重慶龍湖地產(chǎn) 天江鼎城項目投資建議書41p

1、1天江鼎城項目投資建議書天江鼎城項目投資建議書重慶龍湖地產(chǎn)重慶龍湖地產(chǎn)2目錄目錄l 項目概況l 市場分析l 市場定位l 項目規(guī)劃預案l 投資參數(shù)說明l 投資風險評價l 投資建議3一、天江鼎城項目概況一、天江鼎城項目概況4項目背景項目背景l(fā) 天江鼎城項目總用地461畝(其中:出讓用地267畝,劃撥用地194畝)，容積率為2.5-3，總建筑規(guī)模為62.5萬平方米(含地下)。l 我司通過與中關村實業(yè)發(fā)展有限公司談判達成如下合作意向：1、中關村實業(yè)發(fā)展有限公司以1600元/平米（樓面地價）向我司轉讓公司股權,計價基數(shù)為52萬平米,總金額為83200萬元.5其他條件其他條件l 中關村實業(yè)發(fā)展有限公司調(diào)整

2、了F1-1地塊的性質(zhì),需補交出讓金(5級土地)約4468萬元.l 中關村實業(yè)發(fā)展有限公司承諾修建一所中學(36班)和一所小學(30班),學校建設用地約78畝需繳納征地成本約5300萬元.61.1 項目區(qū)位龍湖花園龍湖花園北岸天街北岸天街項目地塊項目地塊項目位于龍頭寺片區(qū)項目位于龍頭寺片區(qū)項目地塊項目地塊江北城江北城71.2 1.2 項目與周邊關系項目與周邊關系l 從屬龍頭寺片區(qū)，北距龍頭寺火車站約1公里l 地塊周邊城市干道密集l 北臨保利香檳花園l 西側為紅唐路，東臨魯能星城新溉路新溉路五童路五童路五黃路五黃路魯能星城魯能星城保利香檳花園保利香檳花園龍頭寺火車站龍頭寺火車站紅唐路紅唐路輕軌站出

3、口輕軌站出口上品拾陸上品拾陸中學中學小學小學81.1. 項目交通項目交通觀音橋商圈觀音橋商圈項目地塊項目地塊龍頭寺火車站龍頭寺火車站紅唐路紅唐路北城天街路北城天街路新溉路新溉路輕軌號線站點輕軌號線站點五黃路五黃路黃花園大橋黃花園大橋江北城江北城91.1. 項目交通項目交通l 項目通過紅唐路、北城天街路到達觀音橋商圈，車程在分鐘以內(nèi)。l 通過新溉路到達高新區(qū)車程在分鐘以內(nèi)。l 通過五黃路到達江北城車程在分鐘以內(nèi)。l 通過五黃路、黃花園大橋到達渝中區(qū)，車程在分鐘以內(nèi)。l 輕軌號線站點距離地塊在米范圍以內(nèi)。101.4 1.4 項目用地項目用地l 土地權屬:地塊總用地461畝,凈用地面積約267畝目前

4、土地權屬在中關村實業(yè)發(fā)展有限公司名下。111.41.4 項目現(xiàn)狀紅唐路方向紅唐路方向地塊向魯能星城地塊向魯能星城121.4 1.4 項目實景項目實景博園博園銷售中心銷售中心131.5 1.5 目前規(guī)劃的各地塊定名目前規(guī)劃的各地塊定名俊園俊園博園博園尊園尊園雅園雅園頤園頤園141.5 1.5 現(xiàn)規(guī)劃指標（紅色字體為計價建筑面積）現(xiàn)規(guī)劃指標（紅色字體為計價建筑面積）地塊號 土地面積綜合容積率可建面積 備注依據(jù)f1-1（俊園）529333158799公建、居住原學校用地選址意見書2005-18f1-2（俊園）184002.546000公建、綠地f1-329001.54350郵電f1-44200142

