寫字樓市場分享市場調(diào)查分析

1、包頭市寫字樓市場分享 包頭市寫字樓市場分享 一 寫 字 樓 簡 述一、寫字樓簡述 寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，既辦公用樓，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。 現(xiàn)代寫字樓正向綜合化、一體化的方向發(fā)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能夠滿足現(xiàn)代辦公的各種需求。概念概念寫字樓分類按功能劃分辦公寫字樓：基本上只有一個(gè)辦公功能，部分底層或裙樓商業(yè)；商住寫字樓：既能提供辦公又能提供居住的寫字樓，較純寫字樓 工藝比 較難，需提前預(yù)留較多水管線路，結(jié)構(gòu)的成本投入較高；綜合性寫字樓：是指以辦公為主，同時(shí)又具備多種功能，如：公寓、酒店、餐飲等。按功能劃分按功能

2、劃分寫字樓分類按檔次劃分 目前我國還沒有對寫字樓進(jìn)行劃分的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)一般對于寫字樓的劃分，根據(jù)區(qū)位、交通狀況、建筑規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、客戶情況、物業(yè)公司等因素綜合評定為： 頂級寫字樓； 甲級寫字樓； 乙級寫字樓； 丙級寫字樓。按檔次劃分按檔次劃分寫字樓分類寫 字 樓 檔 次 劃 分 標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓分類按智能化水平劃分5A寫字樓：辦公智能化化樓宇自動化消防智能化信息智能化安保智能化按智能化劃分按智能化劃分定位思考住宅的終極目的是為更舒適的居住，是一種消費(fèi)品；寫字樓的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具。思考：地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來規(guī)劃判斷，可能賣給誰？客戶關(guān)

3、注什么，對現(xiàn)有產(chǎn)品最滿意的地方有哪些？目前市場是怎么樣的，未來是否存在競爭？基于地塊、客戶、競爭的判斷，我們應(yīng)采取什么發(fā)展策略？地塊分析 地塊分析 地理交通 市政配套 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈 現(xiàn)有客戶群 政策規(guī)劃 。 按功能劃分按功能劃分客戶分析如何判斷客戶？如何判斷客戶如何判斷客戶客戶分析寫字樓客戶普遍關(guān)注什么？生產(chǎn)工具提高生產(chǎn)力投資工具能否保值增值經(jīng)營效率區(qū)位和配套支援：該區(qū)域能否提高企業(yè)經(jīng)營的效率？形象（面子）是否適合公司的形象要求 必備指標(biāo)廣場立面-大堂（含物業(yè)公司）-電梯間-電梯品牌-走道-洗手間 可選指標(biāo)室內(nèi)層高-視頻會議室-俱樂部-會所-經(jīng)營成本是否有助于節(jié)省企業(yè)運(yùn)營成本 必備指標(biāo)空調(diào)運(yùn)營方

4、式-電梯運(yùn)營方式-網(wǎng)絡(luò)速度- 可選指標(biāo)網(wǎng)絡(luò)地板-空中-生態(tài)辦公等寫字樓和住宅的區(qū)別產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化客戶差異化客戶差異化客戶差異化銷售差異化銷售差異化銷售差異化銷售準(zhǔn)備知己：吃透樓盤硬件，吃透樓盤軟件；知彼：吃透競爭對手，吃透環(huán)境銷售準(zhǔn)備銷售準(zhǔn)備樓盤硬件建筑規(guī)模及建筑形象：體量、高度、立面材質(zhì)、整體效果樓盤硬件樓盤硬件樓盤硬件空間尺度：關(guān)注大堂的高度、面積、電梯走道高度、柱距等。國際商會中心的大堂國際商會中心的大堂樓盤硬件樓盤硬件建筑結(jié)構(gòu)：關(guān)注戶型平面布局、面積分割、特殊設(shè)計(jì)電梯：品牌、數(shù)量、速度、等候時(shí)間、穩(wěn)定性、轎廂尺度、內(nèi)飾空調(diào):品牌、運(yùn)行原理、控制方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)電力、通風(fēng)、

