寧夏靈武“中房·開元商業(yè)街”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案

1、2010/7/20 慧眼識(shí)鋪 贏定天下靈武“中房·開元商業(yè)街”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 銀川中房商貿(mào)物業(yè)服務(wù)有限公司二0一0年七月 目 錄一、 從宏觀角度分析靈武商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀-02二、靈武市商業(yè)發(fā)展基本概況-04三、商戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目反饋-08四、靈武開元商業(yè)街直面的若干問題與思考-10五、項(xiàng)目核心定位與推廣-13六、項(xiàng)目租金價(jià)格策略與定位-18七、項(xiàng)目招商策略與進(jìn)度-19八、項(xiàng)目形象包裝與推廣-23一、從宏觀角度分析靈武商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、靈武是一個(gè)以“棗鄉(xiāng)、絨都、唐城”為主題發(fā)展方向的縣級(jí)城市，目前是西部“百?gòu)?qiáng)縣”，以“旅”興“商”缺乏先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。靈武市西依

2、銀川、南接吳忠、北臨青銀高速，京藏高速公路橫貫?zāi)媳保?07國(guó)道縱貫東西，距河?xùn)|機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘，至銀川只需40分鐘，到吳忠不到20分鐘。2009年，靈武城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13936元，農(nóng)民人均純收入5733元；全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)零售總額6.94億元；城鎮(zhèn)消費(fèi)4.4億元；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 2.54億元；全年全市批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.37億元；全年住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1.25億元。靈武市盡管是旅游城市之一，旅游景點(diǎn)有水洞溝、兵溝、恐龍化石館等，每年接待國(guó)內(nèi)游客達(dá)數(shù)十萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在靈武游玩之后，大多會(huì)被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。長(zhǎng)期來，靈武相對(duì)旺盛

3、的旅游業(yè)并未帶動(dòng)城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)，商業(yè)的發(fā)展相對(duì)處于疲軟階段。2、靈武是一個(gè)人口“流動(dòng)性大”的縣級(jí)城市，本地消費(fèi)群的流向存在不固定因素。 靈武地區(qū)人口規(guī)模約23萬，其中市區(qū)居民約5萬。由于歷史原因和地方經(jīng)濟(jì)的相對(duì)滯后，長(zhǎng)期來，靈武的人口流動(dòng)性很大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前靈武市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占10；農(nóng)村人口的流動(dòng)性較城市更大，每年約占16左右。這些流動(dòng)外出打工的人口主要分布在銀川、吳忠等地區(qū)。加上靈武每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。3、靈武距省會(huì)城市銀川市近，長(zhǎng)期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性

4、”。 靈武市距銀川市僅40公里，只有40分鐘車程。因此，銀川市繁榮的商業(yè)客觀上對(duì)靈武城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。而靈武市相對(duì)落后的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，長(zhǎng)期來產(chǎn)生對(duì)銀川市商業(yè)的“依附性”。此外，靈武當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營(yíng)業(yè)主等，也形成了到銀川消費(fèi)的習(xí)慣。另?yè)?jù)抽樣調(diào)查表明，靈武當(dāng)?shù)卦S多較高層次的消費(fèi)群依靠發(fā)達(dá)的省際交通，甚至常常到西安、蘭州來購(gòu)物。這也是長(zhǎng)期來靈武中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。4、靈武普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)意識(shí)和能力，不足以支撐當(dāng)?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。 靈武市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為70左右。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當(dāng)比例?？v觀靈武的整個(gè)

5、消費(fèi)市場(chǎng)，如餐飲業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次等均較低。目前為止，幾乎沒有一定規(guī)模的百貨商場(chǎng)。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。居民消費(fèi)指數(shù)尚處于初級(jí)階段的水平。 因此，客觀上審視，靈武目前普遍存在的低消費(fèi)的意識(shí)，尚不足以支撐中高檔，尤其是較大體量的商業(yè)項(xiàng)目。5、靈武相對(duì)滯后的商業(yè)，同時(shí)也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。 然而，作為寧東能源化工基地之生活基地的靈武市，其優(yōu)越的地理位置為靈武社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2008年，靈武市奮力沖刺“西部百?gòu)?qiáng)縣”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力開始躍上新臺(tái)階。此外，靈武市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)

