資料-順馳荊州太陽城物業(yè)管理方案

1、77 / 77文檔可自由編輯打印 荊州太陽城物業(yè)管理方案天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司2004年8月5日順馳太陽城物業(yè)管理方案前 言順馳來到荊州，將 “中國十大名企”及“中國第一大盤”之先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)理念與古老的荊楚文化完美融合，傾力打造最適合荊州人需要的住宅小區(qū)“荊州太陽城”。做為荊州地產(chǎn)劃時代的大手筆，荊州順馳水藍(lán)房地產(chǎn)公司開發(fā)的太陽城無疑將為新荊州城市面貌的改善再添濃墨重彩。秉承順馳企業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌原則，順馳水藍(lán)重視產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量，亦同樣重視保證太陽城人居環(huán)境品質(zhì)始終如一的物業(yè)管理服務(wù)。具有國家物業(yè)管理一級資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司受順馳水藍(lán)公司委托，為荊州太陽城量身度做高品質(zhì)

2、物業(yè)管理服務(wù)。我公司非常重視本項目，攜順馳物業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理風(fēng)格以及我們在全國眾多大盤管理中積累的豐富經(jīng)驗，冀望通過結(jié)合荊州本地實際情況，與順馳水藍(lán)一起共同創(chuàng)造“荊州太陽城”表里如一之金牌大盤。本管理方案僅為針對已建成之太陽城提出的初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，供順馳水藍(lán)公司審定。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請原諒！目 錄前 言第一章 順馳物業(yè)企業(yè)介紹第一節(jié) 天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介第二節(jié) 順馳物業(yè)主要管理項目第三節(jié) 順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績第四節(jié) 順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明第五節(jié) 順馳物業(yè)荊州分公司第六節(jié) 我們的優(yōu)勢與特色第二章 太陽城項目概況與管

3、理思路第一節(jié) 太陽城地理位置概況與特點第二節(jié) 太陽城建筑概況與配套設(shè)施第三節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況第四節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點第五節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與主要措施第三章 太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)范圍第二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo)第四章 太陽城物業(yè)管理模式（重點內(nèi)容）第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則第二節(jié) 服務(wù)模式一、 順馳物業(yè)的前期介入二、 物業(yè)管理的各項保障三、 對太陽城的人文管理四、 日常服務(wù)模式簡介五、 客戶方針第三節(jié) 前期介入與籌備工作計劃第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式第五章 太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu)第一節(jié) 管理中心組織架構(gòu)圖第二

4、節(jié) 管理中心崗位設(shè)置與說明第六章 太陽城物業(yè)管理費用測算第一節(jié) 管理費用分析第二節(jié) 管理成本測算第三節(jié) 管理收入測算第四節(jié) 管理費用補貼說明第五節(jié) 關(guān)于維修基金結(jié) 語第一章 順馳物業(yè)企業(yè)介紹第一節(jié) 天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介天津市順馳物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年,是天津市順馳集團(tuán)公司的全資附屬公司，是具有物業(yè)管理國家一級資質(zhì)的專業(yè)化公司，中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位、天津市物業(yè)管理行業(yè)十強企業(yè)之一。現(xiàn)有總資產(chǎn)1008萬元，管理人員逾143名。順馳物業(yè)公司現(xiàn)管理120余萬平方米的物業(yè)面積，待管200余萬平方米的在建項目。公司始終以客戶需求為導(dǎo)向，秉承“摯誠務(wù)實、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨，以“嚴(yán)謹(jǐn)、

5、高效、務(wù)實、認(rèn)真、創(chuàng)新”的工作態(tài)度和體驗順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的特色服務(wù)，來提高公司的整體服務(wù)水平，贏得了良好的口碑和驕人的業(yè)績。在管理項目中：順馳.名都、順馳名都.新園、順馳.世紀(jì)城、順馳.香榭里、順馳.順園、順馳集團(tuán)辦公樓等6個管理項目榮獲全國及天津市最高榮譽。這些榮譽的獲得，是企業(yè)員工務(wù)實的工作態(tài)度與企業(yè)核心競爭力核心價值觀營造企業(yè)凝聚力的具體體現(xiàn)。今天，順馳物業(yè)在鞏固成績的同時，正沿著創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標(biāo)更進(jìn)一步邁進(jìn)，為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗具有順馳特色服務(wù)的“美好家園”。第二節(jié) 順馳物業(yè)主要管理項目Ø 世紀(jì)城項目是順馳物業(yè)公司接管的一個智能化程度比

