住房按揭保險(xiǎn)制度研究

1、住房按揭保險(xiǎn)制度研究    內(nèi)容 提要隨著我國住房體制改革的不斷深化和銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的訊猛 發(fā)展 ，住房按揭保險(xiǎn)已走近我們身邊，它不僅讓眾多的消費(fèi)者圓了“住房夢(mèng)”，而且有效的防范了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場和 金融 市場的發(fā)展。然而，自其誕生之日起，就已暴露出模式設(shè)置與權(quán)利義務(wù)分配上的缺陷。本文擬從住房按揭的含義出發(fā)，闡述住房按揭保險(xiǎn)制度設(shè)立的必要性， 分析 住房按揭保險(xiǎn)制度的合法性，探討西方發(fā)達(dá)國家在住房按揭保險(xiǎn)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，分析我國住房按揭保險(xiǎn)的現(xiàn)狀與缺陷，并以此為基礎(chǔ)，提出了建立適合我國國情的住房按揭保險(xiǎn)制度體系與配套服務(wù)機(jī)制之構(gòu)想。本文

2、除前言和結(jié)束語外共分五部分。第一部分主要分析了按揭一詞的來源，在大陸地區(qū)獨(dú)特背景下的含義，并通過對(duì)比分析的 方法 闡述了其 法律 特征及其與英美、香港按揭制度之區(qū)別。第二部分在闡述住房按揭制度積極作用的同時(shí)，通過分析購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行三方當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，說明了引入住房按揭保險(xiǎn)制度的必要性。第三部分集中于強(qiáng)制保險(xiǎn)、指定受益人為貸款人、指定保險(xiǎn)人三個(gè)方面，對(duì)住房按揭保險(xiǎn)之合法性作了分析。第四部分主要在運(yùn)用對(duì)比、分析、綜合等方法的基礎(chǔ)上，介紹了西方發(fā)達(dá)國家在住房按揭保險(xiǎn)制度方面的成功經(jīng)驗(yàn)。第五部分著力分析了我國住房按揭保險(xiǎn)之現(xiàn)狀與缺陷，并在借鑒西方國家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了我國住房按揭保

3、險(xiǎn)制度完善之設(shè)想。 關(guān)鍵詞：住房 按揭 保險(xiǎn)   前言 歷史 的原因造就了具有 中國 特色的福利分房制度，隨著市場 經(jīng)濟(jì) 在中國的產(chǎn)生與發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與市場經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 的基本內(nèi)容不相適宜。福利分房被取消，住房分配制度走向貨幣化，住房按揭逐漸為人們所了解，并成為房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)所在。住房按揭業(yè)務(wù)的開展，給購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行都帶來了諸多益處，因此，住房按揭業(yè)務(wù)一出臺(tái)，就受到社會(huì)各界的極大歡迎。但是，住房按揭業(yè)務(wù)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所防范。房產(chǎn)商、購房者、按揭銀行三者錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，時(shí)時(shí)刻刻都受到來自自身和相互之間的 影響 ，來自 自然

4、 和社會(huì)的影響。住房按揭引入保險(xiǎn)制度已勢(shì)在必然。1998年央行頒布個(gè)人住房貸款管理辦法，并于25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作抵押的，借款人需在合同簽定前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù)，抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管?！庇捎谝?guī)定上和具體操作上的 問題 ，住房按揭保險(xiǎn)自其誕生之日就倍受非議。近兩年來，關(guān)于按揭保險(xiǎn)的投訴、訴訟更是不斷。面對(duì)聲勢(shì)浩大的“討伐”，同情弱者的人們普遍對(duì)按揭購房中的“銀保合作”表示不滿。認(rèn)為二者聯(lián)手違規(guī)，侵犯了消費(fèi)者權(quán)益。其實(shí)，無論從金融 理論 還是國際慣例上看，保險(xiǎn)在個(gè)人貸款購房中都是不可或缺的。由于保險(xiǎn)公司的參與與介入，推進(jìn)了這些國家住宅金融市場的發(fā)展，為居民住宅消費(fèi)提供了政

