房產中介風險 管理 知識 培訓

1、風險管理知識培訓風險管理知識培訓2012年04月19日中介公司的法律地位 合同法第424條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。 合同法第425條的規(guī)定，房產中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應當承擔賠償責任。如果中介公司未盡謹慎注意義務，沒有進行必要的審核，其將承擔連帶賠償責任。 （解讀）外部風險外部風險1、簽約前 2、簽約中 3、簽約后1.1主體主體 2.1簽字簽字 3.1 “假離婚假離婚” 1.2房屋可售性房屋可售性 2.2 證件（核實證件（核實 ） 3.2 交付不及時交付不及時 書面書面1.3

2、優(yōu)先購買權優(yōu)先購買權 3.3履行不及時履行不及時 書面書面1.4意向金意向金 、定金、定金 3.4 逾期委托（租賃）逾期委托（租賃）1.5出售、居間委托（房管局要求）出售、居間委托（房管局要求）內部風險內部風險4、員工 、管理 4.1私單（公司內部規(guī)定）私單（公司內部規(guī)定） 4.2挪用資金（法律規(guī)定）挪用資金（法律規(guī)定） 4.3卷款潛逃（法律規(guī)定）卷款潛逃（法律規(guī)定）1.3 優(yōu)先購買權優(yōu)先購買權（租賃（租賃+共有）共有） 張某將自己的一幢房子租給陳某，雙方約定，房租每年為4萬元，每年年底12月準時支付租金，租期為5年。租賃合同簽訂3年多后，擅自將該房屋賣給了李某，且未提前告知陳某。李某一次性付

3、清了80萬人民幣房款，并與張某簽訂了買賣合同，一并到房產部門辦理了房屋過戶手續(xù)。手續(xù)辦理完成后，張某告知陳某房屋已經售出，必須立刻搬離。陳某認為，自己有權繼續(xù)租賃或者買下該房屋，張某無權擅自賣掉房屋。雙方協(xié)商未果，提至泉州法院。 思考法院如何判？1.3 優(yōu)先購買權優(yōu)先購買權判決：依照中華人民共和國民法通則中華人民共和國合同法判決如下： 一、被告張某轉讓房屋的行為無效。 二、原告陳某享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利。要點： (1)僅限于房屋租賃場合; (2)出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人; (3)出租人侵害承租人優(yōu)先權的,承租人可主張賠償損失;1.5 出售、居間委托出售、居間委托+合同

4、合同案例：劉先生在信義公司的某門店掛牌出售位于黃浦區(qū)青島路的一處物業(yè)。 2008年1月，劉先生與孫先生簽訂了房地產買賣合同，在稅費一覽表中確認的服務費金額為42，800元。簽訂合同后，劉先生心生悔意，不去辦理過戶手續(xù)。門店向其發(fā)出告知函，催告前去辦理過戶。最終，劉先生沒有辦理過戶手續(xù)，并私下與孫先生簽訂解約協(xié)議。 討論：該案結果會如何？1.5 出售、居間委托出售、居間委托+合同合同 客法部接到案件后，向法院提起訴訟，要求劉先生支付服務費42，800元，并提供房地產經紀委托合同、房地產買賣合同、告知函等證據。在開庭過程中，劉先生極力辯解，將解約的過錯歸咎于信義及孫先生，并表示只愿意支付8，000

5、元服務費。但是，法庭認為劉先生與孫先生簽訂了買賣合同即證明信義居間成功，告知函及快遞單證明劉先生對于解約存在過錯，最終判決，劉先生向信義支付30，000元服務費。點評：請門店妥善保管好能證明客戶在看房、簽約后違約，拒不履行買賣合同的證據，如意向金合同、定金收據、出售委托書和發(fā)給客戶的告知函、掛號信或快遞單據（原件），這些都將成為訴訟中的有力證據。2.1 主體主體+簽字簽字+意向金意向金 案例：于某委托某中介公司居間出售位于本市伊犁南路的房屋，雙方簽訂了居間合同。同年6月10日，案外人穆某委托該中介公司與上述房屋業(yè)主即于某洽談有關買賣房屋事宜，并簽訂意向金協(xié)議，約定同意支付意向金人民幣20，00

6、0元，如房東方接受交易條件，中介公司可直接將意向金轉交房東方簽收，則意向金轉為定金。同日，于某之妻劉女士在上述協(xié)議中表示知曉協(xié)議條件，并接收定金的條款，在協(xié)議下方的賣方簽收欄中，代為簽收了20，000元。嗣后，于某因房價上漲，主張定金協(xié)議不成立，因為產權人為其及其妻，其妻劉某在沒有得到授權的情況下，私自處分房屋，簽訂意向金協(xié)議的行為是無效的。穆某不同意，認為于某應受意向金協(xié)議約束，意向金轉為定金后，應雙倍返還定金，遂將于某及妻劉某告上法庭。討論：法院會如何判決？2.1 主體主體+簽字簽字+意向金意向金 法院審理后，判決于某及劉某雙倍返還定金 點評：雖然法院判決雙倍返還定金，但是是通過司法途徑才