6、較高的社區(qū)，而且在順馳物業(yè)公司的管理下，世紀(jì)城真正體現(xiàn)了項目的外在價值，2002年順馳世紀(jì)城被評為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”。Ø 太陽城項目規(guī)劃建筑面積135萬平方米，由12個組團(tuán)組成，是全國“十大名盤之一“,號稱是天津市的城外之城。順馳物業(yè)公司從太陽城的前期就以介入此項目，并以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體現(xiàn)順馳“家文化“的特色服務(wù)，融入于項目，并得到了業(yè)主的好評。Ø 新園小區(qū)是順馳物業(yè)管理公司的標(biāo)竿項目，此項目業(yè)主會的組織比較成熟，而且代表業(yè)主參加了天津市物業(yè)管理條例的評審工作，得到了市局領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。2002年被評為了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的榮譽稱號。Ø 藍(lán)水假期是

7、梅江地區(qū)開發(fā)的一個“生態(tài)水景”居住社區(qū)，而且項目建筑結(jié)構(gòu)多樣，給順馳物業(yè)公司在項目多樣化的管理上奠定了良好的經(jīng)驗基礎(chǔ)。Ø 世紀(jì)大廈是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。內(nèi)含寫字樓和酒店。在順馳物業(yè)服務(wù)的過程中，贏得了兩委領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可，也為順馳物業(yè)開創(chuàng)服務(wù)的新形式奠定了良好的經(jīng)驗基礎(chǔ)。Ø 久華里以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理，創(chuàng)造了華苑地區(qū)的最高收繳率98；在環(huán)境維護(hù)和管理上成為了華苑地區(qū)的一個標(biāo)志性“景觀社區(qū)”,為政府支持開發(fā)的大型居住社區(qū)增添了光彩，2002年順馳久華里小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。Ø 順馳集團(tuán)辦公樓，是順馳企業(yè)辦公的場所。在順馳物業(yè)公司的管理下被市局被

8、評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽稱號。也開創(chuàng)了順馳物業(yè)管理辦公樓的先河，而且取得了良好的成績，2000年順馳集團(tuán)辦公樓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。Ø 半島·藍(lán)灣是順馳物業(yè)公司管理的第一個高檔、大型的別墅項目。在管理過程中融入了“管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。第三節(jié) 順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績1997年：獲得房管局頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)2000年：香榭里小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年：順園公寓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年：順馳集團(tuán)辦公樓被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年：管理面積達(dá)到80萬平方米，獲

9、得天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)稱號2001年：加入全國物業(yè)管理協(xié)會，任理事級單位2001年：天津順馳物業(yè)管理有限公司被評為“天津市物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)”2001年：順馳名都新園小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2001年：順馳名都公寓被評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2002年：順馳久華里小區(qū)被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2002年：順馳名都新園被評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2002年：順馳世紀(jì)城被評為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2002年：順馳東屏園被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2002年：天津順馳物業(yè)管理有限公司被建設(shè)部批準(zhǔn)為“國家一級資質(zhì)企業(yè)”2003年：管理面積達(dá)

10、到120余萬平方米。待管在建項目10余個，管業(yè)面積達(dá)200余萬平方米。順馳物業(yè)公司發(fā)展觸角已進(jìn)入青山溪語、北京、上海、武漢、 石家莊等地區(qū)并向全國范圍發(fā)展。第四節(jié) 順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明Ø 順馳物業(yè)公司組織架構(gòu)圖副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理總經(jīng)理綜合管理部客戶服務(wù)部品質(zhì)部人力資源部財務(wù)部聚焦業(yè)務(wù)單元各項目管理中心各項目會館發(fā)展部經(jīng)營部售后協(xié)調(diào)部籌備部技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)服務(wù)Ø 公司組織架構(gòu)圖說明由此架構(gòu)圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。而且強調(diào)各部門都以項目為中心，所有工作聚

11、焦項目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目。第五節(jié) 順馳物業(yè)荊州分公司天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司成立于2004年7月2日，負(fù)責(zé)天津順馳物業(yè)在荊州業(yè)務(wù)發(fā)展與管理，積極對外進(jìn)行各種小區(qū)住宅、大廈、商業(yè)、醫(yī)院等物業(yè)管理項目拓展。秉承天津順馳物業(yè)“摯誠務(wù)實、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨，以及“嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實、認(rèn)真、創(chuàng)新”的工作態(tài)度和體驗順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的物業(yè)管理服務(wù)特色，荊州分公司從立業(yè)開始，就樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。目前，順馳物業(yè)荊州分公司全身心投入順馳水藍(lán)開發(fā)項目- “荊州太陽城”的物業(yè)管理籌備工作中，我們時刻以

