第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

1、l2、直接核算法、直接核算法l進(jìn)口設(shè)備重置成本進(jìn)口設(shè)備重置成本=到岸價(jià)到岸價(jià)X現(xiàn)行外匯匯率現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)進(jìn)口關(guān)稅口關(guān)稅+增值稅增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)l例題：某企業(yè)從國(guó)外進(jìn)口的設(shè)備需進(jìn)行評(píng)估，例題：某企業(yè)從國(guó)外進(jìn)口的設(shè)備需進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過調(diào)查了解到評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備從國(guó)外進(jìn)口經(jīng)過調(diào)查了解到評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備從國(guó)外進(jìn)口的離岸價(jià)為的離岸價(jià)為100萬美元，境外運(yùn)雜費(fèi)需萬美元，境外運(yùn)雜費(fèi)需3萬美元，萬美元，保險(xiǎn)費(fèi)為離岸價(jià)的保險(xiǎn)費(fèi)為離岸價(jià)的4，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為稅率為25%，增值稅稅率為，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費(fèi)，銀

2、行手續(xù)費(fèi)約占約占到岸價(jià)的到岸價(jià)的6 。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需需3.4萬元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣萬元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為的比價(jià)為1：6.2，則該進(jìn)口設(shè)備重置成本如下：，則該進(jìn)口設(shè)備重置成本如下：FOB=100萬美元萬美元保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)=100 X 4=0 .4萬美元萬美元CIF=100+ 0 .4+3=103 .4萬美元萬美元進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)口關(guān)稅= 103 .4 X25%=25 .85萬美元萬美元增值稅增值稅=（ 103 .4+ 25 .85） X17%=21 .9725萬美元萬美元銀行手續(xù)費(fèi)銀行手續(xù)費(fèi)= 103 .4 X6=0 .6204萬美元萬美

3、元進(jìn)口設(shè)備重置成本進(jìn)口設(shè)備重置成本=（ 103 .4+ 25 .85+ 21 .9725 0 .6204）X6 .2+ 3 .4 =945 .05萬元萬元 1.如何理解資產(chǎn)評(píng)估行為的復(fù)雜性與綜合如何理解資產(chǎn)評(píng)估行為的復(fù)雜性與綜合性性2 .如何理順資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托單位之間如何理順資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托單位之間的關(guān)系的關(guān)系l三、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算三、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算l（一）實(shí)體性貶值（一）實(shí)體性貶值l1、年限法、年限法成新率成新率=設(shè)備尚可使用年限設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備已使用年限（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可設(shè)備尚可使用年限）使用年限）例題：例題：2013年年3月月20日對(duì)甲企業(yè)的一臺(tái)數(shù)控機(jī)

4、床進(jìn)行評(píng)日對(duì)甲企業(yè)的一臺(tái)數(shù)控機(jī)床進(jìn)行評(píng)估。該機(jī)床已使用年限為估。該機(jī)床已使用年限為4年，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類機(jī)床為該類機(jī)床為10臺(tái)，其中有臺(tái)，其中有2臺(tái)的使用壽命為臺(tái)的使用壽命為12年；有年；有2臺(tái)的使用壽命為臺(tái)的使用壽命為13年；有年；有3臺(tái)的使用壽命為臺(tái)的使用壽命為14年；有年；有1臺(tái)的使用壽命為臺(tái)的使用壽命為15年；有年；有1臺(tái)的使用壽命為臺(tái)的使用壽命為16年；有年；有1臺(tái)使用壽命為臺(tái)使用壽命為17年。則該類機(jī)床的平均使用壽命為：年。則該類機(jī)床的平均使用壽命為：l12 2/10+13 2/10+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=1

5、4年年 尚可使用年限為尚可使用年限為10年年l成新率成新率=10/14=71 .43%2、修復(fù)費(fèi)用法、修復(fù)費(fèi)用法成新率成新率=1-修復(fù)費(fèi)用修復(fù)費(fèi)用/重置成本重置成本例題：例題：A評(píng)估事務(wù)所接受評(píng)估事務(wù)所接受B發(fā)電廠委托對(duì)其一臺(tái)生產(chǎn)鍋爐發(fā)電廠委托對(duì)其一臺(tái)生產(chǎn)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐的重置成本為進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用萬元，已使用6年，年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計(jì)更換現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計(jì)更換管道以及維修附屬設(shè)備需管道以及維修附屬設(shè)備需20萬元，經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修萬元，經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修復(fù)完畢后該鍋爐可以使用復(fù)完畢后該鍋爐可以使用10年。年。（1

