房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)期末考復(fù)習(xí)資料整理打印版

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)-期末考重點(diǎn)考試復(fù)習(xí)資料(整理打印版一,名詞解釋1、房地產(chǎn)開發(fā)基本含義狹義概念:主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開發(fā)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本含義是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分,是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略,并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。狹義:僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。3、土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目含義土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目:土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā),是指政府依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地,并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)

2、施建設(shè),達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下,根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷,結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素,找到適合于項(xiàng)目的客戶群體,并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位的過程6、土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓,簡(jiǎn)稱土地出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7、土地使用權(quán)出讓金土

3、地使用權(quán)出讓金是我國(guó)政府在土地出讓過程中,作為國(guó)有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用費(fèi),主要用于各項(xiàng)城市建設(shè)和土地開墾、復(fù)墾等方面8、房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià),從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理,并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理。主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容,其中成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是三大管理核心二,簡(jiǎn)答題1.央企房地產(chǎn)公司在整個(gè)房地

4、產(chǎn)市場(chǎng)的影響力,非主營(yíng)房地產(chǎn)央企為什么要市場(chǎng)1、中央企業(yè)是國(guó)有經(jīng)濟(jì)的骨干和中堅(jiān),在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中承擔(dān)著重要責(zé)任2、央企在競(jìng)爭(zhēng)中非市場(chǎng)因素占的比例很大3、央企和地方政府的合作,能使得房地產(chǎn)價(jià)格攀升過快4、央企可以負(fù)責(zé)執(zhí)行和推進(jìn)政府的民生住房建設(shè)計(jì)劃、規(guī)劃,可以推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓

5、房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)人民政府批準(zhǔn)由劃撥用地準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法:因果分析圖法用于考慮并表示已知結(jié)果與其所有可能原因之間關(guān)系的一種圖形工具。各種原因可歸納為類別原因和子原因,形成類似魚骨的圖樣,所以因果圖也稱為魚骨圖。因果圖可用于分析、表達(dá)因果關(guān)系,通過識(shí)別癥狀、分析原因、尋找解決問題的方法措施。常按人、設(shè)備、材料、方法和環(huán)境等五大因素分成五個(gè)板塊,再分別

6、找它們的影響因素作為中枝、細(xì)枝、小枝。可以系統(tǒng)地把握各因素之間的關(guān)系,再進(jìn)一步分析確定影響質(zhì)量更小的原因,使分析深入細(xì)致4、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段1、旁站監(jiān)督在施工過程中派工程技術(shù)人員于現(xiàn)場(chǎng)觀察、監(jiān)督與檢查施工過程,以便及時(shí)進(jìn)行控制2、測(cè)量3、試驗(yàn)試驗(yàn)數(shù)據(jù)是判斷和確認(rèn)各種材料和工程部位在內(nèi)在品質(zhì)的主要依據(jù)4、指定文件5、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序規(guī)定雙方必須遵守的質(zhì)量監(jiān)控工作程序,并按該程序進(jìn)行工作,是進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督的必要手段和依據(jù)6、利用支付控制手段支付控制權(quán)是對(duì)施工承包單位支付任何工程款、均需由開發(fā)商批準(zhǔn)三,論述題1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境:宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)

7、濟(jì),高漲時(shí)期房地產(chǎn)需求旺盛房地產(chǎn)市場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)而經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟,自然是門庭冷落政治因素國(guó)家開放的程度與政策的連續(xù)性可影響房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者的心態(tài),開放的程度大、政策連續(xù),投資經(jīng)營(yíng)者就會(huì)有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算;相反開放程度小政策不連續(xù)投資經(jīng)營(yíng)者就會(huì)疑慮重重不敢大膽投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)人口因素人口狀況房地產(chǎn)是提供人們棲息居住工作學(xué)習(xí)生活?yuàn)蕵返膱?chǎng)所,人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求政策法規(guī)和利稅因素政策與法規(guī)是國(guó)家宏觀調(diào)控市場(chǎng)的重要機(jī)器對(duì)市場(chǎng)主體的作用具有強(qiáng)制性國(guó)家政策出臺(tái)和法規(guī)的制定必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響可能給企業(yè)帶來新的市場(chǎng)生機(jī)也可能帶來新的威脅

