上半年長沙房地產(chǎn)市場半年報(bào)課件

1、12012年上半年長沙房地產(chǎn)市場報(bào)告2目錄目錄宏觀大勢宏觀大勢土地市場土地市場商品房市商品房市場場后市走勢研判后市走勢研判3宏觀大勢宏觀大勢第第一一部部41國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢51國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢2012年歐債危機(jī)繼續(xù)往深層次發(fā)展，貨幣一體化的弊端開始真正顯山露水，而希臘退出歐元區(qū)也只是時(shí)間問題。美國當(dāng)前并未找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)也并不愿采取第三輪貨幣寬松政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)停滯不前，世界經(jīng)濟(jì)正朝著愈加悲觀的方向發(fā)展歐元區(qū)5月失業(yè)率達(dá)11.1%，創(chuàng)歷史新高！6月美國制造業(yè)三年來首次進(jìn)入收縮區(qū)間！國際形勢61國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢美元對(duì)人民幣匯率自2011年初至今已貶值4.4%；歐元對(duì)人民

2、幣從2011年初至今貶值約17.5%。中國近兩年損失近4000億美元外匯資產(chǎn)，約占2011年GDP總量的6%左右。人民幣相對(duì)歐元、美元持續(xù)升值，對(duì)中國出口造成巨大壓力，中國經(jīng)濟(jì)目前已難靠外向型經(jīng)濟(jì)維持高速增長。美元對(duì)人民幣匯率K線圖歐元對(duì)人民幣匯率K線圖國際形勢71國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢中國2007年-2012年一季度GDP同比增幅（%）走勢圖國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯，一季度GDP增速為近三年最低，但仍好過次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)的2009年，并且高于今年中央制定的7.5%的增長目標(biāo)。但是從近期央行幾次下調(diào)存儲(chǔ)及降息的舉措來看，高層似乎無法真正抗住經(jīng)濟(jì)下滑的壓力。國內(nèi)形勢81國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢中國201

3、0年-2012年5月CPI、PPI走勢圖CPI已從2011年年中的高點(diǎn)6.5跌回到3附近。通脹雖然放緩，但是PPI持續(xù)下跌已至負(fù)區(qū)間，凸顯制造業(yè)嚴(yán)重緊縮，致使原材料價(jià)格下跌迅猛。國內(nèi)形勢91國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢中國2011年-2012年5月M0、M1同比增速走勢圖下行M1反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的先行指標(biāo)。M1增速從2011年至今一直處于下行趨勢，體現(xiàn)出居民及企業(yè)金融活動(dòng)一直處在衰減狀態(tài)，這是貨幣政策從寬松至穩(wěn)健的必然結(jié)果。國內(nèi)形勢101國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)間基準(zhǔn)利率2012年6月8日3.25%2011年7月7日3.50%2011年4月6日3.25%2011年2月9日3

4、.00%2010年12月26日2.75%2010年10月20日2.50%2008年12月23日2.25%2008年11月27日2.52%2008年10月30日3.60%2008年10月9日3.87%2008年9月16日4.14%時(shí)間存款儲(chǔ)備金率時(shí)間存款儲(chǔ)備金率2012年5月18日20.00%2010年11月29日18.00%2012年2月24日20.50%2010年11月16日17.50%2011年12月5日21.00%2010年5月10日17.00%2011年6月20日21.50%2010年2月25日16.50%2011年5月18日21.00%2010年1月18日16.00%2011年4月2

5、1日20.50%2008年12月25日15.50%2011年3月25日20.00%2008年12月5日16.00%2011年2月24日19.50%2008年10月15日17.00%2011年1月20日19.00%2008年9月25日17.50%n從近4年國內(nèi)GDP增速走勢可以看出，貨幣政策時(shí)滯效應(yīng)明顯，但是依靠政府財(cái)政支出進(jìn)行大范圍投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)極其顯著。政府投資也必將帶來地價(jià)、房價(jià)上漲。n2012年除了延續(xù)GDP的下滑趨勢外，一季度城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)近兩年首次出現(xiàn)負(fù)增長，減少200余萬人，成為社會(huì)穩(wěn)定的隱患。國內(nèi)形勢111國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢長沙2009年-2012年一季度GDP同比增速

6、走勢圖長沙市3月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP1247.22億元，同比增長10.8%，增幅較去年同期下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，增速為09以來最低。n 長沙市一季度GDP同比增速較往年大幅下降，主要是源于一季度固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑：2012年一季度長沙市固定資產(chǎn)投資同比增長1.7%，增幅同比大幅下降30.4個(gè)百分點(diǎn)。n 宏觀調(diào)控下，流動(dòng)性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難，房地產(chǎn)調(diào)控及“鐵公基”建設(shè)放緩導(dǎo)致工程機(jī)械行業(yè)的不景氣，從而造成固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑，這導(dǎo)致長沙市一季度GDP下行趨勢極其明顯：2012年一季度長沙市GDP增速創(chuàng)09年以來最低，更是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn)，也反映了長沙在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一些深層次問題，說明

7、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整長沙經(jīng)濟(jì)121國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢長沙市2012年1-5月實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1375.39億元，同比增長15.5%，增速為近年來較低水平。n受整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，長沙市一季度固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)近一年來最低，主要原因有兩點(diǎn)：一、銀根仍未根本松動(dòng)，流動(dòng)性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難，資金不足，減少了企業(yè)對(duì)生產(chǎn)設(shè)備的購置；二、“鐵公基”建設(shè)放緩及房地產(chǎn)調(diào)控，更減少了政府公共部門及企業(yè)對(duì)工程機(jī)械設(shè)備的購置。n長沙市固定資產(chǎn)投資二季度企穩(wěn)回升，但是基礎(chǔ)仍不牢靠，仍需觀察后續(xù)政策走勢。長沙經(jīng)濟(jì)長沙2011年-2012年5月固定資產(chǎn)投資走勢圖131國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢長沙市2012年1-5月社會(huì)

8、消費(fèi)品零售總額931.26億元，同比增長15.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2012年持續(xù)低速增長。2012年長沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速維持在15%左右，為近一年最低水平，在投資不振的前提下，內(nèi)需增長同樣面臨著不少壓力。長沙經(jīng)濟(jì)長沙2011年-2012年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速走勢圖141國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢2012年上半年，中國經(jīng)濟(jì)及地方經(jīng)濟(jì)在頹勢中掙扎中央政府中央政府社會(huì)穩(wěn)定！社會(huì)穩(wěn)定！HOLDHOLD的住嗎？！的住嗎？！地方政府地方政府政績稅收！政績稅收！HOLDHOLD的住嗎？！的住嗎？！誰能誰能HOLDHOLD的??？誰能的?。空l能HOLDHOLD住誰？住誰？152政策調(diào)控及走向1

