別墅高檔公寓行業(yè)研究報(bào)告

1、別墅高檔公寓行業(yè)研究報(bào)告篇一：上海別墅市場(chǎng)研究報(bào)告一、上海市別墅市場(chǎng)總析從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬(wàn)元的聯(lián)體別墅，到幾千萬(wàn)元的獨(dú)立式豪華別墅。XX年上海成了不容置疑的別墅年。 1 、區(qū)域分布據(jù)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，目前滬上在建別墅有近100個(gè)，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行32%，松江25%，浦東新區(qū)15%，長(zhǎng)寧12%，南匯5%，其它區(qū)域（青浦、奉閑、徐匯、普陀、寶山等地區(qū)）共11%。 2 二、別墅類型在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活

2、、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為 3 三、價(jià)格分析通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價(jià)格上看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 4XX年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）156萬(wàn)平方米，當(dāng)年

3、銷售面積約50萬(wàn)平方米。XX年在建別墅大約400萬(wàn)平方米，銷售面積約100多萬(wàn)平方米。XX年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海的別墅共有148個(gè)，預(yù)計(jì)在建別墅面積可能在800萬(wàn)平方米以上。最多的一個(gè)月，上市新盤達(dá)12個(gè)。區(qū)域上主要集中在閔行、浦東、松江三地，其中最集中在閔行。很明顯，上海別墅市場(chǎng)由前幾年的供不應(yīng)求一下子進(jìn)入供過(guò)于求格局。當(dāng)前上海市別墅開(kāi)發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。以綜合容積率0.7計(jì)算，那么近2-3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒(méi)有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2-3年內(nèi)要消化這近一千萬(wàn)平方米的新建別墅，那么平均每年必需賣掉三百

4、多萬(wàn)平米，即一萬(wàn)套以上。而今年上海市別墅的市場(chǎng)需求量到底有多大呢？從長(zhǎng)期需求來(lái)看，上海的別墅需求在5-10萬(wàn)套，而目前上海別墅上市的總量還不到1.5萬(wàn)套，仍然有較大空間；但從短期來(lái)看，目前上海市住宅市場(chǎng)近兩千萬(wàn)平方米的銷售天量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量還有一定差距。所以，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求。上海市別墅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來(lái)供應(yīng)高峰期。據(jù)調(diào)查，今年上半年即將開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目就不下30個(gè)。短期供應(yīng)量的

5、增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度，必然會(huì)造成一部分沒(méi)有特色、推廣無(wú)力度的別墅將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商“棄之有味、食之無(wú)肉”的雞肋。五、購(gòu)買因素在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物業(yè)管理（占10.50%）、價(jià)格（占10.40%）、周邊環(huán)境和文化氛圍（占10.40%）、交通（占10.20%）、綠化率和中心景觀（占9.80%）、升值空莘和投資價(jià)值（占8.20%）。其次，看房?jī)r(jià)與收入之比，這里說(shuō)的收入是指中、低收入者的戶均年收入，而房?jī)r(jià)則是指一般中低檔商品房。這一指標(biāo)是國(guó)際上通行的用于徇房?jī)r(jià)水平是否合理的重要標(biāo)志，也是徇我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否偏離主要消費(fèi)群體的重要標(biāo)志。按照國(guó)際標(biāo)

6、準(zhǔn)房?jī)r(jià)與收入之比應(yīng)為6：1，兩年前上海是8：1，現(xiàn)在估計(jì)為10：1。這就是說(shuō)，房?jī)r(jià)與收入之比本來(lái)就呈不全理的態(tài)勢(shì)，而現(xiàn)在這個(gè)態(tài)勢(shì)不但沒(méi)有改善，且有擴(kuò)大趨勢(shì)。這說(shuō)明，近兩年來(lái)上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度。篇二：房地產(chǎn)研究報(bào)告房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場(chǎng)等，一般來(lái)說(shuō)，我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報(bào)告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房屋用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包括普通商品住宅、

7、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。（二）產(chǎn)業(yè)特性1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。2、房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。因此，

8、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：1.17，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)目前中國(guó)8%的GDP增長(zhǎng)速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過(guò)房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來(lái)使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供

