康大鳳凰國際商業(yè)街策劃報告090715

1、項目定位項目定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)研區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)研開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析消費者調(diào)研消費者調(diào)研市場空間市場空間市場分析市場分析消費者分析消費者分析項目定位項目定位一、開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析一、開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談三、消費者需求調(diào)查深度訪談青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20042010年），作出了搞好香江路市級商業(yè)中心，辛安、紅石崖兩個副商業(yè)中心和24個居住區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃布局，建設大中型零售網(wǎng)點配置和業(yè)態(tài)調(diào)整。 在未來五年，開發(fā)區(qū)將全力打造西海岸區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)中心。圍繞建設國內(nèi)一流海濱旅游度假勝地，加

2、快發(fā)展高端旅游業(yè)，著力建設國內(nèi)知名、具有特色的旅游業(yè)核心項目。完善商貿(mào)網(wǎng)點規(guī)劃布局，加快以唐島灣為中心的核心商圈建設，推進中北部商貿(mào)業(yè)發(fā)展，使西海岸區(qū)域性商貿(mào)中心呈現(xiàn)出多層次、立體化、優(yōu)勢互補的發(fā)展。同時，大力培育和扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。積極承接現(xiàn)代服務業(yè)國際轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展技術(shù)含量高、附加值大的服務業(yè)外包。著力發(fā)展總部經(jīng)濟，打造西海岸大公司區(qū)域總部聚集區(qū)。 開發(fā)區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析1、規(guī)劃分析、規(guī)劃分析小結(jié)小結(jié)近年來開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長較快，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，近年來開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長較快，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，為房地產(chǎn)開發(fā)也得發(fā)展奠

3、定了堅實的基礎。為房地產(chǎn)開發(fā)也得發(fā)展奠定了堅實的基礎。人均可支配收入、社會消費品零售總額的持續(xù)增長，表明人均可支配收入、社會消費品零售總額的持續(xù)增長，表明開發(fā)區(qū)居民的消費欲望強烈，消費能力不斷得到提高。開發(fā)區(qū)居民的消費欲望強烈，消費能力不斷得到提高。開發(fā)區(qū)近年來人口數(shù)量的增多、人口密度的逐年增加，使開發(fā)區(qū)近年來人口數(shù)量的增多、人口密度的逐年增加，使有限的土地上居住更多的人口，人們對商業(yè)的需求也不斷提有限的土地上居住更多的人口，人們對商業(yè)的需求也不斷提高。高。政府對商業(yè)發(fā)展的格局的合理有效規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)商業(yè)的政府對商業(yè)發(fā)展的格局的合理有效規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展提供了保障?？焖侔l(fā)展提供了保障

4、。一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談三、消費者需求調(diào)查深度訪談 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析老黃島片區(qū)老黃島片區(qū)中國石油大學中國石油大學小珠山小珠山新街口片區(qū)新街口片區(qū)香江路香江路佳世客佳世客商圈商圈海底隧道出入口海底隧道出入口靈山衛(wèi)片區(qū)靈山衛(wèi)片區(qū)金沙灘金沙灘銀沙灘銀沙灘本案本案交通路網(wǎng)圖交通路網(wǎng)圖項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析井岡山路井岡山路太行山路太行山路江山路江山路海爾大道海爾大道本案本案濱海大道濱海大道長江路長江路前灣港路前灣港路香江路香江路 根據(jù)市場調(diào)查得根據(jù)市場調(diào)查得出：出：江山小

5、區(qū)距項目商業(yè)街1600米，魯商西海岸距項目商業(yè)街600米，兩坡岸村距項目商業(yè)街350米，中國石油大學門口距項目商業(yè)街約400米，均在項目10分鐘步行輻射范圍之內(nèi)。香江路佳世客商圈輻射整個開發(fā)區(qū)項目商業(yè)街輻射圈步行步行10分鐘分鐘項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析注：中國石油大學學生宿舍距項目商業(yè)街約900米；中國石油大學體育館建成后預計在項目正門出長江西路上增設一個門口，將縮短學生宿舍區(qū)與項目商業(yè)街的距離。900米350米魯商西海岸魯商西海岸約約7800人人宿舍區(qū)沿街商業(yè)沿街商業(yè)居住區(qū)居住區(qū)酒店酒店學校學校中國石油大學中國石油大學目前在校師生約目

