精品資料（2021-2022年收藏）南寧廣東商業(yè)街地塊研判報(bào)告

1、南寧東葛路延長(zhǎng)線“廣東商業(yè)街”地塊研判報(bào)告新舊城區(qū)結(jié)合處的中心位置，城市主干道和環(huán)城高速路交匯處，比鄰城市CBD五象新城和東盟商務(wù)區(qū)的的高消費(fèi)能力人群，本案投資前景看好。一、 地塊基本屬性分析（一） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基本規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱規(guī)劃設(shè)計(jì)要求用地位置東葛路延長(zhǎng)線北側(cè)，廂竹大道西側(cè)，長(zhǎng)湖路東側(cè)，新岸路以南土地用途居住兼容商業(yè)、辦公，需調(diào)規(guī)土地面積總用地面積 = 114902.83平方米(合 172.3543 畝)，可擴(kuò)展至400畝。地上建筑面積待定建筑密度待定綠地率待定建筑高度、層數(shù)低層、多層、高層的限定待定基本出讓數(shù)據(jù)項(xiàng)目 內(nèi)容出讓方式舊改項(xiàng)目帶方案掛牌出讓，可介入一級(jí)開發(fā)。起始價(jià)（萬(wàn)元）360

2、萬(wàn)元/畝政府協(xié)議價(jià)，具體等劃定用地范圍后作出評(píng)估。平均樓面價(jià)（元/平方米）待定地上建筑面積待定增價(jià)幅度（萬(wàn)元）待定競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）待定土地使用權(quán)出讓年限商業(yè)四十年規(guī)劃動(dòng)工時(shí)間待定規(guī)劃完工時(shí)間待定附：地塊位置圖（見(jiàn)“四、類比項(xiàng)目研究”）（二） 地塊現(xiàn)狀據(jù)廣東商會(huì)楊會(huì)長(zhǎng)稱，地塊業(yè)主為自治區(qū)監(jiān)獄局和少管所，為國(guó)有劃撥土地，該地塊屬于舊城改造范圍。根據(jù)調(diào)查，該地塊由地上建筑和空地兩部分組成，地上建筑主要由空置監(jiān)獄（原監(jiān)獄已完成搬遷）房、監(jiān)獄局下屬玻璃廠和印刷廠以及少管所組成，空地由荒地和坡地兩部份組成，以荒地為主，荒地中有一部分地勢(shì)不平整。有一條兩車道柏油馬路貫穿地塊中部，地塊南側(cè)的東葛路延長(zhǎng)線跟長(zhǎng)

3、湖路交界處的臭水溝正在進(jìn)行填埋工程，空地中間已經(jīng)作為建筑垃圾場(chǎng)在運(yùn)用，有一條臨時(shí)道路通往民族大道。從地塊往南看到五象新城及地標(biāo)地王大廈（三） 周邊環(huán)境地塊周邊視野開闊，南面能望到南寧標(biāo)志性建筑國(guó)際會(huì)展中心和地王大廈，北面近在眼前的是南寧經(jīng)營(yíng)狀況良好的連鎖超市南城百貨，較遠(yuǎn)些是湘桂鐵路線，更遠(yuǎn)是青秀區(qū)舊城面貌，東面（擱環(huán)城快速路）是地勢(shì)較高的監(jiān)獄新址和青秀山脈的山腳，西面位于長(zhǎng)湖路和是居住小區(qū)和政府部門云集的東葛路的交界處，并通過(guò)長(zhǎng)湖路與南寧的CBD五象新城連通，距離大概7分鐘車程。地塊東側(cè)的東葛長(zhǎng)湖路口景象（四） 區(qū)位交通地塊位于南寧舊城區(qū)與瑯東新區(qū)（即東葛路兩側(cè)區(qū)域）和五象新城交界處，距離南