6、展的步伐。隨著靈武城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進(jìn)，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為靈武發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。二、靈武市商業(yè)發(fā)展基本概況（一）城市商業(yè)總體布局近幾年，靈武市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)等一批商業(yè)設(shè)施?！境鞘兄行纳虡I(yè)】 結(jié)合對(duì)老城區(qū)精品路段的改造，建成集文化、娛樂、購(gòu)物、休閑為一體的唐城購(gòu)物中心、東方銀座、西湖步行街步行街、花雨湖濱廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。這里主要集聚了服飾、飾品、運(yùn)動(dòng)、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、賓館

7、等業(yè)態(tài)?！臼屑?jí)商業(yè)副中心】 以百貨商場(chǎng)為主，主要商業(yè)設(shè)施有國(guó)巨百貨、宏泰商場(chǎng)、新華購(gòu)物中心、靈州商城等?！韭糜挝幕虡I(yè)點(diǎn)】 正在建設(shè)西湖公園、棗園公園、絨園等文化活動(dòng)休閑區(qū)?！旧鐓^(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于市區(qū)老城和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。【專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于城市各個(gè)角落，由消費(fèi)品綜合市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)等組成，基本滿足于人民群眾日常生活需要。主要有靈武商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）等。（二）商業(yè)基本業(yè)態(tài)分析【服裝服飾類】 目前靈武市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類所占的比例最大，約占1/4。服裝服飾行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，

8、從檔次分析一般以中低檔服裝為主，市場(chǎng)缺少中高檔及高檔服裝系列，部分高端消費(fèi)者寧愿開車到吳忠或銀川購(gòu)買?！静惋嬵悺?靈武市的飲食文化比較豐富，餐飲業(yè)所占比例約12，位居第2位。靈武市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見靈武的餐飲業(yè)仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間?！景儇洺蓄悺?靈武的百貨、超市約占比例9，主要為消費(fèi)者提供日常百貨用品。超市以新百加盟超市為例，品種較為單一，雖然銷售收入尚可,但未能構(gòu)成消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)也與當(dāng)?shù)叵M(fèi)欲望比較保守的小農(nóng)意識(shí)有關(guān)，必須加以引導(dǎo)?！酒渌?gòu)物類】 靈武市場(chǎng)的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例9，當(dāng)?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手

9、機(jī)產(chǎn)品的銷售率相對(duì)較高。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場(chǎng)潛力。(蘇寧電器全國(guó)第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)店擬入駐靈武唐城時(shí)尚廣場(chǎng))【休閑娛樂類】 靈武的休閑娛樂業(yè)處于發(fā)育階段，缺少較高檔次的休閑、娛樂項(xiàng)目，部分高端消費(fèi)群常常驅(qū)車到銀川市區(qū)消費(fèi)，以此，今后幾年，靈武的休閑、娛樂業(yè)發(fā)展空間較大。（三）靈武市商業(yè)現(xiàn)狀分析1、商業(yè)模式仍停留在初級(jí)商業(yè)發(fā)展階段受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，靈武有濃厚的小城鎮(zhèn)特點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，靈武的商業(yè)消費(fèi)主要是解決生活的基本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次。市民大件商品和品牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域。2、城市商業(yè)框

10、架雛形正逐步確定（1）結(jié)合對(duì)老城區(qū)的改造，建成集文化、娛樂、購(gòu)物、休閑為一體的唐城購(gòu)物中心；同時(shí)對(duì)城市主要路段進(jìn)行了全面的改造。（2）凸現(xiàn)商業(yè)和旅游亮點(diǎn)，實(shí)施精品工程。正在規(guī)劃建設(shè)玉皇閣文化活動(dòng)休閑區(qū)。已建成西湖公園、棗園等休閑旅游項(xiàng)目。3、城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式有待優(yōu)化靈武市以中興路、富興路、西平街是街鋪經(jīng)營(yíng)的主要商業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)以臨街商鋪為主。靈武是典型的低租金市場(chǎng)。中高檔消費(fèi)極少，商鋪普遍經(jīng)營(yíng)不旺，日漸衰微。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗?，?jīng)營(yíng)者仍然不愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。宏泰商場(chǎng)、新華購(gòu)物中心的操作失敗對(duì)當(dāng)?shù)厣虘舻拇驌糨^大商鋪不成規(guī)模，是靈武現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。商鋪普遍規(guī)模過小，功能定位比較

