大廈前期物業(yè)管理方案

1、大廈前期物業(yè)管理方案目錄物業(yè)概況.()編制依據(jù).()管理目標(biāo).()管理原則. ()管理辦法. ()服務(wù)項(xiàng)目. ()具體方案. ()早期物業(yè)管理介入階段. ()前期物業(yè)管理階段. ()一、接管驗(yàn)收管理方案 . ()二、業(yè)主入伙管理方案 . ()三、治安管理方案. ()四、消防管理方案. ()五、綠化保潔方案 . ()六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 .()七、娛樂設(shè)施管理方案. ()八、水系使用管理方案. ()九、財(cái)務(wù)管理方案. ()十、質(zhì)量管理方案. ()十一、檔案資料管理 . ()十二、人力資源管理 . ()智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù).()機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置.()物業(yè)管理年度收支預(yù)算 .()物業(yè)概況(

2、按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述) _于周邊_周邊設(shè)施_，交通 便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。_由_ 發(fā)建設(shè)，占地面積_ 平方米，總建筑面積_ 大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有 臺(tái)電梯編制依據(jù)(按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定) 探 浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法探 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例探 杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法探樓書探浙江XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)及其他規(guī)定管理目標(biāo)(按照物業(yè)具體情況描述)為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造_ 的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明

3、、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本” 的服務(wù)管理理念，對(duì)_ (小區(qū))實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真 切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)， 確保 業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%- 95鳩上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）

4、 服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理 理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員 工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度， 實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二） 專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租 戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對(duì) 物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主（租戶

5、）的支持配合，使其能正確 使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三） 物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的 多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能， 增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。管理辦法（一） 實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè) 提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）_ 成立管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。（三） 在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為_ 組建一支高素質(zhì)的

6、物業(yè)管理隊(duì)伍。（四） 導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí) 際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管 理于服務(wù)。（五） 嚴(yán)格遵守杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行 的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。（六） 運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（七） 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。（八） 運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營 物業(yè)管

7、理服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；15、代叫出租車；16、代辦保險(xiǎn)；1

8、7、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具 體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門備案）：1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)（視大廈配置而定）；3、機(jī)動(dòng)車輛清洗：4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會(huì)議場所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水。具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月） 與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立

9、）組成。在實(shí) 際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、 設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要 求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約 成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；6、提供機(jī)電安裝及能源分

10、配的相關(guān)管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消 防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)

11、備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用 管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗(yàn)收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須 進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序http:/ ticle/1207.html（一）、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn) 收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上

12、，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中 存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、 施工單位一起， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)， 直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。（二）管理措施：1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑 造管理處的形象，給業(yè)主留下良好

13、的第一印象，具有重要作用，因此必須重視 業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；（4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫業(yè)主驗(yàn)收交接 表，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。（二）管理措施：1、制定業(yè)主領(lǐng)房程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意

14、見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn) 設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工 作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。 （一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈 公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)：?禮儀服務(wù)；?維護(hù)出入口的交通秩序；?對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；?制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；?夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記；?

15、嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；?遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：?按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；?巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；?對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；?對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；?裝修戶的安全檢查；?防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；?防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控， 以確保安全。（1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施， 并及時(shí)通知值班保安， 進(jìn)行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報(bào)警

16、，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控 中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二）、管理措施：1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安 人員的工作責(zé)任心；2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想 素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習(xí)；3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、 消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)， 因此要根據(jù)

17、消防法規(guī)的要求， 結(jié)合實(shí)際，切 切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。 （二）管理措施：1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢 查落實(shí)；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)

18、，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要 指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶 正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；（5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對(duì)建筑小品

19、進(jìn)行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施 潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時(shí)清 除各類污漬、積水；（6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋 口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每

20、月 對(duì)垃圾房消毒二次；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng) 日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率9

21、5%；4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用 年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用 房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：?房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建 立業(yè)主檔案；?加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政 管理部門依法處理；?裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）

22、：?管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；?對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā) 現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí) 維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)： （1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修； （2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期

23、保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；（5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單， 確保維修及時(shí)率與合格率。（二）管理措施：1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人 員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的 各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤 產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且

24、有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容1、每周對(duì)健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：（1）活動(dòng)設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋 千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；（3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕 緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安

25、全因素， 球網(wǎng)、球架等有無破損和松動(dòng)， 是否牢固；2、對(duì)存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)， 組織檢修； 對(duì)無法修復(fù)的， 按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；（二）管理措施1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào) 管理處主任。八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。（二）管理措施1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；

26、2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。九、財(cái)務(wù)管理方案： 通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì) 效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；2、搞好財(cái)務(wù)核算；3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強(qiáng)成本控制；5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。十

27、、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的 管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。 （二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)， 開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作， 不斷提高質(zhì)量意識(shí)；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)

28、現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改十一、檔案資料管理方案： 加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化， 便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各 類設(shè)施設(shè)備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修 申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車 輛管理記

29、錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序 并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè) 技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水 平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、

30、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)（一） 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走 向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)， 確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。（二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一

31、個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體 位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺 寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳 運(yùn)行狀態(tài)。（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案 建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌， 并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案 對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等 等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤 產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)

32、發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱 患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全 運(yùn)行。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備1、機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)_物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：（二）管理職責(zé)：1、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理、小區(qū) 裝修管理、會(huì)所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管 理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控

33、中心 管理等；5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培 植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。（三）根據(jù)_的具體情況，擬配備人，具體配備如下：1、主任人；2、副主任_人；3、管理部：管理員人，會(huì)館中心管理員 人；4、工程部：主管人，維修工_人；工程部工程部調(diào)調(diào)維維護(hù)護(hù)5、保安部：隊(duì)長人，保安人（分3班，每班人：主入口 人，次入 口 人，巡邏人），監(jiān)控員 人（分3班，每班人）；6、清潔綠化部：清潔工_人，綠化工人。物業(yè)管理年度收支預(yù)算（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）（一）物管收入：_ 元/年1、物管費(fèi)收入（總建筑面積 卅，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按元/ m2?月計(jì)，出售、租率按95%+，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的70%+）: _元/年；2、車庫停車泊位管理費(fèi)收入（地下停車泊位 個(gè)，管理費(fèi)按 _元/個(gè)?月計(jì)； 地上車庫 個(gè)，管理費(fèi)按 元/個(gè)?月計(jì)；出售率以70%+）：元/年；3、 車庫停車泊位出租收入（地下停