房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn) 很多房地產(chǎn)企業(yè)開始認(rèn)識到以往成本控制只注重施工 階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認(rèn)識到 全員全過程管理的科學(xué)性。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，參照 一般房地產(chǎn)開發(fā)流程的五個階段，分別將總結(jié)的各階 段成本控制要點(diǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲 乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。希望 相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的 甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實(shí)現(xiàn)共贏。項(xiàng)目決策階 段成本控制要點(diǎn)（一）要建立可行的項(xiàng)目決策制度為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧,必須建立可行的項(xiàng)目決策制度，實(shí)現(xiàn)流程標(biāo)準(zhǔn)化，更要讓 該參與的人都參與進(jìn)來。I（二）要重視項(xiàng)目決策前的項(xiàng)

2、目策劃定位決策前的項(xiàng)目策劃定位是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作， 既是對初步可行性研究報告的修正，也是指導(dǎo)項(xiàng) 目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件。在項(xiàng)目策劃中，通過地塊研究找到項(xiàng)目最大價值點(diǎn)； 通過市場調(diào)研驗(yàn)證或修正最大價值點(diǎn)并確定項(xiàng)目定位； 通過設(shè)計(jì)策劃把規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、風(fēng)格品質(zhì)設(shè)計(jì)、景觀及綠化設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，突出項(xiàng) 目最大價值點(diǎn)，滿足項(xiàng)目客戶群需求；通過成本策劃， 找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、財(cái)務(wù)成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配，降低 成本；通過項(xiàng)目招標(biāo)策劃，選擇最合適的合作方，選擇 適合項(xiàng)目的設(shè)備，把設(shè)計(jì)策劃所落到實(shí)處；通過施工策 劃，合理劃分項(xiàng)目周期和施工段，進(jìn)一步落

3、實(shí)項(xiàng)目實(shí)施 計(jì)劃，完成項(xiàng)目目標(biāo)分解；通過銷售策劃，把項(xiàng)目最大 價值點(diǎn)向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會推廣。隨著社會的發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)的分工越來越細(xì)。沒有能力自己組織調(diào)研做策劃的房地產(chǎn)企業(yè)，可以聘請專 業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司做專業(yè)的事。（三）要重視成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本具體的劃分，每個企業(yè)略有差別。第一，土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目成本的關(guān)鍵費(fèi)用。土地費(fèi)用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、土地使用稅等附加稅費(fèi)；若毛地出讓，還要考慮項(xiàng)目所 在地的動遷征收補(bǔ)償政策，并與項(xiàng)目開發(fā)周期統(tǒng)籌考慮 拆遷成本；同時，要重視地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的 價值評估，并預(yù)留拆遷專項(xiàng)風(fēng)險金。第二，前期費(fèi)用。 主要包括城

4、市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)， 政府行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，上述費(fèi)用一般按 項(xiàng)目所在地政府文件預(yù)估就可以；更要重視的是供熱、消防、人防、供電、供水、排水、燃?xì)獾葔艛嘈孕袠I(yè) 的額外配套費(fèi)用；還要預(yù)留竣工驗(yàn)收期間臨時水電轉(zhuǎn) 正式供水供電的差額費(fèi)用,預(yù)估額度要結(jié)合項(xiàng)目開 發(fā)周期和行政驗(yàn)收審批時限適當(dāng)放寬。丨第三，施工準(zhǔn)備費(fèi)用。 主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、 施工隊(duì)伍進(jìn)場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道路、 監(jiān)控、供暖及部分文明施工費(fèi)用等；設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)不 能省，因?yàn)樗麄兪琼?xiàng)目品質(zhì)的重要保障毛地供應(yīng)項(xiàng)目 要注意拆遷階段的場地交付標(biāo)高控制，避免產(chǎn)生不必要 的場地土方費(fèi)用；臨時設(shè)施和文明施工項(xiàng)目要加強(qiáng)永臨 結(jié)合設(shè)計(jì)