4、寧的主干道和景觀路民族大道，以及民族大道與另一主干道高架快速路廂竹大道交界處的廂竹立交橋，地標(biāo)建筑國(guó)際會(huì)展中心和地王大廈、政府主要部門市人民會(huì)堂（新城），均為10分鐘以內(nèi)車程，距離環(huán)城快速路廂竹大道20分鐘以內(nèi)車程，距離南寧地理中心民生廣場(chǎng)（舊城）15分鐘以內(nèi)車程，西側(cè)是主干道長(zhǎng)湖路與東葛路交界處，雙向六車道無(wú)隔離帶，南側(cè)是主干道東葛路的延長(zhǎng)線（規(guī)劃），現(xiàn)東葛路為雙向六車道無(wú)隔離帶。地塊西南西北均為40米寬的規(guī)劃路。而地塊通過(guò)東葛路往西連接民生路到達(dá)城市主要商圈朝陽(yáng)商圈，通過(guò)民族大道往西連接江北大道可貫通全城地塊西側(cè)的東葛長(zhǎng)湖路口夜景地塊西側(cè)的長(zhǎng)湖路以南景象（五） 周邊配套（假設(shè)做以住宅為主的

5、項(xiàng)目）市政配套除南側(cè)和東側(cè)道路外，周邊的的路網(wǎng)已經(jīng)成熟，等級(jí)也高。西側(cè)東葛東路分布有市規(guī)劃局，國(guó)稅局，區(qū)消防局等辦事機(jī)構(gòu)，地塊南面有污水處理廠一座，再往南有南湖國(guó)際廣場(chǎng)、金花茶公園、南湖公園和五象廣場(chǎng)四個(gè)市政公園廣場(chǎng)。生活配套地塊往北50米范圍內(nèi)有南城百貨，茅橋醫(yī)院和茅橋市場(chǎng)，地塊南側(cè)有利客隆超市，地塊西側(cè)有毛家飯店、天下桂林等多家餐飲和地平線羽毛球館等健身配套。教育配套地塊周邊有瑯東小學(xué)、17中、育才實(shí)驗(yàn)中學(xué)等配套。地塊西偏南一些的北湖路沿線的餐飲、旅業(yè)連成一片（六） 消費(fèi)環(huán)境（假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商業(yè)商務(wù)酒店的項(xiàng)目）地塊周邊半徑1公里，5分鐘車程和步行15分鐘內(nèi)，分布

6、著數(shù)個(gè)小區(qū)，六、七間大中專及中學(xué)，10余家自治區(qū)級(jí)、市級(jí)行政事業(yè)單位；周邊半徑3公里范圍， 車程10余分鐘范圍內(nèi)，有更多小區(qū)像保利、香格里拉和南湖碧園和南湖公務(wù)員小區(qū)等中高檔小區(qū)，以及更多的行政事業(yè)單位和大中專學(xué)校； 在半徑5公里，20分鐘車程內(nèi)，則包括了五象新城、瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費(fèi)能力的人群，保守估計(jì)不下20萬(wàn)人，另外整個(gè)南寧市大部分的消費(fèi)者可以通過(guò)兩條環(huán)城路在30分鐘車程內(nèi)都可以抵達(dá)地塊。（七）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商業(yè)商務(wù)酒店的項(xiàng)目）五象新城、瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費(fèi)能力的區(qū)域，分布著南寧大部分的大型中高檔商業(yè)商務(wù)設(shè)

7、施和最好的四五星級(jí)酒店，雖然其中的酒店和甲級(jí)寫字樓取得良好的租售業(yè)績(jī)，但其中的大型商業(yè)項(xiàng)目目前還處于市場(chǎng)培育期，并未能聚攏足夠多的人氣和取得良好的銷售業(yè)績(jī)，既存的項(xiàng)目對(duì)該地塊開發(fā)商業(yè)商務(wù)和酒店項(xiàng)目存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)并以其更貼近目標(biāo)消費(fèi)群體的地利取得競(jìng)爭(zhēng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。（八）綜合評(píng)判指標(biāo)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀片區(qū) 地段交通景觀人氣生活配套商業(yè)配套教育配套消費(fèi)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)良較差差結(jié)論描述綜合上述地塊信息和周邊配套及消費(fèi)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，可以看出，如果開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目則基本不愁銷售，而開發(fā)商業(yè)商務(wù)酒店項(xiàng)目則需要作詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，分析市場(chǎng)需求，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，才能避開正面競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)消費(fèi)。二、 地塊競(jìng)爭(zhēng)力分析（一） 優(yōu)勢(shì)1、