5、策上的便利，并鼓勵(lì)和刺激了住宅消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展。因此，保險(xiǎn)公司介入住宅金融市場意義十分重大。本文正是基于上述思考和價(jià)值選擇，著力于探討住房按揭保險(xiǎn)制度這一命題，以期引起立法界和實(shí)務(wù)界的共同努力，盡快使該制度在我國發(fā)揮作用。 一、住房按揭的含義與特征 按揭一詞來源于 英文 mortgage。在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成的，mort來源于拉丁語mortu,其基本含義是“永久、永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押、擔(dān)?！?。中國大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文“mortgage”廣東話的諧音。另有學(xué)者認(rèn)為：在中國古代，“按”有抵押

6、的意思，從字面上分析，即壓住不動(dòng)，將一定的物從其他物中分離出來并為特定的債作擔(dān)保?！敖摇钡膩碓磩t是mortgage的后半部分“gage的音譯，故將mortgage譯為按揭。無論何種見解，“按揭”一詞為泊來品當(dāng)無疑義。雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國大陸地區(qū)獨(dú)特的背景相融合，形成了具有獨(dú)特含義的法律術(shù)語。我國大陸地區(qū)的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購房人并以購房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的法律行為之總稱。【1】在中國大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行

7、的介入，并且通過銀行的介入促成房地產(chǎn)銷售商與購房者交易的完成。中國大陸地區(qū)的按揭與英美法和香港地區(qū)的按揭有諸多不一致的地方，具體而言其法律特征有：第一，從主體上看，包括三法方：即購房人、房產(chǎn)商及按揭銀行；第二，從內(nèi)容上看，按揭關(guān)系包括四個(gè)法律關(guān)系：購房人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，購房人（借款人）與按揭銀行（貸款人）之間的借款合同關(guān)系，購房人（抵押人）與按揭銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系及房產(chǎn)商與按揭銀行之間的保證關(guān)系；第三，從權(quán)利實(shí)現(xiàn)看，按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式：一種是折價(jià)或拍賣、變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購條款，由保證人即房產(chǎn)商向銀行回購標(biāo)的物，并以回購款

8、優(yōu)先償還銀行貸款本息。與英美香港的按揭制度相比較，區(qū)別在于：第一，房產(chǎn)商的介入。在香港英美的按揭制度中，銀行與房產(chǎn)商不存在任何關(guān)系，房屋按揭僅限于購房人與銀行之間，與房產(chǎn)商無關(guān)；第二，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，在香港英美按揭中，借款購買房屋的一方要將所購的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到銀行名下，而大陸的“按揭”不存在將所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人這一法律特征。【2】 二、住房按揭保險(xiǎn)制度的必要性分析 商品按揭制度中購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場、金融市場的發(fā)展無疑起著積極而重要的作用，三方當(dāng)事人也都從中得到益處：作為房產(chǎn)商以按揭作為促銷手段，作為購房人能夠緩解資金緊張，作為銀行能降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)

9、。因此，住房按揭業(yè)務(wù)一出臺(tái)，就受到社會(huì)各界的極大歡迎。但是，住房按揭在給社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來繁榮的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所防范，引入必要的保險(xiǎn)機(jī)制。住房按揭制度包括三方主體形成的四個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系。房產(chǎn)商、購房者、按揭銀行三者錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，時(shí)時(shí)刻刻都受到來自自身和相互之間的影響，來自自然和社會(huì)的影響。對(duì)于銀行來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下：(一)來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn) 中國人民銀行1999年9月21日將個(gè)人住房貸款管理辦法中按揭貸款的期限由最長20年提高到30年，在這30年里，會(huì)有各種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致購房人無法按期償還按揭貸款本息。1、自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要指借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?/p>

10、、傷殘、喪失勞動(dòng)能力而失去還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。2、社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要指因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款。我國 目前 正處于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、 企業(yè) 轉(zhuǎn)制、政府機(jī)構(gòu)改革的關(guān)鍵時(shí)期，失業(yè)、隱性失業(yè)的人數(shù)越來越多，同時(shí)，銀行對(duì)借款人未來幾年以至幾十年的收入也很難預(yù)料和把握，這都將使風(fēng)險(xiǎn)加大。3、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。雖然大多數(shù)人都是誠實(shí)可靠的，但不排除部分人通過弄虛作假、欺瞞隱騙等不正當(dāng)手段來騙取貸款。同時(shí)，也有一些人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款會(huì)獲得更大利益，從而產(chǎn)生違法行為。(二)來源于房產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn) 1、 房產(chǎn)商的欺詐行為