12、“順馳”企業(yè)文化的核心價值觀中“使命般的熱情”來努力工作，冀望與順馳水藍(lán)一起共同將太陽城打造成為最具特色的荊州第一物業(yè)品牌，同步新荊州發(fā)展并成就我們做行業(yè)領(lǐng)跑者之使命！第六節(jié) 我們的優(yōu)勢與特色Ø 贏得業(yè)主的認(rèn)可，從“細(xì)微之處”作起：在順馳物業(yè)的項目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動中，想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，都必須有“螞蟻”般的行動來服務(wù)于業(yè)主的需求。Ø “親情服務(wù)”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離：“親情服務(wù)”是順馳物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)的升華，通過順馳物業(yè)人對業(yè)主親人般的呵護(hù)，感受家人般的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與業(yè)主間的距離，更好地開展工作。Ø “家文化”的

13、氛圍營造，使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感：順馳物業(yè)一直把項目看作是一個家庭，通過整個“家”氛圍的營造，讓業(yè)主真正享受在繁雜的大都市，社會的快速發(fā)展中，有一片屬于順馳業(yè)主常相歸屬的“大家庭”，以提升整個項目的社區(qū)氛圍，營造順馳物業(yè)的良好口碑。Ø 多種形式的服務(wù)，讓業(yè)主感受完美的居住生活：順馳物業(yè)為了適應(yīng)各類型項目的管理，服務(wù)好各類業(yè)主的生活，依照項目特點，采取了“酒店式”“管家式”“共管式”的服務(wù)，并在項目里得到了實踐，產(chǎn)生了良好的反響。并根據(jù)經(jīng)驗的積累，繼續(xù)探索實踐更深層次的服務(wù)形式，以滿足各類型物業(yè)的需求。Ø 視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)順馳物業(yè)“業(yè)主至上”的服務(wù)理念：在服務(wù)的感性認(rèn)

14、識上提高服務(wù)人員的思維，從行動上提升服務(wù)人員的水平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù)。Ø 注重項目群體參與的功能：集合資源進(jìn)行項目的共建，注重群策的力量，以吸納好的經(jīng)驗意見，更好地維護(hù)好項目的利益，管理、服務(wù)好屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)。Ø 注重每位員工參與企業(yè)管理的功能，倡導(dǎo)全員提合理化建議，增加員工的凝聚力：順馳物業(yè)一直認(rèn)為，任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作，企業(yè)的發(fā)展也正是由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來的。所以，我們采取了“無障礙溝通”和“全員提合理化建議”的行為舉措。任何人都可以對話總經(jīng)理，任何人都可以提出自己的意見，以

15、此來營造良好的工作氛圍，提高整體的服務(wù)和管理的水平。第二章 太陽城項目概況與管理思路第一節(jié) 太陽城地理位置概況與特點順馳太陽城項目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南、長港路以北、工農(nóng)路以東，園林路以西。項目總占地面積為383畝，總建筑面積約31萬平方米，容積率1.35，建筑密度26.13，綠化率35。太陽城物業(yè)項目有其自身的優(yōu)越條件：項目原為荊州植物園，小區(qū)整個地塊為規(guī)則的長方形，地表平整，有大量的植物，豐富的樹種，以及較大面積的湖面、花窖、明渠、魚塘，天然造就了太陽城項目的純美自然風(fēng)光。優(yōu)質(zhì)的地塊配以高品質(zhì)的樓盤，結(jié)合順馳物業(yè)管理有限公司在天津多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，太陽城必將成為荊州市高品質(zhì)的居

16、住區(qū)。我們致力于以合理的收費價格和現(xiàn)代化管理手段，營造業(yè)主滿意的生活環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，共同維護(hù)“太陽城”良好的住宅品牌，達(dá)到物業(yè)保值、增值和公共設(shè)施設(shè)備的正常、完整。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù)。第二節(jié) 太陽城建筑概況與配套設(shè)施本項目由聯(lián)體別墅、疊拼住宅、多層住宅、小高層住宅、會所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅4棟；四層的住宅17棟；四層半的住宅84棟；六層的住宅90棟；十一層半的住宅17棟，部分設(shè)地下室一層；會所三層；商業(yè)街三層；總建筑面積約310000M2，其中商業(yè)面積15000 M2，住宅面積295000 M2。整個小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的

