常州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則

1、常州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則（征求意見稿）第一早第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例以及房地產(chǎn)估價規(guī)范、國有土地上房屋征收評估辦法、江蘇省貫徹實施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例若干問題規(guī)定、常州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法 等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定 本細(xì)則。第二條評估本市國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定， 適用本細(xì)則。第三條征收評估的對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收房屋及其 附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。第四條被征收房屋價值評

2、估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人 確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計 算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋的價值”。第五條征收評估的價值時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估的價值時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評估價值時點一致。第六條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正 常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易 的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第七條 類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的

3、區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī) 模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價值時 點的市場平均交易價格。第八條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機(jī) 構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、價值時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技 術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第九條被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非 成套住宅兩類。成套住宅是指

4、房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī) 劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的單元式住宅；非成套住宅是指除成套 住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符 合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房 以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。辦公用 房包含土地證記載用途為辦公和商服的寫字樓、金融活動場所（除經(jīng)營場所外） 等。第十條 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以權(quán)屬證書 和登記簿的記載為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，按照市、縣級人民

5、政府的認(rèn)定、處 理結(jié)果進(jìn)行評估。第十一條 征收評估采用比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住 宅房屋應(yīng)采用比較法，非住宅房屋在無法適用比較法時也可以采用收益法、成本法。被征收房屋適用基準(zhǔn)價格調(diào)整方式評估，其基本公式為：被征收房屋評估價格V =Vo KVo為基準(zhǔn)價格，對住宅和營業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分 區(qū)基準(zhǔn)價格；K為綜合調(diào)整系數(shù)。第十二條 基準(zhǔn)價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。 住宅和非住宅中 的營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋 市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。非住宅中的非營業(yè)

6、用房的基準(zhǔn)價格以比較法為主， 結(jié) 合收益法、成本法等方法測算得出。第十三條征收評估的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章住宅房評估第十四條 成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為：確定評估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件一。測算基準(zhǔn)價格。采用比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按 比較價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件二。 其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比較價格V可比實例價格VS X 100 X (k2)X 100 X 100 jS (kJ 100 (k3i) (k32)1 n標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格V07

7、Vj(為可比實例數(shù)，)n j£標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層(樓層調(diào)整系數(shù))的價格。交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該 系數(shù)取。k2 市場狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格 信息確定。k31 實物狀況調(diào)整系數(shù)，為可比實例調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實物狀況調(diào)整系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件三。k32 區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，為可比實例調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件三。確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實物狀況、區(qū)位狀 況比較，按比較法原理調(diào)整基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格V標(biāo)

8、準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格乂 X 100 X(Ki32)x100實物狀況調(diào)整系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)整為被征收房屋的實 物狀況調(diào)整 系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件三。區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)整為被征收房屋的區(qū) 位狀況調(diào)整 系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件三。樓層調(diào)整系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整 或按附件三中成套房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住 宅的評估價。第十五條 非成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為：確定評估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件一。測算基準(zhǔn)價格。采用比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋

9、”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按 比較價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件二。 其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比較價格Vj可比實例價格Vs X 100 X （k2）X 100 X 100 （kJ100（k3!）（k32）1 n標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格v0 1 7 Vj（為可比實例數(shù)，）n j4標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層調(diào)整系數(shù)）的價格。k1 交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該 系數(shù)取。k2 市場狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格 信息確定。k31 實物狀況調(diào)整系數(shù)，為可比實例調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實物狀況調(diào)整系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附

10、件三。k32 區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，為可比實例調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)， 該系數(shù)確定參見附件三。確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實物狀況、區(qū)位狀 況比較，按比較法原理調(diào)整基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格Vi標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格V X K X(Ki32) X k4100100實物狀況調(diào)整系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)整為被征收房屋的實物狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件三。區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)整為被征收房屋的區(qū) 位狀況調(diào)整 系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件三。k4 非成套綜合調(diào)整系數(shù)。第十六條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于米部分的， 按其

11、水平投影面積乘以閣樓最高高度 （高于米的，米以下部分以米計算）與檐口 高度的平均高度除以米折算后的建筑面積乘以重置價的倍進(jìn)行補(bǔ)償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓 高度。非一體建造、無法上人居住使用的閣樓、浮閣均不計算。第三章非住宅房評估第十七條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為：.明確路線，確定評估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件一。測算基準(zhǔn)價格。營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格采用比較法、收益法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房 屋”的基準(zhǔn)價格。()采用比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比 案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、 層高等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求進(jìn)行評估。()采用收益法評估時，一般采用穩(wěn)定、無限期收益情形測算，計算公式如 下：其中為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價格，為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益，為資本化率。一般采用客觀年租金收益修正計算?？陀^年租金是指相同或類似地段，正常 出租、價格相近的營業(yè)用房平均租金收益水平。 年凈收益為客觀年租金扣除維修 費、管理費、保險費、稅金及空置和收租損失等因素而得。應(yīng)采用營業(yè)性房屋社會平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利率加 風(fēng)險調(diào)整