全面保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益講解學(xué)習(xí)

1、全面保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益呼敬的讀友您好：本文由網(wǎng)絡(luò)收集而來(lái)，分享到本網(wǎng)站是為了能夠帶助到大 家，大涼如果閱讀之后是自己需更的文檔可以點(diǎn)擊下載本文檔，下載文檔是 收潛的，所以請(qǐng)先閱讀再下載，謝謝各位讀友，本人在此祝各位讀友工作腹 利，事事如意.全面保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益 2007-02-02 21:55:56農(nóng)村土地承包法主要從規(guī)范集體和農(nóng)戶之間的關(guān)系 出發(fā)對(duì)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了文 本上的界定和保護(hù)。由于農(nóng)村社區(qū)內(nèi)的 人地關(guān)系和利益沖突不可能在短時(shí)期內(nèi) 得到有效化解，文本上的外在制度規(guī)則 在短時(shí)期內(nèi)不可能完全內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū) 的內(nèi)部制度規(guī)則，尤其是國(guó)家公共權(quán)力 未能得到有效約束，許多相關(guān)配

2、套法律 法規(guī)尚不完善，因此，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn) 權(quán)益勢(shì)必仍然要面臨來(lái)自多方面的侵 害。全面保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，仍 然需要進(jìn)行一系列的相關(guān)配套改革和法 制建設(shè)。土地是絕大多數(shù)農(nóng)民的主要財(cái) 產(chǎn)形式，保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，首要的 是保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。（中經(jīng)評(píng)論北京）我國(guó)農(nóng)村土地 承包法的正式頒布和實(shí)施，改變了我 國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)主要依靠政策規(guī)定、合同約 定的方法界定和規(guī)范農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)的狀況，標(biāo)志著農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)獲得了直接的法律保護(hù)，這為穩(wěn)定農(nóng) 村土地承包關(guān)系并在此基礎(chǔ)上賦予農(nóng)民 長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)提供了法律 保障，其意義重大而深遠(yuǎn)。但是，我們 也必須看到，農(nóng)村土地承包法主要從 規(guī)

3、范集體和農(nóng)戶之間的關(guān)系出發(fā)對(duì)農(nóng)民 的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了文本上的界定 和保護(hù)。由于農(nóng)村社區(qū)內(nèi)的人地關(guān)系和 利益沖突不可能在短時(shí)期內(nèi)得到有效化 解，文本上的外在制度規(guī)則在短時(shí)期內(nèi) 不可能完全內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū)的內(nèi)部制度 規(guī)則，尤其是國(guó)家公共權(quán)力未能得到有 效約束，許多相關(guān)配套法律法規(guī)尚不完 善，因此，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益勢(shì)必仍 然要面臨來(lái)自多方面的侵害。全面保護(hù) 農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，仍然需要進(jìn)行一 系列的相關(guān)配套改革和法制建設(shè)。一、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀的 評(píng)估與分析（一）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在土地 調(diào)整、土地流轉(zhuǎn)申仍然可能受到村集體 的侵害農(nóng)村土地承包法對(duì)村集體調(diào)整、 處置農(nóng)民的承包地做了嚴(yán)格的限制

4、，但 是，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不會(huì)因此 在短時(shí)期內(nèi)就可免受集體經(jīng)濟(jì)組織和村 干部的侵害。這是因?yàn)椋旱谝唬r(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的人地關(guān)系和 利益沖突不可能因?yàn)閲?guó)家穩(wěn)定農(nóng)村地權(quán) 關(guān)系的法律文本的出現(xiàn)而得以化解。雖 然伴隨人口增長(zhǎng)類(lèi)型的轉(zhuǎn)變和農(nóng)業(yè)、農(nóng) 村人口不斷向外流動(dòng)轉(zhuǎn)移，我國(guó)鄉(xiāng)村人 口在年達(dá)到最咼值.億人之后開(kāi)始出現(xiàn) 下降的趨勢(shì)，年下降至.億人，農(nóng)戶家 庭數(shù)量增速也明顯放緩，這些都為穩(wěn)定 農(nóng)村地權(quán)關(guān)系提供了一定的條件； 但是, 在許多地區(qū)農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的人地關(guān)系沖 突和利益沖突不可能因?yàn)榉晌谋镜某?現(xiàn)而得以迅速化解，農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的土 地調(diào)整不可能在短期內(nèi)從根本上消除。 只要土地調(diào)整存在，農(nóng)民的土地承包