7、解決此事，所以，大家在簽意向金合同時盡量要求夫妻雙方（共有人）到場簽字，以避免訴諸法律，給買賣雙方和我們帶來不必要的麻煩。2.2 簽字簽字 房產證上的共有人若是兩人以上，則在簽訂買賣合同時所有的產權人應全部到場，如確實不能到場，則要求其出示手寫委托書原件，千萬不可只有一人簽字或者他人代簽，一旦出現其他共有權人反對出售該房產，根據城市房地產管理法第37條第四款“共有房地產，未經其他共有人書面同意不得轉讓”的規(guī)定，會導致該買賣合同無效。即使提供了手寫的委托書原件，我們也應對委托書進行核查，防止偽造的情形。這就是為什么我會讓受托人在委托書上寫“此委托確由某某出具，如有不實，本人愿意承擔一切法律責任”

8、3.1 “假離婚假離婚”有媒體曝光稱：有購房者以假離婚的方式獲得貸款，記者臥底采訪，以150元即可拿到仿真度甚高的“離異”公章；800元即可購買一個假“離婚證”，且樓盤銷售人員也涉嫌為購房者“教路”鉆貸款空子。至于銀行是否發(fā)現過偽造離婚證明的個案？銀行有關人士向記者表示，偽造婚姻狀況證明的個案屬于極個別，在目前鑒別方法不多的情況下，銀行的確有可能讓某些造假者“過關”。律師提醒購房者，采用偽造“離婚證”等手段欺詐銀行，一旦被發(fā)現，銀行可以申請法院撤銷貸款合同，提前回收借款并要求借款人賠償相應的損失。同時，買家偽造“離婚證”等行為，在刑事上可能觸犯偽造國家機關公文、證件、印章罪，視其情節(jié)的嚴重性，

9、最高可被判處十年以下有期徒刑。此外，若以假材料獲得銀行貸款逾期未還的，也有可能觸犯騙取貸款罪，買家切莫以身試法。中介方因教唆或幫助買方騙貸將承擔連帶責任。3.3 履行不及時履行不及時（付款、辦手續(xù)）（付款、辦手續(xù)） 案例：2008年10月15日，王先生與李先生通過某中介簽訂某處房屋的買賣合同。李先生于簽約前向王先生支付了購房定金伍萬元，雙方在買賣合同中約定，簽約后五日內，李先生再支付首期房款陸拾萬元。五天過去了，李先生遲遲沒有付首期房款，王先生一再催告他。李先生解釋說自己手頭緊，要王先生再等等。一個月過去了，王先生認為李先生不會再買自己的房子了，于是沒收了李先生的定金，于2008年底將房子賣給

10、另一位買主。李先生得知后，找到王先生稱，自己還要買這房子，要王先生繼續(xù)履行買賣合同。雙方為此爭執(zhí)不下，只能訴至法院。 討論：法院會如何判絕？3.3 履行不及時履行不及時（付款、辦手續(xù)）（付款、辦手續(xù)）在審理中，王先生提出，買賣合同中約定“買方逾期超過三十日，仍未付款，賣方有權單方解除合同”，他認為因為對方長時間沒有付款，雙方的合同已解除，他可以再將房子進行出售，而且他還要追究對方的違約責任。李先生稱，自己從未提出解除合同，王先生也沒有提出，僅僅只是催款，雙方的買賣合同還有效，所以要求對方繼續(xù)履行。法院審理后認為，李先生逾期付款超過約定期限后，王先生有解除合同的權利，但是按照我國法律及雙方買賣合

11、同，解除合同應當書面通知對方，因為王先生沒有書面通知對方，所以合同并未解除。由于房屋已經另行出售，雙方的買賣合同實際不能履行，故解除買賣合同，李先生應承擔相應違約責任，王先生承擔逾期付款的責任。伍萬元定金已轉為房款，合同解除后，李先生應返還給王先生。 點評：按照合同法的規(guī)定，“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除”，所以獲得解除合同權利的同時，應通過相應的途徑去行使，否則，視為合同沒有解除。3.4 逾期委托（租賃）逾期委托（租賃） 案例：杭州的王先生出具授權委托書，委托上海的李先生處理一處青島路房產的出租事宜，委托書上注明委托期限自2007年2月至2008年1月。李先生遂通過

12、某中介公司將該房產出租給黃先生，租賃期限自2007年3月至2008年2月。2008年2月底，黃先生找到李先生，稱希望再續(xù)租一年。李先生和黃先生再次簽訂一年期的租賃合同。后來王先生得知此事，趕到上海，稱李先生的代理權已經終止，解除了與黃先生的租賃合同。黃先生拿著續(xù)租合同，找到李先生要求賠償損失。 點評：根據我國合同法的規(guī)定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任”。本案中的合同是李先生在代理期限到期后簽訂的，屬于代理權終止后訂立的合同，房主王先生拒絕追認李先生的代理權，所以李先生與黃先生簽訂的合同成了一份無

13、效合同，李先生也因此需對黃先生的損失承擔一定賠償責任。4.2 挪用資金挪用資金+卷款潛逃卷款潛逃中華人民共和國刑法 第二百七十一條第一款規(guī)定，公司、企業(yè)或其他單位的人員，利用職務上的便利，將本單位財物非法占為已有，數額較大的，處五年以下有期徒刑或拘役，數額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產。從法條上可見，職務侵占罪在數額上，沒有作出明確的規(guī)定。而參照最高人民法院頒布的解釋，在數額較大上規(guī)定了5000-20000元的選擇 幅度，在數額巨大上，把10萬元作為數額巨大的起點 案例：因擅自將公司代收租金拿走，某房產中介的經紀人張某被海淀法院一審判處有期徒刑1年6個月。 據公訴機關指控，被告人張某于2007年12