臨淄奧德隆國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心與商業(yè)街成本收益核算表頁(yè)

1、山東臨淄奧德隆國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目購(gòu)物中心與商業(yè)街成本收益核算表深圳市隆塬營(yíng)銷策劃有限公司2013-6目 錄1.項(xiàng)目界定說(shuō)明41.1基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)41.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排52.購(gòu)物中心投資收益分析52.1投資成本測(cè)算52.1.1 土地費(fèi)用62.1.2 土建工程費(fèi)用72.1.3 設(shè)備安裝工程費(fèi)用72.1.4 裝飾工程72.1.5 其他費(fèi)用7總投資成本72.2租金收入測(cè)算82.2.1 租金價(jià)格建議8購(gòu)物中心租金收入預(yù)算102.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算142.4純租賃模式下收益分析162.5一層臨街商鋪出售模式下收益分析172.5.1 銷售價(jià)格建議172.5.2 一層街鋪銷售收入測(cè)算192.5.3 該模式下15

2、年收益分析202.6“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益分析212.6.1 銷售價(jià)格建議212.6.2 “一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入測(cè)算212.6.3 該模式下15年收益分析223.商業(yè)街投資收益分析233.1 商業(yè)街投資成本核算233.2 商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表254.自營(yíng)百貨運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析264.1月運(yùn)營(yíng)成本分析264.2月租金收益估算表274.3月銷售收益預(yù)估表274.4月盈虧平衡分析表281.項(xiàng)目界定說(shuō)明1.1基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為投資收益分析中各項(xiàng)成本費(fèi)用及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。表1：購(gòu)物中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值（）1地下建筑面積48489

3、.33 1.1負(fù)二層建筑面積23922 1.2負(fù)一層建筑面積24567.33 #負(fù)一層超市9630.01 #負(fù)一層街鋪12235.782地上建筑面積59373.78 2.1一層建筑面積17401.69 #百貨4476.93 #臨街黃金商鋪2739.7 #其他經(jīng)營(yíng)面積10185.06 2.2二層建筑面積17401.69 #百貨4174.48 #其他經(jīng)營(yíng)面積13227.21 2.3三層建筑面積17401.69 #百貨4388.53 #電影院2591.67 #其他經(jīng)營(yíng)面積10421.49 2.4四層建筑面積7168.7 #電影院2591.67 #預(yù)留百貨/辦公4577.043總建筑面積107863.

4、111.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排工程建設(shè)進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工，組織設(shè)計(jì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵，對(duì)本項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度做以下安排：表2：項(xiàng)目進(jìn)度安排表階段時(shí)間安排階段主要任務(wù)描述前期策劃及可行性分析2013年上半年報(bào)建備案、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)定位項(xiàng)目施工2013年下半年2015年此階段完成項(xiàng)目基礎(chǔ)工程、土建、安裝及裝飾裝修及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目招商2013年下半年2015年項(xiàng)目招商工作在建設(shè)期啟動(dòng)，預(yù)留一年招商時(shí)間，根據(jù)業(yè)態(tài)定位，選擇優(yōu)質(zhì)商家項(xiàng)目開(kāi)業(yè)及經(jīng)營(yíng)2015年正式投入營(yíng)業(yè)2.購(gòu)物中心投資收益分析2.1投資成本測(cè)算包括項(xiàng)目的土地費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套費(fèi)用、

5、建安工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。表3：購(gòu)物中心投資成本測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目工程量（）單位造價(jià)（元/）費(fèi)用額(萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用59374660391959374為地上總建筑面積2土建工程197912.1前期工程費(fèi)593742001187包括項(xiàng)目前期投入的可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和三通一平費(fèi)用。2.2地上四層商業(yè)土建費(fèi)用59374150089062.3地下土建費(fèi)用484892000969848489為地下總建筑面積3設(shè)備安裝工程56243.1中央空調(diào)系統(tǒng)83941310260283941為地上總建筑面積與負(fù)一層建筑面積之和3.2給排水系統(tǒng)83941252103.3強(qiáng)電系統(tǒng)8394