5、經(jīng) 營(yíng)權(quán)就有可能受到侵害。第二，國(guó)家的外在法律制度規(guī)則內(nèi) 化為農(nóng)村社區(qū)的內(nèi)部制度規(guī)則需要時(shí) 日。農(nóng)村土地承包法雖然照顧到了農(nóng) 村地區(qū)的實(shí)際情況，但是，對(duì)于農(nóng)村社 區(qū)來(lái)說(shuō)，這一法律畢竟是一項(xiàng)外在的制 度規(guī)則。農(nóng)村土地承包法以土地承包 經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化為基本立法取向，但是， 在農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部，基于平等的社員權(quán)， 農(nóng)民要求進(jìn)行土地調(diào)整，而國(guó)家物權(quán)化 的立法取向要求穩(wěn)定土地承包關(guān)系，這 二者之間必然會(huì)發(fā)生沖突。這就決定了 外在的國(guó)家法律制度規(guī)則要真正內(nèi)化為 農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部農(nóng)民自覺(jué)的內(nèi)在制度規(guī)則 需要時(shí)日。第三，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)高 于市場(chǎng)供給、流轉(zhuǎn)又缺乏第三方監(jiān)督的 情況下，集體經(jīng)濟(jì)組織很容易在農(nóng)地流 轉(zhuǎn)

6、過(guò)程中侵犯農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。我 國(guó)人多地少，城鎮(zhèn)化相對(duì)滯后，農(nóng)業(yè)、 農(nóng)村人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移緩慢， 由人口和勞動(dòng)力流動(dòng)、遷移拉動(dòng)的農(nóng)地 流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)供給遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。 在這種情況下，受利益驅(qū)動(dòng)，集體經(jīng)濟(jì) 組織很容易憑借集體土地所有權(quán)強(qiáng)制性 地要求農(nóng)民轉(zhuǎn)移土地，從而使農(nóng)民的土 地財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受侵害。（二）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在國(guó)家 土地征用中事實(shí)上集體性地受到了侵害 我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地征用制度是從計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)時(shí)期延續(xù)下來(lái)的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期， 我國(guó)城鎮(zhèn)各類(lèi)建設(shè)用地一律由國(guó)家統(tǒng)一 行政劃撥，建設(shè)用地增量則主要來(lái)自國(guó) 家對(duì)集體和國(guó)有農(nóng)地的征用。改革開(kāi)放 后，面臨耕地被大量占用的嚴(yán)峻形勢(shì)， 為了更好地運(yùn)用

7、行政手段協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)用地 關(guān)系，保護(hù)耕地，國(guó)家從法律上將農(nóng)地 統(tǒng)征制度鞏固下來(lái)。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、 農(nóng)村公共公益事業(yè)用地、農(nóng)民宅基地外, 所有新增建設(shè)用地需要占用農(nóng)用地的， 無(wú)論是出于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共目的的 需要，還是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等私人目的的需要，都借助國(guó)家權(quán)力來(lái)征用。在年修訂的土地管理法中正式確 立了土地用途管制制度后，農(nóng)地征用制 度與土地用途管制制度相結(jié)合，成為政 府實(shí)施土地利用規(guī)劃管理和農(nóng)地轉(zhuǎn)用管 制的重要措施。我們知道，在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中，由 于土地用途發(fā)生轉(zhuǎn)換，土地價(jià)格會(huì)從農(nóng) 用地價(jià)格的水平上漲至建設(shè)用地價(jià)格的 水平，從而岀現(xiàn)土地漲價(jià)，即土地增值。 這種土地增值發(fā)生在土地用途轉(zhuǎn)換的情 況