11、單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場(chǎng)所，因而難以保證商場(chǎng)的消費(fèi)人流。4、缺乏具有品牌影響力的核心商戶目前，城市商業(yè)缺乏有影響力的品牌商戶，商場(chǎng)的租戶組成和經(jīng)營(yíng)方式與街鋪的散鋪經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有區(qū)別，不足以吸引消費(fèi)人流，使得進(jìn)駐的商鋪難以維持經(jīng)營(yíng)。此外，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面，造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)?，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場(chǎng)鋪?zhàn)獾拖氯詿o人經(jīng)營(yíng)的局面。5、城市商業(yè)業(yè)態(tài)單一和缺少檔次目前，靈武市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類所占的比例最大，約25%。服裝行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。從檔次分析一般以中低檔服裝為主，中高檔及高

12、檔服裝系列較少。靈武現(xiàn)時(shí)有一定消費(fèi)能力的人群，為了滿足自己的虛榮心，一般不在本地購(gòu)買服裝，感覺當(dāng)?shù)氐姆b品牌達(dá)不到他們的要求，寧愿到吳忠或銀川去購(gòu)買。其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管居第二位，當(dāng)?shù)氐娘嬍澄幕容^豐富。但縱觀靈武市各街的酒樓，缺少特色或品牌餐飲店，由此可見靈武的食市仍有一定的空間。 此外，百貨類、超市占9%。此類主要是為顧客提供日常用品。主要原因是當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平太低，構(gòu)不成消費(fèi)中心；當(dāng)?shù)匦∞r(nóng)意識(shí)比較濃厚，花錢欲望比較保守。6、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模存在同質(zhì)化傾向靈武的商鋪及商廈主要集中在人民廣場(chǎng)以及其周邊街道，目前人民廣場(chǎng)現(xiàn)時(shí)商廈與街鋪無論從經(jīng)營(yíng)模式還是租金水平來看，差別都不是很大，不能夠體現(xiàn)各自的

13、優(yōu)勢(shì)。一般都是采用租賃形勢(shì)，商廈租金水平基本都與所在街道平均租金持平，有的甚至還更低?；陟`武商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模同質(zhì)化，商業(yè)中心的概念尚未形成，停留在街鋪的概念上，缺乏的是一個(gè)高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心，必須有效的加以引導(dǎo)?！拘〗Y(jié)】1、人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢(shì)，沒有充足的人口支撐日益龐大的消費(fèi)市場(chǎng)保證充足的內(nèi)部消費(fèi)人口是基礎(chǔ)；2、現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引周邊人進(jìn)入市內(nèi)消費(fèi)，整體商業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)能力有待培育吸引周邊人口消費(fèi)是必要的發(fā)展趨勢(shì)；3、整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，仍處于街鋪經(jīng)營(yíng)自然成市狀態(tài)缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念；4、依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購(gòu)物階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍及業(yè)態(tài)急需升級(jí)和擴(kuò)

14、容；5、經(jīng)營(yíng)檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費(fèi)都處于外流趨勢(shì)，形成惡性循環(huán)，無法提高經(jīng)營(yíng)者的興趣。6、新近商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，導(dǎo)致同質(zhì)化的惡性競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，整合、規(guī)劃迫在眉睫；三、商戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目反饋（一）、目標(biāo)市場(chǎng)商戶對(duì)靈武商業(yè)的總體反饋1、城市規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后；2、人均收入較少，沒有足夠的消費(fèi)能力支撐；一提到靈武，商戶第一反映就是“窮”。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于吳忠、銀川等其他城市。3、商品檔次多以中低檔為主；走遍靈武所有的商鋪和商場(chǎng)，也找不到幾個(gè)知名品牌購(gòu)物店，連二三線產(chǎn)品都很難找。4、商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃理念；5、租金雖低，但銷售額更低；