8、規(guī)模：是已知的南寧最大商業(yè)地塊（假設(shè)用地面積為400畝的話）；2、 地段：處于新舊城區(qū)結(jié)合處，有便捷的交通和開闊的視野，有良好的規(guī)劃前景和大的炒作概念（處于新舊城結(jié)合處，靠近三個(gè)新區(qū)特別是其中的東盟商務(wù)區(qū)）；3、 消費(fèi)環(huán)境：靠近高消費(fèi)能力群體，該群體隨著高檔居住和商務(wù)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)可能會(huì)急速擴(kuò)大。4、 政策：是自治區(qū)和南寧市重點(diǎn)項(xiàng)目，得到自治區(qū)、南寧市和廣東省領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。（二） 劣勢(shì)1、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較強(qiáng)大并形成合力，同時(shí)已取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。2、 周邊環(huán)境：往北面的輻射能力受到湘桂鐵路的阻隔影響，東面是坡地并且建了監(jiān)獄。3、 人才：目前無(wú)論是我司還是廣東商會(huì)都缺乏商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)

9、的專才。劣勢(shì)化解1、 對(duì)劣勢(shì)1的化解建議針對(duì)南寧市場(chǎng)大型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈但娛樂(lè)餐飲消費(fèi)火爆的情況，加大娛樂(lè)休閑及餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)中的比例，針對(duì)南寧市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租售兩旺但缺乏5A級(jí)寫字樓及平均樓層面積不大，從而引進(jìn)不了大公司總部的情況，開發(fā)5A級(jí)寫字樓并加大平均樓層面積，打造總部基地，針對(duì)南寧市場(chǎng)五星級(jí)酒店總量不足并且絕大部分是商務(wù)型酒店，同時(shí)缺乏大型及超大型會(huì)議設(shè)施以及世界級(jí)酒店管理集團(tuán)的情況，開發(fā)城市休閑度假型酒店或者引進(jìn)世界級(jí)酒店管理集團(tuán)，并打造大型或者超大型會(huì)議設(shè)施。直接從海外引進(jìn)最新的業(yè)種業(yè)態(tài)（如巨幕電影院、真冰溜冰場(chǎng)等），形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)從而帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、 對(duì)劣勢(shì)2的化解建議爭(zhēng)取成為城際

10、列車的一個(gè)樞紐站點(diǎn)，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。3、 對(duì)劣勢(shì)3的化解建議借助專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，成功案例的操盤手，結(jié)合碧桂園的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)來(lái)快速推進(jìn)項(xiàng)目。（三）、機(jī)會(huì)1.剛剛獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的整個(gè)城市,定位在新城市行政、經(jīng)濟(jì)中心的東部新城, 開始建設(shè)的東盟商務(wù)區(qū),使得這一區(qū)域主要承接了南寧打造東南亞國(guó)際性會(huì)展和商務(wù)中心城市的功能,從而讓這一地帶的價(jià)值得到極大的提升;但東盟會(huì)議開了就走,缺少一個(gè)東盟各國(guó)永久展示和交易的商務(wù)平臺(tái),增強(qiáng)本案的開發(fā)預(yù)期.2. 40%以上被外地客買走, 開盤銷售價(jià)格4千/平方米,半年后7千/平方米的新區(qū)住宅;開盤時(shí)銷售價(jià)格5-6千/平方米,半年后1萬(wàn)1到1萬(wàn)3/平方米,的新區(qū)寫字樓;8

11、0%以上租售率的大型商業(yè)項(xiàng)目和寫字樓,沃頓商務(wù)酒店和西方紅林等新區(qū)五星級(jí)酒店60%以上的淡季開房率,火爆的餐飲娛樂(lè)消費(fèi),以上能種種現(xiàn)象顯示新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有很好的市場(chǎng)現(xiàn)狀,目前切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)正好.3.本案前的兩條主干道一條貫穿城市的東西方向,一條南北向連接到新區(qū),另兩條環(huán)城路快速連接到城市的每個(gè)方位以及柳州桂林北海等主要城市,瑯東高速客運(yùn)站,兩個(gè)公交樞紐站距離不遠(yuǎn),交通四通八達(dá).4.地塊的商業(yè)開發(fā)將首先改變市區(qū)最大一塊荒地的尷尬現(xiàn)象,提升整個(gè)片區(qū)乃至整個(gè)城市的形象,容易博得知名度和美譽(yù)度.(四)威脅1.國(guó)家出臺(tái)一系列房貸緊縮政策和土地政策勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響,市場(chǎng)觀望氣氛漸濃