6、）重置成本：）重置成本：100萬元萬元（2）可修復(fù)部分磨損引起的貶值：）可修復(fù)部分磨損引起的貶值：20萬元萬元（3）不可修復(fù)部分的重置成本：）不可修復(fù)部分的重置成本：100-20=80萬元萬元（4）不可修復(fù)部分貶值率）不可修復(fù)部分貶值率=6/16=37 .5% （5）不可修復(fù)部分的貶值額：）不可修復(fù)部分的貶值額：80 37 .5%=30萬元萬元（6）該鍋爐的全部貶值額：）該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元萬元（7）該鍋爐的綜合貶值率：）該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50% 成新率為成新率為50% （二）功能性貶值例題：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。例題：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引

7、起的功能性貶值。1、分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)因素：經(jīng)分析、分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)因素：經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老機(jī)器比新機(jī)器多耗電個(gè)工作日，每臺(tái)老機(jī)器比新機(jī)器多耗電6000度。度。2、確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的、確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，

8、評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度按年，如每度按0.5元計(jì)算，元計(jì)算，則：則：每年的超額運(yùn)營(yíng)成本每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度度*0.5=3000元元3、計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按、計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按33%計(jì)算，計(jì)算，則則稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本稅前超額運(yùn)營(yíng)成本*（1-33%）=2010元元4、確定折現(xiàn)率：、確定折現(xiàn)率：10%凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=2010 *6.145=12350元元（三）經(jīng)濟(jì)性貶值（三）經(jīng)濟(jì)性貶值例題：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為例題：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)

9、能力為25000臺(tái)臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今已經(jīng)使用年。該生產(chǎn)線至今已經(jīng)使用10 年，根據(jù)年，根據(jù)實(shí)體狀況判斷尚可使用實(shí)體狀況判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求下降，造成機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求下降，造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺(tái)。臺(tái)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為效益指數(shù)為0.68。則：經(jīng)濟(jì)性貶值率則：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（15000/25000）0

10、.68=0.71機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物市場(chǎng)交易價(jià)格參照物市場(chǎng)交易價(jià)格+被評(píng)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物差異量化額合計(jì)估機(jī)器設(shè)備與參照物差異量化額合計(jì)一、評(píng)估步驟一、評(píng)估步驟1、確定評(píng)估對(duì)象，搜集所需資料、確定評(píng)估對(duì)象，搜集所需資料2、選擇參照物、選擇參照物3、比較待評(píng)估設(shè)備與參照物并將二者差異量化、比較待評(píng)估設(shè)備與參照物并將二者差異量化（1）交易日期的調(diào)整）交易日期的調(diào)整調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的參照物價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的參照物價(jià)格=參照物在交易日的成交價(jià)格參照物在交易日的成交價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)數(shù)/交易日價(jià)格指數(shù)交易日價(jià)格指數(shù)（2）品牌、質(zhì)量與結(jié)構(gòu)差異調(diào)整）品牌、質(zhì)量

11、與結(jié)構(gòu)差異調(diào)整（3）新舊程度差異調(diào)整）新舊程度差異調(diào)整新舊程度差異調(diào)整新舊程度差異調(diào)整=參照物的價(jià)格參照物的價(jià)格被評(píng)估設(shè)備被評(píng)估設(shè)備成新率成新率/參照物設(shè)備成新率參照物設(shè)備成新率4、確定評(píng)估值、確定評(píng)估值二、案例：二、案例：對(duì)企業(yè)一臺(tái)使用了對(duì)企業(yè)一臺(tái)使用了5年的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人年的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過考察，選擇了三個(gè)近期成交的類似設(shè)備員經(jīng)過考察，選擇了三個(gè)近期成交的類似設(shè)備作為參照物，有關(guān)資料如下表：作為參照物，有關(guān)資料如下表：參照物參照物1參照物參照物2參照物參照物3評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象交易價(jià)格交易價(jià)格元元20萬萬30萬萬22萬萬交易條件交易條件公開市場(chǎng)公開市場(chǎng) 公開市場(chǎng)公開市場(chǎng)公開市

