購物中心和超市行業(yè)分析報(bào)告文案

1、. . . . 購物中心和超市行業(yè)分析報(bào)告20 / 20目 錄一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)營造良好經(jīng)營環(huán)境3二、雄踞漢口核心商圈7三、基本面扎實(shí)，雙業(yè)態(tài)做強(qiáng)101、業(yè)務(wù)構(gòu)成購物中心+大賣場協(xié)同發(fā)展102、百貨業(yè)務(wù)大摩爾壟斷市場113、超市業(yè)務(wù)大量販錯位競爭17四、盈利預(yù)測與投資建議19五、風(fēng)險(xiǎn)提示20一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)營造良好經(jīng)營環(huán)境武商集團(tuán)是省商業(yè)龍頭企業(yè)，經(jīng)營購物中心和大型量販超市兩種業(yè)態(tài)，網(wǎng)點(diǎn)布局、襄樊、和等地，我們認(rèn)為公司所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速增長與高人口基數(shù)為公司營造了良好的發(fā)展環(huán)境。省是我國中部經(jīng)濟(jì)大省，擁有汽車、機(jī)械、鋼鐵、石化、電子信息、旅游觀光、食品加工與建筑業(yè)等重要支柱產(chǎn)業(yè)，2011 年前三季度，省

2、實(shí)現(xiàn)GDP13578.42億元，同比增長14%，高于全國平均水平，位于中部六省首位；市GDP 增速為12.1%，位于全國水平之上。省是我國人口大省，根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010 年省常駐人口為5723.77 萬人，市常駐人口978.54 萬人，其中城鎮(zhèn)人口578 萬，主城區(qū)人口長期居全國第四，僅次于、和。從人均指標(biāo)看，省人均可支配收入增速從2008 年起超出全國水平，在中部六省中排名第三，其中市人均GDP 和人均可支配收入在中部六省省會中均僅次于。在經(jīng)濟(jì)快速增長的拉動和高人口基數(shù)的保障下，省社零總額在中部六省中排名第二，僅次于省，市社零總額則在中部六省省會中居首，消費(fèi)環(huán)境暢旺。增速方面，省

3、2010 年社零增速略低于全國水平，但市社零增速明顯高于全省與全國水平，主要源于省經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較集中，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢突出。“8+1”城市圈的建設(shè)為公司未來擴(kuò)打開了空間， 建設(shè)“1+8” 城市圈（簡稱城市圈）是指打造以為核心，包括、黃岡、仙桃、潛江、天門等周邊100 公里8 個周邊城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，逐步將其發(fā)展成陸地區(qū)最重要的經(jīng)濟(jì)增長極之一。 “8+1”城市圈概念提出后，有效改善了“一城獨(dú)大”的形勢，增添了更多的城市副商圈，有利于將商業(yè)蛋糕進(jìn)一步做大。目前，省除外人口在300 萬以上的城市有、荊州、襄陽等7個，均為適合大型商業(yè)企業(yè)發(fā)展的潛在區(qū)域，與等省的二級城市相比，我們認(rèn)為下屬地級市仍有較大的發(fā)

4、展?jié)摿?。注：人口?010 年數(shù)據(jù)，其余為2009 年數(shù)據(jù)二、雄踞漢口核心商圈商業(yè)發(fā)展迅猛，隨著徐東、光谷、漢街等商圈的逐步興起，市商業(yè)布局已從三鎮(zhèn)各一個主要商圈發(fā)展成多點(diǎn)開花、新老商圈共同發(fā)展的多極格局。公司主要門店中的國際廣場（含二期）、廣場和世貿(mào)廣場連為一體，構(gòu)成象征高檔消費(fèi)環(huán)境的武廣商圈，在市具有明顯的競爭優(yōu)勢。從近年來市商圈發(fā)展趨勢來看，商業(yè)發(fā)展逐步東移，武昌地區(qū)新興商業(yè)中心較多，我們認(rèn)為這種趨勢一方面由于漢口地區(qū)商業(yè)趨于飽和，且武商壟斷地位明顯；另一方面則由于武昌地區(qū)旅游、文化、新興產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、相對充裕的物業(yè)資源與較高的人口基數(shù)為商家創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，且從武昌到漢口并不盡

