房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題及政策解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題及政策解析主要內(nèi)容一、土地增值稅方面存在的問(wèn)題二、營(yíng)業(yè)稅方面存在的問(wèn)題三、企業(yè)所得稅方面存在的問(wèn)題四、個(gè)人所得稅方面存在的問(wèn)題五、其他稅收方面存在的問(wèn)題一、土地增值稅方面存在的問(wèn)題1. 土地增值稅清算的類型問(wèn)題（自行清算、通知清算）關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是何時(shí)？|電顯示答塞II正確答案根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī) 程

2、的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）規(guī)定，納稅人符合下列條件 之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1 ）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；（2） 取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%但剩余

3、的可售建筑面積已經(jīng)出租或 自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。是否一次清算？國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定 進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售 或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面分析提示：清算時(shí)要完整歸集扣除項(xiàng)目。2. 單純銷售地面建筑物是否繳納土地增值稅 土地增值稅暫行條例第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) , 地上的建筑物及其附著物并取得收

4、入的單位和個(gè) 人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人 , 應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。實(shí)施細(xì)則第三條 條例第二條所稱的國(guó)有土地 , 是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地 .第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物 , 是指建于土地上的一切建筑物 , 包括地 上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物 , 是指附著于土地上的不能移動(dòng) , 一經(jīng) 移動(dòng)即遭損壞的物品。征稅對(duì)象及范圍 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額。分析：一是僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓不征稅。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)

5、發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 （國(guó)稅函發(fā) 1995110 ）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2010347 號(hào)）廈門市地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問(wèn)題的請(qǐng)示（廈地稅發(fā) 201018 號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等 基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。二OO年七月二十六日3. 土地增值稅清算單位如何確定 問(wèn)題：我公司某項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó) 有土地使用權(quán)證只有一個(gè)，報(bào)建費(fèi)用也一齊繳納；但立項(xiàng)批文注明分三期建設(shè)，并分 別取得一期、二期

6、、 三期的建筑工程施工許可證，分期取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、 預(yù) 售許可證、分期辦理了大產(chǎn)權(quán)。請(qǐng)問(wèn)：（ 1）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的 通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是什么？（2）我公司該項(xiàng)目的清算主體應(yīng)如何確定？ 回復(fù)：（ 1）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（2）財(cái)稅字 1995048 號(hào)第十三條，關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)

7、的如何計(jì)稅的問(wèn)題規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 , 應(yīng)分 別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的, 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。（ 3）國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)第一條規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同 時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（4）土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)）第十七條：清算審核時(shí)， 應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分 期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是

8、否分別計(jì)算增值額、 增值率，繳納土地增值稅。 重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值 稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知（渝地稅發(fā)2010 167 號(hào)）一、關(guān)于項(xiàng)目清算中不同開(kāi)發(fā)品分別計(jì)算增值額問(wèn)題 在清算項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅 包括：非普通住宅、車庫(kù)、營(yíng)業(yè)用房）的，納稅人必須按照不同開(kāi)發(fā)品，分別計(jì)算扣除 項(xiàng)目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用 免稅規(guī)定。企業(yè)所得稅成本對(duì)象的確定 （1）可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象 進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸

9、集，然后再將其 相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。（2）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差 異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（3）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可 以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（4）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在 較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（5）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較 大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（6）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原 則分別劃分成本對(duì)象

10、進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。4. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅問(wèn)題 國(guó)稅函 2000687 號(hào) 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示收悉。鑒 于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽 州）實(shí)業(yè)有限公司 100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上 建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。國(guó)稅函 1997700 號(hào) 關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓 給香港旭興

11、發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù) 如下：一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展 有限公司這一過(guò)程中，只涉及到電廠在 20 年經(jīng)營(yíng)期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨(dú)立 核算的電廠， 其不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 也不存在發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。 因此， 對(duì)投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。二、關(guān)于土地增值稅問(wèn)題。對(duì)陜西電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓 的行為，暫不征收土地增值稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007645 號(hào)）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該