12、場(chǎng)公開市場(chǎng) 公開市場(chǎng)公開市場(chǎng)交易時(shí)間交易時(shí)間10個(gè)月前個(gè)月前 6個(gè)月前個(gè)月前2個(gè)月前個(gè)月前評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日付款方式付款方式一次付款一次付款 一次付款一次付款一次付款一次付款 一次付款一次付款生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力件件/年年6400660050006000運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用元元/年年90000940008000086000已使用年限已使用年限年年6545尚可使用年尚可使用年限限年年5686成新率成新率%50%60%70%60%1、生產(chǎn)能力的差異調(diào)整、生產(chǎn)能力的差異調(diào)整參照物參照物1的調(diào)整系數(shù)的調(diào)整系數(shù)=1-（6400/6000） 0.6=-0 .039參照物參照物2的調(diào)整系數(shù)的調(diào)整系數(shù)=1-（660

13、0/6000） 0.6=- 0 .059參照物參照物3的調(diào)整系數(shù)的調(diào)整系數(shù)=1-（5000/6000） 0.6= 0 .104生產(chǎn)能力差異額為：生產(chǎn)能力差異額為：參照物參照物1=200000 （- 0 .039）=-7800元元參照物參照物2=300000 （- 0 .059）=-17700元元參照物參照物3=220000 （ 0 .104）=22880元元2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異調(diào)整、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異調(diào)整參照物參照物1=（90000-86000） （P/A，10%，5） （1-33%）=1167 .2元元參照物參照物2=（94000-86000）（P/A，10%，6） （1-33%）=28595 .0元

14、元參照物參照物3=（80000-86000） （P/A，10%，8） （1-33%）=-21446 .3元元3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整參照物參照物1=200000 10%=20000元元參照物參照物2=300000 6%=18000元元參照物參照物3=220000 2%=4400元元4、新舊程度差異調(diào)整、新舊程度差異調(diào)整參照物參照物1=60%/50%=1.2參照物參照物2= 60%/60%=1參照物參照物3= 60%/70%=0.865、初評(píng)價(jià)值、初評(píng)價(jià)值初評(píng)價(jià)值初評(píng)價(jià)值1=（200000-7800+1167.2+20000) 1.2=268646.4元元初評(píng)價(jià)值初評(píng)價(jià)值2=（30

15、0000-17700+28595. 0+18000) 1=58895元元初評(píng)價(jià)值初評(píng)價(jià)值3=（220000+22800-2144.3+4400) 0.86=47055.7元元6、最終評(píng)估價(jià)值、最終評(píng)估價(jià)值（ 268646.4+ 58895 +47055.7）/3=124865.7元元第四節(jié)第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備成新率的技術(shù)鑒定機(jī)器設(shè)備成新率的技術(shù)鑒定 將技術(shù)鑒定結(jié)果確定的成新率和用使用年限法算將技術(shù)鑒定結(jié)果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率得的成新率按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率一、鍋爐成新率的確定一、鍋爐成新率的確定以以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例噸以上水管式

16、蒸汽動(dòng)力鍋爐為例（一）鍋爐筒體及水管（一）鍋爐筒體及水管（35分）分）1、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕（點(diǎn)蝕及片蝕）及水垢（以、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕（點(diǎn)蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準(zhǔn)）。（近期定期檢查記錄為準(zhǔn)）。（12分）分）2、鍋爐爐墻有無變形或破損。（、鍋爐爐墻有無變形或破損。（10分）分）3、水冷壁及對(duì)流管有無變形。（、水冷壁及對(duì)流管有無變形。（5分）分）4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（行是否正常。（8分）分）（二）儀表檢查（二）儀表檢查一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定