5、人意的交通現(xiàn)狀也促進(jìn)了武昌地區(qū)新興商圈的培育。公司主要門店所處的武廣商圈是最繁華的商圈之一，位于漢口解放大道中段，城市環(huán)線上，毗鄰江漢路商圈和漢正街商圈，聚集了漢口地區(qū)眾多中高檔寫字樓、商業(yè)街和商業(yè)廣場，規(guī)模日趨擴(kuò)大。區(qū)域主要商家除公司3 家大型商場外，還包括新世界百貨、莊勝崇光SOGO 等，區(qū)域還有國際會展中心，為商圈聚集了更多人氣。武商國際廣場二期投入使用后，公司以50 萬平米的巨型體量獨(dú)霸商圈，成為漢口地區(qū)乃至整個的地標(biāo)性建筑。公司另一主要門店亞貿(mào)廣場位于街道口商圈，街道口商圈為市級副商業(yè)中心，是武昌區(qū)的核心商圈，與中南、司門口、光谷并稱“武昌四大商業(yè)中心”，商圈有群光廣場、新世界百貨等

6、競爭對手，商圈業(yè)態(tài)以數(shù)碼產(chǎn)品為主，銷售規(guī)模占比40%左右。市其他商圈分布于不同區(qū)域，定位不同且各有特色，涵蓋了多家商業(yè)企業(yè)，造就了激烈的商業(yè)競爭環(huán)境，我們認(rèn)為不同商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐和新商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將帶來市商業(yè)格局向多極化方向發(fā)展，而在格局轉(zhuǎn)變的過程中，公司在武昌的亞貿(mào)廣場和建二廣場對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)依然較小。我們認(rèn)為作為市的商業(yè)龍頭，公司未來可能在武昌有進(jìn)一步布局，但相比其他競爭對手來說，起步相對較晚，雖然公司有較高的品牌知名度，但由于地理位置的特殊性，公司更類似于以競爭者姿態(tài)進(jìn)入武昌，并面臨中南、光谷、漢街等商圈的競爭，因此我們認(rèn)為公司未來在的競爭優(yōu)勢仍將主要集中在武廣商圈，向三四線城市的布局是

7、未來發(fā)展的方向。三、基本面扎實(shí)，雙業(yè)態(tài)做強(qiáng)1、業(yè)務(wù)構(gòu)成購物中心+大賣場協(xié)同發(fā)展公司主營業(yè)態(tài)為購物中心和量販超市，截至 2011 年上半年，二大業(yè)態(tài)營業(yè)收入分別占公司主營業(yè)務(wù)收入的55%和45%，毛利額分別占比57%和43%，其中購物中心業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了公司大部分的收入和毛利額。目前公司有購物中心7 家，量販超市90家，網(wǎng)點(diǎn)主要布局在市與省其他城市，雙業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，在省具備一定壟斷地位。2、百貨業(yè)務(wù)大摩爾壟斷市場公司目前共有 7 家百貨店，多為大型購物中心，2010 年，公司百貨業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入58.22 億元，同比增長41.94%（高增長源于店全面并表），今年上半年，公司百貨業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34.7

8、6 億元，同比增長25.25%。公司7 家購物中心中有5 家位于市，其中最重要的為位于武廣商圈的國際廣場（一、二期）、廣場和世貿(mào)廣場，三者樓體相連，總建筑面積近50 萬平米，成為國最大的中心城區(qū)摩爾城“武商國際摩爾城”。國際廣場是公司上市時的母體， 2007 年9 月重建開業(yè)后定位高端奢侈，總建筑面積5.5 萬平米（含辦公區(qū)）。門店有100 多個獨(dú)有品牌，引進(jìn)Hogo、Sisley、Boss、Y-3、Cartier 等60 個國際名品旗艦店與近200 個百貨精品概念店。其中國際名品中的Cartier 旗艦店面積達(dá)200 余平米，銷售腕表、手袋、配飾等全系列商品，是全國最大、最全Cartier

9、綜合旗艦店；德國頂級品牌HUGO BOSS 開設(shè)的200 余平方米的旗艦店，是得到德國審批的國唯一的綜合旗艦店，囊括HUGO BOSS black、orange、green高級男女服飾、鞋類、皮具等眾多產(chǎn)品。國際廣場向高端品牌的調(diào)整提升了市零售業(yè)的發(fā)展空間，促進(jìn)了高端消費(fèi)需求的釋放，起到了引領(lǐng)消費(fèi)的作用，從門店經(jīng)營效果看，國際廣場開業(yè)后實(shí)現(xiàn)當(dāng)月盈利，可見市高端市場空間巨大。在國際廣場經(jīng)營樂觀的背景下，2008 年12 月，公司以10.7 億元競得國際廣場后側(cè)51.4 畝商業(yè)金融用地，進(jìn)行摩爾城擴(kuò)建，建設(shè)國際廣場二期并與國廣一期無縫對接。國廣二期定位集商場、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大型綜合性商