17、車行道劃分為若干個住宅組群。整個小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形成鮮明的景觀意向以加強小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括5-6層的條式住宅及四層退臺式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。太陽城項目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、VIP會所、商業(yè)街、運動休閑等公共設(shè)施，且設(shè)有各式電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對射報警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安24小時電子巡更、可視對講、門禁及車庫管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。第三節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)

18、用房概況Ø 臨時性用房具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層用房面積： 54平方米Ø 長期性用房具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街1號樓第三層用房面積：總計240平方米第四節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點根據(jù)太陽城的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：Ø 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索，摸索出一條經(jīng)驗，就是用心管理、貼心服務(wù)，管理重在執(zhí)行。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。在太陽城自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi)，我們將針對小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高，管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點，充分發(fā)揮公司

19、自身優(yōu)勢，實行資源共享，全心全意為業(yè)主服務(wù)，努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。Ø 根據(jù)太陽城特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將太陽城管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將太陽城提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將太陽城變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。但是，根據(jù)太陽城項目物業(yè)品質(zhì)和荊州消費水平，我們對物業(yè)管理價格定位進(jìn)行了分析，并且針對不同的組團(tuán)實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過我公司的測算，我們認(rèn)為，本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽城日常管理的收支平衡。低廉的收費標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司

20、取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施，在太陽城的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，讓業(yè)主真正受益。Ø 充分重視前期介入的作用，我們將在太陽城開盤之前即到位主要管理人員，并進(jìn)行項目的前期介入。 根據(jù)順馳水藍(lán)的開發(fā)進(jìn)度，我們將適時調(diào)整介入方案，并配合太陽城的開發(fā)進(jìn)度分期實現(xiàn)正式接管。Ø 太陽城屬于沙市區(qū)的一個較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要。我公司將和居委會、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護(hù)業(yè)主的利益。&#

21、216; 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況，我們的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司針對此等情況，除了在服務(wù)上加強外，同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。Ø 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務(wù)。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。Ø 針對太陽城的具體情況，采取一體式的安全管理體系。分各個組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外

22、在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對講等都是太陽城智能化中使用的設(shè)施。我們深知，一個良好的居住環(huán)境，安全十分重要，基于開發(fā)商對項目的規(guī)劃設(shè)計，對智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用，我們將努力打造人防、技防有機結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。Ø 在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排太陽城內(nèi)的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。Ø 我公司將聯(lián)合荊州市和沙市區(qū)有關(guān)部門，在太陽城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明

23、的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點。Ø 在管理團(tuán)隊方面，本著“專家型團(tuán)隊、學(xué)習(xí)型組織”的思路。我公司調(diào)派有豐富經(jīng)驗的管理人員到太陽城管理中心任職，定期安排太陽城管理中心的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。第五節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與主要措施Ø 將太陽城項目賦予“管家式”管理的理念A(yù). 服務(wù)距離的拉近：順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。B. 重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率，切實了解太陽城業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，有針對性的提供服務(wù)。C. 形成一種“祥和、安全、品位”的社區(qū)人文環(huán)境Ø 高

24、標(biāo)準(zhǔn)管理的措施A. 建立和實施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和 “公寓式”管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。B. 培育高素質(zhì)的員工隊伍企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。C. 加大項目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機制。Ø 外延與內(nèi)延服務(wù)管理A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。B. 想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需,實施項目全方位服務(wù)提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù)(保安、保潔、維修、禮儀服務(wù))。C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。D. 加強環(huán)境治理，項目內(nèi)、外環(huán)境實行定時清潔，隨時保潔。E. 對垃圾的分類處理，定時清理。F. 嚴(yán)格機動車與非

25、機動車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。G. 設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識。第三章 服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)范圍順馳物業(yè)荊州分公司為太陽城提供的物業(yè)管理服務(wù)總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、車輛交通管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（非合同全方位、多層次的綜合服務(wù)）。一、 常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治

26、安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。Ø 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。Ø 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。Ø 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。Ø 智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警

27、系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。Ø 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場所。Ø 綠化管理服務(wù)綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是

28、澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。Ø 治安消防管理服務(wù)治安消防是小區(qū)物管工作重點之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對消防工作實施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財產(chǎn)的安全。Ø 車輛交通管理服務(wù)對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄

29、區(qū)環(huán)境。Ø 其它公共管理服務(wù)在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、安寧的生活環(huán)境。二、 委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。三、 經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗，真正從居民的