9、62政策調(diào)控及走向1月2月3月4月5月6月2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%5月18日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%住建部：容積率條件不得擅自修改，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式擅自修改，必須經(jīng)過公開論證，公布參與論證專家名單，接受社會(huì)監(jiān)督6月8日下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國稅總局等七部委聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)住建部：6月8日起下調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率中央層面已開始逐步放松銀根，但是并未放松對(duì)房地產(chǎn)的行政調(diào)控，此外從七部委鼓勵(lì)民資參與保障房建設(shè)可以看出，地方政府財(cái)政已相當(dāng)吃緊，在保障房建設(shè)方面財(cái)政收入捉襟見肘，既然中央對(duì)地方知根知底，那么為了維持以地方

10、政府為基礎(chǔ)所建立的穩(wěn)定，政策的天枰不久將必然傾向地方。政策調(diào)控2012年上半年中央層面重要宏觀政策年上半年中央層面重要宏觀政策17房地產(chǎn)市場事關(guān)土地市場興衰財(cái)政收入事關(guān)地方政府的償債能力地方經(jīng)濟(jì)及官員政績需房地產(chǎn)作催化劑土地市場與地方財(cái)政收入休戚相關(guān)2政策調(diào)控及走向政策調(diào)控182政策調(diào)控及走向城市時(shí)間微調(diào)政策具體措施馬鞍山2011-8-18稅費(fèi)優(yōu)惠個(gè)人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。常州2011-9-27公積金放寬家庭最高貸款額度由40萬調(diào)整為50萬元；個(gè)人最高貸款額度由24萬元調(diào)整至30萬元

11、。吉林市2011-11-9公積金放寬公積金貸款90m2以下首套房可申請(qǐng)二套房公積金貸款長春2011-11月購房落戶對(duì)申請(qǐng)落戶者的經(jīng)濟(jì)能力和購房面積不再要求重慶2011-11-15購房補(bǔ)貼重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼武漢2011-12-1稅費(fèi)優(yōu)惠對(duì)普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠合肥2011-12-1公積金放寬家庭最高貸款額度由35萬元調(diào)至45萬元；個(gè)人最高貸款額度由25萬元調(diào)整至35萬元。天津2012年2月住宅標(biāo)準(zhǔn)自2月1日起同時(shí)滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，屬于普通住宅。二手房交易中涉及的營業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)的

12、繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。武漢2012-4-23武漢市公積金管理中心單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%；以前需夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請(qǐng)最高額度60萬元。揚(yáng)州7月1日起購房補(bǔ)貼針對(duì)精裝房建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款6的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款5的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款4的獎(jiǎng)勵(lì)。被中央默許地方微調(diào)政策被中央打壓的地方微調(diào)政策城市時(shí)間微調(diào)政策具體措施佛山2

13、011-10-11放寬限購條件宣布放寬限購條件，當(dāng)日即被叫停。對(duì)符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，購房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制。佛山市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。成都2011年11月資格審核成都市房管局宣布，將放松對(duì)購房者的資格審查。迫于輿論壓力，該項(xiàng)舉措最終宣告流產(chǎn)。準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購房者的資格，而原本網(wǎng)上簽約時(shí)對(duì)購房者的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。重慶 2011-11-15購房補(bǔ)貼重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼 中山2012年1月住房限價(jià)上調(diào)2012年1月12日起，住房限價(jià)由去年的每

14、平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可進(jìn)行網(wǎng)上備案。蕪湖2012年2月購房補(bǔ)貼2012年買房契稅全免；購90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補(bǔ)貼；根據(jù)不同學(xué)歷給予實(shí)用專業(yè)人才額外購房補(bǔ)貼；購房入戶政策等。上海2012年2月限購變化居住證3年以上可購二套房，一星期后叫停。河南2012-6-24限購放寬、貸款利率優(yōu)惠凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠?？梢钥闯觯醒胝畬?duì)地方微調(diào)容忍的上限是不能觸及到限購政策的根本，即堅(jiān)決不能放松對(duì)多套房需求的限制，

15、但是地方政府可以適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)鼓勵(lì)首套剛需的政策。從揚(yáng)州新政后，高層反應(yīng)來看，中央對(duì)地方微調(diào)的容忍程度確在提高。政策調(diào)控192政策調(diào)控及走向萬科機(jī)床廠項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整圖萬達(dá)廣場調(diào)規(guī)后鳥瞰圖n2012年上半年長沙市政府并未放松限購，也未出臺(tái)任何購房補(bǔ)貼政策，但是針對(duì)開發(fā)商卻有“小動(dòng)作”。2012年4月萬科天心區(qū)機(jī)床廠項(xiàng)目，建筑限高由原來的50米提高至100米。萬達(dá)廣場原規(guī)劃C、D區(qū)3棟住宅、1棟寫字樓，2012年2月規(guī)劃將C、D區(qū)合并，并將3棟住宅規(guī)劃調(diào)整至利潤更高的2棟寫字樓。n長沙雖未在房地產(chǎn)行政調(diào)控方面有所松動(dòng)，但是政策導(dǎo)致的損失，大開發(fā)商正以另一種方式獲得補(bǔ)償。政策調(diào)控20國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟(jì)形勢

16、2012年上半年，中央與地方的政策博弈愈加激烈中央政府中央政府堅(jiān)守底線，適當(dāng)讓步！堅(jiān)守底線，適當(dāng)讓步！地方政府地方政府試探力度在不斷加大！試探力度在不斷加大！21第第二二部部土地市場土地市場221全國土地市場形勢231全國土地市場形勢數(shù)據(jù)來源：CRIC全國土地供應(yīng)2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地供應(yīng)總量走勢24全國土地成交1全國土地市場2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地成交總量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC251全國土地市場全國土地價(jià)格數(shù)據(jù)來源：CRIC2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地成交價(jià)格走勢26本輪調(diào)控進(jìn)入2012年，上半年出現(xiàn)了很多不確定的因素，經(jīng)

17、濟(jì)下滑、地方與中央的博弈等都對(duì)市場走勢造成了影響，對(duì)大多數(shù)房企來說，難以真正把握市場的脈絡(luò)走向。因此，即便土地市場的拿地成本較以往有所下降，但本著審慎的原則，上半年15家典型房地產(chǎn)企業(yè)的整體拿地量遠(yuǎn)不及去年同期。其中，上半年銷售排行榜居前十位的世茂、綠城上半年均處于零拿地狀態(tài)。下半年隨著回暖趨勢加大，市場走向的明朗，房企拿地量有望較上半年有所上升。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)27 今年上半年，典型企業(yè)的拿地態(tài)度明顯分化。綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)等在增加土地儲(chǔ)備上表現(xiàn)積極。其中，綠地集團(tuán)位居上半年房企新增土地建面的首位。金地集團(tuán)則改變了去年的全線退守策略，上半年新增土地建面同比增幅達(dá)

