不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)答題

1、1、 什么是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，他們的區(qū)別動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、有價(jià)值的物品等。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)體土地及附著于土地上的定著物。包括土地和構(gòu)成土地的所有自然物體，以及附著于土地上的全部人為的物體。不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。2、 地價(jià)與一般商品的區(qū)別與聯(lián)系相同點(diǎn)：都是價(jià)格、都是波動(dòng)、都是按質(zhì)論價(jià)不同點(diǎn)：生產(chǎn)成本不同、折舊不同、價(jià)格差異不同、市場(chǎng)性質(zhì)不同、形成時(shí)間不同、供求變化不同3、 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)估價(jià)

2、人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 特征：科學(xué)性：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法基礎(chǔ)之上的，是把不動(dòng)產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)，是通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)分析后，推測(cè)、判斷出待估標(biāo)的在特定市場(chǎng)條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。藝術(shù)性：估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估需要很強(qiáng)的推理與判斷能力，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估需要一定的技巧 4、 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素宏觀因素：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素、人口因素、預(yù)期因素（經(jīng)濟(jì)預(yù)期、人口預(yù)期） 微觀因素：區(qū)域因素（繁華

3、程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境狀況）、自身因素(土地形狀)5、 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的原則1) 獨(dú)立、客觀、公正原則2）合法原則3）替代原則4）最高最佳使用原則5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則6）謹(jǐn)慎原則最高最佳使用原則：保持現(xiàn)狀前提：新房地產(chǎn)價(jià)值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 裝飾裝修改造前提：裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值 改變用途前提：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值 重新開發(fā)前提：重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 最常見的是改變用途與裝飾裝修改造的組

4、合。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)情況過去歷史不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件，特別是對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定評(píng)估。現(xiàn)在歷史不動(dòng)產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件現(xiàn)在現(xiàn)狀大多數(shù)評(píng)估現(xiàn)在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格評(píng)估未來(lái)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為不動(dòng)產(chǎn)投資分析提供依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：指標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體日期。估價(jià)作業(yè)期：指評(píng)估機(jī)構(gòu)自正式接受評(píng)估委托至完成估價(jià)報(bào)告的日期。 估價(jià)報(bào)告出具日期：指評(píng)估機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告的日期，一般為估價(jià)作業(yè)期的最后一天。 估價(jià)報(bào)告有效期：指從估價(jià)報(bào)告出具日期起計(jì)算，委托方使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間界限。估價(jià)責(zé)任期：指評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出具的估價(jià)報(bào)告承擔(dān)責(zé)任的期限。如果估價(jià)報(bào)告在有效期內(nèi)得到

5、使用，則估價(jià)責(zé)任期應(yīng)是無(wú)限期的；如果估價(jià)報(bào)告超過了有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告有效期。 6、 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序（1）估價(jià)前的準(zhǔn)備（獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、受理評(píng)估對(duì)象、研究對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的檔案資料、擬定作業(yè)計(jì)劃 （2）實(shí)地查勘（查勘對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境、核實(shí)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀、了解當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況）（3）運(yùn)用評(píng)估方法估算標(biāo)的物價(jià)格（評(píng)估方法選擇的主要依據(jù)：評(píng)估對(duì)象的用途（類型）；評(píng)估目的；所搜集到資料的完整性和可靠性。）（4）撰寫評(píng)估報(bào)告7、 靜態(tài)市場(chǎng)比較法的操作步驟1）辨識(shí)標(biāo)的物的價(jià)格影響因素2）辨識(shí)與標(biāo)的物價(jià)格特征相同或相似的不動(dòng)產(chǎn)子市場(chǎng)3）搜集子市場(chǎng)內(nèi)的所有銷

6、售實(shí)例及可觀測(cè)到的影響因素的信息4）選擇“最相似于”標(biāo)的物的銷售實(shí)例作為比較實(shí)例5）辨識(shí)比較實(shí)例的銷售條件并進(jìn)行修正，得到比較實(shí)例的正常成交價(jià)格 6）對(duì)比較實(shí)例的每個(gè)影響因素與標(biāo)的物之間的差異進(jìn)行估算，修正由因素特征差異引起7）的比較實(shí)例與標(biāo)的物在售價(jià)方面的差異，得到比較實(shí)例的因素調(diào)整評(píng)估值 8）使用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)將前一步得到調(diào)整價(jià)值從交易期日調(diào)整到估價(jià)期日，得到標(biāo)的物9）在估價(jià)期日的調(diào)整評(píng)估價(jià)值10）加權(quán)平均調(diào)整評(píng)估價(jià)值，得到最終評(píng)估價(jià)值8、 靜態(tài)市場(chǎng)比較法存在的缺陷1）很難得到標(biāo)的物所在子市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)2）得不到標(biāo)的物未來(lái)估價(jià)期日的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)3）未給出比較實(shí)例的權(quán)重與期日調(diào)整系數(shù)