17、期檢驗(yàn)，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。要求定期檢驗(yàn)，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。（15分）分）（三）鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)（三）鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)（35分）分）1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng)，軸承、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng)，軸承有無異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)有無異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。（的正、負(fù)壓力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。（18分）分）2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù)，機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。、出渣機(jī)出渣是否連續(xù)，機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（5分）分）3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破

18、損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）分）（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值，水處給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值，水處理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工作是否正常。（作是否正常。（15分）分）二、汽車成新率的確定二、汽車成新率的確定（一）分部件鑒定法（一）分部件鑒定法1、發(fā)動(dòng)機(jī)及離合器總成、發(fā)動(dòng)機(jī)及離合器總成 汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機(jī)油有無泄漏，冷汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機(jī)油有無泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正

19、常范圍（見卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正常范圍（見各型汽車標(biāo)準(zhǔn)）。發(fā)動(dòng)機(jī)點(diǎn)火后，不論在何速度各型汽車標(biāo)準(zhǔn)）。發(fā)動(dòng)機(jī)點(diǎn)火后，不論在何速度均不應(yīng)有斷火現(xiàn)象，也不應(yīng)有活塞缸或曲軸軸承、均不應(yīng)有斷火現(xiàn)象，也不應(yīng)有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動(dòng)異?，F(xiàn)象。（連桿軸振動(dòng)異?，F(xiàn)象。（35分）分）2、前橋總成、前橋總成工字梁應(yīng)無變形，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作應(yīng)輕便靈活。（工字梁應(yīng)無變形，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作應(yīng)輕便靈活。（8分）分）3、后橋總成、后橋總成圓錐主動(dòng)齒輪在圓錐主動(dòng)齒輪在14001500轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承溫度不分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化

20、響聲，各結(jié)合部位不允許漏油。聲或高低變化響聲，各結(jié)合部位不允許漏油。（10分）分）4、車架總成、車架總成應(yīng)無變形，各焊口應(yīng)無裂紋及損傷，各鉚接件應(yīng)應(yīng)無變形，各焊口應(yīng)無裂紋及損傷，各鉚接件應(yīng)齊全，無松動(dòng)現(xiàn)象。液壓減速器不應(yīng)有漏油現(xiàn)象。齊全，無松動(dòng)現(xiàn)象。液壓減速器不應(yīng)有漏油現(xiàn)象。（14分）分）5、變速器總成、變速器總成在運(yùn)行中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)有脫檔、跳檔及異常聲在運(yùn)行中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，所有密封部分不應(yīng)漏油。響。變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，所有密封部分不應(yīng)漏油。變速時(shí)變速桿操作應(yīng)輕便。（變速時(shí)變速桿操作應(yīng)輕便。（8分）分）6、車身總成、車身總成 車

21、身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良車身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如為貨車，則車廂應(yīng)完好無損傷。駕駛好，座椅完整。如為貨車，則車廂應(yīng)完好無損傷。駕駛室儀表能正常工作。（室儀表能正常工作。（15分）分）7、輪胎、輪胎依磨損量確定成新率。（依磨損量確定成新率。（2分）分）8、其他、其他制動(dòng)系統(tǒng)，氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒及制動(dòng)筒不應(yīng)漏氣。如為液制動(dòng)系統(tǒng)，氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒及制動(dòng)筒不應(yīng)漏氣。如為液壓制動(dòng)，各部位不得漏油，且液壓制動(dòng)系統(tǒng)不得進(jìn)入空壓制動(dòng)，各部位不得漏油，且液壓制動(dòng)系統(tǒng)不得進(jìn)入空氣。電路的電源、點(diǎn)火、信號(hào)、照明等應(yīng)工作正常（氣。電路的電源、點(diǎn)火、信號(hào)、照明等應(yīng)工

22、作正常（8分）分）9、較高級(jí)客車、較高級(jí)客車應(yīng)評(píng)定空調(diào)系統(tǒng)及音響的技術(shù)狀態(tài)。評(píng)分時(shí)將空應(yīng)評(píng)定空調(diào)系統(tǒng)及音響的技術(shù)狀態(tài)。評(píng)分時(shí)將空調(diào)系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評(píng)分調(diào)系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評(píng)分增為增為25分，再適當(dāng)調(diào)減其他總成的評(píng)分。分，再適當(dāng)調(diào)減其他總成的評(píng)分。（二）綜合鑒定法（二）綜合鑒定法1、外觀檢查（、外觀檢查（20分）分） 汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕駛室儀表是否完好。（駛室儀表是否完好。（10分）分） 發(fā)動(dòng)機(jī)及變速器箱體、后橋結(jié)合部