8、供應(yīng)者向房地產(chǎn)企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)者提供開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需要的各種資源的企業(yè)、組織和個(gè)人營(yíng)銷中介為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)提供各種服務(wù)的企業(yè)總稱,是協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷售給最終購(gòu)買者的中介機(jī)構(gòu)顧客是房地產(chǎn)或其他服務(wù)的購(gòu)買者,是房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)者在商品經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場(chǎng)上開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí),不可避免的會(huì)遇到自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)社會(huì)公眾房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有實(shí)際或在潛在影響力的群體2、市場(chǎng)需求影響因素分析消費(fèi)者的預(yù)期消費(fèi)者的預(yù)期就是對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景和房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)的需要者對(duì)未來的預(yù)期將直接影響到對(duì)房地產(chǎn)的需求,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響也具有舉足輕重的作用,健康發(fā)展的重要因素人

9、口數(shù)量人口的增加必將導(dǎo)致對(duì)住宅需求的日益擴(kuò)大,除了對(duì)需求總量的影響外,不同層次的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求也不同,除了帶動(dòng)住房的需求外,商業(yè)區(qū)、市場(chǎng)周邊地區(qū)用房也不斷增加,增加市場(chǎng)有效需求收入水平隨著可支配收入的增加,對(duì)房地產(chǎn)的需求也不斷增加,而且收入水平的高低直接影響決定消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,既有供人居住、商用的消費(fèi)功能,也具有投資價(jià)值需求社會(huì)安定情況如果現(xiàn)在行政政權(quán)穩(wěn)固,社會(huì)安定,人們樂于對(duì)住宅地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資,相反,如果發(fā)生重大政策變動(dòng),甚至社會(huì)動(dòng)蕩或者戰(zhàn)爭(zhēng),則會(huì)嚴(yán)重影響人們對(duì)房地產(chǎn)投資比例,轉(zhuǎn)向投資便于攜帶和變現(xiàn)的資產(chǎn),則需求下降3社會(huì)保障房現(xiàn)狀、前景、存在的問題(廈門

10、為例已建成、正在建、申請(qǐng)條件、存在問題申請(qǐng)對(duì)象:包括低中收入住房困難家庭及其它符合條件的特殊群體申請(qǐng)條件:申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員均應(yīng)具有本市城鎮(zhèn)戶籍,在本市工作和生活,且其中至少有1人取得本市戶籍時(shí)間滿3年。家庭收入符合低中收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn),即人均收入低于1495元/月,低中收入線由市政府根據(jù)居民人均可支配收入劃定。家庭資產(chǎn)在低中收入家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)上限的4倍以下,可以申請(qǐng)社會(huì)保障性租賃房;在低中收入家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)上限的6倍以下的,可以申請(qǐng)社會(huì)保障性經(jīng)濟(jì)適用住房。無房戶或住房困難房,即3人以下家庭人均建筑面積16 m2以下(3人及以上家庭每增加一人即增加10 m2,但不超過70 m2。目前,

11、廈門保障房正在建設(shè)和已經(jīng)建設(shè)的:廈門市已經(jīng)確定了20個(gè)社會(huì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目,總用地面積154萬m2,其中已開工建設(shè)(含部分開工16個(gè)項(xiàng)目,其他項(xiàng)目也在抓緊開展前期工作,規(guī)劃選址已經(jīng)辦理,用地保障方面沒有問題。廈門市島內(nèi)兩大社會(huì)保障性住房小區(qū)高林居住區(qū)和觀音山公寓正式開工建設(shè)。據(jù)悉,廈門將在未來3到5年,建設(shè)約2萬套價(jià)格低、面積小的社會(huì)保障性住房,解決中低收入家庭住房困難問題。高林居住區(qū)用地面積31.08萬平方米,住宅建筑面積51.94萬平方米,有住宅74 00套,擬居住人口23000人,中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、商業(yè)用房、會(huì)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。預(yù)計(jì)明年底將有第一批住房完工,三年內(nèi)全部投入使用。其