8、下，而土地用途轉(zhuǎn)換又以土地利用規(guī) 劃和土地用途管制為前提。事實(shí)上，土 地利用規(guī)劃由于限定了不同區(qū)位土地的 開(kāi)發(fā)利用方向，因此，也就預(yù)先設(shè)定了 土地發(fā)展權(quán)。那些規(guī)劃待轉(zhuǎn)用的農(nóng)用地, 由于規(guī)劃允許進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此享有 土地發(fā)展權(quán)，其市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)升高至建 設(shè)用地價(jià)格水平；而那些規(guī)劃禁止轉(zhuǎn)用 的農(nóng)地，由于不能用來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地 發(fā)展權(quán)受到限制，其市場(chǎng)價(jià)格會(huì)保持在 農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格水平上。這種在土地 用途轉(zhuǎn)換過(guò)程中由土地用途價(jià)格差異形 成的土地增值，與土地利用規(guī)劃限定的 土地發(fā)展權(quán)相對(duì)應(yīng)，也可稱(chēng)為土地發(fā)展 權(quán)收益。這種土地增值并非因土地使用 者的投資和勞動(dòng)而形成，而是與政府管 制相聯(lián)系的建設(shè)用地稀缺性

9、增值以及城 市建設(shè)投資外部性增值。因此，這種土 地增值應(yīng)由社會(huì)共享，而不能由規(guī)劃待 轉(zhuǎn)用農(nóng)地的土地使用者獨(dú)得。從理論上講，土地征用是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地 轉(zhuǎn)用過(guò)程中土地漲價(jià)歸公的一個(gè)可選擇 辦法。以土地征用的方式對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用實(shí) 行政府管制，有利于政府運(yùn)用強(qiáng)有力的 行政手段，按照土地利用規(guī)劃確定的土 地利用方向，有計(jì)劃地控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用， 保護(hù)農(nóng)用地；同時(shí)，通過(guò)土地征用，能 夠把土地利用規(guī)劃事先設(shè)立的土地發(fā)展 權(quán)收歸政府擁有，由政府統(tǒng)一行使和處 置土地發(fā)展權(quán)，從而取得土地增值收益, 再將這種收益用于適當(dāng)?shù)姆窒砣巳?。?理說(shuō)，在這種土地增值收益中，來(lái)源于 城市建設(shè)投資外部性引起的建設(shè)用地資 本增值部分，應(yīng)歸城市建設(shè)

10、投資者分享; 來(lái)源于土地用途管制下的建設(shè)用地稀缺 性增值部分，則應(yīng)當(dāng)由農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者集體 分享。這是因?yàn)?，土地利用?guī)劃和土地 用途管制以限定農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的土地利用 方向、犧牲農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利益為代價(jià)， 以追求當(dāng)代人的食物安全、人類(lèi)代際之 間的公平和可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。我們沒(méi) 有理由讓農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)眼前和遠(yuǎn)期公 共利益的全部代價(jià)。試想，如果沒(méi)有土 地利用規(guī)劃和土地用途管制，建設(shè)用地 的市場(chǎng)供給就會(huì)增加，農(nóng)用地的市場(chǎng)供 給就會(huì)減少，建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)用 地市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)通過(guò)市場(chǎng)均衡而趨向一 致，這種用途轉(zhuǎn)換所帶來(lái)的土地增值就 必然會(huì)縮小。在我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地所有制并 實(shí)行土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的 土