18、352%；而恒大地產(chǎn)則以70.70億元占據(jù)上半年房企新增土地金額的第一，6月中旬獲取的廣州純商業(yè)地塊D4-B2以13.22億總價(jià)，32968元/平方米樓板價(jià)成為廣州新地王，良好的資金狀況使恒大在土地市場上極具競爭力，能夠把握機(jī)會(huì)獲取理想地塊。而招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤集團(tuán)四家央企以及萬科集團(tuán)、碧桂園兩大名企，今年以來拿地則相對(duì)穩(wěn)健，擴(kuò)張速度相比去年正有意識(shí)地放緩。綠城中國、世茂房地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年來在土地市場上無作為。綠城暫停拿地是由于企業(yè)自身的高負(fù)債率和高存貨以及回籠資金不暢導(dǎo)致的現(xiàn)金壓力，世茂房地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則受制于較高的土儲(chǔ)壓力，這倆家企業(yè)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備開發(fā)周期都在十年以上。1

19、全國土地市場典型房企表現(xiàn)28 通過對(duì)2010年以來典型房企土地支出與銷售收入的對(duì)比情況，可以明顯看到，2010年至2011年上半年，都存在個(gè)別房企期間土地支出超過銷售收入的情況，比如世茂，遠(yuǎn)洋，招商等等。但進(jìn)入到2011年下半年之后，房企對(duì)拿地支出的控制明顯趨于嚴(yán)格，土地支出超過銷售收入的情況完全消失。至今年上半年，多個(gè)房企新增土地金額與銷售金額的比重均低于10%，僅招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)兩家企業(yè)的拿地支出與銷售收入的比值在30%以上。招商地產(chǎn)由于戰(zhàn)略布局偏向一二線城市，屬于一貫土地支出較高的企業(yè)，今年上半年先后在北京、天津兩地獲取了較大體量的新增土地儲(chǔ)備，拿地金額36.26億元，占企業(yè)上半年新增

20、土地總金額的93%；龍湖同樣是由于在多個(gè)二線重點(diǎn)城市拿地，導(dǎo)致土地支出與銷售收入的比值較高。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)29 2012年上半年，15家典型企業(yè)的拿地成交較去年同期下降明顯，平均樓板價(jià)為2023元/平方米，同比跌幅10%。從單個(gè)典型企業(yè)來看，2012年來拿地成本最低的企業(yè)為富力地產(chǎn)，平均拿地成本為495元/平方米，相對(duì)去年同期下降了71%。其次是綠地和雅居樂，拿地成本也不足1500元/平方米。這三家房企拿地成本直線下降的主要原因，是由于大部分新增土地位于三、四線城市，比如富力地產(chǎn)，2012年來新增的7宗地塊全部位于四線城市河北香河縣；綠地集團(tuán)在大同，雅居樂在海南文昌的新增土地價(jià)格也

21、極低廉。逐步加大三、四線城市的土地儲(chǔ)備力度已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展的共識(shí)，除了三、四線城市目前較低的拿地成本對(duì)房企的吸引力外，調(diào)控帶來的市場格局轉(zhuǎn)變、對(duì)區(qū)域深耕的需要等等因素使得三、四線城市的進(jìn)入數(shù)量及當(dāng)?shù)厥袌稣加新实?，?duì)房企而言早已悄然上升到戰(zhàn)略成長的層面。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)30區(qū)域：企業(yè)重點(diǎn)布局華東和中南區(qū)域，濟(jì)南、武漢等地尤受關(guān)注。2012年上半年，典型企業(yè)的布局重心主要是華東區(qū)域和中南區(qū)域。華東區(qū)域中，典型企業(yè)在濟(jì)南的新增土地總幅數(shù)達(dá)到16幅，拿地建筑面積和金額占前6月企業(yè)拿地總量的比值分別為15%和14%，在濟(jì)南拿地的企業(yè)主要是恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、華潤置地，這些企業(yè)今年提升了對(duì)濟(jì)

22、南的重視程度；其次是中南區(qū)域，企業(yè)新增土地建面占到總量的兩成，而拿地金額占總量的近三成。另外，華北區(qū)域也較受企業(yè)關(guān)注，比如大同、香河、唐山等三四線城市，憑借資源優(yōu)勢及較低的土地成本吸引了富力地產(chǎn)、萬科集團(tuán)、招商地產(chǎn)等大型房企。西南區(qū)域的成都、重慶等地，受到了龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等知名企業(yè)的關(guān)注。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)31 從2012年上半年典型企業(yè)拿地的城市能級(jí)來看，二線城市仍是企業(yè)拿地的首選。典型企業(yè)在二線城市的新增土地建筑面積占比高達(dá)59%，拿地金額的占比達(dá)到65%，均超過企業(yè)拿地總規(guī)模的一半。另外，三四線城市的占比也有所擴(kuò)大，華東的一些三四線城市，比如嘉興、慈溪，以及華北的香

23、河、大同等城市均是當(dāng)前房企關(guān)注重點(diǎn)。企業(yè)繼續(xù)控制在一線城市的拿地規(guī)模。今年上半年典型企在一線城市的新增土地建面占總建面的比值僅為3%，占總金額的比值為13%。今年前5月典型企業(yè)在一線城市拿地規(guī)模同比下降明顯，僅在廣州、北京兩地新增了3宗土地。隨著5月樓市回暖，綠地、恒大等實(shí)力房企在廣州、上海重金拿地，尤其是恒大地產(chǎn)在廣州天河區(qū)競得的地塊地價(jià)到達(dá)32968元/平方米。然而，這些僅是個(gè)例，更多的企業(yè)在一線土地市場中較為謹(jǐn)慎，原因是一線城市的拿地成本居高不下，加之宏觀調(diào)控影響，典型企業(yè)在一線城市拿地戰(zhàn)略收縮實(shí)屬正常。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)32從2012年上半年典型企業(yè)拿地建面的土地用途分布來看，