6、118015113.4消防系統(tǒng)83941605043.5弱電系統(tǒng)83941352943.6保安及智能化系統(tǒng)83941403363.7電梯83941151263.8燃?xì)夤こ?39415424裝飾工程25694.1商業(yè)內(nèi)部裝修8394120016794.2外立面裝照地上建筑面積的25%計(jì)算5其他費(fèi)用58865.1建設(shè)單位管理費(fèi)/9571、2、3、4費(fèi)用之和的3%5.2其他費(fèi)用/9861、2、3、4及5.1費(fèi)用之和的3%5.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)/5081、2、3、4、5.1、5.2費(fèi)用之和的1.5%5.4財(cái)務(wù)費(fèi)用/34351、2、3、4、5.1、5.2、5.3費(fèi)用之和的10%6總投

7、資（萬(wàn)元）37790根據(jù)測(cè)算結(jié)果，本項(xiàng)目購(gòu)物中心建設(shè)共需要資金約3.78億。2.1.1 土地費(fèi)用項(xiàng)目整體占地37100.0 ，單位面積成本為135萬(wàn)元/畝，可計(jì)算出總地價(jià)約7513萬(wàn)元，以總建筑面積113800 計(jì)算，則樓面地價(jià)為660元/，購(gòu)物中心部分規(guī)劃地上建筑面積59374，則購(gòu)物中心部分的土地成本為660 *59374=3919.00萬(wàn)元。2.1.2 土建工程費(fèi)用包括購(gòu)物中心前期工程費(fèi)、地上四層商業(yè)土建費(fèi)用及地下土建費(fèi)用，其中前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目前期投入的可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和三通一平費(fèi)用。根據(jù)貴司提供單位造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出土建工程費(fèi)為19791萬(wàn)元。2.1.3 設(shè)備安裝工程費(fèi)用

8、本項(xiàng)計(jì)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為需要安裝設(shè)備工程的負(fù)一層及地上四層共83941，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出設(shè)備安裝工程費(fèi)用為5624萬(wàn)元。2.1.4 裝飾工程裝飾工程費(fèi)用包括商業(yè)內(nèi)部裝修費(fèi)用及外立面裝修費(fèi)用，其中商業(yè)內(nèi)部裝修費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為負(fù)一層及地上四層共83941，外立面裝修費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)按地上建筑面積的25%計(jì)。得出裝飾工程費(fèi)用為2569萬(wàn)元。2.1.5 其他費(fèi)用本項(xiàng)包括建設(shè)單位管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。根據(jù)本項(xiàng)目的商業(yè)特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑工程均要求較高，項(xiàng)目的可變因素也較多，因此適當(dāng)預(yù)留一定比例作為項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。共計(jì)5886萬(wàn)元。2.1.6總投資成本購(gòu)物中心總投資成本=土地費(fèi)用+土建工程費(fèi)用+

9、設(shè)備安裝工程費(fèi)用+裝飾工程費(fèi)用+其他費(fèi)用，共計(jì)37790萬(wàn)元。2.2租金收入測(cè)算2.2.1 租金價(jià)格建議價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境l 市場(chǎng)的供求狀況l 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、體量、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)形象和昭示力等l 目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向Ø 定價(jià)策略：低開(kāi)高走根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果，購(gòu)物中心的租金單價(jià)低開(kāi)高走，在招商前期，由于市場(chǎng)前景的不明朗性及存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，知名品牌代理商一般不愿承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)我們應(yīng)采取低租金策略，“放水養(yǎng)魚(yú)”，培育市場(chǎng)，而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，知名度

