中原07月昆明天驕北麓項目分析的報告

1、本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。天驕北麓項目分析報告 kunming.07.2011目錄目錄一、項目開發(fā)商二、項目基礎信息三、項目規(guī)劃四、項目開發(fā)五、項目產(chǎn)品信息六、項目營銷推廣七、項目客戶分析八、項目總結項目開發(fā)商一 開發(fā)商簡介 開發(fā)商開發(fā)項目開發(fā)商簡介云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于2001年11月，現(xiàn)為國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)。在地方各級黨委政府的領導下，在社會各界的支持下，公司經(jīng)過近十年的艱苦創(chuàng)業(yè)，以“人正品真、奉獻社會”的創(chuàng)立理念為支撐，積極參與新昆明的建設，立足昆明北市區(qū)，先后開發(fā)建設

2、了“美倫花鄉(xiāng)、彩信園、春之城、美璟欣城、泰旸欣城、云嶺天驕”等六個樓盤小區(qū)以及在建的城中村改造項目“天驕北麓”小區(qū)。公司榮譽公司榮譽：公司成立至今，先后榮獲昆明市房地產(chǎn)先進開發(fā)企業(yè)、先進納稅企業(yè)、昆明市最具社會責任感城中村改造大獎、昆明市、區(qū)兩級抗非典先進企業(yè)、區(qū)級優(yōu)秀企業(yè)、區(qū)級文明單位、公司工會被昆明市總工會授予“工人先鋒號”、區(qū)總工會授予“先進模范職工之家”、公司黨支部連續(xù)榮獲盤龍區(qū)先進黨支部稱號開發(fā)商開發(fā)項目20032003年年美倫花鄉(xiāng)美倫花鄉(xiāng)物業(yè)類型：普通住宅、商鋪地址：北市區(qū)霖雨橋與紅錦路交叉口綠化率：30%容積率：2.99竣工時間：2003年20052005年年春之城春之城物業(yè)類型

3、：普通住宅、多層、小高層地址：霖雨橋盤龍江西畔綠化率：45%容積率：3.0占地面積：2100平方米竣工時間：2005年20062006年年美璟欣城美璟欣城物業(yè)類型：小高層、高層地址：五華區(qū)北市區(qū)煙草路一號與銀河大道交叉口綠化率：40%容積率：2.7竣工時間：2006年開發(fā)商開發(fā)項目20072007年年泰旸欣城泰旸欣城物業(yè)類型：小高層、高層地址：盤龍區(qū)北二環(huán)路與龍泉路交匯處綠化率：40%竣工時間：2007年20082008年年云嶺天驕云嶺天驕物業(yè)類型：別墅、多層地址：五華區(qū)龍泉路財貿學院旁綠化率：52%容積率：1.2占地153畝竣工時間：2008年20082008年年彩信園物業(yè)類型：多層地址：霖

4、雨路金域藍灣旁綠化率：40%容積率：1.6占地：68125平方米竣工時間：2008項目基本信息二 項目基本信息 項目區(qū)位 項目配套小區(qū)內配套周邊配套項目基本信息樓盤名稱天驕北麓銷售熱理位置盤龍區(qū)煙草路二號路紅云小區(qū)旁所處片區(qū)北市區(qū)開發(fā)商/投資商云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司策劃代理物業(yè)管理倫華物業(yè)有限公司占地面積253080容積率6.00整合推廣總建筑面積880000裝修標準毛坯精裝綠化率45%住宅面積建筑密度車位數(shù)量5500個商業(yè)面積均價住宅：8500元/商鋪：7千-2萬元/總戶數(shù)11000戶產(chǎn)品類型高層物管費1元/月/車位比2：1項目區(qū)位天驕北麓位于北市區(qū)煙草二