30、日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。第二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)為將太陽城建設(shè)成為荊州最具特色、充滿異國風(fēng)情的超一流標(biāo)志性文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)荊州分公司將依照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)于荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（荊房2003-33號）中的一級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。其中具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾及質(zhì)量保證措施摘要如下：一、 基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施Ø

31、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；Ø 承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；Ø 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；Ø 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；Ø 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；Ø 建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；Ø 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；Ø 公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；Ø 每年至少一次征詢業(yè)主對

32、物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75以上。二、 公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施（一）安全管理Ø 小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；Ø 監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控； Ø 別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；Ø 小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；Ø 對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；Ø 對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；Ø 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理Ø 按單元門設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次；Ø 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清

33、掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；Ø 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；Ø 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；Ø 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；Ø 定期清除綠地雜草、雜物；Ø 定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理Ø 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；Ø 按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)

34、象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；Ø 各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。Ø 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；Ø 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理Ø 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；Ø 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；Ø 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；Ø 載人電梯早6點至晚上12點正常運行；Ø 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；Ø

35、 路燈、樓道燈完好率不低于80Ø 容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、 便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施主要內(nèi)容有：健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動、看護(hù)服務(wù)、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等第三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo)憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識及經(jīng)驗，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè)為太陽城提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)。Ø 總體目標(biāo)在管理期限把太陽城管理成為“文明、安全、優(yōu)美、舒適”的高品質(zhì)住宅區(qū)。Ø 優(yōu)秀物業(yè)稱號 在順馳物業(yè)的努力下，所管理的物

36、業(yè)均己獲得省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）榮譽稱號。同樣，我們有信心憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使太陽城入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，并在適當(dāng)時機申報且爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升太陽城的整體形象，實現(xiàn)創(chuàng)一流品牌的目標(biāo)。Ø 國際品質(zhì)ISO天津順馳物業(yè)有著非常成功的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。我們將參照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，逐步在太陽城建立、實施、檢驗、考核、調(diào)整、完善ISO9001：2000的質(zhì)量管理體系，并通過模擬ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有效運行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標(biāo)

37、準(zhǔn)和物業(yè)價值。我們有信心憑借豐富經(jīng)驗，在太陽城入伙后三年內(nèi)通過GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000質(zhì)量管理體系國際認(rèn)證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。Ø 分項目標(biāo)序號項 目順馳標(biāo)準(zhǔn)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)1、房屋完好率98%98%2、房屋零修及時率100%98%3、住戶評議滿意率95%95%4、代收代繳率98%98%5、裝修施工協(xié)議簽訂率100%無6、裝修驗收合格率90%無7、物管費用收繳率90%無8、空房管理完好率95%無9、公共設(shè)施設(shè)備完好率95%無10、設(shè)備建檔率100%無11、運行記錄完整率100%無12、維修合格率95%無13、管理人員持證上崗率100%無

38、14、員工崗前培訓(xùn)率100%無15、特殊工種持證上崗率100%無16、保安員工在崗率100%無17、安全事故到場及時率100%無18、保潔合格率95%無19、綠化完好率98%無20、綠化養(yǎng)護(hù)率100%無21、投訴處理率100%無22、社區(qū)文化滿意率95%無第四章 太陽城物業(yè)管理模式第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。

39、Ø 服務(wù)態(tài)度熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。Ø 服務(wù)設(shè)備完好良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。Ø 服務(wù)技能嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的

40、設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。Ø 服務(wù)項目齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。Ø 服務(wù)方式靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。Ø 服務(wù)程序規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平

41、的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。Ø 服務(wù)收費合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。Ø 服務(wù)制度健全順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。Ø 服務(wù)效率快速服務(wù)

42、效率是向用戶提供服務(wù)的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益，順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。第二節(jié) 服務(wù)模式順馳物業(yè)目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗在對太陽城的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。一、 順馳物業(yè)的前期介入順馳物業(yè)對每個物業(yè)項目的前期介入工作中都會本著認(rèn)真參與、積極

43、建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向開發(fā)商就下列方面提出一些建議：Ø 機電設(shè)施介入:介入基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：Ø 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運行費用Ø 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置；Ø 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定；Ø 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工；Ø 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工；Ø 各種門鎖和鑰匙的選用；Ø 消防設(shè)施的設(shè)計與施工；24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計與施 工等；Ø 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè)Ø 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；Ø