5、00消防F5（雅園，已建）551502.5137875公建、居住選址意見書2004-122F6（尊園）467672.5116917.5公建、居住f17-1（博園，部分已建）468452.5117112.5公建、居住f18-142000停車f18-2（頤園）194112.548527.5公建、居住e1-6/e3-530184130184學?，F(xiàn)學校用地選址意見書2005-18f17-321850121850學?？山娣e合計250866250866625231.5625231.5含地下15二、市場分析二、市場分析162.1 2.1 區(qū)域片區(qū)規(guī)劃區(qū)域片區(qū)規(guī)劃l 根據(jù)規(guī)劃，龍頭寺片區(qū)將以火車站為核心，發(fā)

6、展成為新型商貿(mào)居住片區(qū)，并建成為能夠滿足龍頭寺火車站及周邊發(fā)展需要的市級公共配套區(qū)。l 龍頭寺片區(qū)是江北片區(qū)今后重要的居住區(qū)之一。市級公共設施配套172.2 2.2 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景l(fā)龍頭寺區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有市級共交樞紐、多個公交站和停車場。本片區(qū)內(nèi)已建成的干道包括紅唐路、新溉路、五人路、五童路和站前大道。未來輕軌3號線自機場高速公路向東經(jīng)龍頭寺火車站站前廣場至經(jīng)開區(qū)；輕軌5號線自新西路，新溉路、江北客站至童家院子。l根據(jù)目前的土地利用規(guī)劃，這里未來必然會成為一個人流量巨大、批發(fā)零售等商貿(mào)流通發(fā)達、人口密度高的區(qū)域。軌道交通三號線軌道交通五號線站前大道新溉路紅唐路五童路五人路項目

7、地塊182.3 2.3 區(qū)域住房市場概述區(qū)域住房市場概述l 目前本片區(qū)內(nèi)在建商品房項目5個，分別為魯能星城、天江鼎城、保利香檳花園、華宇北城中央及上品拾陸。規(guī)劃建設用地近3000畝，規(guī)劃建筑面積500萬平米。其中魯能星城、天江鼎城、保利香檳花園共計實現(xiàn)銷售約150萬平米，以中檔高層公寓住宅為主，目前銷售均價達到約4200元。魯能星城和天江鼎城有少量花園洋房銷售，均價4700元。l 從龍頭寺片區(qū)各地塊的規(guī)劃指標看，未來本片區(qū)內(nèi)商品房供應將以高容積率、高容積率的高層公寓產(chǎn)品和大量的圍繞火車站展開的投資性商業(yè)物業(yè)為主。隨著火車站開通線路的增加，輕軌3號線的開通，片區(qū)將在較短時間內(nèi)成熟。根據(jù)規(guī)劃，龍頭

8、寺片區(qū)未來3年內(nèi)，將有20萬常住人口入住。192.4 2.4 區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析l 區(qū)域間競爭：目前龍頭寺周邊的新牌坊、五黃路區(qū)域大規(guī)模開發(fā)已基本完成，根據(jù)對目前”三北”區(qū)域內(nèi)所有規(guī)劃和在建項目的分析，今后三年內(nèi)高層產(chǎn)品供應主要集中在北濱路和龍頭寺兩大片區(qū)，對龍頭寺板塊能夠形成最直接威脅的也將是北濱路片區(qū)。項目魯能星城香檳花園天江鼎城主要賣點教育社區(qū)、綜合大盤火車站商圈升值潛力高配置的建筑品質(zhì)北濱路片區(qū)龍頭寺片區(qū)主題概念主推“濱江生活”緊密圍繞“龍車站經(jīng)濟”成熟速度與城市中心縱向交通存在問題，片區(qū)成熟依賴項目自身，速度較慢火車站的巨大輻射效應和配套設施的建設，區(qū)域成熟速度快開發(fā)商龍湖、珠