5、，減少二次投資費(fèi)用。I第四，建安成本費(fèi)用。主要包括紅線以內(nèi)樓本體建設(shè)費(fèi)用、小區(qū)二級網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用、物業(yè)建設(shè)費(fèi)用、景 觀綠化建設(shè)費(fèi)用；個別項(xiàng)目根據(jù)所在城市不同，在前 期配套費(fèi)之外，還會發(fā)生一級網(wǎng)配套費(fèi)用。I第五，管理費(fèi)用。 主要包括辦公費(fèi)用、應(yīng)酬費(fèi)用、 員工薪酬等建議組建項(xiàng)目班壬時，不要吝嗇專業(yè)人員 的聘用費(fèi)用，他們才是項(xiàng)目省錢的關(guān)鍵人，還可以利用 毛地供應(yīng)現(xiàn)場的既有房屋設(shè)施減少辦公費(fèi)用支出。第六，銷售費(fèi)用。 不要局限于宣傳單、促銷活動、 平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺也是 新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關(guān) 鍵是要找到符合項(xiàng)目所在地市場的推廣途徑。第七，財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金。

6、主要包括各種稅金和融資利息;稅金節(jié)省一是要在項(xiàng)目立項(xiàng)前與政府洽談合作建設(shè)事宜， 減免部分稅費(fèi)，可以與前期繳費(fèi)合并辦理，二是精打細(xì) 算，合法避稅，最好請專業(yè)的稅務(wù)策劃人員進(jìn)行稅費(fèi)策 劃；融資利息要在項(xiàng)目前期整體策劃階段，統(tǒng)籌考慮融 資渠道，對比分析選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方案，在實(shí)施階段嚴(yán) 控項(xiàng)目周期，并做好風(fēng)險預(yù)估；還要充分考慮代扣代繳 及先交后返費(fèi)用等資金占用成本。第八，不可預(yù)見費(fèi)。一般按前七項(xiàng)成本的 2%預(yù)估，主要是應(yīng)對政策調(diào)整和突發(fā)事件的預(yù)備費(fèi)用。以上是 成本估算需要注意的要點(diǎn)，各項(xiàng)目略有不同，需要不 斷積累才能提高估算的控制水平。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本 控制要點(diǎn)（一）不要在設(shè)計(jì)費(fèi)上省錢有的開發(fā)企業(yè)總在

7、設(shè)計(jì)費(fèi)上斤斤計(jì)較，有時候甚至按照市場價格砍一半，試問，哪個設(shè)計(jì)單位肯把優(yōu)秀的 設(shè)計(jì)者安排到你的項(xiàng)目呢？優(yōu)秀的設(shè)計(jì)者本身就會非常 重視綜合考慮本專業(yè)設(shè)計(jì)方案與其他專業(yè)方案的協(xié)調(diào)，且注重項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。例如：通過精 心的結(jié)構(gòu)計(jì)算，鋼筋用量會更經(jīng)濟(jì)，混凝土等級也會 更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管 道綜合空間利用上，都會省下很多成本。（二）重視設(shè)計(jì)方案比選和優(yōu)化要重視設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)型式影響建筑梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影 響內(nèi)部空間舒適性，適當(dāng)增加剪力墻不一定就比純框 架結(jié)構(gòu)的造價高；實(shí)踐證明，建筑平面布局越規(guī)整， 空間組合越簡潔，造價相對就較低。主

8、材選擇對建筑 的造價影響也很大，例如：屋架采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 與鋼結(jié)構(gòu)造價對比要根據(jù)跨度和空間需求來確定；窗 采用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的， 是采用塑鋼窗還是鋁塑復(fù)合窗，五金用什么檔次的， 都會對窗的造價產(chǎn)生影響。工藝的選擇對造價影響也 很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯 定要比電渣壓力焊接的成本要高。設(shè)備的選擇也很關(guān) 鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎廂其井道尺寸是不同的，選擇有機(jī)房的電梯還是無機(jī) 房的電梯其沖頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基 坑深度也是不同的。有的項(xiàng)目忽視建筑場地設(shè)計(jì)與景 觀、綠化工程及物業(yè)設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌綜合設(shè)計(jì)，造成土方工程