10、提高，得到大多數(shù)品牌商家及消費(fèi)者的認(rèn)可，我們就掌握了主動(dòng)權(quán)，就可以提高租金。Ø 定價(jià)方法：市場(chǎng)比較法表4：臨淄區(qū)商業(yè)租金售價(jià)市調(diào)匯總表路段租金（元/月）售價(jià)（元/）經(jīng)營(yíng)狀況曼哈頓購(gòu)物中心2樓均價(jià)120/主要經(jīng)營(yíng)服裝，生意慘淡，有大量鋪位轉(zhuǎn)讓出租。玉龍商場(chǎng)90/大賣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)中低檔鞋、服飾。大順花園住宅底商/900014000/桓公路街鋪10018020000整個(gè)臨淄區(qū)最繁華商業(yè)街區(qū)，也是租金售價(jià)最高街區(qū)。大順路街鋪75/大順路衛(wèi)生環(huán)境較差，街鋪多經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣、鞋等。比較雜亂。商場(chǎng)街40100/南段人氣較差，租金相對(duì)較低，北段與桓公路相接，租金較高。牛山路街鋪3060/主要經(jīng)營(yíng)勞保產(chǎn)品、

11、五金、少量箱包、少量餐飲、文化市場(chǎng)等，交叉口以東以餐飲為主，夾雜KTV、煙酒副食等店。遄臺(tái)路街鋪55/北端集中經(jīng)營(yíng)餐飲。鳳凰城街鋪55/9000/方正2009/10000/方正尚城街203582008600方正集團(tuán)開(kāi)發(fā)，已售出80%左右。經(jīng)營(yíng)蕭條，大量鋪位轉(zhuǎn)讓出租。市場(chǎng)比較法：整體平均租售價(jià)格： 公式 P：P=(C*K*I)其中： C：選取實(shí)例中平均價(jià)格K：權(quán)重比值K,指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值I：所選取實(shí)例占總實(shí)例比例Ø 購(gòu)物中心平均租金確定選取可比實(shí)例：運(yùn)用市場(chǎng)比較法選取可比較購(gòu)物中心租金來(lái)進(jìn)行本項(xiàng)租金定價(jià)。由于臨淄區(qū)尚未出現(xiàn)購(gòu)物中心，而購(gòu)物中心與傳統(tǒng)街鋪、百貨運(yùn)營(yíng)

12、管理方式有較大區(qū)別，因此臨淄區(qū)不具有可比較商業(yè)物業(yè)。在此選取張店區(qū)名尚城市廣場(chǎng)作為可比實(shí)例。名尚城市廣場(chǎng)租金情況：1F：150元/月。表5：市場(chǎng)比較法計(jì)算表類比項(xiàng)分值(分)名尚城市廣場(chǎng)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?079距離傳統(tǒng)商圈距離1068人流量1056配套情況1068形象檔次1099規(guī)模適中度1079消費(fèi)者購(gòu)物便利性1068輻射范圍1087升值潛力1089規(guī)劃定位1089類比總值1007082一層平均租金C150權(quán)重比值K1.171428571所占比例I100%整體平均租金P175.7142857175.714經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本項(xiàng)目一層平均租金定為175元/月較為合理。二層租金應(yīng)為一層的50%

13、；三層租金為二層的75%；四層租金為三層的65%。2.2.2購(gòu)物中心租金收入預(yù)算收入預(yù)算說(shuō)明：Ø 計(jì)算期數(shù)：按一年12個(gè)月計(jì)算各年的相關(guān)數(shù)據(jù)Ø 年租金收入=月租金單價(jià)×建筑面積×出租率×（自然月-免租期），Ø 假設(shè)主力店、次主力店首年平均免租6個(gè)月，餐飲類平均首年免租3個(gè)月，其它零售類店鋪首年免租3個(gè)月。Ø 第一年以后的租金遞增率將以主力店、次主力店、餐飲類、其它零售分類，根據(jù)區(qū)域發(fā)展、租賃合同期、承受租金能力等情況進(jìn)行分別擬訂，具體詳細(xì)參閱收入預(yù)算表。 首年租金建議表6：首年租金計(jì)算表行業(yè)分類業(yè)態(tài)計(jì)租面積(平方米）預(yù)估租金