5、號路與紅錦路的交接處，東、南、北東、南、北面臨昆煙紅云小區(qū)，距銀河大道僅200米；西西接龍泉路。周邊擁有美倫花鄉(xiāng)一期、彩信園、金域藍灣、紅云小區(qū)、書香門第、華龍人家，文明花園等眾多住宅小區(qū)，居住氛圍較好，生活配套設施完善，堪稱北市區(qū)的居住中心北市區(qū)的居住中心。北北圖片需做處理項目配套 小區(qū)內配套2424班班 小學校小學校約約30003000蔬菜超市蔬菜超市2500025000地下商業(yè)廣場地下商業(yè)廣場小區(qū)內水景觀小區(qū)內水景觀1818班班 幼兒園幼兒園50005000大型商場大型商場小區(qū)內配套：小區(qū)內配套：小區(qū)內水景觀約3000蔬菜超市5000大型商場25000地下商業(yè)廣場18班-幼兒園24班-小

6、學校圖片在集體處理項目配套 周邊配套交通：交通：119、84、79、9、115路等公交可直達商業(yè)：商業(yè)：紅云綜合市場、中匯商業(yè)中心周邊醫(yī)院：周邊醫(yī)院：紅云醫(yī)院、昆明市紅方醫(yī)院周邊學校：周邊學校：昆煙幼兒園、昆明市第三幼兒園、昆煙小學北北：商業(yè)：周邊醫(yī)院：周邊學校項目規(guī)劃三 項目定位 項目建筑特色 項目分布圖一期產(chǎn)品（住宅）一期產(chǎn)品（商鋪）一期產(chǎn)品（車位） 項目動線規(guī)劃 項目一期樓座分布分析日照、采光居住價值商業(yè)價值字體注意項目定位小區(qū)定位為一個集居住、教育、購物、休閑娛樂為一體的綜合型片區(qū)小區(qū)定位為一個集居住、教育、購物、休閑娛樂為一體的綜合型片區(qū)建筑特色建筑風格建筑風格：外立面主要以淡黃色為

7、主色調，整個建筑造型設計簡約，整個小區(qū)樓棟采取圍合式布局。小區(qū)園林小區(qū)園林以水景觀為主，整個水景觀貫穿整個小區(qū)的內景觀，綠色植物與水景有機的結合，形成自然舒適的小區(qū)景觀。小區(qū)水景項目分布圖 一期產(chǎn)品（住宅）1235678910111213151617181920212223252728293031323335 一期推出住宅30棟 實際編號35棟，在樓棟排號時，故意去掉4、14、24、26、34樓棟號 其中27、28、29、30、31、32棟為搬遷安置房 其他樓棟房源中還有部分政府廉租房項目分布圖 一期產(chǎn)品（商鋪）12356789101112131516171819202122232527282

8、93031323335整個小區(qū)一期項目商鋪分布： 135棟1、2層底商商鋪臨街環(huán)狀分布 1217棟在小區(qū)內側各有兩間1、2層的底商，共計10間 穿過小區(qū)的紅云路處有一個約25000的地下商業(yè)廣場 9棟旁有一個約3000的蔬菜超市 1棟旁有一個約5000的大型商場紅紅云云路路蔬菜超市蔬菜超市2500025000商業(yè)廣場商業(yè)廣場50005000大型商場大型商場項目分布圖 一期產(chǎn)品（車位）1235678910111213151617181920212223252728293031323335 項目一期總計地下車位和車庫約11000個 地下車庫和車位位于整個項目一期地塊下 項目一期大型商業(yè)廣場上還設有

9、臨時停車位臨時停臨時停車位車位地下車位、地下車位、車庫車庫車行線人行線天驕北麓車行線與處于項目的外圍，人行線位于項目內部，做到了人車分流的效果，提高了居住安全系數(shù)。也保證了居住的舒適度。項目動線規(guī)劃項目一期樓座分布分析 日照、采光25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場北北東南西西北東南東北西南各區(qū)域就日照優(yōu)勢排序： 整個項目樓間距較小，嚴重影響樓棟之間采光及視野。 聯(lián)排布局樓棟（19棟）采光視野優(yōu)于圍合式布局樓棟（1035棟） 聯(lián)排布局樓棟南北開窗戶型采光及視野優(yōu)于東西開窗戶型 圍合式布局樓棟東西開窗戶型采光及視野優(yōu)于