5、消防：供電情況、電壓、電話、寬頻、光纖、消防樓宇公共空間的裝修：裝修設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料、報(bào)價(jià)樓盤硬件樓盤硬件樓盤軟件物業(yè)管理：物業(yè)公司品牌、歷史、管理方式、收費(fèi)、增值服務(wù)樓盤軟件樓盤軟件 二 寫字樓營銷策略二、寫字樓營銷策略項(xiàng)目品牌預(yù)期價(jià)格工程進(jìn)度購買時(shí)機(jī)價(jià)值認(rèn)同實(shí)力客戶核心銷售抗性提高價(jià)值認(rèn)同度提供客戶購買保障提純營銷推廣戰(zhàn)略（項(xiàng)目價(jià)值深度挖掘、宣導(dǎo)）（銷售套餐，消除客戶購買疑慮）信任信心攻堅(jiān)戰(zhàn)/品牌價(jià)值戰(zhàn)/租售并舉戰(zhàn)/異地本土雙線戰(zhàn)（）解決之道如何提高價(jià)值認(rèn)同度？城市綜合體？微型城市綜合體？商務(wù)配套？基本配置、細(xì)節(jié)強(qiáng)化？項(xiàng)目價(jià)值分析理念定位不爭物理高度、不比配置速度，拔高調(diào)性從設(shè)計(jì)理

6、念入手，建筑以人為本，比如以“世界級”標(biāo)準(zhǔn)致力打造接軌國際的商務(wù)綜合體功能定位 比如全采光、全通風(fēng)的建筑設(shè)計(jì),獨(dú)特的空中景觀陽臺 比如12部國際品牌電梯、國際品牌中央空調(diào)、新風(fēng)、智能化安防系統(tǒng)等高效配置 比如銀行、會議、商務(wù)、健身、咖啡廳、快餐店、超市等完善配套地段定位金 融 商 務(wù) 核 心 區(qū)比如項(xiàng)目就處在政府將集中精力打造的金融商務(wù)核心區(qū)。特色定位比如ART DECO風(fēng)格的5星級大堂、比如某市最先進(jìn)的智能安防系統(tǒng)、第一太平戴維斯提供的專業(yè)物管服務(wù)無不體現(xiàn)注重細(xì)節(jié)打造的精品思路。檔次定位 比如某區(qū)域商務(wù)核心區(qū)的絕佳地理位置 比如交通樞紐的便利交通輻射 比如高檔次的公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 比如8.1

7、米挑高大堂、1.8米走廊等寬敞公共空間 比如1000個(gè)充足的停車位形象定位比如匯聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級商圈世界級精品寫字樓的代表核心價(jià)值梳理理念功能地段特色檔次形象獨(dú)樹一幟/與國際接軌健康/高效/中心精品辦公高檔次/高價(jià)值世界級精品寫字樓特點(diǎn)不等于賣點(diǎn)，賣點(diǎn)用于傳播、宣導(dǎo)項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值，給客戶消費(fèi)的理由賣點(diǎn)體系梳理賣點(diǎn)體系梳理如何提供客戶購買保障？我們的客戶有什么特征？客戶主要由銷售及租賃兩大部分構(gòu)成銷售客戶自用占比60%-70% 半層、整層銷售，核心業(yè)務(wù)在本地，核心管理層居住在本地，公司規(guī)模多為60人以上的優(yōu)勢中型企業(yè)，高盈利性行業(yè)。投資30%-40% 分零銷售，50萬至幾百萬的投資額，除大