11、，房產(chǎn)商取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途，或者攜款而去，這中情況在樓花按揭情形下產(chǎn)生的可能更大。2、房產(chǎn)商因違法銷售而使按揭無效。3、房產(chǎn)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓，致使購房協(xié)議無法履行，這必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。4、房產(chǎn)商所建樓房由于不符合質(zhì)量要求等原因，購房人要求解除購房協(xié)議，使致購房人不能正常“供樓”（按約償還銀行本息）。5、房產(chǎn)商開發(fā)樓房由于質(zhì)量原因或其他原因，致使無法領(lǐng)到房產(chǎn)證而使按揭無效。 (三)來源于抵押物的風(fēng)險(xiǎn) 1、一般情況下，抵押物即房屋是住房按揭貸款最基本的保障，一旦借款人在還貸問題上發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押

12、合同以法定程序扣押、拍賣、變賣抵押物，獲得優(yōu)先清償。但在我國住房按揭貸款法律體系和房地產(chǎn)市場體系尚未健全及缺乏相應(yīng)配套措施的情況下，銀行在貸款無法收回時(shí)，卻往往難以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。其基本原因有三：(1)在我國房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，發(fā)展時(shí)間不長，問題較多，難免會(huì)出現(xiàn)房價(jià)高估，這無形中削弱了抵押物作為歸還本息的保證作用。(3)我國房地產(chǎn)市場體系還不完善，拍賣制度尚不成熟，使得抵押物拍賣的成本加大，甚至拍賣失敗。(3)從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)具有保值、增值的作用，但這并不排除由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因而導(dǎo)致在一定時(shí)期內(nèi)大幅度貶值。2、抵押物即房屋在借款人還貸過程中可能因?yàn)閬碜酝獠康脑?，如不可抗力，而致抵押物損害滅失。3

13、、由于按揭人或第三人有意無意地?fù)p毀房屋，造成房屋價(jià)值急劇下降，以致實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于尚未償還的貸款本息余額。(四)銀行管理風(fēng)險(xiǎn) 目前，各種商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款均處于起步階段，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。(五)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 由于我國發(fā)放住房按揭貸款的金融結(jié)構(gòu)主要是專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款一般期限較長，少則三、五年，多則十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融結(jié)構(gòu)上就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(六)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn) 如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會(huì)呈

14、現(xiàn)負(fù)數(shù)，而作為發(fā)放住房抵押貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)來說，銀行就遭受著更大的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款發(fā)放的同時(shí)，其還款方式也同時(shí)確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重，影響按期還貸。(七)道德風(fēng)險(xiǎn) 由于社會(huì)原因，銀行在能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)也會(huì)遇到難處，即在當(dāng)借款人不能還貸而銀行收樓時(shí)，是否要將借款人趕出房屋而走上流離失所的境地？這無疑會(huì)導(dǎo)致新的社會(huì)問題產(chǎn)生。購房人所面臨的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)購房人和其繼承人來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾個(gè)方面：1、由于不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳觥麣?、失去工作能力而喪失還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。2、由于所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等無法抗拒的原因而

15、失業(yè)或造成收入下降，致使無法歸還購房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。3、由于無法歸還貸款而被迫從所購房屋中遷出而流離失所的危險(xiǎn)。4、由于所購房屋質(zhì)量低劣所致的風(fēng)險(xiǎn)。5、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房產(chǎn)商來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是：1、由設(shè)計(jì)及建筑單位的原因所引起的房屋建筑質(zhì)量低劣風(fēng)險(xiǎn)；2、建筑材料價(jià)格大幅度上漲風(fēng)險(xiǎn)；3、在所有權(quán)轉(zhuǎn)移購房人之前建筑物滅失之風(fēng)險(xiǎn)；4、市場競爭導(dǎo)致房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)；5、舊材料或設(shè)計(jì)遭淘汰風(fēng)險(xiǎn)；6、購房人不按期歸還銀行貸款致其承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)等。住房按揭交易，涉及三方主體（購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行），在房屋的生產(chǎn)、交換、消費(fèi)的過程中，時(shí)時(shí)刻