10、南北開窗戶型項目一期樓座價值分析 居住價值25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場背商業(yè)廣場側臨商業(yè)廣場側內側外側位于項目商業(yè)廣場周圍樓棟，商業(yè)氛圍較濃，較為吵鬧，居住氛圍相對較弱項目分為聯(lián)排排布和圍合式排布，圍合式排布優(yōu)于聯(lián)排是排布聯(lián)排樓棟被商業(yè)廣場側優(yōu)于臨商業(yè)廣場側的居住氛圍圍合式是樓棟，內側優(yōu)于外側的居住氛圍項目一期樓座價值分析 商業(yè)價值25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場l 項目一期樓座主要以圍合式布局和聯(lián)排布局。l 整個項目一期商鋪布

11、置在一期樓座外圍臨街底商。l 商業(yè)廣場周圍底層均為商鋪。l 為滿足小區(qū)內部商業(yè)需求，在1217棟小區(qū)內側分別在各樓棟底層設置2間商鋪，共計10間根據(jù)小區(qū)商業(yè)價值分析：l 商業(yè)廣場周圍商業(yè)價值最高（2-7棟，10、32、33、35棟）l 12-17棟小區(qū)內場10間商鋪價值其次l 其余樓棟臨街商鋪商業(yè)價值較弱背商業(yè)廣場側臨商業(yè)廣場側內側外側項目開發(fā)四 項目開發(fā)時序 項目主要產(chǎn)品信息 項目施工進度 項目開發(fā)模式 項目開發(fā)模式分析 項目開發(fā)目的項目開發(fā)時序整個項目占地約380畝，分為兩期開發(fā)。一期一期項目約有200畝，由高層、小高層及開放式商業(yè)區(qū)組成，并采用圍合式設計。二期二期還未建設，具體樓棟規(guī)劃資

12、料為對外公布。一期開發(fā)地塊一期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊項目主要產(chǎn)品信息一期主要推出產(chǎn)品：住宅、商鋪一期主要推出產(chǎn)品：住宅、商鋪住宅產(chǎn)權：70年推出房源11000套，面積區(qū)間：16-142房源戶型有：公寓、兩房、三房、四房均價：8500元/商鋪產(chǎn)權：40年推出商鋪290間面積區(qū)間：50-5000價格區(qū)間：7000-20000元/項目施工進度2011年7月25日項目一期工程主要樓棟幾乎都主題封頂，外立面裝飾進入收尾工作。項目幾乎為準現(xiàn)房。1棟旁5000大型商場進行主體工程。小區(qū)內園林水景還在打造中。項目開發(fā)模式天驕北麓項目屬于城中村改造項目，項目與政府合作，設置有公

13、租房、安置房、商品房、商天驕北麓項目屬于城中村改造項目，項目與政府合作，設置有公租房、安置房、商品房、商鋪。鋪。公租房公租房安置房安置房商品房商品房商鋪商鋪 開發(fā)商修建后，交由政府管理 修建好后，用于片區(qū)城中村回遷安置 修建好后，由開發(fā)商管理，對外出售修建好后，由開發(fā)商管理部分商鋪開發(fā)商對外出售部分商鋪開發(fā)商自持項目開發(fā)模式分析與政府合作與政府合作修建安置房、公租房、商品房，減少項目可售房源，盈利減少組織團購，得到大部分公務員客戶群項目后期運轉較為順利項目受到政府關注與支持項目有公租房、安置房、商品房，房源分類較多阻礙項目檔次提升和升值項目開發(fā)目的倫華地產(chǎn)公司開發(fā)項目主要集中在北市區(qū)，普遍針對