23、等不得漏發(fā)動(dòng)機(jī)及變速器箱體、后橋結(jié)合部等不得漏油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變速器操作油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變速器操作應(yīng)輕便靈活。（應(yīng)輕便靈活。（10分）分）2、行駛檢查（、行駛檢查（20分）分）加速性能：貨車從加速性能：貨車從20公里公里/時(shí)加速至?xí)r加速至40公里公里/時(shí)不應(yīng)時(shí)不應(yīng)超過超過25秒，小客車不應(yīng)超過秒，小客車不應(yīng)超過10秒。秒。（二）運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估實(shí)例（二）運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估實(shí)例汽運(yùn)公司某型大拖拉汽車價(jià)值的評(píng)估汽運(yùn)公司某型大拖拉汽車價(jià)值的評(píng)估汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號(hào)，載重量汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號(hào)，載重量40噸，噸，2007年購(gòu)入后即交付使用，已使用年購(gòu)入后即交付使用

24、，已使用4年，已行駛年，已行駛80988公里。公里。 重置成本的確定：依據(jù)該公司重置成本的確定：依據(jù)該公司2011年購(gòu)入同型號(hào)年購(gòu)入同型號(hào)815大拖拉，其原值為大拖拉，其原值為606132元，該原值已包含元，該原值已包含了應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，載重汽車近期價(jià)格沒有變了應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，載重汽車近期價(jià)格沒有變化，仍以原值化，仍以原值606132元作為重置成本。元作為重置成本。 成新率的確定：與工程技術(shù)人員一起在現(xiàn)場(chǎng)成新率的確定：與工程技術(shù)人員一起在現(xiàn)場(chǎng)采用分部件鑒定的方法進(jìn)行鑒定。該設(shè)備綜合成采用分部件鑒定的方法進(jìn)行鑒定。該設(shè)備綜合成新率確定為新率確定為70%。其詳細(xì)鑒定見附表。其詳細(xì)鑒定見附表。評(píng)

25、估值=重置成本綜合成新率 =606132 70%=424292元 汽車車輛鑒定表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定情況鑒定情況實(shí)際分實(shí)際分?jǐn)?shù)數(shù)1、發(fā)動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)總機(jī)總成成1）汽缸壓力是否符合標(biāo)準(zhǔn)）汽缸壓力是否符合標(biāo)準(zhǔn)2）機(jī)油是否泄漏，冷卻系）機(jī)油是否泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水統(tǒng)是否漏水3）燃油消耗量是否在正常）燃油消耗量是否在正常范圍內(nèi)范圍內(nèi)4）測(cè)量汽缸內(nèi)橢圓度不超）測(cè)量汽缸內(nèi)橢圓度不超過過0125mm5）在高中低速時(shí)沒有斷火在高中低速時(shí)沒有斷火現(xiàn)象和其它異?，F(xiàn)象現(xiàn)象和其它異?，F(xiàn)象35分分燃油消耗超標(biāo)，燃油消耗超標(biāo)，-10分分汽缸橢圓度超標(biāo)，汽缸橢圓度超標(biāo)，-10分分其他符合要求其他符合要求 15分

26、分序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定情況鑒定情況實(shí)際分?jǐn)?shù)實(shí)際分?jǐn)?shù)2、前橋總成前橋總成工字梁應(yīng)無變形和裂紋，轉(zhuǎn)向工字梁應(yīng)無變形和裂紋，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作輕便靈活，轉(zhuǎn)向節(jié)不系統(tǒng)操作輕便靈活，轉(zhuǎn)向節(jié)不應(yīng)有裂紋應(yīng)有裂紋 8分分符合要求符合要求8分分3、后橋總成后橋總成圓錐主動(dòng)齒輪軸在圓錐主動(dòng)齒輪軸在14001500轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪符合度，差速器及半軸的齒輪符合要求有敲擊聲或高低變化聲響，要求有敲擊聲或高低變化聲響，各結(jié)合部位不允許漏油各結(jié)合部位不允許漏油10分分有漏油，有漏油，-5分分5分分4、車架總成車架總成車架應(yīng)無變形，各焊口應(yīng)無裂車架應(yīng)

