森林資源評估說明(天然林部分)

1、Ø 資產(chǎn)評估說明××族自治縣國有商品用材林資產(chǎn)評估說明一、關(guān)于本次資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 中林資產(chǎn)評估有限公司二零零八年八月二十二日二、關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明（一）委托方與資產(chǎn)占有方概況1、委托方：(詳見評估報告正文第二項)；2、資產(chǎn)占有方：(詳見評估報告正文第二項)；3、委托方概況：(詳見評估報告正文第二項)； （二）關(guān)于評估目的的說明(詳見評估報告正文第三項)（三）關(guān)于評

2、估范圍的說明(詳見評估報告正文第四項)（四）關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明(詳見評估報告正文第六項)（五）資產(chǎn)調(diào)查事項的說明(略)（六）資產(chǎn)清單確定日至評估基準(zhǔn)日前森林資源變動情況說明中林資產(chǎn)評估有限公司組織的核查小組依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清單，對以上擬流轉(zhuǎn)的宗地進行了核查，資產(chǎn)清單日至評估基準(zhǔn)日，××鎮(zhèn)進行了采伐活動，其中7個林班進行了皆伐或塊狀皆伐，1個林班有部分擇伐。另外對不符合本次流轉(zhuǎn)要求的果樹林、食用原料林、權(quán)屬為集體的進行了扣除，總計扣除676.5畝。最后核實擬流轉(zhuǎn)面積為293,542.65畝。（七）可能影響評估工作的重大事項說明 除以上資產(chǎn)清單調(diào)查日后至評估基準(zhǔn)日前森林資

3、源變動情況外，納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象權(quán)屬清楚、界限明確、無糾紛，沒有抵押、質(zhì)押及擔(dān)保等影響評估結(jié)果的重大事項。（八）資料清單委托方、資產(chǎn)占有方已提供如下資料：1.相關(guān)經(jīng)濟行為的請示及上級批復(fù)；2.委估國有商品用材林資產(chǎn)清單（含小班因子表）；3.國有山林權(quán)證復(fù)印件；4.其他與評估有關(guān)的資料。 委托方及資產(chǎn)占有方：法定代表人（委托人）： 日期：二零零八年七月二十日三、委估資產(chǎn)國有商品用材林核查情況的說明（一） 資產(chǎn)核查的組織情況及說明由于本次評估資產(chǎn)面積較大，樹種構(gòu)成復(fù)雜，為了提高核查工作效率和質(zhì)量，本公司聘請了××調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院林業(yè)專家和林業(yè)調(diào)查技術(shù)人員、×

4、×鄉(xiāng)村委會村民，參與此次核查工作。公司注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)本次評定估算所需林業(yè)數(shù)據(jù)資料的具體情況，由××調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院林業(yè)專家提供技術(shù)支持，制定了本次森林資源資產(chǎn)核查方案。××林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院林業(yè)調(diào)查技術(shù)人員及當(dāng)?shù)卮迕?，協(xié)助我公司評估師一起，按照核查方案要求的核查項目、核查精度等，對委估資產(chǎn)于2008年7月20日至8月10日展開核查工作；核查完成后，由××省調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院對本次核查結(jié)果出具森林資源資產(chǎn)核查報告。（二）委估資產(chǎn)的分布情況及特點(詳見評估報告正文第二項)（三）資產(chǎn)核查的過程和方法根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行

5、)的要求，本次核查采用小班抽查法，即在待評估的森林資源資產(chǎn)中，抽取一定數(shù)量的小班，進行現(xiàn)地核查的方法，核查小班采用分宗地典型抽樣方法抽取。根據(jù)國家林業(yè)局2003年頒布的森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定要求，核查的工作量不應(yīng)低于規(guī)劃設(shè)計調(diào)查工作量的3%，根據(jù)本次評估目的、方法和重點，結(jié)合當(dāng)?shù)厣仲Y源資產(chǎn)特點，確定核查小班數(shù)量為20%。但實際核查中，為增強數(shù)據(jù)的可靠性，我公司加大了核查比例，核查小班數(shù)量提高到45%，對委估方資產(chǎn)清單確定日后實施過采伐作業(yè)的小班，全部進行了重新調(diào)查核實。（四）資產(chǎn)核查結(jié)論委估方提供委估資產(chǎn)面積為294,219.15畝，通過本次核查，扣除了不在本次評估范圍內(nèi)的果樹林、