14、剛需客戶，開發(fā)項目主要目的以盈利為主。天驕北麓項目是倫華地產(chǎn)公司開發(fā)的第7個項目，項目為城中村改造項目，項目與政府合作較多。加強了開發(fā)商與政府合作關系。加強了開發(fā)商與政府合作關系。天驕北麓項目的開發(fā)從項目的推廣、銷售策略等分析，開發(fā)商開發(fā)天驕北麓項目主要以主要以盈利為主盈利為主。項目產(chǎn)品信息五車位信息商鋪信息住宅信息房源分類各樓棟信息戶型配比住宅價格分析價格走勢樓棟價格住宅銷售情況住宅戶型一房二房三房四房住宅戶型分析暢銷戶型滯銷戶型車位信息天驕北麓項目共計地下停車位和車庫共10000多個，商業(yè)廣場臨時停車位具體數(shù)量未對外公布。2010年4月推出車位，5萬一個，共計銷售2000多個，車位辦產(chǎn)權證

15、，土地證。剩余車位、車庫具體推出時間還未定，價格預計在10萬以上。商鋪信息 2010年11月推出商鋪290間銷售 價格區(qū)間：700020000元/ 產(chǎn)權40年 推出商鋪290間，銷售率為50%。 整體商業(yè)業(yè)態(tài)沒有明確定位 銷售了一段時間后，開發(fā)商停止銷售，將所有商鋪資料收回，具體原因未對外公布。 推出商鋪主要為住宅1、2層底層商鋪 商鋪為臨街商鋪，環(huán)繞整個小區(qū)外側分布 小區(qū)內部就1217棟，每棟各有2間商鋪，共計10間，主要為小區(qū)內部商業(yè)。 小區(qū)大型商業(yè)廣場周圍商鋪價格最高，在20000元/左右。 小區(qū)內10間商鋪價格在10000元/左右。商業(yè)廣場1213151617住宅信息 房源分類一期項目

16、共計房源11000套公租房1510套回遷安置房1751套實際可售房源7739套2棟62套 5棟62套7棟62套 9棟62套10棟155套 11棟124套12棟124套 13棟124套15棟124套 16棟124套17棟124套 18棟66套19棟66套 20棟66套21棟66套 22棟66套23棟33套 均價8500元/產(chǎn)權70年面積區(qū)間：16-142戶型：一房、兩房、三房、四房27棟231戶28棟264戶29棟264戶30棟352戶31棟320戶32棟320戶住宅信息 各樓棟信息樓棟樓棟/ /單元單元電梯住電梯住戶比戶比共計共計住戶住戶房源分類房源分類樓棟樓棟/ /單元單元電梯住戶電梯住戶比

17、比共計共計住戶住戶房源分類房源分類樓棟樓棟/ /單元單元電梯住電梯住戶比戶比共計共計住戶住戶房源分房源分類類樓棟樓棟/ /單單元元電梯住電梯住戶比戶比共計共計住戶住戶房源分房源分類類1棟2梯13戶416商品房9棟1單元2梯7戶224商品房、公租房15棟2單元2梯9戶288商品房、公租房25棟2梯7戶231商品房2棟1單元2梯13戶416商品房9棟2單元2梯9戶288商品房、公租房16棟1單元2梯7戶224商品房、公租房27棟2梯7戶231安置房2棟2單元2梯7戶224商品房、公租房10棟1單元2梯7戶224商品房、公租房16棟2單元2梯9戶288商品房、公租房28棟2梯8戶264安置房2棟3單

