收房細則打印

1、1.審查有關證件。建設工程竣工備案表，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等。 竣工備案表上有沒有建委同意備案的章 （竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責） ，然后對要接收 的房屋進行實地驗收。2.審查房屋的質(zhì)量。 驗房主要是看房屋是否與合同約定一致， 包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。3. 審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結(jié)算。物業(yè)管理費用。公共維修基金。注意以下問題：2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重 新核對并進行更換；2.2.2 面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張

2、；2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié) 構(gòu)性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修；2.2.4 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房 屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用 狀況，不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，要求房地產(chǎn)商 書面確認具體更換和配齊的日期；對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項 ，應注明“暫不清楚”或“無法認定”， 并由雙方在注明處簽字或蓋章。4 收房時要注意房屋的保修期4.1 建設部的商品房銷售管理辦法第

3、三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人 應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。”4.2 依據(jù)商品房銷售管理辦法 第三十三條： “商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì) 量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最 低保修期限。4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期；4.3.4 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2 年；4.3.5 其他項目的保修期限

4、由發(fā)包方與承包方約定；4.3.6 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金基本對策 - 購房人有權(quán)拒絕。驗房收樓要八點注意事項：一、審查開發(fā)商的所有文件： 建筑工程竣工驗收備案表；商品房面積實測技術報告書；住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的 7 日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當 攜帶的證件、文件。二、認真檢查房屋質(zhì)量， 在質(zhì)量上以及面積上的問題，三、檢查開發(fā)商的其他承諾， 對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾四、注意面

5、積誤差 雙方在實測面積方面存在著正負三的差額，五、算好公攤面積要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表，看看您樓層什么地方是需要分攤的面積，六、可拒交代收費用他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金，對此做法,購房人有權(quán)拒絕，這些費用可以在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時由買房人直接向政府繳納七、 拒交不合理費用根據(jù)有關規(guī)定，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都 是錯誤的。八、注意繳納物業(yè)費物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用，是按月、按季還是按年繳納物業(yè)服務費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務費押金的做法，由于沒有收費依據(jù)，

6、購房人可以拒絕。一、買房相關稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不 能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務局直接辦理。2. 公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修

7、、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3. 面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務， 故此費用應由開發(fā)商交納。4. 物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。二、面積問題（一）存在的問題：1. 商品房合

8、同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正 常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相 關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋

9、套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出 3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在 3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開

10、發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。2. 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。（三）關于分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、 為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受

11、益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計 的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使 用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑

12、面積。不應入的公用建筑空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨 立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面 積及公用建筑部位。3

13、. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)詐情形。2. 套型誤差導致退房：按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。3. 面積誤差導致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的。4. 變更規(guī)劃、設計導致退房：開發(fā)商未

14、經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。5. 質(zhì)量不合格導致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關違約賠償責任由發(fā)展商承擔， 如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件， 但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失 的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：最佳收

15、房流程：核驗業(yè)主材料業(yè)主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā) 商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復印件。驗房、填寫驗收記錄和

16、做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗房交接表中）；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，業(yè)主應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。 根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時 間（一般不超過天）。不能整改的，應給予經(jīng)濟補償 ；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商 相應責任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關費

17、用與錢銀有關，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責任書等協(xié)議書，同時領 取住戶手冊、服務指南等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1）房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走2）住宅使用說明書-可帶走3）竣工驗收備案表4）面積實測表5）管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂

18、面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為 3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過 5%比較好）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變,時間為30-40鐘。二、確定房屋是否達到交付條件1. 竣工驗收備案表【重要】房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案 的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著

19、嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作岀的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者 要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作岀的相關說明和提岀注意事項。4. 建設工程質(zhì)量認定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。 所以收房

20、時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕岀示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于岀賣人拒絕岀示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工

21、驗收備案表的責任確認函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。三、房屋檢驗 收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。 房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：若實測面積誤差超出 3%

22、，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量 （二）景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。 （三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)， 則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件， 由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。5. 只要付清房款， 按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，

23、 如果開發(fā)商 拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認 的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形 式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)

24、商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則： 只要發(fā)現(xiàn)問題， 不管大小， 都要在相關文件或表格中記錄下來， 而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（ 除非有明確書面授權(quán) ），因此 不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時， 一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋

25、章確認房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的 約定或法定條件。一、買房相關稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3 、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務局直接

26、辦理。2. 公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2% 。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無 法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)