6、食用原料林、權(quán)屬為集體的地類，總共676.5畝，最后核實面積293,542.65畝，蓄積1,859,516.25立方米，單位面積蓄積6.33立方米/畝；以上核查結(jié)論，均得到了委估方的認可。四、 評估依據(jù)的說明（一）行為依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)（二）法律依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)（三）產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、質(zhì)量核查及取價依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)五、評估技術(shù)說明（一）評估過程根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范要求，按照我公司與委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書所約定的事項，我公司已實施了對委托方提供的法律性文件以及相關(guān)資料的審核，按公認的評估原則對委托方提供的評估資產(chǎn)進行了必要的

7、實地查驗與核對，評估人員進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：1、接受委托及準(zhǔn)備階段(略)2、資產(chǎn)核查階段(略)3、評定估算及報告提交階段(略)（二）評估方法根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行) 及本次評估的目的和評估對象的具體情況，本次林木資產(chǎn)評估對不同齡組林分采用不同的方法進行評估。對幼齡林和未成林造林地采用重置成本法評估，對中齡林、近熟林采用收獲現(xiàn)值法，對成熟林、過熟林采用市場價倒算法評估,對林地使用權(quán)采用林地現(xiàn)行市價法評估。1、幼齡林林木資產(chǎn)評估（含未成林造林地）幼齡林及未成林造林地采用重置成本法，即按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水

8、平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估森林資源資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：En評估值；K調(diào)整系數(shù)；Ci第i年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本（含地租），具體包括造林成本、撫育成本、管護費、地租等項；P折現(xiàn)率；n林分年齡；2、中齡林、近熟林林木資產(chǎn)評估中齡林、近熟林采用收獲現(xiàn)值法，即預(yù)測林分生長到主伐時可生產(chǎn)的木材的數(shù)量，并利用木材市場倒算法測算出其立木的價值并將其折成現(xiàn)值，然后再扣除評估基準(zhǔn)日到主伐前預(yù)計要進行各項經(jīng)營措施成本的折現(xiàn)值，將其剩余部分作為被評估林木的評估值。Bu評估值；K林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Au參照林分U年主伐時的純收入(指木材銷售收入扣除采

9、運成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分)；Da,Db參照林分第a、b年的間伐單位純收入(na,b時，Da,Db0)；p折現(xiàn)率；Ci第i年營林生產(chǎn)成本(含地租)；u林木主伐年齡；n評估基準(zhǔn)日林木年齡；注：通過對當(dāng)?shù)刭Y料收集，了解到當(dāng)?shù)亓帜炯庸つ芰^弱，間伐取得林木加工利用率很低，間伐收入與間伐費用支出基本持平，故在本次評估計算中不予考慮。3、成、過熟林林木資產(chǎn)評估成熟林、過熟林采用市場價倒算法評估，即將被評估森林資源資產(chǎn)皆伐后所得木材的總銷售收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含稅、費等）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估值。其計算公式為： En評估值；W

10、銷售總收入；C木材經(jīng)營成本，具體包括育林基金、采集裝成本、運費、檢疫費等項目；F木材經(jīng)營利潤； 4、林地資產(chǎn)評估由于本次評估目的是為國有商品用材林流轉(zhuǎn)提供價值參考，本次擬流轉(zhuǎn)國有商品用材林林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，故林地使用權(quán)評估使用林地現(xiàn)行市價法，計算公式如下：Bu林地評估值；K1立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)；K2地利等級綜合調(diào)整系數(shù)；K3物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；K4其他綜合調(diào)整系數(shù)；G參照物單位面積交易價格；S被評估林地面積；由于林地租金是在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時一次付清，評估基準(zhǔn)日與轉(zhuǎn)讓日期間隔相對比較短，故評估計算中不考慮以上公式中物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)(即K3=1)。5、評估假設(shè)及說明（1）本次評估計算中，構(gòu)成林