12、.除非堅(jiān)持所開發(fā)物業(yè)自己持有和經(jīng)營(yíng)而不受太大影響.2.地塊周邊距離內(nèi)的項(xiàng)目存在對(duì)本案的威脅并已取得地利和先發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).3.如果做商業(yè),這么大的規(guī)模必然考慮的是全城的消費(fèi),而南寧本地消費(fèi)者的整體消費(fèi)能力不高,這對(duì)商業(yè)零售業(yè)態(tài)的影響比較大.二.優(yōu)勢(shì)資源整合1.資源優(yōu)勢(shì)分解根據(jù)本案所具備的優(yōu)勢(shì)資源從大至小依次為: 政府重點(diǎn)項(xiàng)目東西向和南北向兩條主干道聯(lián)系整個(gè)城市及發(fā)展新區(qū),比鄰兩條環(huán)城路立交等使該片區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)特別突出位于新舊城區(qū)結(jié)合處,有足夠多的消費(fèi)群體和足夠強(qiáng)的消費(fèi)能力,是商業(yè)發(fā)展的理想地帶 2.本案核心競(jìng)爭(zhēng)力分析貼近高消費(fèi)力人群土地業(yè)權(quán)單一政府高層支持.主干加快速交通已知占地規(guī)模最大三.項(xiàng)目

13、初步定位分析1.業(yè)種和業(yè)態(tài)組合根據(jù)多方面信息和實(shí)地調(diào)查分析顯示,目前南寧商業(yè)商務(wù)的現(xiàn)狀是單體的大眾化的商業(yè)體占據(jù)消費(fèi)的主流位置,地區(qū)性品牌最大,全國(guó)性品牌其次,世界性品牌很少,比較成功的如大型連瑣零售南城百貨,購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),大型百貨連鎖店夢(mèng)之島百貨;而新開發(fā)的則以商業(yè)商務(wù)綜合體為主,主要是寫字樓,大型百貨和餐飲配套的組合為主,少部分加入了四星級(jí)酒店,商務(wù)公寓和娛樂(lè)等業(yè)種,但缺少包含大型購(gòu)物中心和5A寫字樓以及五星級(jí)酒店的業(yè)種組合,國(guó)際性的品牌僅有沃爾瑪,巴黎春天和萬(wàn)豪,比較成功的是地王廣場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓+高檔百貨+高檔餐飲的組合, 航洋國(guó)際城的大型購(gòu)物中心+寫字樓+五星級(jí)酒店+住宅的組合,水

14、晶城的大型購(gòu)物中心+住宅+食街.而未來(lái)的南寧將是一座區(qū)域國(guó)際性的商貿(mào)會(huì)展城市,對(duì)高檔次,國(guó)際化的商業(yè)商務(wù)業(yè)種有著最迫切的需求空間 ;但目前東盟會(huì)展剛開始,目前還是政府搭臺(tái)階段,但正在向民間唱戲階段發(fā)展,會(huì)不斷產(chǎn)生對(duì)商業(yè)物業(yè)包括會(huì)務(wù)設(shè)施的新的大量需求;而柳州鐵路局搬遷至南寧,南寧至廣州的高速交通也正在構(gòu)建 , 南寧的西部物流中心地位逐漸突顯,以此帶動(dòng)的國(guó)內(nèi)商貿(mào)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求也會(huì)較快增長(zhǎng).綜上分析,商業(yè)商務(wù)酒店的綜合體應(yīng)該作為本案總體定位的考慮,其中業(yè)種組合5A級(jí)寫字樓為主+ 商務(wù)公寓其次+五星級(jí)酒店再其次+購(gòu)物中心+可以共享的餐飲娛樂(lè)配套,總體檔次高檔,各業(yè)種也應(yīng)考慮高檔甚至頂級(jí)的定位, 業(yè)態(tài)