18、元2梯9戶288商品房、公租房10棟2單元2梯9戶288商品房、公租房17棟1單元2梯7戶224商品房、公租房29棟2梯8戶264安置房3棟2梯10戶320商品房11棟1單元2梯7戶224商品房、公租房17棟2單元2梯9戶228商品房、公租房30棟2梯11戶352安置房5棟1單元2梯7戶231商品房、公租房11棟2單元2梯9戶288商品房、公租房18棟2梯10戶330商品房、公租房31棟2梯10戶320安置房5棟2單元2梯9戶288商品房、公租房12棟1單元2梯7戶224商品房、公租房19棟2梯11戶363商品房、公租房32棟2梯10戶320安置房6棟2梯10戶330商品房12棟2單元2梯9戶

19、288商品房、公租房20棟2梯11戶363商品房、公租房33棟2梯8戶256商品房7棟1單元2梯7戶231商品房、公租房13棟1單元2梯7戶224商品房、公租房21棟2梯8戶264商品房、公租房35棟2梯8戶256商品房7棟2單元2梯9戶288商品房、公租房13棟單元2梯9戶288商品房、公租房22棟2梯10戶330商品房、公租房8棟2梯10戶320商品房15棟1單元2梯7戶224商品房、公租房23棟2梯7戶231商品房、公租房住宅信息 戶型配比戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例一房16-37.79約3080套28%二房45.77-77.94約4070套37%三房90.61-109.1約2200

20、套20%四房119.12-142.01約1650套15% 合計11000套100%本項目的戶型以1房一2房為主，占總套數(shù)的65%，其次為三房到四房，占總套數(shù)的35%，目前項目主推兩房為主，三房到四房比較適合有改善住房需求的客戶，一房兩房比較適合年輕客戶和投資客。住宅價格分析 價格走勢項目續(xù)客期約1年半，前期釋放團購售價信息為3000-4000元/，開盤后價格在8000元/，引起團購客戶和前期誠意客戶強烈不滿，商家為此將價格做出下調。下調后，在時間的推移下，慢慢上漲。整體漲幅較為平緩。住宅價格分析 樓棟價格40004500500055006000650070007500800085001棟2棟3

21、棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟15棟16棟17棟18棟19棟20棟21棟22棟23棟25棟33棟35棟各樓棟均各樓棟均價價本項目單價最高的樓棟為33、1和35棟，價格最低的為6棟。123567891011121315161718192021222325272829303132333533、35棟為本項目的樓王，坐享中心園林景觀，與其他樓棟間距較大，采光較好。6棟面向25000平方米的商業(yè)廣場，受噪音和粉塵影響較大，被5、7棟合圍，采光不佳。住宅銷售情況 住宅項目一期推出房源11000套，其中公租房1510套，回遷安置房1751套，實際可售房源7739套。2010年12月18日開

22、盤到2011年7月15日現(xiàn)?？墒鄯吭?00多套。整個項目房源11000套，銷售約10500套，銷售率達到96%，整體銷售情況較好。項目實際推出可售房源7739套，銷售約7239套，銷售率達到93%，整個項目一期銷售已經(jīng)進入尾盤階段。住宅戶型 一房一房面積區(qū)間：1637.79套數(shù)約3080套戶型簡單，功能缺乏適合單身或者情侶居住，主要針對客戶為首次置業(yè)剛性需求客戶和投資客戶住宅戶型 二房二房面積區(qū)間：45.7777.94套數(shù)約4070套二房設計，功能齊全，但有些戶型布局不合理，動靜干濕區(qū)分不合理，適合情侶和小家庭居住，主要針對客戶為剛性需求客戶，首改客戶、投資客戶住宅戶型 三房三房面積區(qū)間：90

23、.61109.1套數(shù)約2200套戶型方正，采光充足，功能區(qū)分明顯，主要針對首改客戶，再改客戶住宅戶型 四房一房面積區(qū)間：119.12142.01套數(shù)約1650套四房設計，多個陽臺設計，采光充足，主臥套房設計，彰顯大氣，主要針對再改客戶、高端客戶住宅戶型分析 暢銷戶型本項目的暢銷戶型主要是小面積段的一房或兩房。暢銷原因：暢銷原因：開盤時間在限購令出臺之前，小戶型吸引了很多的投資型客戶，因此較為暢銷。小戶型采用精裝修，性價比較高。住宅戶型分析 滯銷戶型滯銷戶型主要為三至四房的大戶型。滯銷原因：滯銷原因：產(chǎn)品本身價值不足：朝向不佳，樓間距過小，對視性強，戶型劃分不合理。各種戶型集中在一起，各種層次的