14、（元/平米/月）預(yù)計(jì)年租金小計(jì)（應(yīng)收：元）主力店超市9630354044600自營(yíng)百貨1F4476.914075211922F4174.48804007500.83F4388.53703686365.2影院2591.6730933001.2合計(jì)/平均25261.5866.6118904720192659.2次主力店兒童主題樂(lè)園2500601800000合計(jì)/平均2500601800000餐飲1F品牌快餐15008014400002F品牌餐飲1500509000003F美食街200040960000合計(jì)/平均5000553300000品牌零售店-1F 輔營(yíng)區(qū)12235.7810014682936

15、1F名品街區(qū)11424.79200274194962F時(shí)尚街區(qū)11727.21100140726523F休閑街區(qū)5921.49704974051.64F預(yù)留百貨4577.04502746224合計(jì)/平均45886.31116.039256663895359.6總合計(jì)/平均78647.8994.5013896789188018.8備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體詳細(xì)價(jià)格需根據(jù)鋪位劃分及商戶情況而定。 15年內(nèi)收入預(yù)算表7：15年收入預(yù)算表分類指標(biāo)名稱第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年主力店出租面積（）25261.625261.625261.625261.625261.625261.62

16、5261.625261.6租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）66.666.668.60 70.66 72.78 74.96 77.21 79.52 租金遞增003%3%3%3%3%3%免租月數(shù)60000000實(shí)際租金月數(shù)612121212121212年收入（元）1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806次主力店出租面積（）25002500250025002500250025002500租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）60606366.1569.46 72.93 76.58 80.41 租金遞增005%5%5%5%5%5%免租月數(shù)60000

17、000實(shí)際租金月數(shù)612121212121212年收入（元）90000018000001890000198450020837252187911 2297307 2412172 餐飲出租面積（）50005000500050005000500050005000租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）555558.361.80 65.51 69.44 73.60 78.02 租金遞增006%6%6%6%6%6%免租月數(shù)30000000實(shí)際租金月數(shù)912121212121212年收入（元）24750003300000349800037078803930353416617444161444681113品牌零售店出租面積（）4

18、5886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）116116127.6140.36154.40 162.12 170.22 178.73 租金遞增0010%10%10%5%5%5%免租月數(shù)30000000實(shí)際租金月數(shù)912121212121212年收入（元）4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571總合計(jì)（萬(wàn)元）6137891696441044011309118341238512962表7（續(xù)）：15年收入預(yù)算表分類指標(biāo)名稱第9年

19、第10年第11年第12年第13年第14年第15年合計(jì)（萬(wàn)元）主力店出租面積（）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）81.91 84.37 86.90 89.50 92.19 94.96 97.80 /租金遞增3%3%3%3%3%3%3%/免租月數(shù)0000000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元）24830010255749112634215827132423279463962878478729648331355051542次主力店出租面積（）25002500250025002500250025

20、00/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）84.43 88.65 93.08 97.73 102.62 107.75 113.14 /租金遞增5%5%5%5%5%5%5%/免租月數(shù)0000000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元）2532781 2659420 2792391 2932010 3078611 3232541 3394168 36177538 餐飲出租面積（）5000500050005000500050005000/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）82.70 87.66 92.92 98.50 104.41 110.67 117.31 /租金遞增6%6%6%6%6%6%6%/免租月數(shù)0000

21、000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元）496198052596995575281590979762643856640248703866371824718品牌零售店出租面積（）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月）187.67 197.05 206.91 217.25 228.11 239.52 251.49 /租金遞增5%5%5%5%5%5%5%/免租月數(shù)0000000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元）1033373991085042691139294831196259

22、571256072551318876171384819981467130623總合計(jì)（萬(wàn)元）135661420014864155601629017055178561930182.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=招商宣傳推廣費(fèi)用+日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出+商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)Ø 招商推廣費(fèi)用：包括招商期間的代理費(fèi)、推廣費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，總體按計(jì)租建筑面積每平方米300元假設(shè)計(jì)算。即78647.89*300=23594367元即2359萬(wàn)元計(jì)算。Ø 日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：按當(dāng)年租金收入總和的20%預(yù)算。 Ø 商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用：每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算，即總投資額37790萬(wàn)元*0.2%=75