24、綜合性地塊一貫是土地成交的主流，在建筑面積的占比上達(dá)到55%；其次是純住宅地塊，占比為31%，在房企拿地幅數(shù)的分布上，綜合性地塊的占比仍是最高的，為41%，其次是純住宅地塊，占比為39%。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)332長沙土地市場342長沙土地市場土地供應(yīng)2008-2012年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局，供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以公告時(shí)間為準(zhǔn)n2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)新增出讓土地33宗，出讓面積103.4萬，同比2011年上半年小幅上漲8.6%，但環(huán)比2011年下半年降幅達(dá)到62.4%，出讓土地總量在近幾年來處于低位。規(guī)劃建筑面積355.4萬，綜合容積率達(dá)到3.44，

25、創(chuàng)近5年來新高；n經(jīng)營性土地方面，2012年上半年累計(jì)新增出讓26宗，出讓面積83.8萬，占土地出讓總量的81%，同比增幅達(dá)到40.5%，但環(huán)比降幅仍高達(dá)45.6%。規(guī)劃建筑面積達(dá)到312.12萬，綜合容積率已超過3.7。352長沙土地市場土地供應(yīng)n作為中部最具競爭力，全國城市競爭力位列前十的城市，今年年初以來，長沙市政府相關(guān)單位和部門積極“走出去，引進(jìn)來”，多次針對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域舉辦大型招商活動(dòng)，吸引了國內(nèi)大批優(yōu)秀外地開發(fā)企業(yè)關(guān)注長沙房地產(chǎn)市場。n受去年下半年以來的低迷氛圍影響，土地價(jià)格在今年上半年有小幅回落，刺激了企業(yè)進(jìn)入一級(jí)市場抄底。n長沙商品房交易在3月份開始逐步回升企穩(wěn)，也推動(dòng)了土地市

26、場回溫。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局362長沙土地市場土地供應(yīng)n2012年上半年長沙市供應(yīng)土地單價(jià)達(dá)到431萬/畝，環(huán)比上漲3.4%，近年來走勢呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。n樓面地價(jià)方面則與土地單價(jià)走勢相反，2012年上半年經(jīng)營性用地平均樓面地價(jià)1736元/，同比下降27.6%，環(huán)比降幅也達(dá)到16.4%。一方面是由于出讓的綜合性用地綜合容積率逐年上升，攤平了平均樓面土地成本，另一方面則是由于在市場低迷環(huán)境下，政府為加速推地，也在土地價(jià)格上做出了一定幅度的讓步。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局372長沙土地市場土地供應(yīng)2012-0072012-0082012-0202012-0192012-0182012-009地塊編號(hào)

27、2012年出讓價(jià)格（元/）過往出讓價(jià)格（元/）調(diào)價(jià)幅度2012網(wǎng)掛007號(hào) 2400 2011網(wǎng)掛034號(hào)28002012網(wǎng)掛008號(hào) 1372 2011網(wǎng)掛030號(hào)15322012網(wǎng)掛009號(hào) 2001 2011網(wǎng)掛010號(hào) 28532012網(wǎng)掛018號(hào) 2121 2011網(wǎng)掛018號(hào)24742012網(wǎng)掛019號(hào) 2000 2011網(wǎng)掛011號(hào)28452012網(wǎng)掛020號(hào) 2000 2011網(wǎng)掛011號(hào)2845n今年上半年出讓6宗存量土地，均為濱江新城和洋湖垸等重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，在今年出讓過程中，土地價(jià)格較去年均有10%以上幅度的下調(diào)，最高降幅接近30%382長沙土地市場土地供應(yīng)n今年

28、上半年出讓的83.8萬經(jīng)營性土地中，商住綜合用地出讓面積達(dá)到67.6萬，占比高達(dá)81%，初步估算商業(yè)開發(fā)體量約93萬，占規(guī)劃總建筑面積的約30%。n今年上半年出讓的土地中，單宗地塊商業(yè)配比在10-60%之間，其中主力集中在20-40%之間，未來綜合體類項(xiàng)目將明顯增多。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局392長沙土地市場土地供應(yīng)行政區(qū)域幅數(shù)出讓面積() 規(guī)劃建筑面積()芙蓉區(qū)000開福區(qū)21.54.4天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)919.792.2岳麓區(qū)1258.3200.4總計(jì)2483.8312.12012年上半年出讓經(jīng)營性土地區(qū)位分布圖402長沙土地市場土地供應(yīng)n今年上半年出讓的83.8萬經(jīng)營性土地中，岳

29、麓區(qū)地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，三大核心板塊地價(jià)已超過400萬/畝，較2011年地價(jià)水平繼續(xù)呈現(xiàn)上行走勢。n雖然今年土地三大板塊部分存量土地降價(jià)10-30%出讓，但樓面地價(jià)依然保持在2000元/以上的較高水平，這也充分顯示出了長沙市政府對(duì)于大河西先導(dǎo)區(qū)未來發(fā)展價(jià)值的信心和肯定。n雨花區(qū)今年上半年出讓的9宗土地平均樓面地價(jià)僅在1245元/，遠(yuǎn)低于岳麓區(qū)約40%左右。從區(qū)位看，其中不乏高橋、韶山南路、勞動(dòng)?xùn)|路、萬家麗路沿線優(yōu)質(zhì)地塊。導(dǎo)致雨花區(qū)土地價(jià)格偏低的原因，我司認(rèn)為是由于區(qū)域今年出讓的多宗地塊都涉及一定面積的商業(yè)及住宅面積無償返還問題，返還面積比例高達(dá)25-35%之間，因此導(dǎo)致這些地塊樓板價(jià)明顯低

30、于市場價(jià)值。若按市場價(jià)值評(píng)估，雨花區(qū)上半年土地樓板均價(jià)應(yīng)在1800-2000元/。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局412長沙土地市場土地成交數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2008-2012年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)土地成交量走勢n2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)成交土地30宗，成交面積104萬，同比環(huán)比降幅均達(dá)到39%，成交土地總量創(chuàng)下2009年下半年以來半年度成交量新低；n經(jīng)營性土地方面，2012年上半年累計(jì)成交21宗，成交面積81.5萬，占土地成交總量的77%，同比增幅達(dá)到42.5%，環(huán)比下降16%。規(guī)劃建筑面積達(dá)到309.3萬，綜合容積率逼近3.8。n今年上半年成交地塊平均面積僅58畝，最大成交單宗地塊面積僅

31、150畝不到，土地規(guī)模逐年縮減。422長沙土地市場土地成交數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局n今年上半年原擬成交經(jīng)營性用地25宗，最終成交21宗，流拍4宗，流拍率達(dá)到16%，流拍土地總面積9.5萬，其中不乏濱江新城等優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。432長沙土地市場土地成交n2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)成交的21宗經(jīng)營性用地平均成交均價(jià)408萬/畝，環(huán)比下降13%，成交平均樓板價(jià)約1613元/，環(huán)比大幅下降約40%。政府土地出讓價(jià)格下調(diào)，地塊普遍底價(jià)成交是樓板價(jià)大幅下降主因。n對(duì)比中部六省省會(huì)城市2012年上半年土地市場表現(xiàn)，雖然長沙在成交量上落后于其他城市，但在地價(jià)上，長沙以408萬/畝名列首位，也充分體現(xiàn)了長沙在中部

