彩住宅十大經(jīng)典案例

1、2015年6月彩住宅十大經(jīng)典案例目錄1-康城四季2-無錫鴻運坊3-微商圈引入4-徐州國泰5-贛縣彩虹城6-泗陽米蘭春天7-永嘉天地-彩商鋪8-萬城100家園9-彩車位優(yōu)勢競爭優(yōu)勢品牌度亮點增加贏利帶動商業(yè)沉淀資金規(guī)范運作企業(yè)故事 彩住宅對開發(fā)商的益處對開發(fā)商的益處蓄客階段提升與競爭對手的比較優(yōu)勢提升開發(fā)商、項目品牌度銷售過程增加營銷亮點，快速去化獲取溢價，增加贏利帶動商業(yè)出租、銷售沉淀資金，創(chuàng)造更多價值企業(yè)發(fā)展規(guī)范企業(yè)運作，建立現(xiàn)代企業(yè)制度增加企業(yè)發(fā)展故事快速去化快速開發(fā)安全轉型 彩住宅對開發(fā)商的益處項目位于仲愷高新開發(fā)區(qū)，由花樣年攜手TCL共同打造，項目占地面積約為40萬，總建筑面積約80萬

2、，是目前仲愷高新區(qū)最為大型的高檔社區(qū)2015年7月彩住宅模式助推康城四季全面進入智能社區(qū)時代，通過“飯票”、“消費貸”等銷售工具的疊加，尾貨迅速去化運作時間一個月，消化接近100套尾貨，獲得多方認可1、買房送飯票購房可享受總房款40%的彩飯票，分10年返還；總房款的27.3%作為理財本金，不再返還 2、消費貸首置客戶購房只需支付1成首付，剩余2成首付可提供10年消費貸款經(jīng)典案例：惠州TCL康城四季首個落地項目康城總銷金額總套數(shù)總面積表總價表單價實收總價實收單價折扣率504892.86330555856756 277832045678 16.0%返利模式紅包投資起始金額返還金額溢價5272381

3、 16.0%13222234 40.0%額外補貼4413255 13.4%合計9685636 29.3%案例介紹：2房2廳建筑面積96.84M總價：52.8萬共計返現(xiàn)比例41.68%自付：10%，5.28萬首付30%消費貸：20%，10.56萬消費貸月供：1153.89元銀行貸款：70%，36.96萬30年月供：2133元飯票每月返還：1834元10年返還飯票總額：22.008萬飯票每月結余：680元10年飯票余額總額：8.1613萬經(jīng)典案例：無錫鴻運坊工具1：買房送飯票 41%的房款10年120月等額飯票返還 買房送飯票方案減輕了業(yè)主的生活壓力，擴大了購房人群，挖掘了增量購房人群實現(xiàn)了開發(fā)商

4、樓盤的快速去化速度，資金的快速回籠，加快了資金的周轉，資金的時間價值與效益最大化。工具2：消費貸 提供最多20%的消費貸（年利5.4%-10%） 讓有購房需求但首付能力不足的剛需購房人群提前實現(xiàn)了住房夢項目位于無錫市惠山區(qū)，尾盤兩年未去化，2015年7月正式成功落地彩住宅模式后，同年8月鴻運坊將難賣的尾房在兩周內(nèi)全部銷售一空經(jīng)典案例：無錫鴻運坊無錫鴻運坊項目路徑無錫鴻運坊測試方案基礎條件 原計劃總價擬售價首付公司借款50000055000055000110000方案一：開發(fā)商拿出500000*10%補貼，以及房價差50000，公司提供銀行利率首付貸款方案二：開發(fā)商拿出500000*10%補貼，

5、以及房價差50000，公司提供無息首付貸款方案三：房價差50000，開發(fā)商拿出500000*30%做10年投資補貼，公司提供銀行利率首付貸款方案四：房價差50000，開發(fā)商拿出500000*30%做10年投資補貼，公司提供無息首付貸款員工首付貸款總額銀行月供首付借款總額首付月還款返還紅包總額返還比例每月返還紅包還首付后每月剩余紅包每月實際支出方案一5500038500022221100001201.9715858028.8%1321.5251.662102.47方案二550003850002222110000916.6715858028.8%1321.5536.961817.17方案三5500

6、038500022221100001201.9722929041.7%1910.75708.781513.22方案四550003850002222110000916.6722929041.7%1910.75994.081227.92一、進入微商圈的商家條件：要有營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、稅務登記證，商家在當?shù)乜诒?，服務好，是正?guī)的餐飲經(jīng)營店。二、商家的地理位置：離項目近，大概控制商家在1.5公里內(nèi)，看餐飲店情況。三、談判內(nèi)容要點（條件）：1、這個是新的事物，“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式是未來的趨勢。2、異業(yè)聯(lián)盟：比如客戶在人流量最大的超市買東西，理發(fā)店老板可以給少量宣傳費用給超市老板，引導客戶可以使用飯票