7、的聯(lián)合確定準(zhǔn)則4）最小方差與最小變異系數(shù)選擇比較實(shí)例準(zhǔn)則，實(shí)際上是多多益善準(zhǔn)則9、重置成本法的步驟：（不考簡(jiǎn)答在計(jì)算題里用建議看看） （1）估算土地價(jià)格；（通過市場(chǎng)比較法或其他方法估算基地或空地的價(jià)格） （2）估算建筑物重新建造價(jià)格；（估算重新建造同樣或同效用新建筑物的成本） （3）估算建筑物折舊；（考慮建筑物因各種原因造成的價(jià)值損耗） （4）估算建筑物凈值；（重新建造價(jià)值建筑物折舊） （5）估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；（基地價(jià)格建筑物凈值）10、重置價(jià)格與重建價(jià)格的關(guān)系重置成本與重建成本都是建筑物的重新建造價(jià)格，前者適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑

8、技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。后者適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如古代帝王的皇宮、陵墓等建筑物。11、建筑物折舊的三種類型物質(zhì)折舊：由于經(jīng)常使用及其影響而發(fā)生的老化和損壞，市場(chǎng)的看法一般是新建筑物比舊建筑物要好。功能折舊：由于在結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用與價(jià)值的減少。市場(chǎng)認(rèn)為適當(dāng)?shù)钠胶獗热魏芜^量的或不足的情況都好。經(jīng)濟(jì)折舊：由于不動(dòng)產(chǎn)外部因素的負(fù)面影響所引起的不動(dòng)產(chǎn)效用或可售性的減損。12、估價(jià)中的折舊與會(huì)計(jì)中的折舊的區(qū)別會(huì)計(jì)上：一般是指一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在其預(yù)期的使用年限內(nèi)，有系統(tǒng)地將其成本分?jǐn)偟礁魇褂媚甓鹊馁M(fèi)用之中。會(huì)計(jì)上的折舊注重的是

9、原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收，C指的是資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化。 估價(jià)上：不需考慮如何系統(tǒng)地把不動(dòng)產(chǎn)磨損費(fèi)用分?jǐn)偟礁鱾€(gè)年度中去，而是在估價(jià)之日，對(duì)由于各種原因所造成的不動(dòng)產(chǎn)貶值做一個(gè)總的估計(jì)，以表明其貶值的程度。估價(jià)上的C指的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，因估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同而不同。13、為什么用客觀性經(jīng)營(yíng)收益而不能用實(shí)際性經(jīng)營(yíng)收益（靜態(tài)收益還原法）在不動(dòng)產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正常經(jīng)營(yíng)能力下所提供的收益，它必須是持續(xù)有規(guī)律和安全可靠的，需要排除不動(dòng)產(chǎn)使用過程中受經(jīng)營(yíng)管理水平、不可抗力、不合理或人為的特殊、偶然因素（如投機(jī)、違法、高風(fēng)險(xiǎn)）對(duì)凈收益的影響。換言之：凈經(jīng)營(yíng)收益要的是平均的收益水

10、平，排除人為因素。1）對(duì)于同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，由于不同的經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)管理水平不同，造成實(shí)際收益不同2）潛在性的房地產(chǎn)，實(shí)際收益為014、靜經(jīng)營(yíng)收益估算注意事項(xiàng)（1）凈經(jīng)營(yíng)收益是正常的客觀凈收益（2）對(duì)于置業(yè)投資（出租）不動(dòng)產(chǎn)而言，凈經(jīng)營(yíng)收益為凈租金收入，即從有效毛租金中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等四項(xiàng)成本。（3）營(yíng)業(yè)面積和可出租面積不應(yīng)包括管理用房、設(shè)備房所占的面積，它們的收益已經(jīng)暗含于客房、餐飲、公寓及其它可直接盈利部分的收益之中。（4）對(duì)于有抵押貸款負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額。但當(dāng)只測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)的自有資金價(jià)值時(shí)，則需要在扣除了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)

11、采用稅前現(xiàn)金流量。（5）若采用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，凈經(jīng)營(yíng)收益則采用凈經(jīng)營(yíng)收益；若評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值，則通常采用稅后現(xiàn)金流量。（6）對(duì)于單純的土地評(píng)估來(lái)說(shuō)，計(jì)算凈經(jīng)營(yíng)收益的時(shí)候還要扣除建筑物的折舊費(fèi)，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格評(píng)估來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用則不包含建筑物折舊費(fèi)，但包含壽命比整個(gè)建筑物使用期限短的設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。（7）不動(dòng)產(chǎn)的收益年限是標(biāo)的物自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。15、城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的操作步驟1）方案制定 （根據(jù)城市的實(shí)際情況，確定各項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度、投入人力的數(shù)量、定級(jí)工作的實(shí)施步驟和方法等）2）資料收集與調(diào)查（掌握城市的總體情況、內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，區(qū)位特性）3）

12、土地級(jí)別測(cè)算及確定（土地定級(jí)范圍的確定、定級(jí)因素指標(biāo)體系的構(gòu)建等）4）成果形成與驗(yàn)收5）成果應(yīng)用和更新階段16、路線價(jià)法的步驟1）劃分路線價(jià)區(qū)段2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度3）選取標(biāo)準(zhǔn)宗地4）調(diào)查評(píng)估路線價(jià)5）制作深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表6）計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格17、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別1、對(duì)費(fèi)用的估算方法不同（傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程）2、對(duì)貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算方法不同（傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，然后再相加減。）3、對(duì)投資利息和開發(fā)利潤(rùn)的處理方式不同（傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。）18、城市土地定級(jí)估價(jià)綜合模型的優(yōu)點(diǎn)1）城市土地定級(jí)估價(jià)綜