44、 門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；Ø 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時擊損，從而引起不必要改建投入。Ø 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也Ø 不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安全距離等；Ø 其他建議略。Ø 建筑設(shè)計介入:介入基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：Ø 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象Ø 圍墻和大門的設(shè)置；Ø 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計與施工；Ø 單元戶型及實用功能；Ø 建筑物外立面的控制；Ø

45、 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；Ø 各種標(biāo)志牌選用；Ø 大堂接待臺的布置；Ø 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工；Ø 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的確定Ø 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗收。Ø 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。這樣即會增加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。Ø 空調(diào)外機預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。Ø 外墻是否易于

46、攀爬，租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。Ø 智能系統(tǒng)介入:基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：Ø 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務(wù)Ø 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)Ø 電子巡更系統(tǒng)Ø 車庫管理系統(tǒng)Ø 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)Ø 訪客樓宇對講系統(tǒng)Ø 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)Ø 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)Ø 綜合布線系統(tǒng)Ø 寬帶接入和上網(wǎng)方式等Ø 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接

47、入預(yù)留。Ø 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。Ø 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。Ø 其他建議略。Ø 跟進(jìn)施工過程:基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：Ø 維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量Ø 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患Ø 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響Ø 提供成品保護(hù)措施建議Ø 收集設(shè)計和施工文檔資料Ø 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量Ø 提供操作培訓(xùn)要

48、求Ø 提供備品備件要求Ø 提供竣工圖紙遞交要求Ø 提供操作手冊遞交要求Ø 技術(shù)資料遞交要求等Ø 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。Ø 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會砸至生活

49、區(qū)晾曬衣物或行走的工人。Ø 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。Ø 其他建議略。Ø 物業(yè)銷售配合:基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：Ø 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓Ø 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息Ø 參加物業(yè)管理介紹會Ø 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題Ø 提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹Ø 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同Ø 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件Ø 參加各種慶典/活動Ø 探討解決各種銷售中遇到的管

50、理 問題等Ø 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。Ø 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。二、 物業(yè)管理的各項保障Ø 物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計劃。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，亦將在太陽城實質(zhì)管理前配合順馳水藍(lán)按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃：

51、8; 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算² 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)² 制訂各項物業(yè)管理制度² 準(zhǔn)備各種物資裝備² 進(jìn)行員工入職培訓(xùn)² 制定各種物業(yè)管理方案等Ø 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我們以往之管理經(jīng)驗，亦會在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。要點如下但不限于：² 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件² 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件² 購置各種辦公家具和設(shè)備² 定制首期制服和雨具² 購置警械和安保用品² 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等Ø 制定各種規(guī)章

52、制度我們還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)太陽城之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下但不限于：² 住戶手冊² 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度² 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度² 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度² 二次裝修管理制度及表格表式² 人事、行政、和財務(wù)管理制度² 會所管理和有償服務(wù)制度² 緊急事件的處理程序² 投述的處理程序等Ø 完成員工入職培訓(xùn)為保證太陽城的服務(wù)水準(zhǔn)，我們亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下但不限于：&#

53、178; 物業(yè)驗收程序² 二次裝修管理² 工程設(shè)施管理² 物業(yè)財務(wù)動作² 物品管理制度² 物業(yè)管理基本概念² 員工守則和崗位職責(zé)² 順馳物業(yè)、順馳水藍(lán)房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹² 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練² 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等Ø 制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)有各種管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下但不限于：² 物業(yè)驗收方案² 物業(yè)保安方案² 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案

54、² 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案² 財務(wù)運行方案² 人事管理方案² 物業(yè)服務(wù)方案² 交通和停車管理方案² 小區(qū)活動方案等Ø 物業(yè)管理的其他籌備工作² 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系² 申報其他有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)² 定制員工制服² 落實和布置管理處辦公用房² 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通² 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交² 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等三、 對太陽城的人文管理順馳物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，荊州的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在荊州要爭得更

55、多人的認(rèn)可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化發(fā)展，為了使順馳物業(yè)荊州分公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介體驗順馳“家文化生活”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日常基礎(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法

56、、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)順馳水藍(lán)及順馳物業(yè)的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。我們在接管項目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素

57、養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)

58、心著他們。在業(yè)主入住率85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入荊州楚文化的城市特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。四、 日常物業(yè)

59、服務(wù)模式簡介Ø 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師-馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對順馳物業(yè)來說，安全管理就是我們的最根本的工作。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。² 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施² 小區(qū)人行進(jìn)出口實行24小時保安服務(wù)² 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守² 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安