32、六省中的競爭力地位。數(shù)據(jù)來源：CRIC442長沙土地市場土地成交n2012年上半年成交的21宗土地中，僅有4宗為溢價(jià)成交，溢價(jià)成交比例不足20%，甚至低于2008年水平。n溢價(jià)的4宗土地中，3宗土地溢價(jià)率在10-16%，溢價(jià)最高的一宗也僅為30%左右，而該宗土地最終成交樓板價(jià)不足700元/，反映出今年企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度。n先導(dǎo)區(qū)今年上半年成交的7宗優(yōu)質(zhì)土地中，僅有合能拿下的洋湖垸地塊溢價(jià)成交，不過溢價(jià)率僅10%。數(shù)據(jù)來源：CRIC452長沙土地市場土地成交流拍地塊成交地塊行政區(qū)域 成交幅數(shù) 出讓面積() 規(guī)劃建筑面積()芙蓉區(qū)000開福區(qū)000天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)1136.3149.8

33、岳麓區(qū)941.0144.5總計(jì)2181.5309.3462長沙土地市場土地成交數(shù)據(jù)來源：CRIC472長沙土地市場重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向企業(yè)拿地位置拿地面積建筑面積拿地金額拿地成本拿地時(shí)間萬科洋湖垸10萬29.8萬5.96億元2000元/2012年6月方興梅溪湖10萬36.9萬7.44億元2018元/2012年6月恒大濱江新城5萬19.9萬4.77億元2400元/2012年4月河南楷林濱江新城3.4萬20.2萬4.30億元2125元/2012年4月合能洋湖垸3.7萬11.3萬2.49億元2205元/2012年4月482長沙土地市場重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向網(wǎng)掛020號(hào)、019號(hào)地塊，被長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以分

34、別14930.8萬元、44718.9萬元摘下；長沙和順置業(yè)有限公司與湖南和順投資發(fā)展有限公司25870.0萬元共同競得網(wǎng)掛018號(hào)地塊。湖南和順投資發(fā)展有限公司和長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別以30%與70%的股份比例組建成湖南和順置業(yè)有限公司后打造萬科城項(xiàng)目。目前萬科雖沒有明確表示是否與和順合作開發(fā)，但從三宗土地位置來看，兩家公司合作可能性較大。此次萬科的拿地將加速洋湖垸片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)。此次萬科長沙拿地開始其新的擴(kuò)張戰(zhàn)略，究其原因，樓市回暖促使開發(fā)商出現(xiàn)了樂觀情緒，擇機(jī)果斷出手拿地。492長沙土地市場重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向網(wǎng)掛007號(hào)2012網(wǎng)掛007號(hào)地乃地是去年中止掛牌的2011網(wǎng)掛034號(hào)

35、地，樓面價(jià)由之前的2800元/平方米降為2400元/平方米，該宗地宗地出讓面積為49696.13平方米（合74.544畝），為上半年出讓土地中較大的一塊土地，掛牌起始價(jià)為47708萬元（合640萬元/畝，樓面地價(jià)2400元/平方米），（商住比3:7）；容積率4.0；建筑密度 35%；綠地率 35%；建筑限高：150米。地塊位于濱江新區(qū)核心位置，緊鄰安居樂園，距長沙市政府不足2千米，地塊周邊配套資源豐富。恒大地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司以47708.0萬元的底價(jià)成交，這一次恒大拿地與其以往在長沙的拿地模式有所不同。以往長沙一級(jí)土地市場鮮見恒大地產(chǎn)的身影，在長沙開發(fā)的項(xiàng)目大多通過收購其他公司土地從而進(jìn)

36、行開發(fā)。此次恒大轉(zhuǎn)變拿地模式通過招拍掛拿地實(shí)屬少見。恒大此次拿地將有力的推動(dòng)濱江新城建設(shè)加速。502長沙土地市場重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向網(wǎng)掛016號(hào)地塊以底價(jià)74406.0萬元順利成交，由億豐置業(yè)有限公司摘牌。這宗商住用地是今年梅溪湖片區(qū)成交的第一宗土地。地塊位于梅溪湖路以南、環(huán)湖路以北、麓谷大道以東，緊鄰由扎哈哈迪德設(shè)計(jì)的梅溪湖國際文化藝術(shù)中心，這個(gè)項(xiàng)目也將成為梅溪湖迎來的首個(gè)國際化都市綜合體。成交的016號(hào)地塊總占地99633.67，容積率3.7，總建筑面積約1040萬平米，涵蓋高端住宅、商業(yè)辦公、綜合體、國際文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心等業(yè)態(tài)。按照出讓要求，承諾競買人還須承諾在項(xiàng)目內(nèi)投資建設(shè)的五星級(jí)酒

37、店為不低于希爾頓、威斯汀酒店品牌的國際一線品牌，并且在不晚于2016年6月30日前營業(yè)；其中自持酒店及購物中心計(jì)容建筑面積不少于9萬平方米；同時(shí)還須承諾本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格、布局、交通組織、設(shè)計(jì)與梅溪湖國際文化藝術(shù)中心相協(xié)調(diào)。這個(gè)逾36萬國際化都市綜合體將會(huì)與梅溪湖國際文化藝術(shù)中心、梅溪湖國際研發(fā)中心一道成為梅溪湖國際新城的三大亮點(diǎn)。拿下016號(hào)地塊的億豐置業(yè)是香港上市企業(yè)方興地產(chǎn)(中國)有限公司(以下簡稱方興地產(chǎn))的全資子公司。51n 年初供地計(jì)劃制定之初，即以大幅下調(diào)2012年供地總量，長沙主城五區(qū)全年土地交易總量下滑幾乎已成定局。n 雖然上半年土地市場總體交易表現(xiàn)平淡，但年中的市場放量，萬

38、科、恒大的相繼出手，都讓我們看到了市場復(fù)蘇的曙光。相信下半年長沙土地市場將會(huì)有令人欣喜的表現(xiàn)。52第第三三部部商品房市場商品房市場531長沙商品房市場541長沙商品房市場n 2012年上半年長沙市內(nèi)六區(qū)新增供應(yīng)量429.06萬平米，比去年同期下降16.7%，環(huán)比去年下半年下降39.2%；n 商品房2012年上半年實(shí)現(xiàn)成交量成交量381.55萬平米，相比去年同期下降28%,環(huán)比去年下半年下降5.9%；n 上半年商品房成交均價(jià)7512元/平米，比去年同期上升7.3%，環(huán)比去年下半年下跌8.8%。市場供求數(shù)據(jù)來源：CRIC551n 2012年上半年商辦新增供應(yīng)占比較去年上升14%，成交占比較去年上升