11、木收入的價格、出材率等計算因子，均按小班實際情況逐一確定，但林木采伐成本的部分因子，由于客觀條件限制，無法按小班確定，只能確定到林班或宗地后按一定標(biāo)準(zhǔn)分攤到小班，另外由于調(diào)查、核查精度的限制，故建議本次評估數(shù)據(jù)可合理使用的最小精度單位為宗地。（2）本次評估計算工作中，對當(dāng)?shù)亟诔善D(zhuǎn)讓的林地林木案例進行了調(diào)查，但由于當(dāng)?shù)毓_市場發(fā)育的不完全，很多交易案例受不確定性因素影響嚴(yán)重，交易不規(guī)范，隨意性強，無法客觀的反映出交易物的實際價值。故我公司在本次評定估算中，還參考了周邊省份的林地林木價格，綜合分析后，確定了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)價格資料。（3）本次評估核查工作，以委托方2008年一季度二類調(diào)查資料為基礎(chǔ)，

12、按森林資源資產(chǎn)評估規(guī)范進行了一定比例的核查，評估基準(zhǔn)日為2008年7月20日，故本次評估中未考慮此期間評估林木的自然生長量。（三）取價方法1、原木（規(guī)格材）的取價源于對當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局、林業(yè)站、林木市場等多方的調(diào)查，屬委估資產(chǎn)產(chǎn)地價，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運費問題。（1）松類當(dāng)?shù)貎r格：按小頭直徑大小，價格依次在400元/ m3700元/ m3范圍內(nèi)。（2）樺類當(dāng)?shù)貎r格：按小頭直徑大小，價格依次在500元/ m31600元/ m3范圍內(nèi)。（3）其它闊葉類當(dāng)?shù)貎r格：按小頭直徑大小，價格依次在150元/ m3220元/ m3范圍內(nèi)?？紤]本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上價格按小頭直徑進行

13、了細分,同時考慮了小頭直徑與胸徑的差異。2、纖維材（非規(guī)格材）的取價源自委估資產(chǎn)產(chǎn)地價,而非目標(biāo)市場價，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運費問題。松類纖維材180元/ m3，樺類纖維材220元/ m3，其它闊葉類纖維材150元/ m33、出材率由于當(dāng)?shù)氐?#215;×省森林調(diào)查常用數(shù)表的××松材種出材量表、闊葉樹經(jīng)濟材出材率表、闊葉林材種等級表為一九八四年編制的，林業(yè)加工、造材技術(shù)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已有了較大的改進，現(xiàn)階段的實際造材水平、林木利用率已有了大的提高，原表已不再適用。故我公司評估人員在確定委估資產(chǎn)出材率時，將以上數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，通過當(dāng)?shù)厥〖壛謽I(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)

14、計院調(diào)取該省幾次二類調(diào)查數(shù)據(jù)，又在該地區(qū)××協(xié)會的協(xié)助下，調(diào)取了本地區(qū)十多家大型林業(yè)企業(yè)近三年的造材數(shù)據(jù)資料后，依據(jù)現(xiàn)階段實際生產(chǎn)力情況，聘請林業(yè)技術(shù)專家，對原××省森林調(diào)查常用數(shù)表的××松材種出材量表、闊葉樹經(jīng)濟材出材率表、闊葉林材種等級表中的出材率表進行了調(diào)整，使其更加與評估基準(zhǔn)日的實際出材情況相一致。考慮本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上出材率按徑階進行了細分。（四）收入確認方法評估使用的各樹種蓄積、胸徑等技術(shù)數(shù)據(jù)是根據(jù)本公司核查小組出具的××縣擬流轉(zhuǎn)國有商品用材林森林資源核查報告確認的。1、收獲