24、客戶居于同層。大戶型一方面超出了低端客戶的支付能力，也無法滿足改善型客戶需求。項目營銷推廣六 項目營銷節(jié)點 項目推廣語 項目推廣方式 項目售樓部布置 項目優(yōu)惠 項目營銷策略分析團購分析不誠信的營銷低價出售車位客戶老帶新項目營銷節(jié)點2009年5月2010年4月30日2010年11月2010年12月18日開始續(xù)客推出車位銷售車位5萬一個推出商鋪銷售商鋪價格區(qū)間7千2萬元/開盤推出房源11000套均價7500項目推廣語讓所有的人，買得起自己的房子讓所有的人，買得起自己的房子項目推廣語簡單明了。最直白的讓客戶感受到項目價格的優(yōu)勢。很好的迎合了首次置業(yè)的剛需客戶?？梢钥闯稣麄€項目營銷策略主要以低價策略為

25、主，以價格吸引客戶，來提高項目的銷售。項目推廣方式項目推廣方式：報刊雜志、戶外廣告、短消息項目推廣方式：報刊雜志、戶外廣告、短消息整個項目的推廣方式比較傳統(tǒng)，主要在北市區(qū)對項目做了些戶外廣告，在報刊雜志上做了相應的介紹推廣，發(fā)了較多短消息對外宣傳項目。戶外廣告整體以家為關注點，營造出溫馨的小區(qū)氛圍，更好的迎合剛性需求客戶的關注點。沙盤戶型模型房源表接待臺樣板房售樓部接待臺離門口較遠，職業(yè)顧問不易發(fā)現(xiàn)客戶，導致服務不及時。沙盤位置稍偏，昭示性不強。觀看樣板房時職業(yè)不陪同，服務差售樓部和樣板房之間過道裝飾差。項目售樓部布置項目優(yōu)惠團購客戶開盤客戶現(xiàn)在購買客戶客戶老帶新一次性付款優(yōu)惠5%按揭付款優(yōu)惠

26、4%一次性付款優(yōu)惠3%按揭付款優(yōu)惠2%一次性付款優(yōu)惠2%按揭付款優(yōu)惠1%老客戶抵房款1000元新客戶優(yōu)惠2000元每個老客戶有5個老帶新名額項目營銷策略分析 團購分析2009年初對外開始團購，釋放價格信息：30004000元/團購要求：政府機關、單位公司可以參加團購，個人不能參加團購2010年12月開盤，均價：7500元/開盤價格與團購價格差距較大內部解決團購客戶價格問題，具體團購客戶價格未對外公布 項目房源11000套，銷售壓力較大，組織團購，減少銷售壓力 以政府機關，單位公司名義參加團購，增加團購客戶量 團購價格較低，對客戶吸引力強 開盤價格與團購價格差距較大，超出前期參加團購客戶承受力

27、團購客戶感受受騙，集團憤慨，采取過激行為（砸售樓部） 價格漲幅過大，為安撫團購客戶情緒，開發(fā)商采取妥協(xié)，團購客戶內部下調價格組織團購：組織團購： 加快房源銷售 加快資金回籠 減少銷售壓力項目營銷策略分析 不誠信的營銷項目09年時營銷過程中采用低價團購和收取誠意金等營銷手段，由于 “天驕北麓”在收取眾多購房者的 “誠意金”之后，承諾的開盤時間一拖再拖，開盤時違反承諾漲價，引起了客戶的強烈不滿。開發(fā)商的不誠信行為直接影響了樓盤的信譽和后期的銷售。目前該樓盤已被認為是品質極差的樓盤。項目營銷策略分析 低價出售車位低價出售車位，增加車位銷售率，綁定客戶低價出售車位，增加車位銷售率，綁定客戶蓄客期較長，