8、量投資客外，本地外地等看好區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ耐獾厝耸恳彩且淮髽?gòu)成。租賃客戶以半層、整層、多層消化為主，公司規(guī)模為60至100人以上不等的成長性中大型企業(yè)，多為跨區(qū)域國有、股份制企業(yè)的區(qū)域總部或分公司，追求物業(yè)品牌與檔次，同時(shí)對物業(yè)成本敏感。如何提純營銷推廣戰(zhàn)略？（一）營銷戰(zhàn)略信任信心攻堅(jiān)戰(zhàn)品牌價(jià)值戰(zhàn)租售并舉戰(zhàn)異地/本土雙線戰(zhàn)（一）營銷戰(zhàn)略信任信心攻堅(jiān)戰(zhàn)利用事件、活動、新聞傳播，放大客戶對區(qū)域巨大升值潛力的信心及開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)的信任，同時(shí)，客戶購買保障政策也是增強(qiáng)客戶信心的又一強(qiáng)力手段。（一）營銷戰(zhàn)略租售并舉戰(zhàn)高端優(yōu)質(zhì)的租賃客戶引進(jìn)，將與項(xiàng)目定位更匹配，“租”提升價(jià)值、拔高形象、促進(jìn)快

9、“售”，租售相互促進(jìn)。（一）營銷戰(zhàn)略異地/本土雙線戰(zhàn)異地?cái)U(kuò)張加速本土消化。本土市場是主力，其次周邊城市。雙線齊發(fā)，齊頭并進(jìn)?。ǘ┤胧袝r(shí)機(jī)找準(zhǔn)市場最佳切入點(diǎn)借力區(qū)域發(fā)展勢能，搶占先機(jī)。（三）銷售節(jié)奏第一階段 市場蓄勢期 第二階段 市場爆破期第三階段 持續(xù)熱銷期第三階段 尾盤清售期（四）推廣策略媒體傳播與公關(guān)營銷一虛一實(shí)，雙線并舉，達(dá)成項(xiàng)目影響力，實(shí)現(xiàn)品牌與銷售共贏。線下:現(xiàn)場圍墻、形象短片、電子樓書、專題雜志式讀物、DM媒體線上：新聞、軟文、硬廣、專業(yè)雜志、項(xiàng)目網(wǎng)站、寫字樓專業(yè)網(wǎng)、論壇、博客、百度、谷歌搜索引擎鏈接、戶外、公交站臺、樓宇燈箱專題研討、事件炒作、活動贊助、人員行銷公關(guān) 三 包頭寫

10、字樓市場分析三、包頭寫字樓市場462009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4包頭寫字樓市場概況包頭寫字樓市場概況寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.472009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4包頭多數(shù)寫字樓配置簡單，立面形象質(zhì)樸包頭多數(shù)寫字樓配置簡單，立面形象質(zhì)樸稀土大廈稀土大廈國貿(mào)大廈國貿(mào)大廈 金頂大廈金頂大廈 中源大廈中源大廈 萬豪國際酒店萬豪國際酒店 華茂大廈華茂大廈 寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.482009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4寫字樓部分寫字

11、樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.包頭寫字樓依托周邊的成熟配套和商務(wù)氛圍，具有較強(qiáng)的聚集性包頭寫字樓主要分布昆區(qū)和青山區(qū)在城市核心干道鋼鐵大街兩側(cè)，通達(dá)性和昭示性較好。2 2金頂商務(wù)大廈金頂商務(wù)大廈1 1包頭稀土大廈包頭稀土大廈3 3萬豪國際酒店萬豪國際酒店4 4國貿(mào)大廈國貿(mào)大廈5 5中源大廈中源大廈6 6民主大樓民主大樓7 78 8天運(yùn)寫字樓天運(yùn)寫字樓中銀國際大廈中銀國際大廈9 9東方紅東方紅CBD1 12 23 34 46 65 57 77 78 89 9492009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4p包頭寫字樓市場按照行業(yè)分類可分為：甲級寫字樓、準(zhǔn)甲級