39、4%。n 今年上半年，長沙多個(gè)優(yōu)質(zhì)城市綜合體項(xiàng)目相繼亮相，商辦物業(yè)市場活躍度明顯高于往年。同時(shí)在住宅物業(yè)限購限貸背景下，市場需求，尤其是投資需求更多的傾向于商辦物業(yè) 。區(qū)域供求2011年2012年上半年供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品房市場561區(qū)域供求數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品房市場n 2012年上半年，雨花區(qū)和岳麓區(qū)兩區(qū)商品房供求量占比達(dá)到主城六區(qū)的55%左右，市場交易活躍程度遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。過去三年在湘江世紀(jì)城、北辰三角洲等超級(jí)大盤拉動(dòng)下的開福區(qū)與雨花、岳麓三強(qiáng)鼎立的局面，隨著湘江世紀(jì)城的謝幕將被打破。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展主力方向，并結(jié)合近兩年土地市場交易情況來看，未來長沙主城樓

40、市第一梯隊(duì)將形成雨花區(qū)和岳麓區(qū)分庭抗禮的局面。n 主城區(qū)房價(jià)始終保持“東高西低”的局面。雖然今年上半年，岳麓區(qū)571長沙商品房市場2012年上半年企業(yè)銷售面積TOP10（大長沙）名次品牌銷售面積（萬平米）市場份額1恒大17.83.0%2保利15.12.6%3萬科13.82.4%4綠地13.12.2%5新城控股11.72.0%6華潤9.61.6%7長房集團(tuán)9.51.6%8五礦9.11.6%9碧桂園8.91.5%10中海8.21.4%2012年上半年企業(yè)銷售金額TOP10（大長沙）名次品牌銷售金額（億元）市場份額1萬達(dá)11.63.1%2恒大10.52.8%3萬科10.22.7%4綠地9.72.6%

41、5保利9.72.6%6雙金7.72.1%7長房集團(tuán)6.91.8%8北辰實(shí)業(yè)6.41.7%9五礦6.11.6%10中海5.41.5%數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：考慮到部分知名企業(yè)在長沙縣、瀏陽市及寧鄉(xiāng)縣有項(xiàng)目開發(fā)，本張企業(yè)排行榜統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍為大長沙企業(yè)排行581長沙商品房市場名次品牌銷售面積（萬平米）市場份額1保利15.13.6%2萬科13.83.3%3恒大13.73.3%4新城控股11.72.8%5綠地10.42.5%6長房集團(tuán)9.52.3%7中海8.22.0%8卓越7.91.9%9廣電7.71.8%10萬達(dá)7.51.8%名次品牌銷售金額（億元）市場份額1萬達(dá)11.64.0%2萬科10.23.5%

42、3保利9.63.3%4恒大8.42.9%5綠地8.32.8%6雙金7.72.6%7長房集團(tuán)6.92.3%8北辰實(shí)業(yè)6.42.2%9中海5.41.8%10廣電4.71.6%企業(yè)排行2012年上半年企業(yè)銷售面積TOP10（主城六區(qū)）2012年上半年企業(yè)銷售金額TOP10（主城六區(qū)）數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：統(tǒng)計(jì)范圍為主城六區(qū)591長沙商品房市場項(xiàng)目排行2012年上半年項(xiàng)目銷售面積TOP10（主城六區(qū)）名次項(xiàng)目名稱所在區(qū)域銷售面積（萬平米）1保利麓谷林語岳麓區(qū)12.22新城國際花都望城區(qū)11.73中海國際社區(qū)岳麓區(qū)8.24開福萬達(dá)廣場開福區(qū)7.55萬科城開福區(qū)7.36長沙恒大城雨花區(qū)6.77綠地中央廣

43、場岳麓區(qū)6.78北辰三角洲開福區(qū)6.59卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6.410萬科金域華府雨花區(qū)6.12012年上半年項(xiàng)目銷售金額TOP10（主城六區(qū)）名次項(xiàng)目名稱所在區(qū)域銷售金額（億元）1開福萬達(dá)廣場開福區(qū)11.62保利麓谷林語岳麓區(qū)6.53北辰三角洲開福區(qū)6.44綠地中央廣場岳麓區(qū)5.55中海國際社區(qū)岳麓區(qū)5.46民生大廈岳麓區(qū)5.37萬科金域華府雨花區(qū)5.08萬科城開福區(qū)4.99友阿大廈天心區(qū)4.810涉外國際公館岳麓區(qū)4.7數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：統(tǒng)計(jì)范圍為主城流六區(qū)602長沙商品住宅市場612長沙商品住宅市場n 在新國十條及新國五條頒布的2010年，樓市調(diào)控難改長沙樓市的火爆，2010年金九銀

44、十成交量出現(xiàn)大幅增長。而在2011年3月長沙市頒布限購令之后，長沙市場還出現(xiàn)過一段短暫的回升期。樓市真正步入下跌階段實(shí)際上是在2011年7月最后一次加息之后，此時(shí)緊縮的貨幣政策已由量變至質(zhì)變，五年期以上貸款利率已至7.05%的歷史高位，嚴(yán)重抑制了市場需求?？梢婇L沙房地產(chǎn)市場本身對(duì)行政調(diào)控有著良好的抗性，決定樓市成交的關(guān)鍵因素實(shí)際是貨幣政策。n 從2012年初的成交走勢來看，隨著貨幣政策逐漸松弛，樓市回暖的跡象相當(dāng)明顯，預(yù)計(jì)下半年還將至少降息50個(gè)基點(diǎn)，降儲(chǔ)3-5次，樓市均價(jià)有望回歸到7000元/平附近的價(jià)值線上，同時(shí)成交量也將進(jìn)一步回升。市場走勢622n上半年新增供應(yīng)量365.25萬平米，同比

45、去年同期下降29.1%，環(huán)比去年下半年下降48.2%；n上半年商品住宅成交336.7萬平米，比去年同期下降32.2%,環(huán)比去年下半年下降6.4%；n上半年成交均價(jià)為6447元/平米，同比下跌1.2%，環(huán)比去年下半年下跌9.6%；n上半年供求比1.08，市場整體維持供需平衡狀態(tài)。市場供求數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場632區(qū)域供應(yīng)量（萬平米）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬平米）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平）芙蓉19.01 239017.02 16846656 開福41.62 375860.51 53987515 天心56.89 528639.81 39277274 望城48.16 453545.88 435