7、在理發(fā)店洗頭，這樣行程一種商家之間的聯(lián)盟。3、意識：這個項目的居民大多數(shù)是中老年年，意識不夠，要以一部分人帶動另一部分人進行使用，當看到大家使用這樣的方式很便捷而且體驗起來感覺很贊的時候，大家也來嘗試并且體驗，形成一種新意識和慢慢形成一種習慣。4、資金流向：簽訂了合約，我們會引導所有購房者在微商圈進行吃喝玩樂行等活動，本來客戶習慣去大眾飯店吃飯，但是與微商圈簽了合同，那么客戶可以拿飯票吃飯的時候，就會想起用飯票結算的店家。5、微商圈卡券促銷和優(yōu)惠：我們平臺可以為商家免費提供電子卡優(yōu)惠券對你鎖定的會員進行發(fā)放，這樣省去商家發(fā)傳單或者搞宣傳活動的成本。6、方便：飯票在手，天下我有，即使出門不帶現(xiàn)金

8、沒有關系，飯票可以充當現(xiàn)金，衣食住行都搞定。7、充值優(yōu)惠：客戶可以在商家平臺充值1000元送20元等優(yōu)惠（具體優(yōu)惠力度由店家決定）即使充值1000元只花了600元，那么剩下的400元客戶還是必須在這家店使用，飯票不足的部分可以用現(xiàn)金來支付。微商圈談判內(nèi)容-（以餐飲店為例）經(jīng)典案例：徐州國泰菁華逸景項目介紹：小區(qū)規(guī)劃建筑總面積為18.8萬，其中住宅建筑面積14.9萬，配套幼兒園及商業(yè)建筑面積為2.1萬。開發(fā)商介紹：徐州國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，系徐州國資委全資子公司，成立于2007年。工具應用：購房享受總房款24%的彩飯票，分6年返還；提供15%消費貸。總體情況：項目首次推盤受相鄰競品干擾，

9、2016年1月采用彩住宅模式二次包裝，開盤銷售取得良好業(yè)績,圍繞“徐州首家O2O概念社區(qū)、彩住宅、飯票”開展多次營銷活動營銷推廣上獨樹一幟，實現(xiàn)“人無我有，人有我優(yōu)”，具備明顯的競爭優(yōu)勢彩生活家裝咨詢會活動實景http:/r.xiumi.us/stage/v3/27GpY/7699452推廣物料：重點圍繞“e彩生活”、“買房送飯”票進行宣傳，在市場上獨樹一幟經(jīng)典案例：徐州國泰菁華逸景產(chǎn)品證書模式彩住宅模式傳統(tǒng)模式面市價格通過彩生活物業(yè)服務及彩住宅贈送飯票形式，可略高于市場價入市，避免降價風險宏觀環(huán)境不佳，處于“不敢漲不敢跌”的尷尬物業(yè)服務社區(qū)020，智能化社區(qū)服務傳統(tǒng)物業(yè)服務回款周期周期短，資

10、金迅速回籠周期長購房門檻門檻低，首付可低至1成最低首付2.5成當期回款少于房款總額為房款總額增值收益通過飯票帶動商業(yè)，獲取增值收益無未來收益開發(fā)商分享彩之云消費利潤無營銷推廣創(chuàng)新的銷售理念和生活方式傳統(tǒng)的營銷方式模式對比：項目二次包裝中采用彩住宅模式，營銷推廣上獨樹一幟，實現(xiàn)“人無我有，人有我優(yōu)”，具備明顯的競爭優(yōu)勢經(jīng)典案例：徐州國泰菁華逸景建面36萬，商業(yè)6.4萬銷售成績用彩住宅模式開盤狂銷95%經(jīng)典案例：贛縣彩虹城客戶名稱：華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“上市物管公司、E彩生活社區(qū)”等為切入點，增加營銷亮點，并通過贈送飯票提高溢價，且為商業(yè)沉淀資金。2016年3月20日，彩虹城逆市飄紅，開盤狂銷