9、求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。二、現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有3000多家

10、，到了1995年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已達(dá)到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)25600多家。2、企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新意識(shí)等方面遠(yuǎn)不如東部地區(qū)。東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開(kāi)發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面。3、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)

11、類型具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)有企業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。96年國(guó)有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；集體企業(yè)所占的比重為22.4%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，比重為13.1%；外商投資企業(yè)和港澳臺(tái)投資企業(yè)合起來(lái)所占的比重為20.1%。從近兩年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占的比重越來(lái)越大。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營(yíng)企業(yè)或以私營(yíng)為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過(guò)國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過(guò)93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)

12、。4、企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均注冊(cè)資金為1732萬(wàn)元，全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)不過(guò)為10多億元，與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。96年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：一級(jí)企業(yè)和二級(jí)企業(yè)所占的比重僅為17.3%，五級(jí)以下的企業(yè)所占比重為17.5%，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、四級(jí)企業(yè).由于資質(zhì)低的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、融資能力差、開(kāi)發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段90年代初，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需

13、求量很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又由于1993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段。（二）市場(chǎng)供給狀況分析1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，XX年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)36%。（2）房地產(chǎn)業(yè)的

14、投資結(jié)構(gòu)。1996年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，98年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為59.2%，XX年1至9月，這一比例己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。（3）投資的資金來(lái)源狀況。從資金來(lái)源的主體來(lái)看，三級(jí)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過(guò)了50%，從整體上看，一、二級(jí)企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級(jí)以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無(wú)級(jí)別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20%，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化。2、土地資

15、源的供給狀況分析土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，改革開(kāi)放前，中國(guó)土地使用權(quán)是通過(guò)無(wú)償劃撥而取得的，1988年，新的土地管理法實(shí)施后，中國(guó)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場(chǎng)空前發(fā)展。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。（2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。近兩年，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)

16、3、商品房的新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積分析XX年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。（1）新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)。93年至96年，國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開(kāi)工面積逐年下降，96年新開(kāi)工面積降到了谷底，97年新開(kāi)工面積開(kāi)始回升，98年受住房制度改革的影響，新開(kāi)工面積增速加快，高達(dá)33.7%，99年新開(kāi)工面積有所降低，但XX年又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)。（2）施工面積。96年的新開(kāi)工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開(kāi)工工程較多所引起的。98年施工面積增速較快，達(dá)7.8%，考慮到98年新開(kāi)工面積增速達(dá)33.7%，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增

17、長(zhǎng)。篇三：中國(guó)高檔別墅產(chǎn)品形態(tài)及發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告XX中國(guó)高檔別墅產(chǎn)品形態(tài)及發(fā)展趨報(bào)告更新時(shí)間：XX-9-19中宏數(shù)據(jù)庫(kù)教研支持系統(tǒng)試用版一、別墅市場(chǎng)及運(yùn)行狀況11別墅市場(chǎng)與價(jià)格111政策回顧從XX年開(kāi)始國(guó)家出臺(tái)一系列政策對(duì)別墅市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控。XX年這些政策得到深化、補(bǔ)充與落實(shí)政策執(zhí)行的力度和效果逐漸明朗化。而別墅市場(chǎng)則在種種限制之下繼續(xù)發(fā)展，并保持了強(qiáng)勁的走勢(shì)。土地政策方面：XX年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知（國(guó)土資發(fā)XX45號(hào)）.要求停止別墅用地供應(yīng)；XX年9月14日國(guó)土資源部再次發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)土資發(fā)1XX

18、356號(hào)）；XX年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（71號(hào)令）要求就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在XX年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。金融政策方面：XX年6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)XX121號(hào)）嚴(yán)格限制高檔商品房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)買高檔商品房及二次購(gòu)房按揭貸款；XX年4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)生通知.決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（