46、14358 雨花124.81 1376090.01 86406917 岳麓74.76 800083.46 81955878 2012上半年區(qū)域商品住宅供求對(duì)比區(qū)域供求長沙商品住宅市場n2012年上半年商品住宅供求熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛昊▍^(qū)及岳麓區(qū)。雨花區(qū)供求主要集中在武廣板塊，岳麓區(qū)熱點(diǎn)板塊為麓谷、梅溪湖、洋湖垸及濱江新城板塊。n2012年上半年各區(qū)價(jià)格較去年有所下跌，凸顯上半年開發(fā)商的策略乃是以價(jià)換量，以求生存。數(shù)據(jù)來源：CRIC642面積供求結(jié)構(gòu)n無論是供應(yīng)市場還是需求市場，主城區(qū)商品住宅都是以70-130區(qū)間，主力針對(duì)首置、首改類的剛性需求產(chǎn)品為主。n今年上半年，70-130產(chǎn)品累計(jì)新增供應(yīng)236

47、95套，供應(yīng)面積232萬，占比約63%；累計(jì)成交23031套，成交面積226萬，占比約67%。n今年上半年，150舒適型產(chǎn)品供應(yīng)46萬，成交47萬，供求量占比約13%左右。從區(qū)位分布上來看，舒適型還是主要集中在河?xùn)|老中心城區(qū)和湘江沿線等區(qū)位、資源條件等優(yōu)越的地段。長沙商品住宅市場數(shù)據(jù)來源：CRIC652面積供求結(jié)構(gòu)n從各戶型今年上半年供求量對(duì)比來看，70以上產(chǎn)品基本保持供求平衡。n50以下投資型小戶型產(chǎn)品上半年供求比顯著高于其他面積段產(chǎn)品，達(dá)到3.0的較高水平。可以看出，雖然長沙限購令對(duì)長沙樓市并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但是對(duì)小戶型產(chǎn)品的沖擊還是比較大的。今年上半年有該類產(chǎn)品成交的82個(gè)項(xiàng)目中，除

48、德思勤、康乃馨、雍晟等個(gè)別項(xiàng)目成交套數(shù)能超過180套以外，其他項(xiàng)目普遍不足60套。長沙商品住宅市場數(shù)據(jù)來源：CRIC662n2012年上半年70-130平米面積段成交占上半年成交總量的67%，約成交226萬平米。n2012年上半年，70-90、90-110、110-130平米面積段成交占比較去年分別增加3-5個(gè)百分點(diǎn)，而130平米以上面積段成交比例都較去年有不同程度的減少。通過面積段成交占比變化可以看出，今年上半年市場剛需特征比去年更為明顯，剛需被激發(fā)，市場需求更多地轉(zhuǎn)向70-130平米面積段戶型。面積供求結(jié)構(gòu)長沙商品住宅市場672n整個(gè)2012上半年，成交仍是以70-130平米戶型為主，也說

49、明整個(gè)上半年，剛需對(duì)樓市回暖的貢獻(xiàn)頗大。n從各面積段成交占比月度變化可以看出，限購令對(duì)長沙樓市的作用確實(shí)有限，對(duì)成交結(jié)構(gòu)起到顯著作用的乃是貨幣政策。需求面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場682需求單價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRICn2012年上半年，6000-7000元為主城區(qū)成交量最大的單價(jià)區(qū)間，成交住宅9515套，成交面積96.0萬，占比約29%；其次為5000-6000元區(qū)間，占比約24%。長沙商品住宅市場692n上半年5000-7000區(qū)間仍是主力單價(jià)區(qū)間，約占成交總量的53%。7000是當(dāng)下長沙房地產(chǎn)市場的一個(gè)分水嶺，上半年7000以上區(qū)段成交占比僅為25%，大部分需求仍集中在單價(jià)7

50、000以下房源。n2012年上半年7000元/平米單價(jià)以下各區(qū)間成交占比都有2-4%的提升，其中6000-7000元/平米單價(jià)區(qū)間成交占比由去年25%增至29%，提升幅度最大。而7000元/平米以上各單價(jià)區(qū)間成交占比都有小幅減少。需求單價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場702n今年長沙市場持續(xù)回暖，同時(shí)單月7000元/平米以下商品住宅成交占比較去年下半年提升明顯，剛需重新爭得市場話語權(quán)。也說明開發(fā)商以價(jià)換量的策略取得了實(shí)際成效。n今年1月4000以下成交占比大幅提升，主要源于新城國際花都1月集中網(wǎng)簽所致。需求單價(jià)結(jié)構(gòu)長沙商品住宅市場712需求總價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRICn2012年上半年，

51、40-70萬總價(jià)段累計(jì)成交住宅17654套，成交面積169萬，占比約50%。長沙商品住宅市場722n今年上半年30-70萬總價(jià)各區(qū)間均有不同幅度的成交占比上升，其中40-50萬區(qū)間增幅最大，達(dá)到5.2個(gè)百分點(diǎn)。與之相反的則是70萬以上各總價(jià)段需求占比全面下滑，累計(jì)下滑幅度達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)。需求總價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場732n30-50萬的低總價(jià)區(qū)間上半年成交較去年更為活躍，望城區(qū)新城國際花都及潤和紫郡等均價(jià)4000以下項(xiàng)目貢獻(xiàn)頗大。今年1月由于望城區(qū)新城國際花都集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致30-40萬區(qū)間成交異常放大。需求總價(jià)結(jié)構(gòu)長沙商品住宅市場74需求總價(jià)結(jié)構(gòu)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品

52、住宅市場752成交排行銷售面積TOP10 名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售面積（萬平米）1保利麓谷林語岳麓區(qū)12.22新城國際花都望城區(qū)11.73中海國際社區(qū)岳麓區(qū)8.14萬科城開福區(qū)7.35長沙恒大城雨花區(qū)6.76北辰三角洲開福區(qū)6.27卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6.28萬科金域華府雨花區(qū)6.19恒大雅苑開福區(qū)5.710開福萬達(dá)廣場開福區(qū)5.6銷售金額TOP10名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1開福萬達(dá)廣場開福區(qū)7.92保利麓谷林語岳麓區(qū)6.43北辰三角洲開福區(qū)5.44中海國際社區(qū)岳麓區(qū)5.25萬科城開福區(qū)4.86萬科金域華府雨花區(qū)4.87新城國際花都望城區(qū)4.38長沙恒大城雨花區(qū)3.99恒大雅苑開福區(qū)3.91

