（精選）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

1、可行性研究報(bào)告書(shū)(簡(jiǎn))二一一年八月十五日第一部分 項(xiàng)目概況1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1建設(shè)地點(diǎn)煙臺(tái)市中州大廈項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山區(qū)港城東大街南、迎春大街中段，北望煙臺(tái)市政府、煙臺(tái)電視臺(tái)、煙臺(tái)大學(xué)、山東工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)、煙臺(tái)體育公園、萊山區(qū)五彩文化廣場(chǎng)、佳世客；南臨銀座商城、新天地城市廣場(chǎng)等。項(xiàng)目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交線路經(jīng)過(guò)，距離煙臺(tái)汽車(chē)東站、煙臺(tái)汽車(chē)總站、煙臺(tái)碼頭、煙臺(tái)火車(chē)站、煙臺(tái)國(guó)際機(jī)場(chǎng)均不超過(guò)20分鐘車(chē)程。大廈用地地塊共占地6500平方米。1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀該項(xiàng)目土地已經(jīng)由煙臺(tái)市萊山區(qū)政府摘牌，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。中州大廈作為萊山

2、區(qū)重點(diǎn)的招商引資項(xiàng)目可以享受重點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求項(xiàng)目總占地面積6500平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，規(guī)劃容積率約為5.0。1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為35000平方米，由主樓與裙樓組成，其中裙樓的1-4層為商業(yè)用房約6000平方米，主樓建筑面積為29000平方米；建筑前面擬建設(shè)一大型室外廣場(chǎng)，廣場(chǎng)地下擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為大型綜合商城，建筑面積約5500平方米；地下停車(chē)、設(shè)備用房面積略。綠化率30，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位250輛。2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱(chēng)： 有限公司住 所： 法定代表人：注冊(cè)資本： 企業(yè)類(lèi)型： 有限責(zé)任公司

3、（國(guó)內(nèi)合資）經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)*公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和萊山區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。4項(xiàng)目建設(shè)的必要性萊山區(qū)，擁有會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、餐飲娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)這四大經(jīng)濟(jì)引擎的商業(yè)主力片區(qū)，已經(jīng)成為眾多商家眼中的“熱土”。萊山區(qū)東北部具有優(yōu)美曲折的黃金海岸，吸引了大量國(guó)內(nèi)外觀光游客，節(jié)假日更是人流如織。萊山區(qū)中心城區(qū)東部有體育公園、國(guó)際博覽中心，煙大、山東工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院等10所高、中等院校，已入住的南山世紀(jì)城、天合城、府前花園

4、、四季花城等大型商住項(xiàng)目。 根據(jù)萊山區(qū)分區(qū)規(guī)劃，至2020年，萊山區(qū)人口將增加到50萬(wàn)，城市建設(shè)區(qū)遠(yuǎn)期人口容量可達(dá)100萬(wàn)左右。據(jù)調(diào)查，萊山區(qū)居住人口有70%受過(guò)高等教育，年人均可支配收入1.2萬(wàn)元，居全市之首，高級(jí)住宅區(qū)與旅游設(shè)施的迅速發(fā)展，為萊山帶來(lái)了旺盛的購(gòu)買(mǎi)力和巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。萊山區(qū)道路四通八達(dá)，已經(jīng)形成了完善的交通體系。以迎春大街為軸心的中心城區(qū)還將新建11條道路，總長(zhǎng) 35.8公里。其中，6條道路(山海南路、雙河?xùn)|路、雙河西路、鳳凰西路、鳳凰東路、虎山南路)基本竣工通車(chē)；其余5條道路(軫大路、鳳凰南路、金灘東路、長(zhǎng)寧路、慶祥路)今年已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。另外，水、電、暖、通訊、給排水等

5、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程也將與中心城區(qū)道路同步建設(shè)、同步完成。青煙威榮城際高速鐵路今年已經(jīng)開(kāi)工，城際鐵路站點(diǎn)設(shè)置煙臺(tái)南站也設(shè)在萊山區(qū)。此外，萊山區(qū)區(qū)片內(nèi)還規(guī)劃有公交車(chē)站、軌道交通大型樞紐4處，大型停車(chē)場(chǎng)5處，都在拉動(dòng)著這一地區(qū)整體配套的逐漸成熟。 迎春大街周?chē)侨R山區(qū)的中心城區(qū)，已建成的芳華園、花都小區(qū)、綠色家園、天合城、府前花園、四季花城等大型商住項(xiàng)目，使得該區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨多元化。在總長(zhǎng)為2公里的迎春大街中段，將建設(shè)金融中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心、高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、文化娛樂(lè)中心、酒店餐飲服務(wù)中心，迎春大街也將成為萊山區(qū)的“商業(yè)大動(dòng)脈”。 新天地都市廣場(chǎng)、金貿(mào)中心和東方海洋創(chuàng)業(yè)中心這三個(gè)由辦公、居住、