23、.58萬(wàn)元預(yù)算。Ø 稅率標(biāo)準(zhǔn)如下表：表8：項(xiàng)目所在區(qū)域稅率標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目稅率計(jì)算公式主體企業(yè)綜合稅率租賃稅營(yíng)業(yè)稅5%租金*5%5.00%城建稅7%租金*5%*7%0.35%教育費(fèi)附加3%租金*5%*2%0.10%地方水利基金0.10%租金*0.5%0.5%個(gè)人所得稅2.50%租金*2.5%企業(yè)所得稅租金的3%3%房產(chǎn)稅1.20%租金*12%12%印花稅0.10%租金*0.1%0.10%合計(jì)21.50%表9：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算表年份開(kāi)業(yè)前第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年招商推廣費(fèi)用（萬(wàn)元）（建筑面積每平方米300元）2359日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（萬(wàn)元）（按當(dāng)年租金收入的20%預(yù)算）

24、1227.41783.21928.820882261.82366.824772592.4商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用（萬(wàn)元）（每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58稅費(fèi)（萬(wàn)元）（按當(dāng)年租金收入的21.5%預(yù)算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.83合計(jì)(萬(wàn)元)23592622.443775.724077.844408.184768.824986.695215.365454.81表9（續(xù)一）：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第

25、15年合計(jì)（萬(wàn)元）招商推廣費(fèi)用（萬(wàn)元）（建筑面積每平方米300元）日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（萬(wàn)元）（按當(dāng)年租金收入的20%預(yù)算）2713.228402972.83112325834113571.2商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用（萬(wàn)元）（每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58稅費(fèi)（萬(wàn)元）（按當(dāng)年租金收入的21.5%預(yù)算）2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04合計(jì)（萬(wàn)元）5705.475968.586244.146532.986835.937153.417485.8283595.172.4純租賃模式下收益分析15

26、年累計(jì)總收益=總收入-總成本=總收入-（投資成本+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)）=193018-（37790+83595.19）=193018-121385.19=71632.81萬(wàn)元表10：純租賃模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累計(jì)（萬(wàn)元）613715053246973513746446582807066583627成本累計(jì)（萬(wàn)元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（萬(wàn)元）-36634.4-31494.2-25928-19896.2-13356-6508.69660.958168.

27、14說(shuō)明：其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1n年成本之和。表10（續(xù)）：純租賃模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年收入累計(jì)（萬(wàn)元）97193111393126257141817158107175162193018成本累計(jì)（萬(wàn)元）81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899.4121385.2收益（萬(wàn)元）16028.6724260.0932879.9541906.9751361.0461262.6371632.81說(shuō)明：其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第

28、1n年成本之和。經(jīng)分析，純租賃模式下，開(kāi)業(yè)前15年，總收益共計(jì)71632.81萬(wàn)元。其中前六年為投資成本回收期，第七年開(kāi)始盈利。2.5一層臨街商鋪出售模式下收益分析該模式下只出售購(gòu)物中心一層臨街商鋪，其余部分出租。一層臨街商鋪采取售后返租，返租期3年，給予投資者年租金回報(bào)率為8%。 銷售價(jià)格建議選取可比實(shí)例：運(yùn)用市場(chǎng)比較法選取可比較街鋪售價(jià)來(lái)進(jìn)行本項(xiàng)目街鋪定價(jià)。本案選取“桓公路街鋪”、“方正2009”“鳳凰城街鋪”三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行比較。因桓公路街鋪為目前臨淄街鋪售價(jià)最高街區(qū)，而本案所打造購(gòu)物中心為未來(lái)臨淄區(qū)檔次最高物業(yè)，所以具有可比較性；“方正2009”為臨淄區(qū)即將落成大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，且距離本項(xiàng)