15、現(xiàn)值法評估人員通過外業(yè)核查和市場調(diào)查，建立標(biāo)準(zhǔn)林木生長期對應(yīng)的單位面積蓄積量、胸徑、樹高的回歸曲線模型，通過對現(xiàn)有單位面積實際量與標(biāo)準(zhǔn)量的比較，再輔以各樹種的實際林分質(zhì)量調(diào)整，測算出該林木成熟后主伐期皆伐狀態(tài)下的未來純收入，然后折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。2、市場倒算法評估人員在外業(yè)核查和市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H采伐情況(如采伐保留帶、取價方法等)，確定木材可銷售量、銷售價格，計算出主伐時實際收入；（五）成本費用、利潤率確認方法1、重置成本法：（1）造林成本松類：人工林造林成本為95元畝，為造林當(dāng)年一次性投入，天然林無此項費用投入；樺類：人工林造林成本為110元畝，為造林當(dāng)年一次性投入，天然林無此項

16、費用投入；其他：人工林造林成本為60元畝，為造林當(dāng)年一次性投入，天然林無此項費用投入；（2）撫育成本人工幼林撫育期為3年，每年投入撫育成本為15元畝，天然林無撫育期，也無此項投入；（3）管護費人工林撫育期滿后，次年起每年投入管護費為2.2元畝；天然林每年投入管護費為2.2元畝；（4）林地租金參考當(dāng)?shù)亟诮灰椎陌咐Y(jié)合評估項目組的市場調(diào)研，各項因素綜合分析后，確定當(dāng)?shù)厥袌鰠⒄諛?biāo)準(zhǔn)價格為15元畝·年；然后依據(jù)各地塊的土壤厚度、海拔區(qū)間、坡位、坡向、坡度等多個地利因素，綜合分析調(diào)整后，確定各林地租金為1510元畝·年；（5）K值根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，決定從林木樹高、經(jīng)濟性貶值、株數(shù)

17、保存率三項對評估值進行調(diào)整，以使實際林分與參照林分聯(lián)系起來，使評估值與實際價值更加接近，故建立了三個調(diào)整系數(shù)，關(guān)系如下：KK1（樹高調(diào)整系數(shù)）×K2（經(jīng)濟性貶值系數(shù)）×K3（株數(shù)保存調(diào)整系數(shù)）注：經(jīng)濟性貶值調(diào)系數(shù)僅限于櫟類、闊葉類幼齡林，主要由于目前此類樹種在當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)，未來持續(xù)經(jīng)營的經(jīng)濟價值極低，甚至收不抵支，考慮到此次評估的目的，以及流轉(zhuǎn)后的購買者對流轉(zhuǎn)林地進行科學(xué)合理的規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，合理的預(yù)期收益，故對其評估值進行了系數(shù)調(diào)整。（6）其他參數(shù)的確定各樹種主伐林齡表取自××省森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查操作細則。（7）折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率無風(fēng)險利率風(fēng)險利率

18、8%無風(fēng)險利率參考三年期國債利率，確定為4.0%4.5%；風(fēng)險利率則考慮當(dāng)?shù)刂饕址N的主伐期較長，森林資源經(jīng)營中存在的造林失敗、火災(zāi)、人為破壞、病蟲害及其他自然災(zāi)害等眾多不確定因素，故確定為3.5%4.0%。另外本次折現(xiàn)率的確定，參考了評估基準(zhǔn)日前后的國際市場利率和國家森工基建貸款利率，以及前期世界銀行林業(yè)貸款項目的利率等其他眾多因素。（8）折現(xiàn)年限的確定栽植當(dāng)年到評估基準(zhǔn)日年份為折現(xiàn)年限。 2、收獲現(xiàn)值法（1）育林基金標(biāo)準(zhǔn)按××省人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)省林業(yè)廳××省育林基金征收使用管理辦法的通知，為木材銷售收入的15%計征；（2）采、造、集、裝、運成本采、造、集、裝、運成本指宗地內(nèi)進行林道延伸、采伐，集材，裝車等項費用的合計，每立方米商品材平均分攤60105元；（3）檢疫費、防治費按林木所出的商品材為基數(shù)，檢疫費1.5元/ m3，防治費1.5元/ m3；（4）伐區(qū)設(shè)計費每立方米商品材平均分攤15元；（5）銷售、管理、不可預(yù)見費等三項總計為