12、土地的使用權(quán)屬證書，無(wú) 論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登 記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù) 表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng) 事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。5. 地下車位是否繳納土地增值稅國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ) 設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)

13、繳納土地增值稅？其成本費(fèi)用能否作為開(kāi)發(fā)成本項(xiàng) 目在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？總顯示善案正確答案根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī) 定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用 權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為， 因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生 轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和

14、費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定 進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售 或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積清算案例分析：我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，商品房買賣合同里有一條簽的是“地下 室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問(wèn)題：這部分成本 不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說(shuō)明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房 設(shè)施”開(kāi)發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回 重簽，我司根本做不到，稅

15、務(wù)局提的有依據(jù)嗎？總顯汞菩塞正確答案國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出 所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、 水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共 設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣 除；（2 ）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社 會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi) 用。6. 單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除 土地增值稅：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用， 包

16、括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所得稅規(guī)定：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成 本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電 費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)： 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成 后有償

17、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、 建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。7. 扣除項(xiàng)目按什么方法分配1.取簿土地便用權(quán)所支付的金額 2馳產(chǎn)開(kāi)發(fā)戚蘋 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 靂地產(chǎn)開(kāi)境費(fèi)用 業(yè)與薦讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、5其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20財(cái)口除）（I房屋從建逍物的評(píng)估價(jià)格或陶 買價(jià)每年加計(jì)9%后的金額，評(píng)佶價(jià)格二重宜成朮價(jià)X成新折扣牽I口府犢讓

18、63;.土地康用權(quán)所支村的地價(jià)款和按國(guó)冢統(tǒng)一規(guī)定離皿的有關(guān)費(fèi)用 L玄轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)隸納的稅金土地價(jià)款 未輕開(kāi)發(fā)土地交納的有關(guān)費(fèi)用I繳納稅金 f 土地價(jià)款交納的肓關(guān)費(fèi)用 已經(jīng)開(kāi)發(fā)土地J開(kāi)發(fā)的成本鐮納稅金*開(kāi)發(fā)成本的2卿土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng) 目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑?積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。分析：不同的?jì)算方法其結(jié)果不同，納稅人是否可以自行選擇？ 舉例某房開(kāi)公司在10000平米土地上開(kāi)發(fā)，土地出讓金1000萬(wàn)元。分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括

19、道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米；二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳?？唸顯汞答塞 邑趙薙答案正確答案占地面積法：1000X （6000- 10000） = 600 （萬(wàn)元） 建筑面積法：1000X： 15000-（15000 + 5000）= 750 （萬(wàn)元）國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。國(guó)稅發(fā)200991號(hào)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合

20、理的分配方法，分 攤共同的成本費(fèi)用。分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為合理的分配方法有哪些？全業(yè)所捋悅札未樁耳一隈樞序?qū)嶋H支出預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用亠八項(xiàng)費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法(1) 占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn) 行分配。 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行 分配。 分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分 配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本 對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。,分三期開(kāi)發(fā)，分別

21、20000 m* 2 3 4, 300003幢和一個(gè)會(huì)所，分別占地5000 m,=(20000- 60000)舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一小區(qū)，占地60000 mm, 10000 m, 土地出讓金 50000萬(wàn)，一期開(kāi)發(fā)住宅 5000 m, 5000 m, 2000 m。（ 4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。8. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出如何計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算的

22、金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。國(guó)稅函 2010220 號(hào)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu) 證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其 他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金 額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

23、本”金額之和 的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì) 算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi) 用中計(jì)算扣除。國(guó)稅函發(fā) 1995110 號(hào)：（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn) 行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)

24、構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按 商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金 額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)予以扣除。 凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 利息不單獨(dú) 扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。二、營(yíng)業(yè)稅方面存在的問(wèn)題9. 混合銷售征稅問(wèn)題我公司是一家建筑安裝企業(yè)，所承包的工程大部分為包工包料（非自產(chǎn)材料），請(qǐng) 問(wèn)我公司應(yīng)如何避免混合銷售行為？如果材料的比重大于50%，應(yīng)如何繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生時(shí)，應(yīng)該取得營(yíng)業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票呢？營(yíng)業(yè)稅混合銷售營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條 一項(xiàng)銷售行