11、地使用制度下，以土地征用實(shí)現(xiàn)土地 發(fā)展權(quán)歸公和土地漲價(jià)歸公的制度安 排，其現(xiàn)實(shí)的具體表現(xiàn)形式就是所謂的 轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排。這種制度安排 是指通過(guò)土地征用將轉(zhuǎn)用農(nóng)地的集體土 地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)，在轉(zhuǎn) 權(quán)過(guò)程中，由國(guó)家向農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織 以優(yōu)惠的價(jià)格支付征地補(bǔ)償費(fèi)用；而在 轉(zhuǎn)權(quán)后，由縣（市）政府代行國(guó)家土地 所有權(quán)職能向建設(shè)用地者出讓或劃撥土 地使用權(quán)，并取得土地收益。這種 轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排，由于 要將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所 有權(quán)，而這種 轉(zhuǎn)權(quán)”又是在國(guó)家征用權(quán) 的強(qiáng)力干預(yù)下進(jìn)行的，因此，這種制度 安排雖然能夠保證土地漲價(jià)歸公，卻不 能保證土地漲價(jià)歸公后的合理分配，相 反

12、，直接誤導(dǎo)了土地增值收益在城鄉(xiāng)之 間的不公平分享。土地征用后，由于集 體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，自然而然地按 照理論邏輯，土地出讓時(shí)取得的純收益 要?dú)w于國(guó)家土地所有者；加上人們更多 地從成本角度來(lái)理解土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn) 而理解土地增值，把土地增值更多地視 為城市建設(shè)投資效應(yīng)外溢的結(jié)果，因而 把城市建設(shè)投資者而非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者視為 理所當(dāng)然的土地增值收益的主要分享 者。在工業(yè)優(yōu)先、城市優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略 下，縣（市）政府以公共管理者的身份 按照農(nóng)地價(jià)格以征用的方式取得集體農(nóng) 地并將之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再以國(guó)有土地 所有權(quán)代理人的身份向城鎮(zhèn)建設(shè)用地市 場(chǎng)統(tǒng)一供應(yīng)建設(shè)用地，在此過(guò)程中，縣 （市）以上政府以耕地占用稅、

13、耕地開(kāi) 墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地 出讓純收益等租、稅、費(fèi)的形式將土地 增值收歸公有。而在其具體使用上，每 畝數(shù)萬(wàn)、十幾萬(wàn)、數(shù)十萬(wàn)元不等的土地 出讓純收益主要投向了城市土地開(kāi)發(fā)建 設(shè)，只占土地增值收益一小部分的耕地 占用稅（為元平方米）、耕地開(kāi)墾費(fèi)（一 般為元平方米，大城市地區(qū)最高為元 平方米）和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（分 十五等，為元平方米）等投向了農(nóng)業(yè)、 農(nóng)村。轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排以較低的 農(nóng)地價(jià)格轉(zhuǎn)移了集體土地所有權(quán)，根本 沒(méi)有 讓予”農(nóng)民多少利益，農(nóng)民在農(nóng)地 轉(zhuǎn)用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)集體享有的土地發(fā)展權(quán)和土地增值收益不同程度地受到了剝 奪。（三）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在農(nóng)業(yè) 公司化、企業(yè)化經(jīng)

14、營(yíng)中很容易受到侵害 在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、銷(xiāo)售 等環(huán)節(jié)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)投資的農(nóng)業(yè)公司、 企業(yè), 是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重要力量。農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)化過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)合約形式將生 產(chǎn)者、加工者、銷(xiāo)售者和消費(fèi)者連接起 來(lái)從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品鏈的延伸和市場(chǎng)自組 織化的過(guò)程。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化最基本的合約 形式是產(chǎn)品合約和土地要素合約。在產(chǎn) 品合約中，農(nóng)產(chǎn)品是合約的主要標(biāo)的物， 公司、企業(yè)和農(nóng)戶都是獨(dú)立的市場(chǎng)主體， 農(nóng)戶是土地的實(shí)際占有者和使用者，其 土地不會(huì)暫時(shí)或永久性地讓渡。而在土 地要素合約中，公司、企業(yè)不是購(gòu)買(mǎi)農(nóng) 戶的產(chǎn)品，而是購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶的土地、勞動(dòng) 力，農(nóng)戶不再自我雇傭，而是被雇傭的。 在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的投資決策和合 約