27、選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內(nèi)容之一， 購房人買房時尤其是買期房時， 一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題， 并在簽訂合同時以附加條款加以防范。1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在購房合同中對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定， 以維護自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開 發(fā)商

28、在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（ 一般附在驗房交接表中 ） ；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收 記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，業(yè)主應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合 同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間 （ 一般不超過天

29、）。不能整 改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、等協(xié)議書，同時領取住戶手冊、 服務指南等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1）房屋的住宅質(zhì)量保證書 - 可帶走2）住宅使用說明書 - 可帶走3）竣工驗收備案表4）面積實測表5）管線分布竣工圖 （水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) ）- 可帶

30、走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同 簽訂面積是否有差異。 （先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為 3% ，3% 之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理， 建議定合同為 2%誤差，但是不超過 5%比較好 ）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為 30-40 分鐘。提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工， 并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時

31、，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表， 二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應該拒絕收 房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對 房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任。收房時最好和 開發(fā)

32、商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設計是否和原圖相符，房屋質(zhì) 量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和 使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費用否則不讓進房查看提醒三：簽收房文件時“留一手”一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔心，如果先交了 錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家

33、建議，在簽合同時應約定，“交房時，應先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠敵鹾贤从屑s定的，則可采 取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己 的權(quán)益。一表應付所有項目所購房屋半未備案提醒四：仔細查看備案表不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的竣工驗收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定， 竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張備案表來應付所有的項目。提醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的 范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要

34、求交一年物業(yè)費提醒五：未收房不應提前繳費一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房， 這個時候還沒享受物業(yè)服務，不應提前繳費。發(fā)生面積誤差怎么辦在商品房買賣中，應當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產(chǎn)權(quán)登記 面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時，可以按照合同來解決。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3 以內(nèi)（含 3 ）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出 3 時，買受人

35、有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房 之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受 人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于 合同約定面積時，面積誤差比在 3 以內(nèi)（含 3 ）部分的房價款由買受人補足；超出 3 部分 的房價款由房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3 以內(nèi)（含 3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還 買受人；絕對值超出 3 部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決律師提醒：對于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個的交付環(huán)節(jié)中如何正確應對，

36、如何做 好相關證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。第一，要確認開發(fā)商是否延期交房。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠 償問題，所以，開發(fā)商通知交房時業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時間，以確認開發(fā)商是否違約。建設部關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見明確了開發(fā)商應當向社會公示工程竣工時間，業(yè)主在簽訂合約 時可以對照前述竣工時間計算出開發(fā)商在合同中 應當交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承 諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責任的力度。第二，要留心相應的配套設施是否到位。很多涉房案件起因于配

37、套設施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所 約定的配套設施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標準 要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設施是否按 期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實地考察配套設施的到位情況， 如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實際情況認為房屋尚不具備 交付的條件，有權(quán)拒絕接受 開發(fā)商的交付。附：房屋自查記錄表一、 查驗開發(fā)商房屋相關證件序號 項目 驗收結(jié)果 原因 備注1 建設工程質(zhì)量認定證書2 住宅使用說明書3 住宅質(zhì)量保證書4 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證5 竣工驗收備案表經(jīng)檢查

38、，開發(fā)商缺如下證書：二、 驗收小區(qū)外部環(huán)境（ 區(qū)）序號 項目 驗收結(jié)果 原因 備注1 綠化是否已完成2 路燈是否可正常使用3 樓梯間瓷磚是否破損4 單元門開啟是（否）靈活5 單元門控制系統(tǒng)能否正常6 電表起始度數(shù)7 電表型號容量8 電表總閘是否正常9 水表起始度數(shù)10 水表型號容量11 水表閘是否開關靈活精裝修房收房注意事項，關于收房細則，新房收房驗房時的整體流程主要有以下 5 個步驟。1. 關于收房細則，收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購房 者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并

39、根據(jù)開發(fā)商的答復 決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行， 也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關收 房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔 所有購房風險責任及稅費。3. 業(yè)主核查材料。開發(fā)商出示竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明，房屋的竣工驗收備案表和面積實測表辦收房手續(xù)時查看，住宅質(zhì)量 保證書業(yè)主可帶走，住宅使用說明書可帶走，管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) ）可帶走，如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的 延期交房的責任由開發(fā)商承擔。4. 關于收房細則，驗房中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗 后收”。即購房者一定要先驗房（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符 合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例 的價款，