15、上著重引進(jìn)經(jīng)營(yíng)狀況良好的大型連鎖最好是第一次入桂的品牌,作為它們的廣西總店 ,在品牌上著重引進(jìn)國(guó)際性品牌如家樂(lè)福大賣場(chǎng)和有特色的品牌比如南寧還未有的巨幕電影和真冰溜冰場(chǎng) .2.租售策略在商業(yè)商務(wù)綜合體中,國(guó)際公認(rèn)和比較成功的都是物業(yè)由業(yè)主自己全部持有或大部分持有,委托專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和引入連鎖化經(jīng)營(yíng)模式, 但在其中的業(yè)種中寫字樓可以銷售,購(gòu)物中心的主力店,品牌店之外的部分也可以銷售,但前提是由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一招商,運(yùn)營(yíng)和管理. 目前南寧的新建綜合體中大部分都是賣的但由戴德梁行等公司經(jīng)營(yíng)管理,而將大面積賣出去的不良后果已經(jīng)顯現(xiàn)-水晶城的地下 層由于產(chǎn)權(quán)分散至今未有知名品牌進(jìn)入,而它原來(lái)的定

16、位是做大型品牌超市,但知名品牌尤其是世界500強(qiáng)中的零售企業(yè)通常是不會(huì)進(jìn)業(yè)權(quán)分散的物業(yè)的.3.目標(biāo)客戶定位客戶群體:居住和工作在在新區(qū)的商貿(mào)人群,公務(wù)員人群,小資人群,35-45歲成功人士,企業(yè)高管,東盟各國(guó)駐南寧人士投資客置業(yè)類型:2次3次置業(yè)為主.消費(fèi)類型:滿足時(shí)尚需求,生活日常需求和娛樂(lè)休閑需求.生活態(tài)度:追求品質(zhì)生活,事業(yè)心強(qiáng),有較強(qiáng)的拼搏精神,工作生活截然分開.生活習(xí)慣:事業(yè)和家居生活并重,注重健康運(yùn)動(dòng)休閑方式.消費(fèi)觀念和價(jià)值觀:注重品質(zhì),以享受生活為主,注重身份標(biāo)簽,容易接受新事物,心態(tài)年輕而穩(wěn)重,注重品牌 4.初步定位分析 為中高階層人群打造集購(gòu)物休閑娛樂(lè)商務(wù)會(huì)議展示旅游居住于一

17、體的中高檔.大規(guī)模城市綜合體.本案主打南寧市綜合性最強(qiáng),整體規(guī)模最大的城市綜合體,建造一個(gè)”城中之城”.四.類比項(xiàng)目研究航洋國(guó)際城水晶城現(xiàn)代城地王廣場(chǎng)地塊位置項(xiàng)目規(guī) 模建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)主力店品牌店平均租售水平備 注地王商業(yè)中心建筑面積13萬(wàn)平，廣西第一高樓由主樓和裙樓組成，頂樓為直升機(jī)停機(jī)坪主樓為5A寫字樓，裙樓為商業(yè)，搭配餐飲。統(tǒng)一管理寫字樓大部分銷售，商業(yè)只租不售，友誼商店萬(wàn)寶龍等售11000，租金寫字樓60，商場(chǎng)100?，F(xiàn)代城建筑面積7萬(wàn)平由主樓和裙樓組成，大堂外設(shè)置一個(gè)18米挑空迎賓廳。主樓為甲級(jí)寫字樓，裙樓為商業(yè)，統(tǒng)一管理，寫字樓大部分銷售，商業(yè)只租不售招商中招商中售1200

18、0以上，租金寫字樓50。水晶城商業(yè)5萬(wàn)平，住宅和底商組成底商包括百貨、超市和餐飲全部銷售，統(tǒng)一管理。夢(mèng)之島百貨hugo boss、dunhill等住宅售7000航洋國(guó)際城占地：50000平,總建筑面積約40萬(wàn)平，停車位2000個(gè)，廣場(chǎng)3萬(wàn)5平方米投資總額約22.5億元人民幣，購(gòu)物中心南寧最大。由商業(yè)綜合體和住宅兩部份組成由購(gòu)物中心、寫字樓和酒店組成，餐飲配套比重較大，停車免費(fèi)且各業(yè)態(tài)共用。寫字樓大部分銷售，商業(yè)只租不售沃爾瑪、萬(wàn)豪和巴黎春天kfc、必勝客、ck 、寶姿、zippo、gucci、omega、dior、armani購(gòu)物中心平均租金200元左右，寫字樓35元，售價(jià)寫字樓5500萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)占地面積3.7萬(wàn)平米，建筑面積約13萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)狀況南寧最佳由四座相互連接又相對(duì)獨(dú)立的大樓組成由百貨超市大型專業(yè)店及品牌店和娛樂(lè)組成，少部分銷