27、無變形，各焊口應(yīng)無裂紋及損傷，連接件齊全無松動(dòng)紋及損傷，連接件齊全無松動(dòng)14分分符合要求符合要求14分分5、變速廂總變速廂總成成1）變速箱在運(yùn)轉(zhuǎn)中，齒輪在任）變速箱在運(yùn)轉(zhuǎn)中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)該有脫檔、跳檔何檔位均不應(yīng)該有脫檔、跳檔及異常聲響及異常聲響2）變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，密）變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，密封部位不漏油，變速操作桿操封部位不漏油，變速操作桿操作失靈作失靈3）箱體各孔圓度誤差不大于）箱體各孔圓度誤差不大于00075mm 8分分符合要求符合要求8分分6、車身總成車身總成車身無碰傷、脫漆、銹車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整封良好，座椅完整1

28、5分分車身有脫漆、車身有脫漆、銹蝕，銹蝕，-5分分10分分7、輪胎輪胎依磨損量確定依磨損量確定2分分較好較好2分分8、其他其他8分分1）制動(dòng)系統(tǒng)：氣壓制動(dòng)）制動(dòng)系統(tǒng)：氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒，制動(dòng)管不漏的儲(chǔ)氣筒，制動(dòng)管不漏氣氣2）電系統(tǒng)：電源點(diǎn)火、）電系統(tǒng)：電源點(diǎn)火、信號(hào)、照明應(yīng)正常信號(hào)、照明應(yīng)正常符合要求符合要求8分分合計(jì)合計(jì)100分分70分分機(jī)器評(píng)估案例l第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)概述土地使用權(quán)概述l一、土地與土地使用權(quán)一、土地與土地使用權(quán)l(xiāng)二、土地的分類及其特性二、土地的分類及其特性l（一）土地資產(chǎn)的分類（一）土地資產(chǎn)的分類l1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途l2、按經(jīng)濟(jì)地理位置、按經(jīng)濟(jì)地理位置l

29、3、按所有權(quán)歸屬、按所有權(quán)歸屬l4、按利用程度、按利用程度l5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)l（二）土地資產(chǎn)的特性（二）土地資產(chǎn)的特性l自然特性：自然特性：l1、土地面積的有限性、土地面積的有限性l2、土地空間位置的固定性、土地空間位置的固定性l3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性l4、土地的不可替代性、土地的不可替代性l經(jīng)濟(jì)特性：經(jīng)濟(jì)特性：l1、用途多樣性、用途多樣性l2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性l3、可壟斷性、可壟斷性三、地價(jià)的特征與種類三、地價(jià)的特征與種類（一）（一）1、地價(jià)是地租的資本化、地價(jià)是地租的資本化2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格、地

30、價(jià)是權(quán)益價(jià)格3、土地具有增值性、土地具有增值性4、地價(jià)與用途相關(guān)、地價(jià)與用途相關(guān)5、地價(jià)具有個(gè)別性、地價(jià)具有個(gè)別性6、地價(jià)具有可比性、地價(jià)具有可比性（二）（二）1、基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià): 是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估出的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和估出的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。l作用：作用：l第一，具有政府公告作用第一，具有政府公告作用l第二，在全國(guó)、區(qū)域及城市范圍內(nèi)宏觀調(diào)第二，在全國(guó)、區(qū)域及城市范圍內(nèi)宏觀調(diào)控地價(jià)水平。控地價(jià)水平。l第三，國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)第三，國(guó)家征收