29、目較近，連同本項(xiàng)目形成新商圈，所以價(jià)格具有可比性；而鳳凰城街鋪所處位置與本案相鄰，為本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有比較參考價(jià)值。表11：市場(chǎng)比較法銷售價(jià)格計(jì)算表類比項(xiàng)分值(分)桓公路街鋪方正2009鳳凰城街鋪本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?05869商業(yè)規(guī)模109838人流量109646配套情況109648形象檔次103739區(qū)域消費(fèi)力107999停車便利性104869輻射范圍109638升值潛力106759規(guī)劃定位104639類比總值10065714684平均售價(jià)C20000100009000權(quán)重比值K1.291.181.83所占比例I33%33%33%整體平均售價(jià)P（元/）8606.83939.785472.81

30、8019經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本項(xiàng)目一層街鋪平均售價(jià)為18019元/較為合理，故建議本案商業(yè)街中一層商鋪平均售價(jià)定為18000元/；根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律及行業(yè)約定俗成，購(gòu)物中心一層臨街黃金商鋪售價(jià)一般為其他街鋪售價(jià)的23倍，綜合本案區(qū)域位置及未來(lái)升值潛力等因素考慮，建議購(gòu)物中心一層臨街黃金商鋪平均售價(jià)為45000元/。2.5.2 一層街鋪銷售收入測(cè)算臨街商鋪銷售收入=臨街商鋪面積*臨街商鋪平均售價(jià) =2739.7*45000元/ =12328.65萬(wàn)元年返租金額=臨街商鋪銷售收入*返租率 =12328.65 *8% =986.292萬(wàn)元2.5.3 該模式下15年收益分析一層臨街商鋪出售模式下收益計(jì)算

31、，需要在“純租賃模式收益分析表”的基礎(chǔ)上，“收入累計(jì)項(xiàng)”加入“臨街商鋪銷售收入12328.65萬(wàn)元”；“成本累計(jì)”項(xiàng)需加入前3年的返租金額，即第1年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入第一年返租金額986.292萬(wàn)元，第2年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前兩年年返租金額986.292 *2=1972.584萬(wàn)元，第3年及其以后“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前3年年返租金額986.292萬(wàn)元*3=2958.876萬(wàn)元。表12：臨街商鋪銷售模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累計(jì)（萬(wàn)元）18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.65959

32、55.65成本累計(jì)（萬(wàn)元）43757.73248519.74453583.87657992.0662760.8867747.5772962.9378417.74收益（萬(wàn)元）-25292.082-21138.094-16558.226-10526-3986.22861.0810030.717537.9說(shuō)明： 其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1n年成本之和。 因“一層臨街商鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。表12（續(xù)）：臨街商鋪銷售模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年收入累計(jì)（萬(wàn)元）109521.

33、7123721.7138585.7154145.7170435.7187490.7205346.7成本累計(jì)（萬(wàn)元）84123.2190091.7996335.93102868.9109704.9116858.3124344.1收益（萬(wàn)元）25398.433629.942249.751276.760730.870632.481002.6說(shuō)明： 其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1n年成本之和。 因“一層臨街商鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。經(jīng)分析，一層臨街商鋪出售模式下15年共收益81002.6萬(wàn)元，其中前5年為投資成本回收期，第6

34、年開(kāi)始盈利。2.6“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益分析此種銷售模式為購(gòu)物中心地上建筑面積的30%進(jìn)行銷售。一層臨街商鋪面積約占地上總建筑面積5%，而一層臨街商鋪為確定銷售部分，因此還需銷售25%內(nèi)鋪。銷售商鋪采取售后返租，返租期3年，給予投資者年租金回報(bào)率為8%。2.6.1 銷售價(jià)格建議前文已計(jì)算得出購(gòu)物中心一層臨街黃金商鋪平均售價(jià)為45000元/。購(gòu)物中心內(nèi)鋪銷售價(jià)格可按該地段一層街鋪平均售價(jià)18000元/計(jì)算。2.6.2 “一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入測(cè)算25%內(nèi)鋪面積=地上總建筑面積*25%=59373.78*25=14843.445“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入=