9、量大，甚至重復(fù)挖填土，有的項(xiàng)目還要買土填方， 造成極大的浪費(fèi)。上述設(shè)計(jì)方案通過比選和優(yōu)化，都 會節(jié)省很多成本。（三）推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì)的項(xiàng)目很少，究其原因主要是以前市場不夠規(guī)范，房市很火，大多數(shù)項(xiàng)目都賺錢容易，房地 產(chǎn)企業(yè)大多追求概念新、品質(zhì)好而忽視了設(shè)計(jì)成本管理。 限額設(shè)計(jì)需要以企業(yè)逐漸成熟的房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化為基 礎(chǔ)，例如：裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化、主材及設(shè)備采購標(biāo)準(zhǔn)化、 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化等。真正的限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是要注意相關(guān)資料 的積累，并需要不間斷的市場信息收集整理，還要有一 支過硬的設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制團(tuán)隊(duì)，也可以聘請專業(yè)咨 詢公司提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。例如：根據(jù)類似資料，提出 每平方米鋼筋等主材消耗量控

10、制指標(biāo)；根據(jù)項(xiàng)目地質(zhì)勘 察資料控制地下層數(shù)和埋深及基礎(chǔ)型式；提出裝修標(biāo)準(zhǔn) 控制指標(biāo)，以便于控制裝飾材料選擇；控制物業(yè)設(shè)施數(shù) 量，合理配置物業(yè)資源；控制小區(qū)道路寬度，再通過改 善交通設(shè)計(jì)和工藝設(shè)計(jì)，降低小區(qū)道路造價；控制綠化 品種、數(shù)量，降低綠化成本。隨著歷史資料和經(jīng)驗(yàn)的積 累，會發(fā)現(xiàn)可控的指標(biāo)越來越多，限額設(shè)計(jì)的條件才會 越來越成熟。項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)（一）設(shè)備和主要材料招標(biāo)要在施工圖設(shè)計(jì)之前完成設(shè)備和主要材料要在施工圖設(shè)計(jì)之前完成，這樣可以避免設(shè)計(jì)過程中的很多更改，例如：要先確定電梯品 牌、規(guī)格，因?yàn)槊總€廠家的電梯井道尺寸是不同的，每 秒速度不同其沖頂高度要求也不一樣，底坑深度和承載

11、 能力要求也不一樣?，F(xiàn)在很多工程施工時，甲方選擇新 三級鋼筋，而設(shè)計(jì)單位很多還在按照二級鋼筋設(shè)計(jì)。有 的地方政府主管部門要求外墻涂料必須是真石漆，而設(shè) 計(jì)若是一般外墻防水涂料就需要變更，對成本的影響很 大。所以，要盡量避免先設(shè)計(jì)再選設(shè)備和主材。（二）招標(biāo)底價要精打細(xì)算并符合市場實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總是喜歡招標(biāo)采用清單報價,并為了“節(jié)省”前期費(fèi)而把招標(biāo)控制價設(shè)的很低。然 后，再另行簽訂一份定額結(jié)算的合同。且不說這樣違 法，其實(shí)，招投標(biāo)階段的底價編制是非常重要的。該 價格按規(guī)范編制，既可以用于招投標(biāo)控制價，還可以 真正作為結(jié)算的基礎(chǔ)，不用在竣工結(jié)算階段重復(fù)投入 編制甲方?jīng)Q算，只需要調(diào)整很少