10、業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，總建面27.04 萬平米，其中商場建面約15 萬平，超級生活館建面約2.5 萬平，停車位超過2000 個。我們認(rèn)為國廣二期的建設(shè)可以解決武廣商圈大牌經(jīng)營面積供不應(yīng)求，停車位緊，娛樂配套設(shè)施欠缺等發(fā)展制約，優(yōu)化門店品牌結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)商圈的競爭力和輻射力。國廣二期已于2011 年9 月29 日順利開業(yè)，Hermes、LV、Dior、Versace 等近百個國際奢侈品牌陸續(xù)進(jìn)駐，其中，Hermes、Dior 等都是首次進(jìn)駐。開業(yè)當(dāng)日，國廣一天銷量就突破2000 萬元。其中，burberry 單日銷售突破百萬元，NOVO、優(yōu)衣庫等時尚品牌日均銷售量均超過了5000 單。由于大牌對店面設(shè)計(jì)、裝修

11、與門店成熟度等要求較高，Hermes、LV 等品牌尚未營業(yè)，我們認(rèn)為隨著門店逐步度過培育期，影院、真冰溜冰場、餐飲等全方位服務(wù)進(jìn)一步完善，各大品牌將會陸續(xù)開業(yè)。預(yù)計(jì)到2013年，國廣二期將達(dá)到100%營業(yè)。國廣二期總投資25.51 億元，土地成本較低，每年約增加費(fèi)用9000 萬左右，假設(shè)二期今明兩年分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.5 億元和10 億元，毛利率分別為18%和18.5%，預(yù)計(jì)12 個自然月即可實(shí)現(xiàn)盈利。廣場是公司1996 年設(shè)立的合資子公司，公司持有51%股權(quán)，是公司百貨業(yè)務(wù)中最重要的門店，2010 年，武廣實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.73 億元，占公司百貨業(yè)務(wù)收入的35.6%，營業(yè)利潤2.33 億元，

12、占百貨業(yè)務(wù)營業(yè)利潤的19%，權(quán)益凈利潤占公司總利潤比例高達(dá)30%。廣場定位時尚大眾，建筑面積7.6 萬平米，為公司自有物業(yè)，出租給廣場經(jīng)營使用，年租金1.5 億元。該店自開業(yè)以來始終在國單體百貨銷售中名列前茅，作為成熟門店，其收入和利潤增速均比較穩(wěn)健，2008-2009 年品牌大幅調(diào)整期間，收入利潤增速受到了一定影響。目前，武廣1F 已成為華中區(qū)最重要的化妝品賣場，囊括了眾多化妝品品牌。我們預(yù)計(jì)武廣今年收入和利潤增速將有明顯的恢復(fù)，未來成長情況也比較樂觀。世貿(mào)廣場是摩爾城三家門店中定位相對較低的門店，但由于其受眾圍較廣，面積較大，也為公司貢獻(xiàn)了可觀的收入。世貿(mào)廣場定位大眾消費(fèi)，建筑面積8 萬平

13、米，一樓主營黃金珠寶和國際名表，已經(jīng)發(fā)展成為華中地區(qū)黃金珠寶的首席賣場。世貿(mào)廣場在服裝品牌上與武廣有一定重合，但由于兩店定位不同，商家在商品結(jié)構(gòu)方面會進(jìn)行一定差別配置，兩店獨(dú)立經(jīng)營，總體上可以達(dá)到“1+12”的經(jīng)營效果。公司上述三家主要門店是公司最重要的收入和利潤來源，我們估算，目前3 家門店?duì)I業(yè)收入占公司總營業(yè)收入65%左右，銷售額占社零總額1.75%左右，隨著國廣二期的逐步成熟，摩爾城銷售規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，壟斷地位明顯。作為公司集中盈利點(diǎn)，我們認(rèn)為摩爾城最大的優(yōu)勢在于地理位置優(yōu)越，漢口地區(qū)核心商圈不具備可復(fù)制性，且大體量摩爾“大而全”的經(jīng)營模式配以現(xiàn)代化配套商業(yè)模塊，奠定了其持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

14、。未來隨著地鐵的開通與國廣二期培育成熟，摩爾城將有新一輪的增長。面對其他商圈興起所帶來的競爭，公司將適時在其他區(qū)域開設(shè)門店并致力于渠道下沉，發(fā)展思路清晰。市人民商場是公司于2009 年11 月收購的項(xiàng)目，是市體量最大、經(jīng)營情況最好的零售企業(yè)，由于市市場需求旺盛，門店幾次擴(kuò)建仍無法滿足市場需求，公司于2010 年7 月將本部大樓爆破重建，在此期間人商租賃路商圈物業(yè)正常經(jīng)營。新人商已于2011 年12 月15 日開業(yè)，商場共10 層，建筑面積近11 萬平米。人商項(xiàng)目總投資9.22 億元，其中建設(shè)投資估算為8.71 億元，預(yù)計(jì)每年折舊攤銷為3500萬左右，總費(fèi)用5000 萬左右，按照18%毛利率計(jì)算