28、前期誠意客戶容易流失，蓄客期推出車位出售，提高項目關注度，減少客戶流失。低價出售車位，讓客戶感受項目主動低價策略，吸引更多剛需客戶。低價出售車位，5萬一個車位，增加銷售率。提前出售車位，綁定客戶，便于客戶梳理。項目營銷策略分析 客戶老帶新客戶老帶新，加快后期銷售客戶老帶新，加快后期銷售 老客戶帶新客戶，老客戶抵房款1000元，新客戶優(yōu)惠2000元。每個老客戶有5個老帶新名額。 優(yōu)惠老客戶，提高老客戶推薦項目積極性。 優(yōu)惠新客戶，促進客戶成交率。項目客戶分析七 住宅客戶分析客戶構成置業(yè)用途客戶關注點客戶評價客戶觀點住宅客戶分析 客戶構成由表可以看出整個項目客戶主要群體為外地客戶，占62%。云南客

29、戶占38%。由表可以看出外地客戶主要以外省在本地工作的客群為主。外省投資客戶占比很小。項目與政府合作，實行團購，低價策略，項目與政府合作，實行團購，低價策略，吸引大量政府工作人員吸引大量政府工作人員、白領階層。這一群體大部、白領階層。這一群體大部分為外地人，所以整個項目一期客戶主要以外省客戶為主。分為外地人，所以整個項目一期客戶主要以外省客戶為主。住宅客戶分析 置業(yè)用途項目主要客戶置業(yè)目的為自住。所占比例為65%。項目主推一房、兩房戶型，針對首置客戶、首改客戶，客戶主要用于自住。項目實行團購、低價策略，更好的迎合首置客戶，客戶主要用于自住。投資客戶投資客戶自住客戶自住客戶住宅客戶分析 客戶關注

30、點接受接受點點小區(qū)自身商業(yè)配套、教育配套較為完善價格較低，資金壓力較小面積短16142，面積區(qū)間較大，選擇較多戶型有1房、2房、3房、4房，且戶型較多，選擇較多項目周邊配套完善，居住氛圍較濃抗抗性性項目容積率較高，樓間距較小項目所處位置處于郊區(qū)，距離市中心太遠小區(qū)公租房、回遷安置房較多，小區(qū)居住檔次不高對4層、18層等不吉利數(shù)字的樓層接受度低接受點接受點小區(qū)自身商業(yè)配套、教育配套較為完善價格較低，總價低，減少投資資金壓力面積短16142，面積區(qū)間較大，戶型較多，投資選擇性增多項目周邊配套完善，居住氛圍較濃，便于出租抗抗性性容積率 較高，樓間距較小小區(qū)公租房、回遷安置房較多，小區(qū)居住檔次不高，影響房價和租金的增長速度住宅客戶分析 客戶評價焦點網(wǎng)新浪網(wǎng)搜房網(wǎng)從新浪樂居、搜狐焦點和搜房網(wǎng)上的網(wǎng)友評分來看，網(wǎng)友對該項目的滿意度極低，最低滿意度為25%?？蛻糇畈粷M意的是開發(fā)商、規(guī)劃、交通和戶型。住宅客戶分析 客戶觀點原來承諾每平米4300元，吸引了眾多單位和客戶團購。包括五華區(qū)的一些政府部門的單位和昆明八中，在09年12月交了3至15萬的定金的前提下，結果今天公布的團購價均在7000元以上，純粹是個騙子公司。希望有關部門查處。這個天驕北麓真的是厲害,可以在沒有得到規(guī)劃局的文件就可以把房