15、6、沿街商鋪空置率較高，在建商業(yè)規(guī)模過大；（二）、目標(biāo)商戶對(duì)靈武開元商業(yè)街的總體反饋1、地段好；2、在主力店新百超市、新百電器的帶動(dòng)下，或許將會(huì)有一定的人流量，但培育期較長(zhǎng)，需觀望、等待時(shí)機(jī)；3、品牌商戶在縣級(jí)城市開設(shè)店面有數(shù)量的限制，市場(chǎng)不能容納過多的商鋪，暫時(shí)不考慮；4、品牌商戶在縣級(jí)城市基本不考慮公司直營(yíng)，主要通過在當(dāng)?shù)貙ふ壹用松虂黹_展店鋪的拓展；5、雖然租金較低，但是沒有人流、沒有營(yíng)業(yè)額，貿(mào)然入駐依然會(huì)虧本；6、整個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展與一些品牌定位不相匹配；7、距離靈武較近，沒有必要投入過多的人力與物力來開專賣店，靈武已經(jīng)形成了消費(fèi)外流趨勢(shì)；8、餐飲和娛樂業(yè)相對(duì)比較好經(jīng)營(yíng)；【小結(jié)】一個(gè)新商

16、業(yè)項(xiàng)目的推出到成功是需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)認(rèn)可的，在靈武市目前有如此多的商業(yè)項(xiàng)目的情況下，如何讓消費(fèi)者認(rèn)可此項(xiàng)目是非常困難的。與此同時(shí)更為主要的是如何讓商家認(rèn)可靈武又是一大難題。商戶是非常精明的，消費(fèi)者可以引導(dǎo)，但商家卻必須用實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠和利益來打動(dòng)。綜合來講，要給予商戶充足的市場(chǎng)培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。四、靈武開元商業(yè)街直面的若干問題與思考（一）項(xiàng)目直面的若干問題1、如何提升商戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度的問題。靈武開元商業(yè)街作為招商項(xiàng)目而言首先解決的問題在于拉升靈武市民對(duì)項(xiàng)目的期望值，以此期望作為招商工作的核心，以此讓商家對(duì)項(xiàng)目從了解到認(rèn)知認(rèn)可。2、如何做好外地目標(biāo)商

17、戶引導(dǎo)的問題。如何避免為他人做嫁衣的局面，一旦商家認(rèn)可靈武了，便要對(duì)靈武做實(shí)地考察，而目前靈武市仍然有相當(dāng)部分的商鋪空缺，從絕對(duì)位置上講本案肯定要好，但也要注意如何讓我們的商家選擇本案，而不是選擇其他地方。這點(diǎn)也非常重要；3、如何做好本地商戶引導(dǎo)的問題。本案針對(duì)靈武本市的商家招商是非常有難度的，我們?nèi)绾文茏岇`武本地商戶對(duì)本案產(chǎn)生興趣也是非常關(guān)鍵的，因?yàn)楹芏嗥放剖遣蛔鲋睜I(yíng)店的，而在靈武當(dāng)?shù)貐s有加盟商，我們拿什么吸引“對(duì)靈武非常了解”的加盟商來進(jìn)駐本案也是關(guān)鍵。4、如何制定價(jià)格策略，使得商家確實(shí)感到有吸引力。在價(jià)格上一定要與國(guó)巨商鋪、唐城時(shí)尚廣場(chǎng)形成一定的差距，只有如此才有可能打動(dòng)商家進(jìn)駐，才有可