12、寫字樓、乙級寫字樓、商住公寓等；p截至2009年初，包頭寫字樓市場辦公物業(yè)存量約為50萬平方米，已交付使用的寫字樓物業(yè)為15個(gè)項(xiàng)目，其中甲級和準(zhǔn)甲級寫字樓項(xiàng)目有4個(gè)，如金頂商務(wù)大廈、稀土大廈、國貿(mào)大廈、華茂大廈等，占總量的26%；乙級寫字樓和商務(wù)公寓項(xiàng)目有12個(gè)，如中源大廈、新紀(jì)元大廈、都市豪庭、 萬豪國際公寓、民主大樓等，占到總量的74%。寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.包頭現(xiàn)有寫字樓市場主要以乙級寫字樓和商住公寓綜合樓為主，高品質(zhì)、高形象、包頭現(xiàn)有寫字樓市場主要以乙級寫字樓和商住公寓綜合樓為主，高品質(zhì)、高形象、高層純甲級寫字樓數(shù)量較少高層純甲級寫字樓數(shù)量較少5020

13、09 易居中國 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4租金水平相近，大部分在1-1.5元/.天之間，鋼鐵大街沿線租金水平最高，出租率約為60%左右p 鋼鐵大街兩側(cè)依托周邊的成熟配套和商務(wù)氛圍，是包頭寫字樓主要聚集地，租金價(jià)格30-40元/月. 寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模售價(jià)售價(jià)租金租金（元（元/ /月）月）租售情況租售情況客戶客戶稀土大廈5萬-40科技金 頂 商 務(wù) 大廈3.7萬35地產(chǎn)、貿(mào)易、金融中環(huán)國際15萬-地產(chǎn)、貿(mào)易、金融中源大廈4.2萬30區(qū)域客戶占大部分國貿(mào)大廈4.1萬-35地產(chǎn)、貿(mào)易、金融東 方 明 珠 商務(wù)樓1.

14、7萬-25貿(mào)易、廣告萬達(dá)廣場10萬-20 金融、廣告、律師事務(wù)所512009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4在售寫字樓項(xiàng)目中，自用客戶占到60-80%；也有相當(dāng)比例的投資客，多購買小面積p在售寫字樓中，購買自用客戶占較大部分；p自用客戶為律所、會計(jì)、裝飾公司、軟件網(wǎng)絡(luò)公司、學(xué)校等。中銀國際是甲級純寫字樓項(xiàng)目，目前包頭寫字樓市場50年產(chǎn)權(quán)的甲級寫字樓較少，又聘用世邦作為物業(yè)顧問，產(chǎn)品品質(zhì)較高，目前處于客戶蓄水期 訪談中銀廣場銷售經(jīng)理投資寫字樓一般會買附近的，看得見心理踏實(shí)；除了那些礦主外，一般都花個(gè)20-30萬買個(gè)小面積。 訪談帝景天下銷售代表韓燕瓊這里位置不錯(cuò)，離

15、我們的業(yè)務(wù)單位不遠(yuǎn)，價(jià)格還不算貴，公司就買了一間。 訪談中銀國際現(xiàn)場客戶寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.部分在售項(xiàng)目寫字樓客戶投資與自用之比部分在售項(xiàng)目寫字樓客戶投資與自用之比0 05050100100都市豪庭都市豪庭名流置業(yè)大廈名流置業(yè)大廈中銀國際中銀國際東源國際大廈東源國際大廈萬豪國際酒店萬豪國際酒店帝景天下帝景天下自用自用投資投資522009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4包頭企業(yè)多屬草創(chuàng)期或成長期，寫字樓面積需求較小，多數(shù)在100左右，行業(yè)分布散亂，尚未形成一定的聚集，租戶層次差距明顯p 包頭企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)、成長或發(fā)展期，辦公面積多

16、為30-40平米，大的150平米左右；p 一些知名企業(yè)在包頭的分支機(jī)構(gòu)較少，導(dǎo)致對寫字樓承租需求較弱；p 除了華茂大廈主要以銀行、保險(xiǎn)、證券行業(yè)集中，其他寫字樓行業(yè)散亂公司人員不多，主要是貨物周轉(zhuǎn)，四、五十平方米正好 訪談包頭瑞德商貿(mào)有限公司工作人員企業(yè)類型企業(yè)人數(shù)物業(yè)要求寫字樓階段創(chuàng)業(yè)性企業(yè)20人以下價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住商住公寓成長型企業(yè)20-50人價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象商住公寓、低檔寫字樓發(fā)展型企業(yè)50-80人形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫字樓、中高檔寫字樓穩(wěn)定型企業(yè)80-100人高形象、可以接受高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù)中高檔寫字樓、頂

17、級寫字樓擴(kuò)張型企業(yè)100人以上高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低中高檔寫字樓、頂級寫字樓不同發(fā)展階段企業(yè)對于寫字樓物業(yè)的需求不同發(fā)展階段企業(yè)對于寫字樓物業(yè)的需求寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.532009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4包頭第三產(chǎn)業(yè)比重較低，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不會有重大調(diào)整，通過評估模型的橫向比較判斷，包頭寫字樓市場發(fā)展水平相對較低，對于高端寫字樓的需求一段時(shí)間內(nèi)不會出現(xiàn)，包頭是一個(gè)重工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。根據(jù)十一五規(guī)劃，未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不會有重大調(diào)整。對高端寫字樓需求的產(chǎn)業(yè)在包頭市第三產(chǎn)業(yè)中占比很低，市場高端需求不足。三產(chǎn)GD

18、P總量(億元)寫字樓整體容量1200大8001200中等3高23中等2較低城市寫字樓發(fā)展水平評估模型城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊包頭包頭1.02.03.04.001000200030004000第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP(GDP(億元億元) )Rp 包頭市三產(chǎn)包頭市三產(chǎn)GDPGDP總量總量574574億元億元p 包頭市一線寫字樓25-35元/.月，這里取30元/ .月。R=1寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.542009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4競爭項(xiàng)目市場分析競爭項(xiàng)目市場分析四四

19、.寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定552009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4項(xiàng)目名稱區(qū)域辦公面積(平方米）戶型面積（平方米）建筑形態(tài)銷售報(bào)價(jià)辦公類型中銀國際昆區(qū)46000120-17501棟26層純寫字樓 未定標(biāo)準(zhǔn)型帝豪天下昆區(qū)3854050-2001棟18層、1棟12層6200標(biāo)準(zhǔn)型和商住公寓東源國際大廈昆區(qū)42000451棟32層6000商住公寓都市豪庭昆區(qū)2543041-511棟22層5000商住公寓萬豪國際酒店昆區(qū)2878060-1201棟28層6000標(biāo)準(zhǔn)型名流置業(yè)大廈昆區(qū)1768042-851棟8層5000標(biāo)準(zhǔn)型和商住公寓九星SOH

20、O公寓青山區(qū)1541261-1201棟12層4300商住公寓東方紅CBD昆區(qū)77273標(biāo)準(zhǔn)型香格里拉二期青山區(qū)綜合體30萬平方米標(biāo)準(zhǔn)型主要在售及未來供應(yīng)寫字樓、商住公寓產(chǎn)品指標(biāo)一覽主要在售及未來供應(yīng)寫字樓、商住公寓產(chǎn)品指標(biāo)一覽寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.帝豪天下帝豪天下萬豪國際酒店萬豪國際酒店東源國際大廈東源國際大廈都市豪庭都市豪庭562009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4典型項(xiàng)目商住公寓供求關(guān)系及價(jià)格走勢都市豪庭07年12月開盤，銷售率40%，成交以個(gè)人投資客為主，成交均價(jià)4436元/平方米。東源國際08年6月開盤，至09年月份成交