31、城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)l第四，政府參與土地有償使用分配的依據(jù)第四，政府參與土地有償使用分配的依據(jù)l第五，評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)第五，評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)l第六，引導(dǎo)土地資源合理配置第六，引導(dǎo)土地資源合理配置2、標(biāo)定地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)3、交易底價(jià)、交易底價(jià)4、市場(chǎng)交易價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)5、課稅價(jià)格、課稅價(jià)格一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)1、明確評(píng)估對(duì)象、明確評(píng)估對(duì)象2、明確評(píng)估目的、明確評(píng)估目的3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日、明確評(píng)估基準(zhǔn)日4、計(jì)劃評(píng)估工作期日、計(jì)劃評(píng)估工作期日（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料，選擇評(píng)

32、估方（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料，選擇評(píng)估方案案（四）評(píng)定估算土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果，撰（四）評(píng)定估算土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告寫評(píng)估報(bào)告二、地價(jià)評(píng)估的原則二、地價(jià)評(píng)估的原則（一）替代原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（二）最有效使用原則（三）合法原則（三）合法原則一、基本思路一、基本思路二、適用范圍二、適用范圍三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)稅費(fèi)+利息利息+利潤(rùn)利潤(rùn)+土土地增值收益地增值收益四、操作步驟四、操作步驟（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（三）計(jì)算投資利息（三）計(jì)算投資

33、利息（四）計(jì)算投資利潤(rùn)（四）計(jì)算投資利潤(rùn)（五）土地增值收益確定（五）土地增值收益確定五、應(yīng)用舉例五、應(yīng)用舉例 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)兀?dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿橥恋爻?/p>

34、讓增值收益率為15%，銀行貸款，銀行貸款年利率為年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。，試評(píng)估該土地的價(jià)格。 該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。估。 （1）計(jì)算土地取得費(fèi)）計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=10萬元萬元/畝畝=150元元/平方米平方米 （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2億元億元/平方公里平方公里=200元元/平方米平方米 （3）計(jì)算投資利息）計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)利息土地取得費(fèi)利息=150*（1+6%）2-1 =18.54(元元/平方米平方米) 土地開發(fā)費(fèi)利息土地開發(fā)費(fèi)利息=200*35%*(1+6

35、%)1.5-1+200*65%*(1+6%)0.5-1 =6.39+3.84=10.23(元元/平方米平方米)(4) 計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=(1)+(2)*10%=35(元元/平方米平方米)(5) 計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格=(1)+(2)+(3)+(4)*(1+15%) =(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%) =413.77(元元/平方米平方米)該宗地單價(jià)為該宗地單價(jià)為413.77元元/平方米平方米,總價(jià)為總價(jià)為6206550元。元。l第第 四四 節(jié)節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的收益法土地使用權(quán)評(píng)估的收益法一、基本思路一、基本思路二、適用范

36、圍二、適用范圍三、純收益三、純收益 （一）純收益的含義（一）純收益的含義 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 （三）客觀總費(fèi)用（三）客觀總費(fèi)用四、資本化率四、資本化率 （一）資本化率的實(shí)質(zhì)（一）資本化率的實(shí)質(zhì)l（二）求取資本化率的方法（二）求取資本化率的方法 1.純收益與售價(jià)比率法。純收益與售價(jià)比率法。 2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。 3.各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。 （三）資本化率的種類（三）資本化率的種類 1.綜合資本化率。綜合資本化率。 2.建筑物資本化率。建筑物資本化率。 3.土地資本化率。土地資本化率。五、計(jì)算公式五、計(jì)算公

37、式 （一）純收益不變（一）純收益不變 1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：計(jì)算式： P=A/rl2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式： P=A/r 1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式： P=A n （二）純收益在若干年后保持不變二）純收益在若干年后保持不變 1.無限年期收益。其基本公式為：無限年期收益。其基本公式為： P=i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i

38、 i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t 2.2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：有限年期收益。其計(jì)算公式為： P=P=i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t1-1/1-1/（1+r1+r）n-tn-t l（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化 1. 1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：條件下，有以下計(jì)算式： P=A/r+B/rP=A/r+B/r2 2 2. 2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)

39、算式：條件下，有以下計(jì)算式： P=P=（A/r+B/rA/r+B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n-B/r-B/r* *n/(n/(1+r1+r）n n 3. 3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：條件下，有以下計(jì)算式： P= A/r-B/rP= A/r-B/r2 2 4.4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：條件下，有以下計(jì)算式： P=P=（A/r-B/rA/r-B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n+B/r+B/r* *n/(n/