18、能讓外地商家對(duì)本案產(chǎn)生足夠的興趣。5、如何突破“縣級(jí)城市”的招商瓶頸。從商業(yè)操作的規(guī)律角度看，縣級(jí)的市場(chǎng)引入品牌商家存在可行性問題。眾多品牌商家在擴(kuò)張和開店時(shí)嚴(yán)格按照總代理、區(qū)域代理的市場(chǎng)等級(jí)，層層審批，很多主流品牌都堅(jiān)守著三級(jí)市場(chǎng)不開店的鐵律。因此在引進(jìn)一些主流品牌方面存在著天然的障礙。（二）對(duì)項(xiàng)目的理性思考項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。我們從靈武城市商業(yè)現(xiàn)狀、商戶對(duì)靈武城市看法、本案所處的地段、以及商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，商業(yè)價(jià)值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析。【思考一】 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有靈武20萬普通收入人口（在本地消費(fèi)群明顯不足）的關(guān)系？靈武整體經(jīng)濟(jì)落后于吳忠、銀川等周邊城市，在這

19、樣大規(guī)模屬于中低收入的環(huán)境下；與此同時(shí)又逢商業(yè)地產(chǎn)大面積開發(fā)建設(shè)的背景。一方面面臨著消費(fèi)支撐問題；一方面面臨著競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。靈武目前的社會(huì)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐用裰?、低檔消費(fèi)為主，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，已經(jīng)足夠滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費(fèi)需求，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。本案囊括“餐飲、娛樂、購(gòu)物”三大主力業(yè)態(tài)。理論上將成為靈武最現(xiàn)代化、超前化、規(guī)?；纳虡I(yè)設(shè)施。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn)有的條件很難做到這一點(diǎn)。【思考二】 如何阻止消費(fèi)外流趨勢(shì)？在現(xiàn)有的靈武本地消費(fèi)人口和消費(fèi)能

20、力的條件下，要著重挖掘項(xiàng)目和靈武市的商業(yè)潛力，不能僅著眼于本案的定位，要把本案放到大靈武市的角度來深入研究靈武目前的消費(fèi)傾向和空缺。【思考三】 如何通過特色經(jīng)營(yíng)與整合招商手段來形成差異化思路吸引商家關(guān)注并進(jìn)駐本案？在整體招商中要實(shí)際關(guān)注細(xì)節(jié)方面，如遞增率、水、電、物業(yè)費(fèi)、稅收等方面要給予充足的優(yōu)惠政策，一定要與其他市中心商業(yè)項(xiàng)目作對(duì)比，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，從各個(gè)細(xì)節(jié)上來體現(xiàn)我們對(duì)商家的優(yōu)待與重視。在規(guī)劃上建議可以重點(diǎn)從兩方面著手：其一以“整合規(guī)劃為主，不求高檔，但務(wù)必要打造一個(gè)專業(yè)多種業(yè)態(tài)的聚合平臺(tái)，為同類商家打造一個(gè)聚集地，一定要體現(xiàn)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，避免再次重復(fù)隨意招商的局面；其二“求新

21、、求特”，做主題式商業(yè)廣場(chǎng)?！拘〗Y(jié)】“靈武開元商業(yè)街”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對(duì)靈武本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念來滿足市場(chǎng)需求、商家認(rèn)可，不能僅靠地段、價(jià)格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費(fèi)人流與商家關(guān)注。從而提升整個(gè)靈武市的商業(yè)環(huán)境。五、項(xiàng)目核心定位與推廣（一）項(xiàng)目核心功能功能定位l 項(xiàng)目由7幢建筑圍合排列組成大型商業(yè)街區(qū)，建成后將成為集休閑、餐飲、購(gòu)物、娛樂、旅游、社交等功能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。l 根據(jù)對(duì)靈武本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場(chǎng)需求，依托餐飲、娛樂、購(gòu)物主力

22、店的常規(guī)商業(yè)模式，強(qiáng)化現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。（二）業(yè)態(tài)定位原則1、主題定位原則，突出多功能，保證商業(yè)前景在購(gòu)物廣場(chǎng)中通過有效的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。來彌補(bǔ)目前靈武市場(chǎng)中的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌布局混亂的局面，為各個(gè)商家創(chuàng)造一個(gè)良好的品牌展示平臺(tái)。同時(shí)在餐飲、娛樂方面引進(jìn)一批具有鮮明特色的娛樂、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消

