房地產(chǎn)增值稅新老項(xiàng)目處理過(guò)程

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬務(wù)處理（增值稅計(jì)算繳納） 一、簡(jiǎn)易計(jì)稅2017年 10月 M 房地產(chǎn)公司為一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目收款 4500萬(wàn)元，定 金 500 萬(wàn)元，認(rèn)籌金（誠(chéng)意金） 100萬(wàn)元， 2019 年 10 月交房 5000 萬(wàn)元。1、2017 年 10 月收款 借：銀行存款 5100貸：預(yù)收賬款 -簡(jiǎn)易計(jì)稅 5000 其他應(yīng)付款 -認(rèn)籌金 1002、2017 年 11 月預(yù)交稅 借：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 142.86貸：銀行存款 142.863、2019 年 10 月交房、確認(rèn)收入，開(kāi)票 借：預(yù)收賬款 -簡(jiǎn)易計(jì)稅 5000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4761.9應(yīng)交稅費(fèi) -簡(jiǎn)易計(jì)稅 238.1同

2、時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi) -簡(jiǎn)易計(jì)稅 142.86 貸：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 142.864、2019 年 11 月交稅計(jì)稅實(shí)際應(yīng)納稅額 238.1-142.86=95.24借：應(yīng)交稅費(fèi) -簡(jiǎn)易計(jì)稅 95.24（ 238.1-142.86）貸：銀行存款 95.24二、一般計(jì)稅2017年 10月 M 房地產(chǎn)公司為一般納稅人一般計(jì)稅項(xiàng)目收款 9500萬(wàn)元，定金 500 萬(wàn)元，認(rèn)籌金 100萬(wàn)元，10 月留抵稅額 200 萬(wàn)元。2019年 10月交房 10000萬(wàn)元， 當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額 100 萬(wàn)元，交房土地出讓金金額 3000 萬(wàn)元，1、2017 年 10 月收款 借：銀行存款 10100 貸：預(yù)收賬款

3、-一般計(jì)稅 10000 其他應(yīng)付款 -認(rèn)籌金 1002、2017年 11月預(yù)交稅（不扣留抵稅款 200 萬(wàn)元） 借：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 270.27貸：銀行存款 270.273、2019 年 10 月交房、確認(rèn)收入開(kāi)發(fā)票 增值稅專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)售額 9009.0（1 10000/1.11），增值稅額 990.9（）， 增值稅計(jì)算 借：預(yù)收賬款 -一般計(jì)稅 10000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 9009.01應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅 -銷(xiāo)項(xiàng)稅額 990.99 同時(shí)：土地出讓金抵減部分借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減） 297.30 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開(kāi)發(fā)成本）或營(yíng)業(yè)外收入 297.304、2019 年

4、 10 月末 月初增值稅期末留底稅（允許抵扣的）賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 200貸：應(yīng)交稅費(fèi) -增值稅留抵稅額 200同時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi) -未交增值稅 270.27貸：應(yīng)交稅費(fèi) -預(yù)交增值稅 270.27借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 393.69（990.99-297.30-200-100）貸：應(yīng)交稅費(fèi) -未交增值稅 393.69反之借：應(yīng)交稅費(fèi) -未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）5、2019 年 11 月交稅繳納增值稅 990.99-297.30（土地出讓金抵減） -200（留抵）-100（進(jìn)項(xiàng)） -270.27（預(yù)交 ）=123

5、.42借：應(yīng)交稅費(fèi) -未交增值稅 123.42貸：銀行存款 123.42 附：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地取得成本抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額賬務(wù)處理的討論在關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定 （征求意見(jiàn)稿） 中“差額征稅的賬務(wù)處理” 具體規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額 的，應(yīng)當(dāng)按減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）” 科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅”科目），按應(yīng)付或?qū)嶋H支 付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H 支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。文件并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)

6、目，按一般計(jì)稅方法 計(jì)稅的，扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說(shuō)明， 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理 主要有兩種：借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開(kāi)發(fā)成本）借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）貸：營(yíng)業(yè)外收入我們分析下這兩種不同的賬務(wù)處理帶來(lái)的影響。 【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 2016 年 ,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為2553 萬(wàn)元。應(yīng)抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額為：2553- （1+11%） X11%=253萬(wàn)元1 、假如進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減） ?253貸：開(kāi)發(fā)成本 ?253 增加的土地增值

7、稅： 假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求， 準(zhǔn)予扣除的 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 為開(kāi)發(fā)成 本的 10%，適用 30%的土地增值稅稅率253X（ 1+20%+10%） >30%=98.67 （萬(wàn)元） 增加的企業(yè)所得稅：假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)（253-98.67） X25%=38.58 （萬(wàn)元） 增加的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)： 253-98.67=154.33（萬(wàn)元）2、假如進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減） ?253貸：營(yíng)業(yè)外收入 ?253 增加的土地增值稅：因扣除項(xiàng)目和增值額均未發(fā)生變動(dòng)，故土地增值稅不變。 增加的企業(yè)所得稅：假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè) 253X25%=6