6、商業(yè)構(gòu)成的綜合商業(yè)項(xiàng)目分布在迎春大街兩邊，形成了有主有次、框架清晰的商業(yè)結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目擬建的寫(xiě)字樓充分體現(xiàn)了萊山區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)現(xiàn)代CBD中心，包含有辦公、商業(yè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模適中、開(kāi)發(fā)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)萊山區(qū)既定發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。5項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)該地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展CBD與商貿(mào)流通特色街。該地塊位于迎春大街中段，迎春大街中段位于萊山中心城區(qū)核心地帶，北起港城東大街，南至軫大路，總長(zhǎng)2.02公里，現(xiàn)在兩側(cè)基本無(wú)空地可以提供進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。著眼于建設(shè)煙臺(tái)市區(qū)東部中央商務(wù)區(qū)，政府將組織對(duì)該路段進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)整體開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)高樓大廈林立、人流

7、商流集中、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)大、服務(wù)載體功能完善、建設(shè)風(fēng)格現(xiàn)代的煙臺(tái)市未來(lái)水平最高的標(biāo)志性城市街區(qū)。煙臺(tái)市確定萊山區(qū)的迎春大街中段規(guī)劃為3大功能區(qū)域：煙臺(tái)市金融中心，集金融、接待、商務(wù)、辦公為一體，體現(xiàn)現(xiàn)代、科技、高效的區(qū)域；商業(yè)休閑文化娛樂(lè)區(qū)，集中了大型商業(yè)購(gòu)物中心和酒店接待項(xiàng)目，西側(cè)為商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、文化為主的步行街，構(gòu)成城市開(kāi)放公共空間；高級(jí)商務(wù)區(qū)，布置眾多高檔商務(wù)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提供豐富的城市生活。商貿(mào)流通業(yè)特色街是一個(gè)集金融商貿(mào)、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、高檔商住等為一體的特色街區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展大型商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、樓宇經(jīng)濟(jì)等。目前，東方海洋創(chuàng)業(yè)大廈、銀座商城、金茂大廈等項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)有

8、的已經(jīng)投入使用。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以符合周邊業(yè)態(tài)的商業(yè)及CBD，這不僅大大提高了迎春大街中段商貿(mào)流通業(yè)特色街的水平和規(guī)模，豐富了商貿(mào)流通業(yè)特色街的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有明顯作用。6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積 6500 平方米其中：地上建筑面積 35000 平方米地下建筑面積 5500平方米 商業(yè)部分 6000 平方米 寫(xiě)字樓部分 29000 平方米 容積率 5綠化率 30 %停車(chē)位 250輛第二部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1.1開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)意識(shí)不斷提高隨著萊山區(qū)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)良性增長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速健康發(fā)展，投資主體和投資形式

9、呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。1.2項(xiàng)目周邊基本無(wú)空地可供開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目所在地位于萊山區(qū)內(nèi)，其周邊規(guī)劃性質(zhì)定位是該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展CBD與商貿(mào)流通特色街，屆時(shí)會(huì)形成一個(gè)核心的商業(yè)及金融辦公區(qū)。1.3交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在地位于萊山區(qū)迎春大街中段，迎春大街是萊山區(qū)的主干道也是芝罘區(qū)與國(guó)家級(jí)高新區(qū)的必經(jīng)之路，是通往萊山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的主干道之一，巨大的車(chē)流會(huì)大大增大該地塊CBD商圈的輻射面，今后還將會(huì)在項(xiàng)目所在地南北各建立立交橋，相應(yīng)將設(shè)立多條公交線路，方便其他商圈的市民前來(lái)本項(xiàng)目體驗(yàn)消費(fèi)，便利的交通使本項(xiàng)目處于萊山區(qū)無(wú)可替代的核心位置。1.4市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處萊山區(qū)迎春大街中段，南側(cè)、西側(cè)及北側(cè)均為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市

10、等配套設(shè)施較多，且項(xiàng)目所在地已經(jīng)建立完善的配套體系，有大型的購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)空間，極大地利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景，同時(shí)也可帶動(dòng)所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。1.5政府支持優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為萊山區(qū)政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，區(qū)政府將會(huì)在行政事業(yè)性收費(fèi)及辦理手續(xù)的過(guò)程中提供極大的支持。2項(xiàng)目初步定位本項(xiàng)目總建筑面積為35000平方米（不含建筑物前面的地下商場(chǎng)），根據(jù)本項(xiàng)目的初步定為，業(yè)態(tài)組合如下：1F+2F+3F+4F為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。層高6.5米。(-1F為綜合超市)4F18F部分為高檔寫(xiě)字間，18F以上部分為高檔公寓。第三部分 投資估算1投資估算說(shuō)明本項(xiàng)