12、的工程量變更和現(xiàn)場 簽證即可完成決算，一舉兩得。（三）重視合同的經(jīng)濟(jì)性、合法性和完善性合同的經(jīng)濟(jì)性是指合同條款中關(guān)于合同組件順序、 費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整條件等決算依據(jù)要約定清楚，例如： 費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費(fèi)。合同的合法性是指法院或仲裁委員會只認(rèn)可招投標(biāo)備 案的清單結(jié)算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保 護(hù)；合同中的霸王條款是不予認(rèn)可的。合同的完善性 是指結(jié)算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務(wù) 費(fèi)、總承包單位協(xié)調(diào)配合的范圍、保管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否提供甲方和監(jiān)理單位的辦公房屋設(shè)施及設(shè)備、爭 議解決途徑、違約賠償標(biāo)準(zhǔn)、工期時限、索賠等條款。 項(xiàng)目施工階段成本控制要點(diǎn)（一）重視

13、圖紙會審圖紙會審是最關(guān)鍵的一次施工階段主動控制措施， 建設(shè)單位要組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別 自審和集中會審。重點(diǎn)是設(shè)計(jì)方案的各專業(yè)協(xié)調(diào)，避 免交叉占位等問題的發(fā)生；要注意施工平面圖與規(guī)劃 批準(zhǔn)圖的一致性，各類坐標(biāo)和標(biāo)高給定是否正確，小 區(qū)標(biāo)高與單棟樓標(biāo)高的協(xié)調(diào)性，配套工程管線標(biāo)高和 定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會審不完， 就多次，問題早發(fā)現(xiàn)，早解決。（二）重視施工組織設(shè)計(jì)審核要重視施工組織設(shè)計(jì)審核。一是要看施工單位上報的施工|織設(shè)計(jì)與投標(biāo)韻施工組糾段計(jì)的差異性，并分析 原因，確定其對工程造價的影響。二是要看施工組織設(shè) 計(jì)本身內(nèi)容中的計(jì)劃資源用量是否合理。三是要看提出 的措施是

14、否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準(zhǔn)后，造價 就要給予調(diào)整。四是專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)要做方案經(jīng)濟(jì)比 選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護(hù)措施 是否需要布置鋼絲網(wǎng)并噴射混凝土。五是方案確定后， 批準(zhǔn)時要注明哪些需要現(xiàn)場簽證確認(rèn)，并要在實(shí)施過程 中監(jiān)督方案的落實(shí)。I（三）注重變更和簽證的經(jīng)濟(jì)性I變更和簽證是房地產(chǎn)項(xiàng)目中不可避免白 只可以通過控制減少，在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的變更和簽證要進(jìn) 行經(jīng)濟(jì)核算。第一，要看變更與項(xiàng)目整體定位是否相符， 是提升還是降低了品質(zhì)，有何影響，再決定是否變更。 第二要分清責(zé)任，要分清哪些簽證是合理的，剔除不 合理的簽證。例如：甲方將外墻保溫材料由苯板變?yōu)榉觃 醛板需要簽署

15、變更；甲方要施工單位修一段紅線以外的 臨時道路應(yīng)給予簽證；但施工單位作業(yè)現(xiàn)場以內(nèi)場地的 硬化屬于文明施工費(fèi)范疇，既不是變更也不是簽證。第 三，變更不一定就是賠償，也可能是需要扣減工程量或 降低價格。I竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)（一）分清竣工驗(yàn)收后甲乙雙方的責(zé)任分清竣工驗(yàn)收后甲乙雙方的責(zé)任，可以避免驗(yàn)收后的糾紛。驗(yàn)收前，對工程質(zhì)量的維修費(fèi)用由施工單位承 擔(dān)，竣工驗(yàn)收后，進(jìn)入保修期，就要執(zhí)行合同保修條款， 必須先分清責(zé)任方，若是工程本身的質(zhì)量問題，該費(fèi)用 由施工單位承擔(dān)，若施工單位不履行合同，可按合同有 關(guān)條款規(guī)定，甲方另行委托維修，費(fèi)用從保修費(fèi)用中扣 除。若是甲方需要對建筑某些方面進(jìn)行施工圖