15、選擇中，分散、弱小的農(nóng)戶與公司、 企業(yè)的談判地位完全不同。對(duì)于農(nóng)戶而 言，其最常見(jiàn)的可投資的資本形態(tài)除了 自有的土地之外，就是其勞動(dòng)力。在政 府實(shí)行土地用途管制和農(nóng)村勞動(dòng)力近乎 無(wú)限供給的情況下，農(nóng)戶沒(méi)有更多的投 資選擇，其僅有的土地和勞動(dòng)力資本近 似于一種天然 沉淀”了的投資。而公司、 企業(yè)的投資往往以貨幣資本、技術(shù)資本 為主，其投資選擇是自由的。雖然與進(jìn) 入其他領(lǐng)域的投資一樣，進(jìn)人農(nóng)業(yè)領(lǐng)域 的投資也可能面臨實(shí)物的、地點(diǎn)的、技 術(shù)的等各種類(lèi)型的由投資專(zhuān)用性引起的 套牢問(wèn)題，但是，總的來(lái)說(shuō)，公司、企 業(yè)往往由于具有資本、技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)和 更多的投資選擇自由，在與農(nóng)戶的談判 中具有明顯的優(yōu)勢(shì)地位。

16、在大多數(shù)情況 下，農(nóng)戶由于別無(wú)選擇而只能被動(dòng)地接 受公司、企業(yè)提出的要求。如果土地利 用規(guī)劃界定的土地用途不夠明確，或者 土地用途管制執(zhí)行不嚴(yán)，就很難保證進(jìn) 入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的公司、企業(yè)其經(jīng)營(yíng)目的純 正。如果公司、企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)不是真心 實(shí)意地經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)，而是為了能夠 長(zhǎng)期支配土地并最終圈占土地，并利用 政策和體制上的漏洞轉(zhuǎn)用一部分農(nóng)用地 以攫取巨額土地增值收益，那么，在利 益誘導(dǎo)下，公司、企業(yè)憑借其強(qiáng)勢(shì)地位 和游說(shuō)能力，就很容易從土地上排擠農(nóng) 民，游說(shuō)政府修改土地利用規(guī)劃，私下 轉(zhuǎn)用農(nóng)用地，這必然會(huì)造成一些農(nóng)民非 自愿性地失地、失業(yè)。實(shí)際上，這種情 況在個(gè)別地方已經(jīng)發(fā)生了。（四）由于城鄉(xiāng)建設(shè)用地

17、市場(chǎng)存在 著體制性分割，農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不能 得到充分實(shí)現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元土地所有制下，我國(guó)城 市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)依 法征用后新增的建設(shè)用地等，屬于國(guó)家 所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國(guó) 家所有的土地以外的農(nóng)民宅基地和其他 建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng) 濟(jì)組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使 用的是集體所有的土地。而城市企業(yè)、 城市居民等建設(shè)用地必須使用國(guó)有土 地；需要占用集體土地的，必須先由國(guó) 家通過(guò)土地征用將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土 地后再出讓或劃撥給土地使用者使用。 這樣，以二元土地所有制為基礎(chǔ)，與城 鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份相掛鉤，長(zhǎng)期依賴(lài)城 鄉(xiāng)分割管

18、理的路徑，形成了典型的城鄉(xiāng) 建設(shè)用地雙軌制”。這種城鄉(xiāng)建設(shè)用地的 雙軌制”不僅 存在于大、中、小城市與農(nóng)村城鎮(zhèn)、農(nóng) 村居民點(diǎn)，更廣泛地存在于農(nóng)村地區(qū)眾 多的中小城鎮(zhèn)內(nèi)部。特別是在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)發(fā)展比較快、農(nóng)村城鎮(zhèn)化內(nèi)發(fā)性動(dòng) 力強(qiáng)勁的地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地 和農(nóng)民住宅建設(shè)用地增長(zhǎng)迅速，城鎮(zhèn)建 設(shè)用地的 雙軌制”特征表現(xiàn)得尤為明 顯。在這些地區(qū)，大量的集體建設(shè)用地 和大量的國(guó)有建設(shè)用地在 雙軌制”上并 存，城中村”和 村中城”相互交錯(cuò)。與此 相對(duì)應(yīng)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)被人為地分 割為城市企業(yè)和城市居民的國(guó)有建設(shè)用 地市場(chǎng)，以及農(nóng)民、農(nóng)村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企 業(yè)的集體建設(shè)用地市場(chǎng)，城市企業(yè)和居 民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村

