稅法第八章土地增值稅

1、第八章第八章 土地增值稅法土地增值稅法第一節(jié)土地增值稅法概述第一節(jié)土地增值稅法概述一、土地增值稅概念一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。收的一種稅。我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（二）征稅面比較廣 （三）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額（三）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額 （四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率

2、（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（五）實(shí)行按次征收（五）實(shí)行按次征收 第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、土地增值稅的征稅范圍一、土地增值稅的征稅范圍 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍的判定土地增值稅的征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有國(guó)家所有。城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體

3、所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。入。2.土地增值

4、稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。行為。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。收入的行為。 若干具體情況的判定若干具體情況的判定 有關(guān)有關(guān)事項(xiàng)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.出出售售征。包括三種情況：（征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（售；（3

5、）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣。）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣。2.繼繼承、承、贈(zèng)予贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)非公益性贈(zèng)予，征。予，征。3.租租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債債征。征。5.房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征

6、。換自有住房，免征。6.以房以房地產(chǎn)投地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。征。7.合合作建房作建房建成后自用，暫免征；建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)讓房地產(chǎn)暫免。暫免。9.代建房代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新房地產(chǎn)重新評(píng)估評(píng)估不征（無(wú)收入）。不征（無(wú)收入）。二、納稅義務(wù)人二、納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有

7、土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。單位、中外籍個(gè)人等。三、稅率三、稅率第三節(jié)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算第三節(jié)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。（一）轉(zhuǎn)讓收入的確定（一）轉(zhuǎn)讓收入的確定（二）扣除項(xiàng)目及其金額（二）扣除項(xiàng)目及其金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納

8、稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （2）前期工程費(fèi)）前期工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （3）建筑安裝工程費(fèi)）建筑安裝工程費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi)）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。務(wù)費(fèi)用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/p>

9、息支出，并能）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)以內(nèi)這里的利息注意兩點(diǎn)：這里的利息注意兩點(diǎn)：不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。不包括加息、罰息。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取

10、得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)以內(nèi) 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）教育費(fèi)附加） 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)三稅一費(fèi)” （營(yíng)業(yè)稅、印花（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用

11、權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）成本）20% 6.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率成新度折扣率重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)

12、構(gòu)、格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。 土地增值額轉(zhuǎn)讓收入土地增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又

13、無(wú)正當(dāng)理由的。理由的。二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額和規(guī)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：定的稅率計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=（每級(jí)距的增值額適用稅率）（每級(jí)距的增值額適用稅率） 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額適用稅率增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額本級(jí)速扣除項(xiàng)目金額本級(jí)速算扣除系數(shù)算扣除系數(shù)具體計(jì)算公式如下：具體計(jì)算公式如下：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 30%（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目50%

14、未超過(guò)未超過(guò)100%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 40% -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 5%（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%未超過(guò)未超過(guò)200%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 50% -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 15%（4）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目200%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 60% -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 35%第四節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、土地增值稅稅收優(yōu)惠一、土地增值稅稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除

15、項(xiàng)目金納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。增值額按規(guī)定計(jì)稅。【提示【提示1】20%是起征點(diǎn)，是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，都不納稅，21%應(yīng)就其全應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！咎崾尽咎崾?】對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房】對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免的，免征土地增值稅。征土地增值稅。二、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政

16、府批準(zhǔn)征用的二、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 二、土地增值稅的征收管理二、土地增值稅的征收管理（一）申報(bào)納稅（一）申報(bào)納稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買(mǎi)賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓合同、