15、，新人商年銷售收入達(dá)到3 億以上即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，平效僅需達(dá)到4200 元，我們認(rèn)為這一水平2012 年即可達(dá)到，人商有望12 個月盈利。其他門店對公司利潤貢獻(xiàn)相對較小，其中亞貿(mào)廣場位于武昌區(qū)街道口商圈，是公司在武昌區(qū)比較重要的門店，盈利狀況較好，我們認(rèn)為未來公司在亞貿(mào)廣場的基礎(chǔ)上，在武昌區(qū)可進(jìn)行進(jìn)一步擴(kuò)；建二廣場為公司唯一一家小于5 萬平的門店，也可為公司貢獻(xiàn)一定的收益；襄樊購物中心于2007 年開業(yè)，2010 年盈虧平衡，2011 年將實(shí)現(xiàn)盈利盈利，培育比較順利，未來公司將在襄樊再開一店，引進(jìn)高端品牌，與原有門店錯位經(jīng)營，提高公司在襄樊的市場占有率。公司未來擴(kuò)將主要集中在省其他二、三線城市

16、目前已公告的項(xiàng)目有襄樊、和仙桃現(xiàn)代城項(xiàng)目，均為購地自建，定位大型購物中心，另外據(jù)公開報(bào)道顯示，公司在武昌地區(qū)也有意向興建建筑面積20 萬平的江南摩爾城，選址可能與亞貿(mào)廣場毗鄰，按工程進(jìn)度推測，公司2012 年可能不會有新店開業(yè)。3、超市業(yè)務(wù)大量販錯位競爭超市業(yè)務(wù)是公司另一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)，2010 年，公司超市業(yè)務(wù)收入達(dá)47.17 億元，占公司主營業(yè)務(wù)收入的45%，截至目前，公司共有量販超市90 家左右，平均單店面積在8000 平以上。在定位上，武商量販?zhǔn)冀K致力于面積較大的本土化超市經(jīng)營，在與省二線城市與中百集團(tuán)、中商平價與其他外資賣場差別競爭，并采取穩(wěn)步擴(kuò)的戰(zhàn)略，武商量販未來擴(kuò)計(jì)劃為每年新開門店1

17、0-15 家，到2012 年，門店數(shù)有望超過100 家。得益于公司門店的擴(kuò)，近年來武商量販?zhǔn)杖朐鏊佥^快，但由于開辦費(fèi)與新店費(fèi)用的增加，利潤增速較慢，我們認(rèn)為以公司2007 年開始加速擴(kuò)為基點(diǎn)看，隨著成熟門店的逐步增多，公司利潤增速會有所提高。公司超市業(yè)務(wù)在、襄樊和已經(jīng)確立了龍頭地位，公司將以優(yōu)勢地域?yàn)橹行?，向周邊輻射。目前公司擁? 萬平米的高橋物流中心和2.4 萬平米的廟山物流配送中心，襄陽、沙市、區(qū)域配送中心架構(gòu)已基本形成，為公司進(jìn)一步擴(kuò)奠定了基礎(chǔ)。四、盈利預(yù)測與投資建議我們認(rèn)為公司主要優(yōu)勢在于：（1）位于中部經(jīng)濟(jì)和人口大省，經(jīng)營環(huán)境較好，更易規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)為購物中心和大型量販超市，符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求的發(fā)展方向；（3）占據(jù)核心商圈與把握高端市場，龍頭地位穩(wěn)固；（4）已有門店經(jīng)營穩(wěn)健，次新門店前景樂觀。即公司主營業(yè)務(wù)經(jīng)營情況良好，管理團(tuán)隊(duì)思路清晰，主要風(fēng)險(xiǎn)則在于股權(quán)之爭的不確定性，而我們認(rèn)為公司目前股價已經(jīng)反映出公司治理風(fēng)險(xiǎn)，基于基本面的投資價值顯現(xiàn)。公司2012-2013 年的增長將主要來自于次新門店國廣二期和新人商的成熟以與超市的穩(wěn)步擴(kuò)，從長遠(yuǎn)看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、渠道下沉與股權(quán)問題的解決都將促進(jìn)公司業(yè)績持續(xù)增長。假