23、費(fèi)成為消費(fèi)主體。2、消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群業(yè)態(tài)定位要與靈武當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購(gòu)物需求為主。但目前靈武商業(yè)市場(chǎng)中還沒有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能做到這一點(diǎn)，本案應(yīng)該充分發(fā)揮引進(jìn)新華百貨連超、新華百貨電器的優(yōu)勢(shì)。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刂髁鞯南M(fèi)群的市場(chǎng)需求。3、適度前瞻，引領(lǐng)靈武時(shí)尚消費(fèi)本案的旗艦核心是開元百貨，百貨店的定位要適度前瞻，引領(lǐng)靈武時(shí)尚消費(fèi)。（三）業(yè)態(tài)布局新百連超新百電器開元百貨女人街美食街娛樂城配套項(xiàng)目靈武開元商業(yè)街業(yè)態(tài)布局示意圖（四）業(yè)態(tài)規(guī)劃1、開元百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層區(qū)域劃分主要

24、可分為：時(shí)尚購(gòu)物重在提升靈武購(gòu)物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、化妝品時(shí)尚家居等，使之成為靈武當(dāng)特色購(gòu)物最集中的商業(yè)區(qū)域。主題消費(fèi)構(gòu)建商業(yè)廣場(chǎng)“店中街”，擬規(guī)劃“女人街”，引進(jìn)一批飾品、服飾、內(nèi)衣、化妝品、箱包等女子用品專賣店，同時(shí)擬引進(jìn)若干美容、美體、美甲等服務(wù)項(xiàng)目，使之成為靈武特色商業(yè)的亮點(diǎn)。休憩項(xiàng)目擬在商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)布置和引進(jìn)若干休閑項(xiàng)目，如瑜伽館、品牌咖啡店、甜品餅屋、一茶一坐等，以供消費(fèi)者購(gòu)物之余休憩。備注：同時(shí)在業(yè)態(tài)搭配上可以適當(dāng)進(jìn)行交叉補(bǔ)充，重點(diǎn)是在一、三樓服裝品牌的補(bǔ)充上，品牌如果適合一、三樓特點(diǎn)的，盡量

25、安排同步消化。2、美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃新天地風(fēng)情美食街（借用概念）l 主題餐飲擬引進(jìn)若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升靈武市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。l 特色餐飲擬引進(jìn)有特色的休閑餐飲，如韓國(guó)燒烤、日本料理、特色火鍋。l 風(fēng)味小吃擬引進(jìn)一批具有地方特色的風(fēng)味小吃。3、“娛樂城”業(yè)態(tài)規(guī)劃新天地不夜城l 夜總會(huì)擬引進(jìn)1家較高檔次的KTV夜總會(huì)，以及1家量販?zhǔn)礁璩?。l 迪廳 擬引進(jìn)1家較高檔次的能吸引年輕人聚集的迪斯科舞廳。l 桑拿會(huì)所擬布置引進(jìn)1家較高檔次的桑拿會(huì)所，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住 其它同時(shí)考慮擬布置1家電玩游戲城或酒吧、網(wǎng)吧等。4、大型超市l(wèi) 引進(jìn)新百連鎖超市（已定）5、電器專賣l 引進(jìn)新百電器（

26、已定）6、商業(yè)裙房l 擬布置引進(jìn)知名品牌的特色專賣店，如特色工藝品、名酒名煙專賣以及部分名牌商品如服裝、領(lǐng)帶、襯衫等專賣店等。7、配套項(xiàng)目l 擬引入若干24小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴(kuò)、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項(xiàng)目，已作為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。六、項(xiàng)目租金價(jià)格策略與定位（一） 總體租金價(jià)格策略 考慮靈武城市的總體經(jīng)濟(jì)水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及本案所處的絕對(duì)位置在商家心中的印象，總體建議本案價(jià)格不易過高，始終與市中心價(jià)格保持在一個(gè)相對(duì)的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢(shì)。從而才能達(dá)到圓滿招商之目的。（二）區(qū)域業(yè)態(tài)租金價(jià)格策略1、商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格分類l 沿人民廣場(chǎng)店鋪（外街）價(jià)格