19、集體建設(shè)用地受到嚴(yán)格限 制。由于地租規(guī)律和 地盡其利”的市場(chǎng) 法則決定了建設(shè)用地天然地具有在城鄉(xiāng) 企業(yè)、居民之間流轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求，這就 形成了存在于集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè) 用地之間的隱形交易市場(chǎng)。比如，在不 少地方，城市企業(yè)通過(guò)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名義 上的合營(yíng)、入股等形式進(jìn)入集體建設(shè)用 地市場(chǎng)，一些城鎮(zhèn)居民通過(guò)與農(nóng)民私下 買(mǎi)賣(mài)房屋也進(jìn)入了集體建設(shè)用地市場(chǎng)。 總之，以二元土地所有制為基礎(chǔ)、與城 鄉(xiāng)企業(yè)和居民的身份相掛鉤的城鄉(xiāng)建設(shè) 用地 雙軌制”，以及由此形成的建設(shè)用 地市場(chǎng)分割，使農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的充分 實(shí)現(xiàn)受到了不應(yīng)有的限制。（五）農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍然沒(méi)有 得到具有國(guó)家統(tǒng)一法律效力的嚴(yán)格登 記，農(nóng)民上地財(cái)

20、產(chǎn)權(quán)利意識(shí)的發(fā)展受到 阻滯土地登記是國(guó)家在法律上確認(rèn)和保 護(hù)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種手段。土地登記 具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的公示功能、不動(dòng) 產(chǎn)交易安全的保護(hù)功能、促進(jìn)公共政策 實(shí)施的管理功能等。受部門(mén)條條管理體 制等多種因素的影響，我國(guó)至今未建立 起專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、屬地化的農(nóng)用地權(quán) 屬統(tǒng)一登記管理制度，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn) 權(quán)利仍然沒(méi)有得到具有國(guó)家統(tǒng)一法律效 力的嚴(yán)格登記。由于不同用途農(nóng)用地的承包方式、 承包期限以及土地調(diào)整頻率不同，特別 是受部門(mén)利益牽制，各類(lèi)農(nóng)用地土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記管理一直未能在法律上 統(tǒng)一起來(lái)。就耕地而言，由于土地承包 是按照 人人有份”的原則進(jìn)行的，農(nóng)村 許多地區(qū)根據(jù)人地關(guān)系變化對(duì)承包耕地 進(jìn)行不同程度的調(diào)整，農(nóng)戶與承包耕地 之間的占有關(guān)系不時(shí)發(fā)生變動(dòng)，因此， 在農(nóng)村土地承包法頒布以前，國(guó)家 在法律上一直沒(méi)有對(duì)農(nóng)民在耕地上享有 的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記做出明確要 求。對(duì)于林地、草地、四荒”地、水域等其他用途的農(nóng)用地，由于一經(jīng)承包后 土地承包關(guān)系就相對(duì)穩(wěn)定或者土地承包 多數(shù)是按照競(jìng)爭(zhēng)原則進(jìn)行的，因此，國(guó) 家比較早地分別在森林法、草原法 漁業(yè)法等資源管理法規(guī)中對(duì)這類(lèi)農(nóng) 用地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記做了具體 要求，但是一直沒(méi)有頒布專(zhuān)門(mén)的土地登 記法規(guī)予以統(tǒng)一規(guī)范