53、0融科東南海雨花區(qū)3.6銷售套數(shù)TOP10 名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售套數(shù)（套）1新城國際花都望城區(qū)11762保利麓谷林語岳麓區(qū)11433萬科城開福區(qū)8064中海國際社區(qū)岳麓區(qū)7655卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6796香樟蘭亭雨花區(qū)6427北辰三角洲開福區(qū)6188五礦萬境長洲雨花區(qū)5579利海米蘭春天岳麓區(qū)55110萬科金域華府雨花區(qū)5402012年上半年長沙主城六區(qū)商品住宅銷售排行榜數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場76成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1萬科城8062北辰三角洲6183恒大雅苑455名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1萬科城7.32北辰三角洲6.23恒大雅苑5.7名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1開福

54、萬達(dá)廣場7.92北辰三角洲5.43萬科城4.82012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜開福區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1香樟蘭亭6422五礦萬境長洲5573萬科金域華府540名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1長沙恒大城6.72萬科金域華府6.13香樟蘭亭5.6名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1萬科金域華府4.82長沙恒大城3.93融科東南海3.6雨花區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場77成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1保利麓谷林語11432中海國際社區(qū)7653卓越蔚藍(lán)海岸679名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1保利麓谷林語12.22中海國際社區(qū)8.13卓越蔚藍(lán)海岸6.2名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1

55、保利麓谷林語6.52中海國際社區(qū)5.23卓越蔚藍(lán)海岸2.92012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜岳麓區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1新城國際花都11762時(shí)代傾城4723潤和紫郡447名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1新城國際花都11.72潤和紫郡5.13時(shí)代傾城4.6名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1新城國際花都4.32時(shí)代傾城2.63潤和紫郡1.9望城區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場78成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1才子佳郡3122萬象凱旋灣1753東郡華城廣場171名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1才子佳郡2.92紅橡華園2.13萬象凱旋灣1.7名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1紅橡華園1.4

56、2才子佳郡1.33東郡華城廣場1.22012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜芙蓉區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1綠地公館4012克拉美麗山莊3533雍晟時(shí)代公館315名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1克拉美麗山莊3.72綠地公館3.73興威帕克水岸3.0名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1華遠(yuǎn)金外灘2.92綠地公館2.73保利南湖2.1天心區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場792區(qū)域存量（萬平米）去化周期（月）備注芙蓉83.0 22.7 鑒于當(dāng)前市場形勢，以過去一年(2011.7-2012.6)各區(qū)平均月度銷售面積計(jì)算存量去化周期開福136.9 9.8 天心100.8 14.7 望城132.0 15

57、.7 雨花194.6 12.8 岳麓144.8 8.4 六區(qū)792.2 12.1 n當(dāng)前六區(qū)商品住宅存量近800萬方，存量套數(shù)約76200余套，整體去化周期近12個(gè)月。n六區(qū)中存量最多的區(qū)域?yàn)橛昊▍^(qū)，約195萬方，去化周期達(dá)13個(gè)月。芙蓉區(qū)存量最少，約77萬方，整體去化周期六區(qū)最長，達(dá)21個(gè)月。去化速度最快的區(qū)域?yàn)樵缆磪^(qū)，月均去化17萬方，去化周期僅8個(gè)月，同時(shí)岳麓區(qū)六區(qū)均價(jià)較低，是六區(qū)當(dāng)中市場風(fēng)險(xiǎn)最小的一個(gè)區(qū)域。住宅存量備注：住宅存量為2010年以來累計(jì)未售存量，下同數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場802住宅存量二環(huán)線內(nèi)住宅存量約209萬金星北約68萬尚東約61萬含浦約58萬麓谷約35萬金

58、鷹月湖約38萬數(shù)據(jù)來源：CRIC紅星洞井約48萬n二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)存量接近210萬方，主要分布于在雨花區(qū)42萬，天心區(qū)約40萬，開福區(qū)老城區(qū)和四方坪的住宅存量也達(dá)到54萬 左右。n二環(huán)至三環(huán)線范圍內(nèi)，以望城區(qū)金星北路板塊存量最大，接近70萬。芙蓉區(qū)尚東板塊也達(dá)到61萬。岳麓區(qū)存量主要集中在含浦片區(qū)和麓谷。雨花區(qū)則以武廣和紅星洞井板塊存量最大，兩板塊存量接近100萬。長沙商品住宅市場812住宅存量數(shù)據(jù)來源：CRICn70-130戶型存銷比在7.5-9.7之間，市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。n投資小戶存銷比高達(dá)27.5左右，150以上各區(qū)間存銷比也都在22-32之間，去存量壓力大。長沙商品住宅市場822別墅市場

59、住宅物業(yè)別墅洋房普通住宅供應(yīng)套數(shù)35912037250供應(yīng)面積（萬）9.91.8353.5成交套數(shù)36631831511成交面積（萬）10.24.8321.7成交均價(jià)10083706463232012年上半年各形態(tài)住宅產(chǎn)品供求對(duì)比n今年上半年，住宅交易結(jié)構(gòu)中，普通住宅產(chǎn)品供求比重高達(dá)96%。別墅、洋房等高端低密度物業(yè)表現(xiàn)低迷。n上半年主城六區(qū)別墅新增供應(yīng)總量不足10萬，套數(shù)僅約360套，成交量也僅僅只在366套，約10萬，供求量均遠(yuǎn)低于去年同期水平。n2012年前6月，別墅市場無一新項(xiàng)目，或老項(xiàng)目新組團(tuán)入市，市場表現(xiàn)低迷。不過海爾云海灣、萬業(yè)巴厘島、盈峰翠邸小獨(dú)棟組團(tuán)均已計(jì)劃在3季度入市，預(yù)計(jì)

60、下半年別墅市場交易將有所回升，但仍難超過去年全年水平。數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場832別墅市場n2012年上半年主城六區(qū)成交的366套別墅物業(yè)中，聯(lián)排別墅成交259套，成交面積7.04萬；獨(dú)棟別墅成交29套，成交面積1.18萬；雙拼別墅成交35套，成交面積1.27萬；疊加別墅成交43套，成交面積6900。n價(jià)格方面，獨(dú)棟、雙拼等高端物業(yè)成交均價(jià)突破12000元/；疊加別墅則由于目前在售的該類產(chǎn)品均集中在主城區(qū)核心范圍內(nèi)，因此實(shí)現(xiàn)交易價(jià)格接近11000元/；聯(lián)排別墅則由于分布范圍廣，檔次參差，成交均價(jià)明顯低于其他類型別墅產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場842別墅市場數(shù)據(jù)來源：CR