27、基本上控制在 60元/平方米/；l 步行街北側(cè)（內(nèi)街1號(hào)樓周邊）一層店鋪價(jià)格基本上控制在50 元/平方米；l 沿西湖店鋪價(jià)格基本上控制25元/平方米；l 商場(chǎng)一層租金價(jià)格基本上控制70元/平方米；l 商場(chǎng)三層租金價(jià)格基本上控制30元/平方米。2、美食街租金價(jià)格分類美食街受購(gòu)物廣場(chǎng)的招商情況價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價(jià)格上不易定的過高，通過商家的聚集來打造靈武市餐飲美食街，所以前期的價(jià)格不易過高?？梢詮拈L(zhǎng)遠(yuǎn)角度來考慮，通過5年以后價(jià)格迅速提升的方式來解決。 總體均價(jià)在15元/平方米；3、娛樂城租金價(jià)格分類娛樂廣場(chǎng)的形成，前期目的不是為了從租金上獲取經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而是與購(gòu)物廣場(chǎng)、

28、美食街共同形成靈武的“時(shí)尚、潮流、消費(fèi)中心”。價(jià)格應(yīng)該充分放低?？傮w均價(jià)在13元/平方米；七、項(xiàng)目招商策略與進(jìn)度（一）項(xiàng)目招商策略1、項(xiàng)目形象包裝與塑造策略。靈武開元所處的區(qū)域?qū)倮系纳虡I(yè)中心，雖然居民比較密集，但是畢竟是全新商業(yè)項(xiàng)目，如果想重新扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者以及商家的慣性思維，必須在形象包裝上多下工夫。2、業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略。目前，靈武在建和已建的商業(yè)項(xiàng)目非常繁多。要想在眾多的商業(yè)項(xiàng)目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項(xiàng)目不能發(fā)生大規(guī)模的正面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競(jìng)爭(zhēng)，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。3、入駐商戶“放水養(yǎng)魚

29、”策略。商業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進(jìn)，經(jīng)營(yíng)好，留得住，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。因此，在業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確的前提下，客觀上每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分經(jīng)營(yíng)都有一個(gè)市場(chǎng)培育期的問題，本項(xiàng)目也不例外。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。4、招商區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)策略。項(xiàng)目招商啟動(dòng)后，由于區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對(duì)周邊區(qū)域目標(biāo)商戶采取“走動(dòng)招商”策略，其它品牌商戶實(shí)施“走出去招商”的策略，如銀川市等區(qū)域市場(chǎng)，召開針對(duì)性的項(xiàng)目招商洽談，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力，吸引特色目標(biāo)商戶入駐。（二）、招商計(jì)劃和進(jìn)度1、工程進(jìn)度安排：11月份全部完工（包

30、括景觀、道路、小品等），可以完全滿足次年5月份開業(yè)硬件基礎(chǔ)條件；2、新百連超、新百電器開業(yè)時(shí)間：4月1日前；3、廣告宣傳必須跟上；4、娛樂城及美食街在10月1日前逐步開業(yè)；下述時(shí)間進(jìn)度都是按照以上四點(diǎn)基礎(chǔ)上實(shí)施的。（三）招商時(shí)間及進(jìn)度安排1、總體設(shè)想結(jié)合目前的工程進(jìn)度以及各個(gè)業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時(shí)間等各方面因素，靈武開元招商及開業(yè)時(shí)間劃分為三個(gè)周期。第一期：新百超市、新百電器開業(yè)，暫定為2011年4月1日；第二期：商業(yè)廣場(chǎng)和部分美食街，開業(yè)時(shí)間暫定為為2011年5月1日。第三期：部分美食街和娛樂城，暫定為2011年10月1日前。2、招商時(shí)間安排（商業(yè)廣場(chǎng)和部分美食街）1）正式招商時(shí)間20