16、以外的修 改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝飾，就要給予簽 證單獨(dú)結(jié)算。I（二）注重結(jié)算資料的收集整理結(jié)算資料的收集整理應(yīng)該是從招投標(biāo)文件到最后 一份簽證資料隨項(xiàng)目進(jìn)展及時收集整理。在結(jié)算前， 要向施工單位發(fā)一份通知清單，限定時間進(jìn)行竣工圖 會簽，限定時間核對變更簽證資料，并組織現(xiàn)場核對 正確性。例如：竣工圖與變更是否相符，竣工圖與現(xiàn) 場實(shí)際是否相符。結(jié)算前，還要收集整理合同約定的 項(xiàng)目所在地結(jié)算文件資料?？⒐D、變更、簽證等資 料需要開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等 單位共同會簽，方為有效。（三）重視項(xiàng)目后評價項(xiàng)目后評價的重要性等同于項(xiàng)目立項(xiàng)決策。通過對投資決策的分析，可以檢查項(xiàng)目決

17、策分析是否完備、合理， 是否存在偏差，找到問題的原因及解決措施；通過對設(shè) 計(jì)的分析，可以檢查項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合度與應(yīng)變能力， 設(shè)計(jì)競爭力與價值提升度；通過招投標(biāo)分析，可以找到 標(biāo)底價格的偏差，檢驗(yàn)施工合作方的能力和信譽(yù)，檢驗(yàn) 設(shè)備供應(yīng)方的質(zhì)量水準(zhǔn)，找到合同的不足等；通過項(xiàng)目 施工的進(jìn)度、質(zhì)量、安全分析，可以找到影響施工的問 題點(diǎn)并分析原因，從而找到解決的途徑；通過對成本管 理的分析，可以找到影響成本的問題點(diǎn)并找到解決方法； 通過對項(xiàng)目營銷管理的分析，可以考察項(xiàng)目產(chǎn)品策略、 價格策略、促銷策略的正確性，并找到偏差和調(diào)整的原 因；通過對項(xiàng)目產(chǎn)品售后的綜合評價分析，分析業(yè)主質(zhì) 量滿意度、小區(qū)綜合質(zhì)量

18、滿意度和住宅單體質(zhì)量滿意度， 并找到原因和改進(jìn)的方法。項(xiàng)目后評價是以后新項(xiàng)目的 基礎(chǔ)，必須積累更多的基礎(chǔ)資料，最好能夠建立企業(yè)資源數(shù)據(jù)庫。水恩，乃幸福之源也。魚離不開水，人離不開親人和朋友，當(dāng)你處于逆境和災(zāi)難時，幫助你一臂之力，渡過難關(guān)的人，都是你的親人和朋友。吃水不忘挖井人，度過苦難，不能忘記援助過你 的人。知恩圖報，善莫大焉。一個人要想獲得幸福，必須懂得感恩。生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造，一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng)。一飯之恩，當(dāng)永世不忘。順境里給你幫助的人，不能全部稱作朋友，但是能夠在你逆境時依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感謝和珍惜的人。唐代李商隱的晚晴里有這樣一句詩：天意憐幽草，人間重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余輝而平添生意。當(dāng)一個人闖過難關(guān)的時候，一定要記住那些支撐你，陪你一起走過厄運(yùn)的朋友和親人，這個世界誰也不虧欠誰，幫你是情分，不幫你是本分。如古人所說：淡看世事去如煙，銘記恩情存 如血。學(xué)會感恩父母養(yǎng)育之恩，學(xué)會感恩朋友的幫助之情，生活里做一個有情有義的人。你要知道，父母，永遠(yuǎn)是你最親近的人，是最愛你的人，不管他們的方法怎么錯誤？可是愛你的心，都是一樣的。千萬不要因?yàn)樽约阂粫r的私心，而忘記感恩。我們常常希望別人都對自己有情有義，可是想得到