9、江、招商、國美、中海魯能、保利、天江、華宇典型樓盤春森彼岸、太陽城、招商灣城、鵬潤藍海、中海項目、北國風光魯能星城、北城中央、香檳花園、天江鼎城產(chǎn)品檔次中高檔為主、部分高檔中檔為主、部分中高檔總開發(fā)規(guī)模約600萬平米火車站南約550萬平米開發(fā)周期810年68年202.4 2.4 龍頭寺片區(qū)項目分布圖龍頭寺片區(qū)項目分布圖中央美地中央美地比華利豪園比華利豪園保利香檳花園保利香檳花園華宇北城中央華宇北城中央財匯財匯地塊地塊天江鼎城天江鼎城聚豐項目聚豐項目魯能星城魯能星城龍頭寺公園龍頭寺公園仁安項目仁安項目中億陽明山水中億陽明山水高新園儲備地高新園儲備地上品拾陸上品拾陸212.5 2.5 典型項目典型

10、項目-魯能星城魯能星城占地面積2000畝建筑面積320萬方綠化率45%總戶數(shù)項目一期和二期共4785戶，整個項目共16000戶。容積率整個項目容積率為2.4，高層區(qū)3.54品類構成/花園洋房/小高層/高層/商業(yè)分期情況占地面積街區(qū)建筑面積套數(shù)品類組合及價格開工時間開盤時間銷售進度一期200畝124.3萬方1685高層、多層及小高層，均價3400元/平米2004.22004.4售完二期365畝2、3、450萬方3100花園洋房4300元/平米，高層3500元/平米2005.22005.5高 層 售 完洋 房80%三期130畝7、8、930萬方2930 高層3500元/平米2006.32006.8

11、 售完四期100畝1123萬方1934高層4200元/平米2007.32007.733%客戶特征：一期客戶以投資客戶、周邊企事業(yè)單位職工為主，如鐵路局；二期以后客戶主要為魯能完善的教育配套購房，其中七街區(qū)近60%的客戶為教育買單，另外，隨著社區(qū)的成熟，開始吸引年輕人群眼球。222.5 2.5 典型項目典型項目-華宇北城中央華宇北城中央占地面積161畝 建筑面積33.3萬方，其中商業(yè)面積占了13.7萬平方米 總戶數(shù)2199戶 容積率3.11品類構成四星級酒店/商務連鎖酒店/寫字樓/市政廣場/大型百貨/商務會所/國際公寓/高層住宅共包含25幢建筑，一期以商住樓為主，2006年12月開工；二期為商業(yè)

12、項目和五星級酒店；三期為商住樓。2007年4月28日，北城中央開盤，推出2、6、7、9號樓的410套住宅及94套商鋪。住宅均價3630元/平米，實現(xiàn)銷售98%，銷售金額2.13億元。2007年05月加推380套，包括290套精品小戶和90余套龍頭旺鋪，當日推出房源銷售99%。 2007年6月加推3號樓、11號樓、12號樓、14號樓共計369套住宅及51套臨街旺鋪，兩天時間實現(xiàn)房屋銷售357套。2007年7月加推5號，10號樓，均價4500元/平方米。23三、市場定位三、市場定位243.1 3.1 項目總體定位項目總體定位龍頭寺片區(qū)最后一塊大型復合生態(tài)社區(qū)龍頭寺片區(qū)最后一塊大型復合生態(tài)社區(qū)l 龍

13、頭寺片區(qū):日均20萬人流,周邊1KM范圍內(nèi)有15萬常住人口,有巨大的投資價值.l 大型復合社區(qū):產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富,有高層、花園洋房、SOHO、集中商業(yè)、小商業(yè)l 生態(tài)社區(qū)：毗鄰700畝的龍頭寺生態(tài)公園及80米寬的公共綠化景觀帶25客戶敏感點客戶敏感點敏感點敏感度交通 生活配套 價格 商業(yè) 教育 醫(yī)療 263.2 3.2 客戶定位客戶定位l 肖像描述肖像描述: :處于社會中間階層, 個人收入在5000元左右、重視交通、商業(yè)、教育配套。l 客群年齡：客群年齡：2555歲l 工作區(qū)域：工作區(qū)域： 全市范圍，居住以江北、渝北、渝中區(qū)及周邊區(qū)域為主l 客群構成：客群構成： 以城市新貴和城區(qū)居民為主l 客群消