35、一層臨街商鋪面積*臨街商鋪平均售價(jià)+25%內(nèi)鋪面積*內(nèi)鋪銷售價(jià)格 =2739.7*45000 +14843.445*18000 =39046.851萬(wàn)元年返租金額=“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入*返租率 =39046.851 *8% =3123.75萬(wàn)元2.6.3 該模式下15年收益分析 “一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益計(jì)算，需要在“純租賃模式收益分析表”的基礎(chǔ)上，“收入累計(jì)項(xiàng)”加入“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入39046.851萬(wàn)元；“成本累計(jì)”項(xiàng)需加入前3年的返租金額，即第1年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入第一年年返租金額3123.75萬(wàn)元，第2年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前兩年年返租金

36、額3123.75 *2=6247.5萬(wàn)元，第3年及其以后“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前3年年返租金額3123.75 *3=9371.25萬(wàn)元。表13：“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累計(jì)（萬(wàn)元）45183.85154099.85163743.85174183.8585492.8597326.85109711.9122673.9成本累計(jì)（萬(wàn)元）45895.1952794.6659996.2564404.4369173.2574159.9479375.384830.11收益（萬(wàn)元）-711.3391305.1913747.6019779

37、.4216319.623166.930336.637843.7說(shuō)明： 其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1n年成本之和。 因“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。表13（續(xù)）：“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年收入累計(jì)（萬(wàn)元）136239.9150439.9165303.9180863.9197153.9214208.9232064.9成本累計(jì)（萬(wàn)元）90535.5896504.16102748.3109281.3116117.3123270

38、.7130756.5收益（萬(wàn)元）45704.353935.762555.671582.681036.690938.2101308說(shuō)明： 其中第n年“收入累計(jì)”為第1n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1n年成本之和。 因“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。經(jīng)分析，“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下15年共收益101308萬(wàn)元，其中第1年為投資成本回收期，第2年開(kāi)始盈利。3.商業(yè)街投資收益分析本項(xiàng)目中由于商業(yè)街與購(gòu)物中心為左右布局，致使購(gòu)物中心與街區(qū)相對(duì)獨(dú)立，購(gòu)物中心對(duì)街區(qū)的帶動(dòng)性不強(qiáng)，街區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況對(duì)購(gòu)物中心的影響較小，簽于以上特點(diǎn)，建

39、議本項(xiàng)目中商業(yè)街全部出售，采用“一拖二”或者“一拖二、三”的聯(lián)體銷售模式，通過(guò)一層帶動(dòng)高樓層商鋪的銷售。3.1 商業(yè)街投資成本核算表14：商業(yè)街投資成本核算表序號(hào)項(xiàng)目工程量（）單位造價(jià)（元/）費(fèi)用額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用95006606279500為商業(yè)街總建筑面積2土建工程16152.1前期工程費(fèi)95002001902.2商業(yè)土建費(fèi)用9500150014253設(shè)備安裝工程3423.1給排水系統(tǒng)95002523753.2強(qiáng)電系統(tǒng)95001801713.3消防系統(tǒng)950060573.4弱電系統(tǒng)95003533253.5保安及智能化系統(tǒng)950040383.6電梯95001514253.7燃?xì)夤こ?