12、中,低租金房500套,保障性住房6900套。觀音山公寓位于何厝村下堡社,總用地面積1萬多平方米,規(guī)劃建設(shè)以公交場(chǎng)站為主要功能、商業(yè)和安置住宅為配套的綜合性建筑。其中,地下一層到地上4層裙樓為場(chǎng)站停車部分。住宅部分從第五層開始。該片區(qū)主要為經(jīng)濟(jì)租賃房。其中三房和一房各占總戶數(shù)的20%;兩房為主要戶型,占總戶數(shù)的60%。618套總戶數(shù)中,三房一廳124套,二房一廳37 2戶,一房一廳122戶。除高林居住區(qū)、觀音山公寓外,廈門市還有古樓租賃房、萬景居住區(qū)、五緣灣公寓、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、集美永祥花園等六個(gè)社會(huì)保障性住房項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)計(jì)劃已全部落實(shí)。集美永祥花園、錦

13、園居住區(qū)、翔安東方新城已于去年開工,而萬景公寓、古樓租賃房、五緣灣公寓也將于近期開工。前景:加大保障性住房建設(shè)力度,進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展, 積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,以加快保障性住房建設(shè),鼓勵(lì)住房合理消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào),大力宣傳出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效,著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。存在問題建設(shè)資金籌集困難,影響工期進(jìn)度計(jì)劃居住品質(zhì)和配套設(shè)施需進(jìn)一步提高中等收入家庭住房困難仍然存在社會(huì)保障房的管理機(jī)制有待完善4、如何經(jīng)房地產(chǎn)進(jìn)行定位(要舉例說明請(qǐng)參考課本72頁(yè),還有案例分析結(jié)合根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷,結(jié)合項(xiàng)目自身特

14、有的其他制約因素,找到適合于項(xiàng)目的客戶群體,并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位與一般商品的形象定位一樣,首先承擔(dān)著表現(xiàn)產(chǎn)品,告之信息和塑造形象的功能,最后達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。通過一個(gè)合適的形象定位來提煉聚合項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì),來提升自己的價(jià)值,房地產(chǎn)形象定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心和濃縮,也是項(xiàng)目總體營(yíng)銷中線、面、體的基點(diǎn),由此推廣展開、發(fā)展,同時(shí)產(chǎn)品形象又是建立在項(xiàng)目的品質(zhì)基礎(chǔ)之上,在很大程度上說,房地產(chǎn)形象定位是以建造為本體,以人文為靈魂,指導(dǎo)全程營(yíng)銷推廣的靈魂,塑造房地產(chǎn)良好的市場(chǎng)形象5、產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響土地供給政策沒有土地供應(yīng),房地產(chǎn)開發(fā)和商品

15、房供給就無從談起。政府是唯一的土地供給者,政府的土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求,政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu),直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)地價(jià)政策雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系,但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大,城市土地又由政府壟斷出讓,所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量,靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式,以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù),都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。稅收政策房地產(chǎn)

16、稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收政策杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地受益,還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策,進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。6、金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響加息政策房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小,但未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來說意味著購(gòu)房支出的增加,這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度,降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求,這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給,從而控制過高的房?jī)r(jià),產(chǎn)生積極的降溫作用,使房?jī)r(jià)回歸理性。存款準(zhǔn)備金率政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施,對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見影的政策效果。從這個(gè)角度來看,提高存款準(zhǔn)備金率0.5%能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度,控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度,進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來各種調(diào)控政策的政策效率。調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快,但同時(shí)也將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)匯率政策我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng).投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率