25、為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì) 則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶 的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視 為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。增值稅混合銷售行為增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。 除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體 工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售 行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。營(yíng)業(yè)稅特殊情況第七條 納稅人的下列混合銷售

26、行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷 售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。增值稅特殊情況第六條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅 勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè) 額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。國(guó)稅函 20061278 號(hào) 中國(guó)

27、移動(dòng)有限公司內(nèi)地子公司開(kāi)展的以業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送實(shí)物業(yè)務(wù)（包括贈(zèng)送用戶SIM卡、手機(jī)或有價(jià)物品等實(shí)物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；其附帶贈(zèng)送 實(shí)物的行為是電信單位無(wú)償贈(zèng)與他人實(shí)物的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè) 稅。分析：賣房送空調(diào)是否相同？答案：分別計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和增值稅。10. 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與會(huì)計(jì)處理問(wèn)題實(shí)施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝 飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但 不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

28、業(yè)經(jīng)常存在甲供材問(wèn)題，如何納稅和取得合法票據(jù)扣除問(wèn)題。 建筑業(yè)甲供材征稅問(wèn)題： 計(jì)稅依據(jù)包含甲供材？（包含甲供材） 納稅人？是否可以轉(zhuǎn)嫁甲方？（施工方，不可以轉(zhuǎn)讓） 扣繳義務(wù)人？是否屬于法定扣繳義務(wù)？（甲方不是扣繳義務(wù)人，無(wú)法定扣繳義務(wù)） 如何開(kāi)具發(fā)票？甲供材發(fā)票是否可以直接入賬？（甲供材也要列示在施工方發(fā)票 中，甲供材發(fā)票可以入賬） 甲供材中包工包料合同與包工不包料合同在增值稅方面的區(qū)別（包工包料合同， 甲方提供材料，屬于用材料抵賬，要視同銷售交增值稅；如果是包工不包料合同，甲應(yīng) 該提供材料，不需要繳納增值稅） 甲、乙雙方的正確處理方式（施工方在簽合同的時(shí)候，要將甲方提供材料這部分 稅收考慮

29、進(jìn)來(lái)） 裝飾業(yè)務(wù)如何處理？（按實(shí)際收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅）11. 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題考慮問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款是否繳納營(yíng)業(yè)稅？（需要）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)是否計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加？是否允許繳納當(dāng)期稅前扣除？（需要 計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，所得稅前可以扣除）第十二條 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷 售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅 務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。一般規(guī)定第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程 中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天

30、，為書面合同確定的付款日期 的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。特殊規(guī)定第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅 義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收 到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí) 間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅金及附加一、本科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和 教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”科 目核算，但與投

31、資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。二、企業(yè)按規(guī)定計(jì)算確定的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的稅費(fèi)， 借記本科目， 貸記“應(yīng)交稅費(fèi)” 科目。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。第三十三條 費(fèi)用是指企業(yè)在日常活動(dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向 所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。第三十四條 費(fèi)用只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流出從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少或者負(fù)債增 加、且經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量時(shí)才能予以確認(rèn)。12. 如何取得合法發(fā)票（營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)）問(wèn)題問(wèn)題內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程項(xiàng)目可能使用外地機(jī)械設(shè)備，或支付設(shè)計(jì)費(fèi)用等，但入賬的租 賃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票基本是從收

32、款方機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)出的。請(qǐng)問(wèn)，設(shè)備租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是否只能在其施工所在地？哪些發(fā)票在勞務(wù)發(fā) 生地開(kāi)具，哪些在收款方所在地開(kāi)具？中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條 營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納 稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞 務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納 稅。但是， 納稅人轉(zhuǎn)讓、 出租土地使用權(quán)， 應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（三）納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)

33、關(guān)申報(bào)納稅。 扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅13. 拆遷補(bǔ)償如何繳納營(yíng)業(yè)稅？國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條 例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部 分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié) 算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住 宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅（國(guó)稅函2010220號(hào)）第六條、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房

34、地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理， 按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆 遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安 置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 500