16、刻受到來自自然和社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)的威脅，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生可能造成房屋的損壞、滅失，以至產(chǎn)生某種責(zé)任，給人們帶來經(jīng)濟(jì)上的損失、經(jīng)營上的困難或日常生活受到影響，而保險(xiǎn)則可能消除或減弱這種影響。它能保證居民在房屋遭受自然災(zāi)害或意外事故而發(fā)生損失時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，從而保證人們?nèi)粘Ｉ畹姆€(wěn)定；它也能化解房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；而更為重要的是，有了房地產(chǎn)保險(xiǎn)作后盾，銀行在個(gè)人貸款的額度、期限、品種上將不再斤斤計(jì)較、謹(jǐn)小慎微?！?】房地產(chǎn)保險(xiǎn)不但可以給保險(xiǎn)業(yè)本身以更大的發(fā)展空間，而且將為銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鋪路搭橋，從而為培育住房市場這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大

17、的推動(dòng)作用。保險(xiǎn)的諸多優(yōu)點(diǎn)使我們意識(shí)到必須在住房按揭中引入保險(xiǎn)機(jī)制，規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)。 三、住房按揭保險(xiǎn)制度的合法性分析 自1998年中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法頒布實(shí)施以來，按揭購房“強(qiáng)制保險(xiǎn)”問題便備受非議。其第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作抵押的，借款人需在合同簽定前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù)，抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管?！痹趯?shí)踐中，按揭貸款一般的操作流程是：貸款人和借款人在貸款合同中作了特別約定，要求借款人購買按揭貸款保險(xiǎn)，說明保險(xiǎn)人由貸款人指定，保險(xiǎn)期間不短于貸款期間，受益人為貸款人。接著貸款人作為保險(xiǎn)代理人要求借款人購買貸款人代理的保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品。近年來，全國各地的購房者更是

18、因不服銀行強(qiáng)制要求保險(xiǎn)而投訴、訴訟不斷，對(duì)此，有必要從法律角度進(jìn)行分析、探討。 一）關(guān)于強(qiáng)制保險(xiǎn)問題就25條所存在的問題，本人認(rèn)為，該條容許個(gè)人住房貸款以住房或其他財(cái)產(chǎn)抵押是合理的，實(shí)踐中銀行多數(shù)要求借款人以住房抵押也是合理的。從法理上說，不論銀行是處于壟斷市場當(dāng)中，還是處于競爭市場之中，只要銀行提出的要求是為了保全自己的債權(quán)需要，都是合情、合理、合法的，均在意思自治且不違反公平的原則范圍之內(nèi)的；反之，則是不合情、不合理、不合法的。首先，按揭買房合同雖然是以格式合同的形式出現(xiàn)的，但它仍然是三方當(dāng)事人協(xié)議之結(jié)果，購房人有加入與不加入這一協(xié)議的選擇自由。契約自由是指契約當(dāng)事人各方主體所享有的自由，

19、即“整體的自由”，自由主體不是一方當(dāng)事人，而是當(dāng)事人的總和，這樣，契約當(dāng)事人內(nèi)部的任何互動(dòng)都不再被認(rèn)為是對(duì)契約自由的損害，強(qiáng)制只來源于外界?！?】在這一協(xié)議中，三方都是平等的市場主體，都有意思表示的自由，都有加入與不加入這一協(xié)議的選擇自由，誰也沒有一方強(qiáng)迫另一方加入或不加入這一協(xié)議的權(quán)力。因而，三方的意思自治權(quán)利都沒有受到限制。也就是說，特定購房人沒有必須向房產(chǎn)商買房的義務(wù)，商業(yè)銀行也沒有必須向特定的購房人提供貸款的義務(wù)。三方當(dāng)事人法律地位平等。在沒有簽約之前，彼此之間不存在法律上的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。在按揭買房協(xié)議當(dāng)中，商業(yè)銀行要求申請(qǐng)貸款的購房人滿足兩個(gè)條件，一是必須以房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，二是必須