19、不包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）由20及以上提高到35及以上。在XX年4月30日開(kāi)始執(zhí)行的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知中提出，要控制由于固定資產(chǎn)投資的過(guò)熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。這些都被視為是”121文件”精神的延續(xù)。止匕外，XX年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)XX18號(hào)）明確提出要控制高檔商品房建設(shè)。在國(guó)家的一系列政策出臺(tái)后，各地方政府部門很快做出了反應(yīng)。國(guó)土資源部45號(hào)文件發(fā)布后之初，北京市國(guó)土資源和房屋管理局土地出讓處有關(guān)負(fù)責(zé)人就公開(kāi)表示，北京作為一級(jí)地方政府在中央沒(méi)有新的政策出臺(tái)之前，將會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)土資源部的政策停止

20、新開(kāi)別墅項(xiàng)目用地的供應(yīng)北京市的國(guó)土規(guī)劃部門，將不會(huì)受理別墅類住宅用地的規(guī)劃審批。XX年11月，北京市政府辦公廳頒發(fā)了北京市政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定的通知要求”繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等用地的審批”。上海市近兩年對(duì)高檔別墅項(xiàng)目的批建控制非常嚴(yán)格，別墅用地的供應(yīng)量極小。同時(shí)還采用一系列辦法抑制別墅市場(chǎng)和高檔住宅市場(chǎng)上的投資行為：XX年7月7日中國(guó)人民銀行上海市分行發(fā)布的上海市信貸投向指引（XX），對(duì)高檔商品房貸款和兩套以上住房貸款采取了更加嚴(yán)格的貸款政策；XX年4月20日.上海市政府由臺(tái)了關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定規(guī)定從4月26日開(kāi)始預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品房在取得房地

21、產(chǎn)權(quán)證前不能轉(zhuǎn)讓：從XX年3月6日起，上海稅務(wù)局開(kāi)始對(duì)個(gè)人出售購(gòu)入不到一年的普通住房所得收益征收55的稅收其中5為營(yíng)業(yè)稅，O-5為城建稅和教育附加稅。同時(shí)廣東省也提出了相應(yīng)的措施。XX年8月廣東省國(guó)土資源廳XX年經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地計(jì)劃中要求“嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)停止別墅類用地的土地供應(yīng)，增加普通商品住房的用地供應(yīng)量”，深圳市發(fā)展計(jì)劃局也在XX年6月發(fā)布的深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中將新建別墅列入嚴(yán)格限制的項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建。1 12北京市場(chǎng)狀況XX年北京高端別墅市場(chǎng)有效供應(yīng)不足而需求旺盛。根據(jù)大中華別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)XX年，北京別墅推出新盤55個(gè)，其中開(kāi)盤項(xiàng)目共36個(gè)主要分布在昌平、朝陽(yáng)、海淀、

22、順義、密云和房山，其中昌平和朝陽(yáng)的供應(yīng)量最高。開(kāi)盤項(xiàng)目中單一類型項(xiàng)目有20個(gè)其中獨(dú)棟別墅10個(gè)，聯(lián)排別墅8個(gè)，疊拼別墅2個(gè)；未開(kāi)盤項(xiàng)目中單一類型有14個(gè)其中獨(dú)棟別墅10個(gè)，聯(lián)排別墅3個(gè)，雙拼別墅1個(gè)。盡管在推出的新盤中，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目占了較大的份額，也說(shuō)明目前高端別墅相當(dāng)走俏。在供不應(yīng)求的情況下北京別墅市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好。高端產(chǎn)品中除嘉浩國(guó)際的巨大體量不能短期釋放而導(dǎo)致現(xiàn)階段出售比率較低以外其他項(xiàng)目都維持相當(dāng)高的出租和出售比率。同時(shí)高端產(chǎn)品在目前的北京住宅市場(chǎng)還不具備任何的可替代性，這大大擴(kuò)展了其生存空間。相比之下，中低端產(chǎn)品的價(jià)位和檔次具有很強(qiáng)的可替代性。遠(yuǎn)、近郊公寓、低密度的板樓等都可能形成競(jìng)