14、費場所：客群消費場所： 以江北商業(yè)中心消費和本地消費為主，百盛、新世紀、國美、重百等中高檔消費場所273.3 3.3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位l 高層公寓高層公寓l 小戶型住宅小戶型住宅l 花園洋房花園洋房l 集中商業(yè)集中商業(yè)l 臨街商業(yè)臨街商業(yè)283.4 3.4 價格定位價格定位產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間 （套內(nèi)面積）（套內(nèi)面積）開盤時間開盤時間套內(nèi)均價套內(nèi)均價（元（元/ /平米）平米）總價總價 （萬元）（萬元）高層住宅160075-1102009年5,50041-61小戶型住宅（裝修）2008年5月9000花園洋房2008年10月8000商業(yè)門面50562009年5月10,00056

15、29四、項目規(guī)劃預案四、項目規(guī)劃預案304.3 4.3 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 面積面積( (平米平米) )高層165,200車庫32,108商業(yè)（2層）5,300合計合計20.220.2萬方萬方( (地上地上17.0517.05萬方萬方) )31五、投資參數(shù)說明五、投資參數(shù)說明325.1 5.1 投資參數(shù)說明（建安成本）投資參數(shù)說明（建安成本）各業(yè)態(tài)建安成本各業(yè)態(tài)建安成本高層住宅 1,3001,300 元元/ /平米平米 商業(yè) 1,2501,250 元元/ /平米平米 車庫 1,2001,200 元元/ /平米平米 335.2 5.2 投資參數(shù)說明（銷售）投資參數(shù)說明（銷售）產(chǎn)品形

16、態(tài)產(chǎn)品形態(tài)開盤時間開盤時間套內(nèi)均價套內(nèi)均價銷售周期（月）銷售周期（月）高層住宅 （33層）2008年5月5,50012商業(yè)門面2009年2月10,0002車庫2009年10月9萬元/個345.3 5.3 投資參數(shù)說明（計劃）投資參數(shù)說明（計劃）序號序號節(jié)點節(jié)點時間時間1交地2007年10月2辦理國土證2007年12月3辦理施工許可證2008年1月4開盤2008年5月5完成40%銷售2008年8月6完成70%銷售2008年12月7竣工驗收2009年9月8交房2009年10月35六、投資風險評價六、投資風險評價366.1 6.1 項目項目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢l龍湖強大的品牌號召

17、力l配套成熟、交通便捷l毗鄰生態(tài)公園l高架公路噪音、粉塵對項目有影響機會機會威脅威脅l龍頭寺區(qū)域的高成長性l重慶樓市整體上升速度加快l剛性需求巨大l主要威脅來自于投放量巨大的北濱路板塊。376.2 6.2 項目項目WTWT應對措施應對措施劣勢劣勢威脅威脅l周邊已有建筑和盤溪河對環(huán)境有一定影響l高壓線走廊對建筑用地有影響未來冉家壩片區(qū)內(nèi)可能的威脅較小，主要威脅來自于投放量巨大的龍頭寺板塊和北濱路板塊應對措施應對措施應對措施應對措施l通過設計，在和周邊建筑和盤溪河間設置景觀綠化帶，削弱不利影響。l將高壓線下地。l利用區(qū)域的資源優(yōu)勢：商業(yè)、教育配套及公園資源、便捷的交通l做現(xiàn)金流項目，快速銷售386

18、.3 6.3 項目運作風險及控制項目運作風險及控制39七、投資建議七、投資建議 407.1 7.1 投資建議投資建議l 重慶公司2008年主城核心區(qū)現(xiàn)金流項目； 建議集團同意獲取該地塊！建議集團同意獲取該地塊！41謝謝！謝謝！42pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgq