銷的局面，同時(shí)吸引大量人氣提升項(xiàng)目關(guān)注度。時(shí)間：8月30日地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心人員：已

45、認(rèn)籌客戶、意向客戶、媒體、物業(yè)公司人員、恩孚關(guān)系資源、策源關(guān)系資源、地產(chǎn)同行、已邀約的各類商會(huì)。活動(dòng)流程內(nèi)容： 1、領(lǐng)導(dǎo)致辭；2、認(rèn)購(gòu)活動(dòng)；3、現(xiàn)場(chǎng)助興活動(dòng)；4、9月瑞士酒店參觀體驗(yàn)活動(dòng)報(bào)名；5、媒體采訪?；顒?dòng)預(yù)算：25萬元。（預(yù)算費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件第三階段：整售開盤、強(qiáng)銷期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用瑞士酒店考察體驗(yàn)之旅活動(dòng)策劃目的：深化品牌酒店效應(yīng)，吸引媒體關(guān)注，增強(qiáng)意向客戶信心，整合項(xiàng)目資 源，提升項(xiàng)目的社會(huì)知名度和影響力。時(shí)間：9月16日-2

46、2日地點(diǎn)：北京、上海人員：1020人媒體、物業(yè)公司人員、恩孚關(guān)系資源、策源關(guān)系資源、意向客戶、已成交客戶、已邀約的各類商會(huì)代表?；顒?dòng)流程內(nèi)容： 1、新聞發(fā)布會(huì)；2、考察體驗(yàn)活動(dòng)； 3、媒體跟蹤報(bào)道?；顒?dòng)預(yù)算：50萬元。（預(yù)算費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件營(yíng)銷目標(biāo)：散售開盤，最大限度去化一期寫字樓產(chǎn)品；營(yíng)銷手法：散售跟進(jìn)，強(qiáng)化銷售業(yè)績(jī)；工作重點(diǎn)：中低樓層合理銷控，一戶一價(jià)，銷售促進(jìn)；策略執(zhí)行：以開盤活動(dòng)方案和月營(yíng)銷安排展開工作。第四階段：散售加推、持續(xù)期市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策

47、略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷恩孚財(cái)富岳麓項(xiàng)目一期寫字樓營(yíng)銷策劃方案課件策劃方案課件時(shí)間10月1日-10月15日10月16日10月31日11月1日11月31日重點(diǎn)待解決問題散售開盤認(rèn)購(gòu)；散售開盤暨奢侈品展。散售認(rèn)購(gòu)；圈層活動(dòng)：高爾夫球賽散售認(rèn)購(gòu)；圈層活動(dòng)：財(cái)富論壇營(yíng)銷目標(biāo)認(rèn)購(gòu)20組以上；新增蓄客（含散售）50組認(rèn)購(gòu)20組以上。認(rèn)購(gòu)10組以上。工作內(nèi)容執(zhí)行10月營(yíng)銷工作安排。執(zhí)行10月營(yíng)銷工作安排；11月營(yíng)銷工作安排及”財(cái)富論壇“方案執(zhí)行11月營(yíng)銷工作安排；12月營(yíng)銷工作安排及紅酒品鑒活動(dòng)方案。推廣10月營(yíng)銷工作執(zhí)行相關(guān)推廣（包括行銷）；郵寄銷售；地市開發(fā)巡展。10月營(yíng)銷安排執(zhí)行相關(guān)推廣（包括行銷）11月營(yíng)銷安排執(zhí)行相關(guān)推廣（包括行銷）活動(dòng)系列活動(dòng)五：散售開盤暨奢侈品展系列活動(dòng)六：高爾夫球賽系列活動(dòng)七：”財(cái)富論壇“市場(chǎng)如何做形象定位項(xiàng)目問題點(diǎn)我們?nèi)绾巫鲰?xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷任務(wù)推廣策略執(zhí)行方案營(yíng)銷費(fèi)用第四階段：散售加推、持續(xù)期費(fèi)用預(yù)算： 附件2【恩