23、爭(zhēng)。因此中低端項(xiàng)目需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造上制造優(yōu)勢(shì)而并不能單純的依靠低價(jià)戰(zhàn)略來(lái)彌補(bǔ)。通過(guò)對(duì)搜房網(wǎng)公布的新開(kāi)盤項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，除去價(jià)格不詳和沒(méi)有給出均價(jià)的項(xiàng)目，總計(jì)為22個(gè)。高端產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)很少，近年來(lái)的新盤中除了紫玉山莊三期、西山美廬、大湖山莊、萊蒙湖別墅以外真正高端產(chǎn)品的數(shù)量非常少。新開(kāi)盤項(xiàng)目的價(jià)格定位多數(shù)是在10000元平米以下而且物業(yè)類型也較為豐富，尤其綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往都搭配一定數(shù)量的Townhouse以增加可售面積，純別墅尤其是高端純別墅的開(kāi)發(fā)反而受到了很大程序的冷落。別墅市場(chǎng)本身以及高端產(chǎn)品存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)使得更多的開(kāi)發(fā)商采取理智和謹(jǐn)慎的態(tài)度這客觀反映在目前的開(kāi)發(fā)取向上。但是高端市場(chǎng)目

24、前的供需差異也吸引了更多后來(lái)者。目前醞釀中的幾塊別墅開(kāi)發(fā)用地都在朝高端方向努力，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)平均價(jià)格會(huì)進(jìn)一步走高。別墅二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好XX年上半年，別墅的平均月租金報(bào)價(jià)為每平方米20美元左右，高檔公寓的平均月租金報(bào)價(jià)從第一季度的每平方米109美元上升至第二季度的114美元，中高檔商品房的平均月租金報(bào)價(jià)為每平方米50元人民幣左右房屋租賃的年回報(bào)率約為6一7。這一租金水平支持房產(chǎn)投資者以租養(yǎng)房應(yīng)該沒(méi)有大的問(wèn)題，而根據(jù)目前市場(chǎng)發(fā)展的情況，投資者可以考慮從原先短期炒作獲取暴利向長(zhǎng)期投資獲取穩(wěn)定回報(bào)的方式轉(zhuǎn)變。目前別墅市場(chǎng)最大的空置還是中等偏低品質(zhì)的別墅。尤其一些在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃和價(jià)格水平上都沒(méi)有競(jìng)

25、爭(zhēng)力的老項(xiàng)目是空置的主要來(lái)源。高端市場(chǎng)的空置主要集中在大戶型，如香江花園所剩的基本是500平米以上戶型；中端市場(chǎng)的空置主要源自于戶型設(shè)計(jì)或者環(huán)境規(guī)劃的不合理如華中園別墅：低端產(chǎn)品的空置問(wèn)題主要來(lái)源于經(jīng)濟(jì)壓力。很多項(xiàng)目奉行低端低價(jià)策略，靠提高容積率來(lái)解決財(cái)務(wù)壓力，但過(guò)低的價(jià)格和較大的面積結(jié)合總價(jià)水平還是超過(guò)了一般消費(fèi)者的承受能力，因而導(dǎo)致空置。113上海市場(chǎng)狀況XX年上海別墅市場(chǎng)供求基本平衡價(jià)格持續(xù)上升。供應(yīng)量方面，全年上海別墅供應(yīng)面積為147萬(wàn)平米；雖然XX年以來(lái)新增別墅用地非常少，但是，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在幾年前儲(chǔ)備了大量土地同時(shí)，XX年之后的用地供應(yīng)減少對(duì)別墅項(xiàng)目供應(yīng)的直接影響還不明顯，因此，

26、別墅供應(yīng)量依然可觀。成交量方面，XX年，上海別墅成交量為154萬(wàn)平米，略超過(guò)供應(yīng)量總體上呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)。時(shí)間上，第三季度市場(chǎng)火熱成交量明顯超過(guò)供應(yīng)量。地域上青浦和南匯成交量大于供應(yīng)量，消化了相當(dāng)一部分存量：而閔行、松江和奉賢等區(qū)成交量小于供應(yīng)量。XX年上海別墅價(jià)格上漲幅度比較大，年底均價(jià)全面超過(guò)10000元，平方米.高檔項(xiàng)目則通常在XX0元，平方米以上，也有部分項(xiàng)目達(dá)到30000元平方米。具體的價(jià)格與項(xiàng)目定位、產(chǎn)品質(zhì)量以及地段條件相關(guān)。至于單套售價(jià)，上海別墅更是雄踞全國(guó)之首。較好的項(xiàng)目由于單價(jià)高，戶型大又追求居住人群?jiǎn)我换?，單套售價(jià)常在800萬(wàn)元以上，更有部分項(xiàng)目超過(guò)XX萬(wàn)元甚至5000萬(wàn)

27、元。同時(shí)上海市不同區(qū)域內(nèi)別墅價(jià)格差距逐漸拉開(kāi)這是本年度一個(gè)比較突出的變化。按照平均價(jià)格計(jì)算浦東區(qū)別墅價(jià)格最高，原因是該區(qū)新推出的項(xiàng)目以豪宅居多。而閔行、松江兩區(qū)雖然有上海最豪華的富人區(qū)由于推出了較多的經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，平均售價(jià)比浦東要低。從今年初上海別墅市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，只要宏觀經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境基本保持穩(wěn)定.XX年可望繼續(xù)XX年的上漲行情。由于前兩年嚴(yán)格控制別墅用地的土地政策的影響將逐漸顯1 OO現(xiàn)，未來(lái)別墅的供應(yīng)量將有所減少，但仍將保持在每年萬(wàn)平米以上。隨著近郊可開(kāi)發(fā)土地的減少和上海城市干道不斷向外延伸，別墅項(xiàng)目的分布將更為廣泛，更多的景觀和交通資源將被發(fā)掘出來(lái)并形成新的別墅集中區(qū)。XX年上海別墅

28、租賃市場(chǎng)也十分活躍。前幾年，上海別墅的大供應(yīng)量一度導(dǎo)致空置率居高不下但去年則一掃頹勢(shì)。根據(jù)戴德梁行的報(bào)告上海別墅租賃市場(chǎng)前三個(gè)季度租金和入住率持續(xù)上升。第四季度雖有微幅回落但是租金和入住率與第三季度相近。從地域上看，浦東地區(qū)因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)等因素，入住率較高，基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，第二季度平均入住率更達(dá)到95以上。相比之下浦西地區(qū)入住率較低，而租金則稍貴。預(yù)計(jì)XX年租賃市場(chǎng)依然將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭其原因是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集到上海的大型跨國(guó)企業(yè)高管人員人數(shù)不斷增加，對(duì)高檔臨時(shí)居所的需求也相應(yīng)增加。114珠三角市場(chǎng)狀況XX年廣州獨(dú)立式別墅市場(chǎng)不斷升溫。供應(yīng)量盡管與前幾年的迅速增長(zhǎng)期相比有所減少但絕

29、對(duì)量上仍十分可觀，除”匯景新城”、“宏城花園”、”桐林美墅館”等此前開(kāi)盤的項(xiàng)目繼續(xù)銷售外”碧桂園鳳凰城”、“廣州雅居樂(lè)花園”、“星河灣”等都有新的獨(dú)立式別墅組團(tuán)推出此外XX年中還有“珠江別墅”、”珊瑚灣畔”、”五溪御龍灣”、”祁福南灣半島”、“班芙”等一批項(xiàng)目開(kāi)盤，其中相當(dāng)部分都是純獨(dú)立式別墅項(xiàng)目。而獨(dú)立式別墅項(xiàng)目的銷售情況同樣良好除了港澳客戶、外商、金領(lǐng)階層等傳統(tǒng)消費(fèi)群體繼續(xù)對(duì)中高檔獨(dú)立式別墅項(xiàng)目形成有效的支撐外，近年來(lái)多次置業(yè)需求的顯著上升使得相當(dāng)部分中高收入白領(lǐng)階層也成為獨(dú)立式別墅消費(fèi)群體中新的組成部分，并引發(fā)了經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷和供應(yīng)量的顯著提升。目前近郊片區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市中每棟150萬(wàn)-3