11、95%（圖為現(xiàn)場實景）通過與彩生活合作，實現(xiàn)“第一引入香港上市的物業(yè)管理公司”，“第一個E彩生活社區(qū)”,打造項目多個“第一”，提升樓盤溢價第一引入香港上市的物業(yè)管理公司第一個E彩生活社區(qū)贛縣第一城市綜合體，贛縣第一地標項目通過彩住宅模式，增加了營銷亮點，實現(xiàn)“人無我有，人有我優(yōu)”的品質(zhì)方針硬性要求所有房源疊加飯票，第一次開盤先嘗試少量飯票，以贈送飯票的形式宣傳，提升住宅的溢價通過漸進式疊加飯票的形式，產(chǎn)生足夠飯票，為后期項目商業(yè)的招商及運營作準備開發(fā)商訴求打造項目多個“第一”經(jīng)典案例：贛縣彩虹城理由4：中國百強國家一級資質(zhì)物業(yè)公司“彩生活”營銷推廣：以“上市物管公司、E彩生活社區(qū)”等為切入點，

12、增加營銷亮點，并通過贈送飯票提高溢價，且為商業(yè)沉淀資金。經(jīng)典案例：贛縣彩虹城經(jīng)典案例2016年5月2日開盤當天首推60套，兩個小時內(nèi)全部認購完畢10年返還20%飯票，返還飯票基本覆蓋月供。泗陽*米蘭春天項目介紹：項目位于福州市國賓大道，大學城旁，項目總占地面積為110畝，總建筑面積184550，其中住宅64790，其它的為商業(yè)配套及寫字樓。工具應用：購商鋪可享受總房款20%的彩飯票，分5年返還；購公寓享5%的彩飯票，分10年返還。經(jīng)典案例：福建永嘉天地經(jīng)典案例：福建永嘉天地彩商鋪案例介紹：福建永嘉地產(chǎn)共合作6個項目，其中3個項目在5月開盤；兩個是純商鋪，一個項目是商業(yè)綜合。永嘉大學城綜合體項目

13、分析：購商鋪可享受總房款20%的彩飯票，分5年返還；購公寓享5%的彩飯票，分10年返還。漳平萬成26營銷物料展示276月25日，萬成100家園開盤勁銷90%彩車位模式撫州彩車位案例車位數(shù)底價售價5年后返還現(xiàn)金理財年限月贈送飯票5年累計贈送飯票額實際售價1470006000050005147.90 8874 46126 說明：此彩車位銷售模式，業(yè)主花6萬元買一個車位，可享受的內(nèi)容為：1、每月147.9元的飯票紅包返還（可用于繳納物業(yè)管理費、停車費、京東消費、充話費、購買車險、購買機票火車票等等各類生活消費），享受5年；2、5年后，物業(yè)還將返還5000元人民幣現(xiàn)金給予業(yè)主；業(yè)主所花的購買車位的實際

14、成本為：支出獲利=實際成本60000-（147.9*12*5+4000）=46126元開發(fā)商稍微讓點利，實現(xiàn)的不僅僅是車位的快速消化，資金回籠，而且引領了當?shù)匦落N售模式與新消費體驗的成功植入。利于開發(fā)商品牌的增值，為后續(xù)樓盤開發(fā)的銷售奠定了更加有力的多元化營銷基礎。非常期待與貴司的合作！彩車位模式操作要點：1、車輛管控：管控小區(qū)車輛，禁止外來車輛駛入，限制地面停車，要求停車位及車庫停車；2、壓低低價：開發(fā)商洽談中盡量壓低車位低價，可以使飯票在量上增加，回饋購車位客戶。更多案例，不一一列舉很多人質(zhì)疑“彩住宅模式”的可行性，但我們實實在在的做了這么多項目。 彩住宅以后怎么樣，還是要依靠在座的各位！

15、案例總結物業(yè)類型綜合體（住宅、公寓、商鋪）車位、二手彩住宅開發(fā)商類型國企、上市公司一般開發(fā)商樓盤屬性新盤、尾盤案例總結明確彩住宅的具體樓棟以及相應的理財年限、底價、面價，以便做更精準的測算。價格確定測算模式各有優(yōu)劣，需開發(fā)商根據(jù)自身實際情況選用。物業(yè)合作是彩住宅模式成立的基本前提，需盡早落地。有待開發(fā)商確認的三大問題模式選用物業(yè)落地常見問題銀行評估稅費開發(fā)商會問那些問題理財金1、稅費問題彩住宅理財金已預先扣除溢價產(chǎn)生的稅費，一般房地產(chǎn)整體稅金為11.5%，為便于測算模型中按10%預留，具體比例需根據(jù)實際情況調(diào)整。例如：某套35公寓，底價5000元/，面價6800元/，差價為1800元/，預先扣除10%稅費，實際理財總額為35*1800元/*90%=56700元。常見問題2、理財金安全、收益保障理財金的安全、收益的穩(wěn)定是彩住宅模式成立的核心前提之一。目前與彩住宅戰(zhàn)略合作的理財公司主要有匯聯(lián)金融（香港