房產鑒定估價報告

1、房產鑒定估價報告估價項目名稱：四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處的價值評估委 托 人：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院估 價 方：承德永興房地產評估有限公司估價人員：范國智 方 敏估價作業(yè)日期： 2018 年 6 月 21 日至 2018 年 6 月 26 日估價報告編號：承永興估字 2018 第 163 號承德永興房地產評估有限公司承永興估字2018第163號目 錄一、 致委托人函2二、 估價師聲明3三、 估價的假設和限制條件5四、房地產估價結果報告6五、 附件11地址：承德市永興大廈寫字樓七層1承德永興房地產評估有限公司承永興估字2018第163號致委托方函圍場滿族蒙古族自治縣人民法院：受貴院委托

2、，承德永興房地產評估有限公司遵照中華人民共和國城市 房地產管理法、國家標準房地產估價規(guī)范等法律法規(guī)和技術要求，遵循 獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的評估方法進行了分析和測算， 對位于承德市圍場滿族蒙古族自治縣四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處涉案 的房產價值進行了評估。估價人員對委估的房產進行了實地查勘和估價資料的收集，同時進行了必要的調研、核對，在此基礎上撰寫了房產鑒定估價報告估價對象位置：四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)1號樓3單元501室設計用途：住宅實際用途：住宅建筑面積：依據承德卓越房地產開發(fā)有限公司永和家園小區(qū)項目出具的證明，永和家園小區(qū)項目1號樓3單元501 室的建筑面積為78.29平方

3、米，2號樓后22號車庫 面積41.81平方米估價目的：為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院委估王通訴程義 延民間借貸糾紛一案涉及的房屋進行評估房地產市 場價值估價時點：2018年6月21日估價方法：市場比較法市場價值：小寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）501室總價24.70萬元（取整）貳拾肆萬柒仟元（取整）501室單價3155元/平方米每平方米叁仟壹佰伍拾伍兀整22號車庫總價9.06萬元玖萬零陸佰兀整評估價值總計33.76萬元叁拾叁萬柒仟陸佰元整承德永興房地產評估有限公司法定代表人：2018年6月26日估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2. 本估價報告中的分析、

4、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和 結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系， 也與有關當事人沒有個 人利害關系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標準 房地產估價規(guī)范進行分析，形成 意見和結論，撰寫本估價報告。5. 本報告估價范圍內的房產，委托人提供了“ 房屋拆遷回遷安置協(xié)議書” 復印件；承德卓越房地產開發(fā)有限公司永和家園小區(qū)項目出具的產權證明。6. 本次估價所依據的資料由委托人提供，委托人對其所提供資料的真實性 負責，由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托人不承擔責任。7. 本次估價是以估價對象分攤的土地使用權在評估范圍之內

5、為前提。8. 估價人員對該房產進行了現(xiàn)場勘察， 并對房產現(xiàn)場勘察的客觀性、真實 性、公正性承擔責任。但評估人員對評估房產的勘察，限于房產的外觀和使 用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估房產建筑結構質量進行調查 的責任，也不承擔對木質工程，其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進 行檢視的責任。此外評估人員也沒有組織對電子空調或其它設備等服務性設 施進行測試的責任。9. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 ，并對估價對象現(xiàn)狀 與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照 ，全面、細致地了解了估價對 象。10. 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。11. 報告使用者收到此報告后，如對

6、評估結論有疑義，請在十日內以書面形式提交法院。12. 本次參加估價的人員：中國房地產估價師(1320090011 )中國房地產估價師(1320170106)助理人員承德永興房地產評估有限公司2018年6月26日地址：承德市永興大廈寫字樓七層5承德永興房地產評估有限公司承永興估字2018第163號估價的假設和限制條件1. 本次估價是以估價對象應保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為估價前提。2. 市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或實質性改變?yōu)楣?價前提。3. 本次估價是以估價對象合法取得為假設前提。4. 報告中估價結果為估價對象在 2018年6月21日的市場價格。5. 本報告評估結果是：根據估價原則確

7、定的房產價值，未考慮國家宏觀經 濟政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產狀況及價格的影響。6. 本報告在有效期內為評估目的服務， 不得用于其他目的，未經評估機構 同意，評估報告書不得向委托人和評估報告審查部門之外的單位和個人提供。7. 本報告在估價結果為估價對象在估價時點、 規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn) 狀成新率的房地產正常市場價格，未考慮未來房地產市場變化對房地產值實 現(xiàn)的影響。8. 遵循國際評估準則有關內容，估價報告僅按既定目的提供給委托人使 用。評估人員對委托人負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟 練地運用專業(yè)技術，仔細、勤奮地編制估價報告。本估價報告書一式五份，委托人四份

8、，本機構存檔一份。地址：承德市永興大廈寫字樓七層6承德永興房地產評估有限公司承永興估字2018第163號房地產估價結果報告一、委托人委托方：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院二、估價方承德永興房地產評估有限公司法定代表人：范國智三、估價對象（一）估價對象坐落位置此次委估的房產坐落于圍場滿族蒙古族自治縣四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)。（二）實物狀況1公共部分永和家園小區(qū)1號樓3單元501室，建筑結構為混合結構，建筑層數(shù)地 上5層，樓房外墻抹水泥砂漿，刷防水涂料，單層塑鋼窗。步行梯，樓梯間 內墻刮膏，室外硬化地面。2戶內部分永和家園小區(qū)1號樓3單元501室，委估房屋所在樓層為5層，建筑面 積78.29平方米，2室

9、1廳戶型，南北通透，己安裝入戶門，室內毛坯，水、 電、暖設施齊全。2號樓后22號車庫，建筑面積41.81平方米，安裝普通車庫門。（三）區(qū)位狀況1. 交通便捷度道路通達性較好。2. 自然人文質量估價對象小區(qū)內環(huán)境良好，自然人文環(huán)境質量良好。3. 居住社區(qū)成熟度居住小區(qū)規(guī)模適中。四、估價目的為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院受理的王通訴程義延民間借貸糾紛一 案，需對四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處的房地產價值提供參考而評估房 地產市場價值。五、價值時點2018年6月21日六、價值定義本報告所確定的價值標準為估價對象在在公開的房地產市場上最可能形 成的客觀合理價格。七、估價依據1國家法律法規(guī)(1) 中華人

10、民共和國城市房地產管理法；(2) 中華人民共和國城市規(guī)劃法；2. 住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等部門規(guī)章；3. 省、市及有關部門頒布的有關房地產價格評估法律、法規(guī)及政策性文件;4. 技術標準房地產估價規(guī)范【國標GB/T50291-2015 ;5. 委托人提供的相關資料(1) 圍場滿族蒙古族自治縣人民法院(2018)冀0828委評28號委托書;(2) 委托人提供的委估房產的其他資料；6. 估價人員掌握的有關資料以及實地查勘所獲取的資料。八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據如下 原則。1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上

11、評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。2、合法原則:房地產估價必須以估價對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處 分、等為前提進行估價。3、價值時點原則估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價 值。4、替代原則循序替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的 正常價格。5、最高最佳使用原則房地產估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產的經濟價 值，體現(xiàn)在房地產的使用過程中。九、估價方法根據房地產估價規(guī)范，通告的估價方法有市場比較法、收益法、成本 法、假設開發(fā)法、基本地價修正法等，有條件選用市場比較法進行估價的， 應選用市場比較法為主要方法，有收益

12、的房地產應采用收益法作為其中的一 種方法進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不適宜用市場比較法、 收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法進行估價。因估價對象所在區(qū)域住宅成交案例較多，且與估價對象具有可比性，所 以本次評估采用市場比較法作為其估價方法，確定其最終價格。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比 較，對這些類似房地產的成交價格做出適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對 象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結果經過詳細計算，確定估價對象于估價時點 2018年6月21日的評估價值如下:市場價值：小寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）501室總價24.70萬元（取整）貳拾肆萬柒仟元整（取整）501室單價3155元/平方米每平方米叁仟壹佰伍拾伍兀整22號車庫總價9.06萬元玖萬零陸佰元整評估價值總計33.76萬元叁拾叁萬柒仟陸佰兀整1一、估價人員中國房地產估價師（1320090011）中國房地產估價