30、00萬(wàn)價(jià)位的中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅銷售情況最好，而少數(shù)價(jià)格低于150萬(wàn)甚至在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅也取得了可觀的銷售業(yè)績(jī)。市區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)立式別墅新增供應(yīng)量趨于停止直接帶動(dòng)了二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)展。XX年二沙島片區(qū)獨(dú)立式別墅的租賃價(jià)格不斷攀升，一年中上漲幅度超過(guò)了10，且仍處于穩(wěn)步提高的過(guò)程中，二手獨(dú)立別墅出售價(jià)格也持續(xù)走高但仍處于有價(jià)無(wú)市的情況。而市區(qū)內(nèi)新河浦、華僑新村等地的一批老別墅同樣受到市場(chǎng)的追捧，租金和出售價(jià)格也有較大幅度的提升。相比之下近郊各片區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市二手獨(dú)立式別墅受關(guān)注程度要弱得多，但其租金水平和出售價(jià)格也保持了相對(duì)地穩(wěn)定。深圳獨(dú)立式別墅市場(chǎng)的情況與廣州存在較大的區(qū)別。由于政府

31、對(duì)別墅的相關(guān)限制（主要集中在土地供給）著手較早，且深圳土地價(jià)格持續(xù)走高，使得獨(dú)立式別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較高，再加上其他住宅類型特別是疊拼、聯(lián)拼別墅的迅速發(fā)展，使得獨(dú)立式別墅的整體市場(chǎng)規(guī)模正在迅速縮小。目前，深圳新推出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目數(shù)量較少，且多數(shù)為定位于尖端客戶的豪宅項(xiàng)目，而原屬于經(jīng)濟(jì)型、中檔獨(dú)立式別墅甚至高檔獨(dú)立式別墅的大部分市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)而被中高檔公寓式住宅和聯(lián)拼疊拼別墅所占領(lǐng)。以XX年為例，在年內(nèi)開(kāi)盤的真正意義上的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目?jī)H有”觀瀾高爾夫大宅”一個(gè)此外”波托菲諾別墅”和“天琴灣”也在年內(nèi)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等前期銷售工作，另有此前推出的“硅谷別墅“、“仙湖山莊”等若干項(xiàng)目有少數(shù)單元仍然在售可見(jiàn)市

32、場(chǎng)中的新增供應(yīng)量極其有限且“觀瀾高爾夫大宅”、“波托菲諾別墅”和“天琴灣”都是單位面積售價(jià)在25000元左右的豪宅項(xiàng)目。從目前的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境看，類似的局面還將繼續(xù)延續(xù)下去，獨(dú)立式別墅的新增供應(yīng)量將保持少而精的特點(diǎn)，每年的供應(yīng)量將十分有限，但基本將定位于尖端的豪宅市場(chǎng)，且品質(zhì)和檔次有可能進(jìn)一步提高。1 2別墅項(xiàng)目區(qū)位分布1 21北京據(jù)統(tǒng)計(jì)目前北京市在售別墅項(xiàng)目（包括Townhouse）總計(jì)為155個(gè)其中82的項(xiàng)目集中分布在昌平、順義、朝陽(yáng)、海淀、大興、通外l六區(qū)縣。別墅項(xiàng)目多分布在郊區(qū)，尤其是市區(qū)以北的郊區(qū)。從項(xiàng)目的空間分布來(lái)看目前在售別墅項(xiàng)目分布呈顯著的集中現(xiàn)象。大量別墅項(xiàng)目位于“京東偏北一京北一京西偏北”方向從城郊接合部到離市區(qū)大約30公里的扇形區(qū)域內(nèi)。尤其以東北方向的京順路、機(jī)場(chǎng)路沿線，兩河流域（溫榆河、潮白河沿線）以及西北方向的八達(dá)嶺高速沿線、西山地區(qū)為甚。內(nèi)城四區(qū)僅有個(gè)別別墅項(xiàng)目北京南部郊區(qū)、西部郊區(qū)以及北部遠(yuǎn)郊區(qū)縣（延慶、懷柔、密云）在售別墅項(xiàng)目相對(duì)較少。從分布特點(diǎn)可以看出便利的交通是影響別墅項(xiàng)目選址的至關(guān)重要的因素。高速路沿線分布了大量的別墅項(xiàng)目。機(jī)場(chǎng)