21、面積5535平方米，銷售率13.2%，項(xiàng)目以45平方米商住公寓產(chǎn)品為主，投資客眾多。成交均價(jià)7463元/平方米。帝豪天下08年8月份共推辦公面積3.85萬平方米，截至09年成交面積2324平方米，銷售率6%，成交均價(jià)達(dá)4719元/平方米。 寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.572009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目 中銀國際中銀國際建筑形態(tài)1棟辦公面積46000辦公類型甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積1750得房率75%物業(yè)管理世邦魏理仕 客戶景觀河道 項(xiàng)目位于包頭昆區(qū)鋼鐵大街核心地塊。 建設(shè)內(nèi)容包括1棟26層商務(wù)寫字樓及輔助設(shè)施，項(xiàng)目占地面

22、積4853平方米，總建筑面積4.6萬平方米。項(xiàng)目總投資2億元。 2007年4月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年10月竣工。截至目前，主體工程已經(jīng)進(jìn)行到9層施工，目前還處于內(nèi)部認(rèn)購期。寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.582009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目東源國際中心東源國際中心建筑形態(tài)1棟32層總建面積93000辦公面積42000辦公類型商住公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積單位面積單套面積45得房率75%物業(yè)管理客戶中小企業(yè)業(yè)主和包頭個(gè)人投資客景觀河道l 東源國際的商住公寓的銷售率只有13.2%左右，造成銷售緩慢的主要原因是包頭寫字樓市場不發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)

23、發(fā)展落后，投資回報(bào)率較低，造成銷售進(jìn)度較差。三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.592009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4景觀河道帝豪天下 建筑形態(tài)1棟18層、1棟12層總建面積150000辦公面積38540辦公類型寫字樓、商住公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積758-950單位面積單套面積40-90得房率75%物業(yè)管理客戶中小型企業(yè)和個(gè)人投資者代表項(xiàng)目帝豪天下 l 項(xiàng)目位于包頭鋼鐵大街兩側(cè)，物業(yè)包括商業(yè)、寫字樓、商住公寓，空間設(shè)計(jì)50-1000平方米，主要滿足成長型中小企業(yè)及企業(yè)總部的不同需求；l 寫字樓和商住公寓目前銷售狀況欠佳，寫字樓成交均

24、價(jià)6200元/平方米、銷售率16.6%；商住公寓成交均價(jià)7000元/平方米、銷售率6%左右三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.602009 易居中國 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目都市豪庭都市豪庭建筑形態(tài)1棟22層總建面積1100000辦公面積25430辦公類型商住公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積單位面積單套面積41、45 、51 得房率75%物業(yè)管理客戶中小企業(yè)業(yè)主和包頭個(gè)人投資客景觀河道l 都市豪庭地處鋼鐵大街與白云路交匯處，東臨王府井百貨，西依白云路，南靠鋼鐵大街，北接烏蘭道，地理位置優(yōu)越 ，項(xiàng)目包括商業(yè)、商住公寓、普通住宅；l 普通住宅銷售

25、速度較快，自2008年年底開盤后銷售率已接近80%左右，商住公寓銷售緩慢，自2007年開盤，銷售率只有40%左右，銷售周期較長。三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.612009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目中環(huán)國際三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱中環(huán)國際建筑風(fēng)格項(xiàng)目地址鋼鐵大街10號LOGO風(fēng)格總建筑面積15萬平米 容積率7.97綠化率39%物業(yè)類型住宅 辦公樓 酒店式公寓項(xiàng)目定位語廣告語獻(xiàn)給影響包頭未來的人媒體宣傳包頭晚報(bào) 廣播 短信銷售情況70%剩余貨源客源情況企業(yè)辦

26、公個(gè)體項(xiàng)目點(diǎn)評622009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目金融廣場三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱金融廣場建筑風(fēng)格項(xiàng)目地址稀土開發(fā)區(qū)黃河路與阿爾丁大街東南角LOGO風(fēng)格總建筑面積13萬平米容積率6.87綠化率30%物業(yè)類型辦公樓項(xiàng)目定位語廣告語龍之脈 財(cái)之源媒體宣傳無銷售情況已售完剩余貨源無客源情況80%金融機(jī)構(gòu) 其他個(gè)體項(xiàng)目點(diǎn)評632009 易居中國 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目金融廣場三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱財(cái)富中心商務(wù)