11、目投資估算按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。投資估算參考了煙臺(tái)市同類(lèi)結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。2投資估算表 項(xiàng)目名稱(chēng)費(fèi)用（萬(wàn)元）備注一土地費(fèi)用5407.51土地總出讓金5250.002土地契稅157.5二前期費(fèi)用1064.673規(guī)劃管理測(cè)量費(fèi)45.004勘察費(fèi)13.505施工、景觀圖設(shè)計(jì)費(fèi)112.506預(yù)決算編制費(fèi)34.657工程監(jiān)理費(fèi)54.008招標(biāo)代理費(fèi)23.19工程交易費(fèi)4.6210圖紙審查費(fèi)90.0011房產(chǎn)測(cè)量費(fèi)17.5012勞保費(fèi)300.313防雷消防檢測(cè)

12、費(fèi)13.5014白蟻防治費(fèi)5.5015墻體基金45.0016臨時(shí)設(shè)施費(fèi)54.0017可行性報(bào)告費(fèi)2.0018水土保持方案費(fèi)2.0019地震災(zāi)害評(píng)估費(fèi)2.0020環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)1.0021農(nóng)民工保證金231三基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1896.5022電增容設(shè)備配套486.0023基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)885.5024區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)525.00四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用225.00五銷(xiāo)售費(fèi)用25企業(yè)管理費(fèi)288.7526財(cái)務(wù)費(fèi)用540六建筑安裝費(fèi)用11550.0027地上建安成本8750.0028地下建設(shè)成本2800.00七合計(jì)20143.673資金籌措本項(xiàng)目總投資額為20143.67萬(wàn)元, 在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)二層前

13、，需投入土地費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8260萬(wàn)元，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是商場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。投資方自有資金*萬(wàn)元。第四部分 效益分析1銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算1.1銷(xiāo)售收入 項(xiàng) 目面積（）售價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）寫(xiě)字樓、公寓29000750021750商鋪60002200013200車(chē)位只銷(xiāo)售250個(gè)車(chē)位中的100個(gè)車(chē)位101000合 計(jì)359501.2銷(xiāo)售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等, 綜合稅率為11.45%，銷(xiāo)售稅金及附加為4116.28萬(wàn)元。1

14、.3銷(xiāo)售費(fèi)用估算項(xiàng)目廣告宣傳及銷(xiāo)售費(fèi)用為650萬(wàn)元。1.4開(kāi)發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為20143.67萬(wàn)元。1.5項(xiàng)目損益項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入-項(xiàng)目總投資-銷(xiāo)售稅金-銷(xiāo)售費(fèi)用 =35950-20143.67-4116.28-650 =11040.05萬(wàn)元第五部分 項(xiàng)目結(jié)論與建議1.1結(jié)論從項(xiàng)目成本總投資和銷(xiāo)售收入來(lái)看，稅后利潤(rùn)為11040.05萬(wàn)元，而前期資金總投入約為8260萬(wàn)元，如果通過(guò)嚴(yán)格的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)會(huì)比較容易實(shí)現(xiàn)。故本項(xiàng)目無(wú)論是從人流量, 居民結(jié)構(gòu), 消費(fèi)力, 交通狀況，還是政府支持、業(yè)態(tài)組合的適應(yīng)性方面,通過(guò)整合資源，打造

15、成一個(gè)集商場(chǎng)、寫(xiě)字間、公寓為一體的綜合體是綜合可行的。經(jīng)過(guò)的初步市場(chǎng)調(diào)研，行業(yè)專(zhuān)業(yè)咨詢和可行性論證分析，提出以下幾點(diǎn)結(jié)論：第一：煙臺(tái)市萊山區(qū)的總體建設(shè)和發(fā)展是健康的，萊山區(qū)的高檔商務(wù)市場(chǎng)前景廣闊。第二：目前萊山區(qū)高檔商務(wù)型物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。本項(xiàng)目主體按照“商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+公寓”模式建設(shè)和開(kāi)發(fā)是合適和可行的。第三：該項(xiàng)目按照上述模式開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于資金的回籠及實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。第四：目前已經(jīng)有了可以借鑒的成功案例，大大減少了項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。第五：為保證該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，應(yīng)該成立專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。1.2建議針對(duì)影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程

16、中對(duì)資金采取如下措施：1）強(qiáng)化對(duì)施工管理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場(chǎng)形象。2）配合銷(xiāo)售計(jì)劃，加大宣傳進(jìn)度。根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整整個(gè)銷(xiāo)售策略，制訂詳細(xì)階段性銷(xiāo)售目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，以加速資金回籠，緩解資金壓力。 3） 在資金寬松及銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷(xiāo)售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷(xiāo)售，從而大幅度提高整體銷(xiāo)售均價(jià)，獲取市場(chǎng)高額利潤(rùn)回報(bào)。4）資金措施：我們將項(xiàng)目啟動(dòng)資金控制在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是從理論上測(cè)算實(shí)際投資歷回報(bào)率，而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測(cè)算個(gè)階段投資回報(bào)率。資金措施包括：A、對(duì)要求施工單位帶資建設(shè)，力爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)售才開(kāi)始結(jié)付工程進(jìn)度款。B、提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。綜合上述，本項(xiàng)目是一個(gè)較易實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目