40、50054754裝飾工程1904.1商業(yè)內(nèi)部裝修95005047.54.2外立面裝修（按照總建筑面積的25%計(jì)算）237560014255其他費(fèi)用51185.1建設(shè)單位管理費(fèi)83.21、2、3、4費(fèi)用之和的3%5.2其他費(fèi)用85.71、2、3、4及5.1費(fèi)用之和的3%5.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)44.11、2、3、4、5.1、5.2費(fèi)用之和的1.5%5.4財(cái)務(wù)費(fèi)用298.71、2、3、4、5.1、5.2、5.3費(fèi)用之和的10%總投資（萬(wàn)元）3285.8經(jīng)測(cè)量商業(yè)街單層建筑面積約為3200。三層商業(yè)街建筑面積按9500計(jì)算，得出土地費(fèi)用627萬(wàn)元，土建工程費(fèi)用1615萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi)用342萬(wàn)元，裝飾工

41、程費(fèi)用190萬(wàn)元，其他費(fèi)用511.8萬(wàn)元，共計(jì)總投資成本約3285.8萬(wàn)元。3.2 商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表前文中經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本案商業(yè)街一層商鋪平均售價(jià)定為18000元/；根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及我司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，二層售價(jià)為一層售價(jià)的55%即約10000元/較為合適，三層售價(jià)為一層售價(jià)的1/3即約6000元/較為合適。商業(yè)街銷售收入=一層商鋪銷售收入+二層商鋪銷售收入+三層商鋪銷售收入 =3200*18000+3200*10000+3100*6000 =10820萬(wàn)元 商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表（單位:萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1)銷售收入10820(2)投資成本3285.8(3)銷售

42、費(fèi)用項(xiàng)目銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括營(yíng)銷、廣告、代理費(fèi)等，根據(jù)淄博地區(qū)一般項(xiàng)目的情況按銷售收入的3%計(jì)算324.6(4)銷售稅金及附加按規(guī)定，淄博市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的5.0%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），合計(jì)為銷售額的5.5%。595.1(5)利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)6614.5(6)土地增值稅增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) =6614.5*50%-(3285.8+324.6+595.1)*15%2676.425(7)企業(yè)所得稅(5)×25%1653

43、.625(8)凈利潤(rùn)(5)-(6)-(7)2284.454.自營(yíng)百貨運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析以下相關(guān)數(shù)據(jù)表為奧德隆百貨（1、2、3層建筑面積共13039.91）在籌備過(guò)程中提供目標(biāo)指導(dǎo)，同時(shí)為奧德隆在未來(lái)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中提供盈虧過(guò)程分析，以達(dá)到對(duì)奧德隆百貨運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)控制，一方面可以保證奧德隆百貨開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)持續(xù)長(zhǎng)久、良性循環(huán)，另一方面，可以對(duì)奧德隆百貨經(jīng)營(yíng)管理人員在未來(lái)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行績(jī)效考核提供數(shù)據(jù)參考。4.1月運(yùn)營(yíng)成本分析月運(yùn)營(yíng)成本（53萬(wàn)元）水電空調(diào)成本（萬(wàn)元）人工工資成本（萬(wàn)元）辦公費(fèi)用（萬(wàn)元）廣告促銷費(fèi)用（萬(wàn)元）3015354.2月租金收益估算表樓層建筑面積（）租賃價(jià)格（元/月）月小計(jì)（萬(wàn)元）完成10

44、%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%一樓4476.914062.76.2712.5418.8125.0831.3537.6243.8950.1656.43二樓4174.488033.33.336.669.9913.3216.6519.9823.3126.6429.97三樓4388.537030.73.076.149.2112.2815.3518.4221.4924.5627.63月合計(jì)-126.712.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03年合計(jì)-1520.4152.04304.08456.1260

45、8.16760.2912.241064.281216.321368.364.3月銷售收益預(yù)估表銷售額月銷售額300萬(wàn)毛利潤(rùn)毛利率完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%完成100%16%4.89.614.419.22428.833.638.443.24818%5.410.816.221.62732.437.843.248.65420%6121824303642485460銷售額月銷售額500萬(wàn)毛利潤(rùn)毛利率完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%完成100%16%816243240485664728018%918273645546372819020%102030405060708090100銷售額月銷售額700萬(wàn)毛利潤(rùn)毛利率完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%完成100%16%11.222.433.644.85667.278.489.6100.811218%12.625.237.850.46375.688.2100.8113.41