20、為房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)。這兩個(gè)條件是商業(yè)銀行方面的交易條件，是一種要約意思表示，是一種單方意思表示，是一方當(dāng)事人契約自由之表現(xiàn)，其不具有任何強(qiáng)制性效力。購房人作為合同當(dāng)事人，基于自己的利益考慮，可以向商業(yè)銀行同意其交易條件的承諾法律行為，也可以不同意商業(yè)銀行的交易條件而拒絕承諾。對(duì)于商業(yè)銀行的要約意思表示，購房人有承諾或是拒絕承諾的選擇自由，這也是購房人契約自由之表現(xiàn)。購房人一旦做出承諾就必須遵守對(duì)方的交易條件。購房人也可以拒絕承諾，不與銀行方面發(fā)生任何法律關(guān)系，從而另想其他辦法籌集購房款，而不是向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。因此，購房人完全是一種自由行為人。其次，購房人主張的商業(yè)銀行是強(qiáng)者，自己作為消費(fèi)者的購

21、房人是弱者，強(qiáng)者強(qiáng)迫弱者，“強(qiáng)制性”成立并違反公平、公正原則的理由同樣不成立。就其自然屬性而言，商業(yè)銀行是一實(shí)體組織，擁有雄厚的資金，當(dāng)然是要比作為自然人的購房人個(gè)體強(qiáng)大。然而這僅僅是一種表面現(xiàn)象，就其實(shí)質(zhì)而言，商業(yè)銀行才是真正的弱者，作為借款人的購房人是強(qiáng)者。因?yàn)樯虡I(yè)銀行要把自己所擁有的幾十萬，甚至上百萬的資金提供給買房人，這一行為本身就使得銀行自己處于一種十分危險(xiǎn)的境地，很有可能貸出去的錢一去不回，因而在實(shí)質(zhì)上是處于弱勢(shì)地位。購房人獲得貸款后，擁有對(duì)貸款的支配權(quán)，事實(shí)上已由弱者一躍而成為強(qiáng)者。購房人在獲得貸款辦完其所要辦的事后，便很難如申請(qǐng)貸款般熱情思考何時(shí)，怎樣還款。更何況由于還款期限長

22、達(dá)10年，甚至更長的時(shí)間，在這漫長的時(shí)間里，購房人還具不具有還款能力，實(shí)難以預(yù)料。這無疑加重了商業(yè)銀行作為貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。盡管有房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，但在未來漫長的歲月里，房產(chǎn)也可能因意外的風(fēng)險(xiǎn)滅失而使商業(yè)銀行作為抵押權(quán)人的利益蕩然無存。正是基于此，作為理性經(jīng)濟(jì)人的商業(yè)銀行不得不未雨綢繆，尋找一切措施以防止血本無歸，因而要求申請(qǐng)貸款的購房人將房產(chǎn)抵押并設(shè)立保險(xiǎn)。第三、退一步說，即使商品房按揭保險(xiǎn)是一種“強(qiáng)制保險(xiǎn)”（事實(shí)上前文已論述，不認(rèn)為是強(qiáng)制保險(xiǎn)），該強(qiáng)制也具有合理性、合法性。正如機(jī)動(dòng)車輛所有人可能對(duì)其 交通 事故造成第三人傷害而無力承擔(dān)損害賠償責(zé)任一樣，若沒有保險(xiǎn)金，就可能會(huì)使得第三人的利益得不到有效的保障，因此法律強(qiáng)制機(jī)動(dòng)車輛所有人必須辦理“第三人責(zé)任險(xiǎn)”。在按揭購房買賣中，購房人所購的房產(chǎn)也涉及第三人即商業(yè)銀行的利益，是附帶抵押權(quán)的房產(chǎn)，其對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)是具有瑕疵的所有權(quán)。【5】該他人即銀行利益的有效保障就是要將該房產(chǎn)she 設(shè)定抵押并辦理保險(xiǎn)。之所以要辦理保險(xiǎn)是由于房產(chǎn)抵押不足以有效保障銀行的利益，其原因前文已述及即在未來長達(dá)10年，甚至更長的歲月里房產(chǎn)有可能意外滅失而使得銀行的抵押權(quán)目的落空。 二） 指定受益人為貸款人問題在理論上一般認(rèn)為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是沒有受益人這一概念的。這是因?yàn)椋贺?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的目的在于補(bǔ)償保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)真正受害人的財(cái)產(chǎn)利益損失，如果投保人以自己的保