31、10年8月上旬（前期廣告宣傳、招商策略、招商區(qū)域目標(biāo)、業(yè)態(tài)等相關(guān)準(zhǔn)備工作都必須做到位。）2）招商階段劃分第一階段客戶儲(chǔ)存期主要任務(wù)是大力積累客戶，為整體招商提供有力的依據(jù)與安排，建議時(shí)間控制在2個(gè)月，即2010年8月初2010年10月初；期間的廣告宣傳是最為關(guān)鍵的，必須大范圍的鋪設(shè)廣告，才可能得到更多的客戶信息。第二階段主力客戶篩選落定期主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。同時(shí)還有預(yù)留若干個(gè)位置給后期可能引進(jìn)的主力店但目前還沒有進(jìn)駐的商戶好的選擇機(jī)會(huì)。時(shí)間控制在1個(gè)月，即2010年10月初2010年11月初。第三階段全面招商期因?yàn)樵谇懊婊A(chǔ)上，部分主力店以及各個(gè)業(yè)態(tài)的

32、商家都有進(jìn)駐，已經(jīng)不用過分擔(dān)心業(yè)態(tài)的混亂而只招不確定了，所以基本上采取“短、平、快”的招商方式，盡快簽約。3、分業(yè)態(tài)招商計(jì)劃1)、考慮盡快轉(zhuǎn)化招商成果，以及以“新百超市、新百電器”作為主力店的宣傳，建議前期首批重點(diǎn)以“購(gòu)物類”商家為主。采取廣泛宣傳策略，吸引各地商家咨詢，同時(shí)可以迅速的摸排商家對(duì)租金的承受能力來做及時(shí)的調(diào)整。2)、其次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時(shí)兼顧娛樂城商戶的招商。3)、娛樂城與部分餐飲的招商工作重點(diǎn)放在2011年初。4、招商任務(wù)及比例安排1)、開業(yè)前商業(yè)廣場(chǎng)完成招商任務(wù)的70%（保證一樓招商90%）；2)、美食街完成招商任務(wù)的40%（原則上集中在同一區(qū)域）；

33、3)、娛樂城完成招商任務(wù)的30%的商戶積累工作。八、項(xiàng)目形象包裝與推廣1、招商現(xiàn)場(chǎng)形象包裝時(shí)間安排與預(yù)算招商現(xiàn)場(chǎng)形象包裝、招商中心展板、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌（如廣告牌涉及廣告架基礎(chǔ)工程，則本項(xiàng)費(fèi)用較大）等制作約1520萬元。2010年8月上旬完成。2、項(xiàng)目招商道具制作時(shí)間安排與預(yù)算招商道具制作，包括招商書、海報(bào)、DM、招商推薦廣告片等制作約1215萬元。2010年8月中旬完成。3、項(xiàng)目招商洽談會(huì)、商鋪展會(huì)參展預(yù)算目標(biāo)招商區(qū)域召開的招商洽談會(huì)，預(yù)算約1215萬元。2010年8月至2010年11月，按每二個(gè)月召開一次計(jì)。4、項(xiàng)目招商平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間安排與預(yù)算以項(xiàng)目銀川、吳忠、靈武的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體

34、為主，例如路牌、跨橋，新消息報(bào)、銀川晚報(bào)、現(xiàn)代生活報(bào)等不包括電視廣告媒體。投放期為周期2010年8月至2011年5月?？傤A(yù)算約5060萬元。職能項(xiàng)目交底籌備初期開業(yè)后合同履行跟進(jìn)監(jiān)督工作進(jìn)度協(xié)調(diào)小組工作資金供給預(yù)算審計(jì)財(cái)務(wù)功能管理人員配置培訓(xùn)勞動(dòng)用工合同經(jīng)營(yíng)許可物資設(shè)備采辦外包服務(wù)采辦管理文件編寫信息管理信息管理體系籌備中期籌備末期開業(yè)支持流程新店統(tǒng)籌行政管理財(cái)務(wù)管理人力資源管理主流程工程管理招商營(yíng)運(yùn)管理品牌推廣管理拓展中心：項(xiàng)目交底報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研品牌推廣預(yù)算品牌推廣導(dǎo)入項(xiàng)目施工 市場(chǎng)調(diào)研招商定位和條件設(shè)定前期推廣活動(dòng)招商導(dǎo)示大型廣告牌裝修設(shè)計(jì)要求出施工圖施工圖評(píng)審招商招商供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)鋪場(chǎng)裝修施工設(shè)備安裝主體裝修推廣活動(dòng)