27、大廈建筑風(fēng)格項(xiàng)目地址鋼鐵大街74號LOGO風(fēng)格總建筑面積53494平米 容積率8綠化率20%物業(yè)類型寫字樓項(xiàng)目定位語廣告語媒體宣傳銷售情況60%剩余貨源大平米出租客源情況企業(yè)辦公 金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目點(diǎn)評642009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目東方紅CBD廣場三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱東方紅CBD廣場建筑風(fēng)格現(xiàn)代化項(xiàng)目地址LOGO風(fēng)格無總建筑面積33萬平米 容積率4.8綠化率35%物業(yè)類型酒店式公寓項(xiàng)目定位語廣告語媒體宣傳包頭日報(bào) 廣播銷售情況公寓98%剩余貨源頂層49平左右公寓客源情況個(gè)體 項(xiàng)目點(diǎn)評652

28、009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目東方紅CBD廣場三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱金榮財(cái)富中心建筑風(fēng)格項(xiàng)目地址金榮建材城LOGO風(fēng)格總建筑面積77452.02平米項(xiàng)目圖容積率7.89綠化率30%物業(yè)類型辦公樓 酒店式公寓項(xiàng)目定位語廣告語媒體宣傳包頭電視臺 89.2報(bào)紙 銷售情況已售完剩余貨源客源情況個(gè)體 項(xiàng)目點(diǎn)評662009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4代表項(xiàng)目燕趙大廈三.項(xiàng)目屬性解讀寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.項(xiàng)目名稱燕趙大廈建筑風(fēng)格雙子塔項(xiàng)目

29、地址友誼大街與富強(qiáng)路交匯處LOGO風(fēng)格總建筑面積項(xiàng)目圖容積率7綠化率物業(yè)類型辦公樓 酒店式公寓項(xiàng)目定位語無廣告語無媒體宣傳無銷售情況蓄客期剩余貨源客源情況項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目名稱時(shí)代財(cái)富城建筑風(fēng)格項(xiàng)目地址青山區(qū)文化路與幸福路交匯處LOGO風(fēng)格總建筑面積 容積率7.62綠化率25%物業(yè)類型公寓、住宅項(xiàng)目定位語廣告語媒體宣傳銷售情況80%剩余貨源小公寓客源情況個(gè)體 城市白領(lǐng)單身項(xiàng)目點(diǎn)評寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目時(shí)代財(cái)富城時(shí)代財(cái)富城寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目昆侖國際昆侖國際位置友誼大街與林蔭中路交匯處開發(fā)商 包頭恒潤競馳置業(yè)有限

30、公司物業(yè)公司包頭金舒物業(yè)管理公司物業(yè)類別商業(yè)、公寓產(chǎn)權(quán)40年占地面積4681建筑面積38957容積率7.96綠化率31.08%面積區(qū)間47-120主力面積47、57價(jià)格區(qū)間 7500-8500元/均價(jià)8000元/有無樣板間有套數(shù)508是否精裝修是精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/車位負(fù)二層為停車場物業(yè)費(fèi)3.00元/平方米月開盤時(shí)間2012年5月交房時(shí)間2013年12月主力賣點(diǎn)地段、周邊配套、綜合體寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目文化金融中心文化金融中心位置昆都侖區(qū)鋼鐵大街阿爾丁廣場東側(cè)開發(fā)商內(nèi)蒙古中冶德邦置業(yè)有限公司物業(yè)公司待定物業(yè)類別商業(yè)、公寓、 寫字樓產(chǎn)權(quán)40年占地面積