40、(1+r1+r）n nl( (四四) )純收益按等比級(jí)數(shù)變化純收益按等比級(jí)數(shù)變化 1. 1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： P=A/(r-s)P=A/(r-s) 2.2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： P=A/(r-s)1-P=A/(r-s)1-（1+s1+s）/(1+r)/(1+r)n n 3.3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式：

41、 P=A/(r+s)P=A/(r+s) 4.4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： P=A/(r+s)1-P=A/(r+s)1-（1-s1-s）/(1+r)/(1+r)n n l（五）已知未來若干年后地產(chǎn)價(jià)格的條件下，（五）已知未來若干年后地產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式： P=A/r1-1/(1+r)P=A/r1-1/(1+r)t t+Pt/(1+r)+Pt/(1+r)t t 六、操作步驟六、操作步驟 （一）計(jì)算總收益（一）計(jì)算總收益 （二）計(jì)算總費(fèi)用（二）計(jì)算總費(fèi)用 （三）計(jì)算土地純收益（三）

42、計(jì)算土地純收益 （四）確定資本化率（四）確定資本化率 （五）計(jì)算地價(jià)（五）計(jì)算地價(jià)l七、應(yīng)用舉例七、應(yīng)用舉例例例1.1.有一宗土地，土地使用權(quán)出讓年期為有一宗土地，土地使用權(quán)出讓年期為5050年，年，資本化率為資本化率為10%10%，預(yù)計(jì)未來前，預(yù)計(jì)未來前5 5年的純收益分別年的純收益分別為為1515萬元、萬元、1616萬元、萬元、1818萬元、萬元、1515萬元、萬元、2020萬元，萬元，從第六年開始，純收益大約可以穩(wěn)定在從第六年開始，純收益大約可以穩(wěn)定在2525萬元萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。解：根據(jù)純收益在若干年后保持不變，且收益解：根據(jù)純收益在若

43、干年后保持不變，且收益有限年期的計(jì)算公式：有限年期的計(jì)算公式：P=15/P=15/（1+10%1+10%）+16/+16/（1+10%1+10%）2 2+18/+18/（1+10%1+10%）3 3+15/+15/（1+10%1+10%）4 4+20 /+20 /（1+10%1+10%）5 5+25/+25/（1+10%1+10%）5 5* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）50-550-5 P=216.1 P=216.1（萬元）萬元）l例例2.2.有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為5050萬元，資萬元，資本化率為本化率為5%5%，若（，若（1 1）未來各年的純收益將

44、在上）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬元；（萬元；（2 2）未來各年的純）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%1%。試分別評(píng)估。試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增和等比級(jí)數(shù)遞解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增和等比級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式：增的計(jì)算公式： （1 1）P=50/5%+1/P=50/5%+1/（5%5%）2 2=1400=1400（萬元）萬元） （2 2）P=50/P=50/（5%-1%5%-1%）=1250=1250（萬元）萬元）l例例3.3.某宗土地從某宗土地從201320

45、13年年1 1月月1 1日至日至20201818年年1 1月月1 1日日5 5年年中，每年的純收益為中，每年的純收益為1010萬元，預(yù)計(jì)從萬元，預(yù)計(jì)從20201818年年1 1月月1 1日日起，以每年純收益逐年遞增起，以每年純收益逐年遞增0.10.1萬元；資本化率為萬元；資本化率為10%10%，試評(píng)估該宗土地在，試評(píng)估該宗土地在20132013年年1 1月月1 1日的價(jià)格。日的價(jià)格。解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式，該宗解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式，該宗土地土地20201818年年1 1月月1 1日的價(jià)格為：日的價(jià)格為： P P20182018=A/r+B/r=A/r+B/r2 2=100/10%+0.1/(10%)=100/10%+0.1/(10%)2 2=110(=110(萬元萬元) ) 該宗土地該宗土地20132013年年1 1月月1 1日的價(jià)格為：日的價(jià)格為： P P1313=10/10%=10/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）5 5+110/+110/（1+