31、31900建筑面積317000容積率7.83綠化率25%面積區(qū)間119-400主力面積120-200價(jià)格區(qū)間11000-13500元/均價(jià)12000元/是否有樣板間有套數(shù)320是否精裝是精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/車位兩層停車位物業(yè)費(fèi)待定開盤時(shí)間2012年8月交房時(shí)間2013年12月主力賣點(diǎn)交通便捷、綜合體、高品質(zhì)精裝寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目時(shí)代廣場時(shí)代廣場位置稀土高新區(qū)黃河路與沼潭東路交匯處西南側(cè)開發(fā)商包頭市中冶置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司物業(yè)公司待定物業(yè)類別 商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店產(chǎn)權(quán)40年占地面積290000建筑面積1200000容積率4綠化率30.00%面積

32、區(qū)間平層59-80/錯(cuò)層140-180/LOFT68-180主力面積60-100價(jià)格區(qū)間6600-9000元/均價(jià)平層9000/錯(cuò)層8100/LOFT6800是否有樣板間無套數(shù)1100是否精裝LOFT公寓精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)1800元/車位地上地下近10000物業(yè)費(fèi)待定開盤時(shí)間2012年5月交房時(shí)間2013年12月主力賣點(diǎn)央企、大體量、城市綜合體、品牌效應(yīng)位置青山區(qū)幸福南路與少先路交匯處開發(fā)商寶鑫地產(chǎn)物業(yè)公司待定物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式商鋪、公寓、寫字樓產(chǎn)權(quán)40年占地面積9047建筑面積80614容積率7.62綠化率25%面積區(qū)間40-70主力面積50價(jià)格區(qū)間6200-6800/均價(jià)6500元/是否有樣板間無套

33、數(shù)506是否精裝是精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/車位地下兩層物業(yè)費(fèi)待定開盤時(shí)間2012年5月交房時(shí)間2013年12月主力賣點(diǎn)低價(jià)策略、緊鄰五一市場、商業(yè)氛圍濃厚寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目寶鑫廣場寶鑫廣場722009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4市場結(jié)論市場特征：市場特征：供大于求，市場消化緩慢，08-09年包頭寫字樓和商住公寓推出為3030萬平方米萬平方米，而市場整體消化量僅為2 2萬多平方米萬多平方米；在售寫字樓和商住公寓銷售均價(jià)為5000-60005000-6000元元/ /平方米平方米之間，市場租金在1-1.51-1.5元元/

34、 /平方米平方米. .天天之間產(chǎn)品特特征：產(chǎn)品特特征：純寫字樓為框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，最大平層面積達(dá)到17001700平方米平方米，商住公寓的主力戶型在40-50平方米；產(chǎn)品檔次普遍不高， 沒有中央大堂、外立面多為瓷磚和涂料，缺乏質(zhì)感沒有中央大堂、外立面多為瓷磚和涂料，缺乏質(zhì)感、硬件配套設(shè)施一般，普遍沒有中央空調(diào)；消費(fèi)者：消費(fèi)者：自用買家占約80%80%，投資客占20%20%；寫字樓實(shí)際使用者以中小規(guī)模公司中小規(guī)模公司為主；市場在租寫字樓出租率較低，多數(shù)入住企業(yè)為中小型企業(yè)，承租面積多在100-200100-200平方米平方米左右消費(fèi)者對于寫字樓概念處于初級階段寫字樓概念處于初級階段，由于市場

35、上沒有大量寫字樓供給，消費(fèi)者主要關(guān)注寫字樓的位置與價(jià)格，對于形象、商務(wù)配套設(shè)施、智能化設(shè)施沒有概念；未來競爭：未來競爭：包頭第三產(chǎn)業(yè)相對不發(fā)達(dá)，未來仍以二產(chǎn)為主，市場對高端寫字樓的需求不足需求不足。寫字樓部分寫字樓部分（一）競爭項(xiàng)目界定競爭項(xiàng)目界定四四.732009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2022-2-4寫字樓-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同類幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔干練，挺拔類幕墻新穎，時(shí)尚新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇富麗堂皇夜晚燈光四四.寫字