6、前在校師生約9000余人余人本案本案約約7300人人兩坡岸村兩坡岸村改造后人數(shù)改造后人數(shù)不詳不詳江山小區(qū)江山小區(qū)約約6700人人江山南路長 江 西 路名嘉城名嘉城門口規(guī)劃門口1600米600米零散安置房零散安置房約約1600人人王家港村王家港村 中國石油大學序號序號經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（）面積（）數(shù)量數(shù)量1超市15012書吧9013通訊類29024服裝5015郵局8016理發(fā)店21037銀行15018洗衣店3019花店30110照相30111復印60212票務中心40213眼鏡店60114體育用品店50115合計 19中國石油大學青島校區(qū)，校內(nèi)存在商業(yè)業(yè)態(tài) 14類，共計19家；商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為

7、平均，主要為方便學生日常生活為主，商業(yè)檔次較低，經(jīng)營狀況較好。石油大學內(nèi)店鋪租金約為石油大學內(nèi)店鋪租金約為2元元/平米平米天。天。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 至至2008年底中國石油大學在校師生總數(shù)約年底中國石油大學在校師生總數(shù)約9000余人。余人。中國石油大學中國石油大學本案本案兩坡岸村兩坡岸村江山小區(qū)江山小區(qū)魯商西海岸魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城名嘉城宿舍區(qū) 中國石油大學項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 兩坡岸村市場分析市場分析本次調(diào)查為兩坡岸村，存在商業(yè)業(yè)態(tài)本次調(diào)查為兩坡岸村，存在商業(yè)業(yè)態(tài) 16類，共計類，共計73 家。其中分布數(shù)量最家。其中分布數(shù)量最多為

8、餐飲類多為餐飲類26家。其次為旅館類，家。其次為旅館類，20家；本片區(qū)是典型的學區(qū)經(jīng)濟，但由于家；本片區(qū)是典型的學區(qū)經(jīng)濟，但由于是村改房作為商業(yè)網(wǎng)點，故檔次較低且各種學生樂于消費的娛樂設施不夠全是村改房作為商業(yè)網(wǎng)點，故檔次較低且各種學生樂于消費的娛樂設施不夠全面，但經(jīng)營狀況較好。本區(qū)域主要客戶群為中國石油大學的學生。面，但經(jīng)營狀況較好。本區(qū)域主要客戶群為中國石油大學的學生。兩坡岸村租金約為兩坡岸村租金約為1.7元元/平米平米天。天。序號序號業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（）面積（）家數(shù)家數(shù)1 1酒樓12 2網(wǎng)球俱樂部1513 3餐飲類3855264 4照相館1515 5復印打印5716 6網(wǎng)吧260037 7臺

9、球室15018 8便利店20069 9書店18011010通信6741111干洗店3021212電腦科技1511313美容美發(fā)9631414旅館201515培訓學校11616藥店351合計73中國石油大學中國石油大學本案本案兩坡岸村兩坡岸村江山小區(qū)江山小區(qū)魯商西海岸魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城名嘉城宿舍區(qū) 兩坡岸村項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 江山小區(qū)江山小區(qū)位于項目的正背面，西臨江山路，小區(qū)由江山小區(qū)位于項目的正背面，西臨江山路，小區(qū)由19棟棟18-26層層高層組成，共計高層組成，共計1606戶，合計戶，合計6271人。小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)僅分布在人。小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)僅分布

10、在會所中，包括會所中，包括500平米左右的超市、洗衣店、裝潢公司、中介等業(yè)平米左右的超市、洗衣店、裝潢公司、中介等業(yè)態(tài)，目前處于招商中。目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)只有一家電腦產(chǎn)品店。態(tài)，目前處于招商中。目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)只有一家電腦產(chǎn)品店。該小該小區(qū)商業(yè)只對外出租，不對外出售，租金約為區(qū)商業(yè)只對外出租，不對外出售，租金約為1.2元元/平米平米天。天。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒）年青島統(tǒng)計年鑒）中國石油大學中國石油大學本案本案兩坡岸村兩坡岸村江山小區(qū)江山小區(qū)魯商西海岸魯商西海岸江山南路長

11、 江 西 路名嘉城名嘉城宿舍區(qū) 江山小區(qū)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 長江西路（瑞源名嘉城以西）序號序號經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（）面積（）數(shù)量數(shù)量1超市4012旅館23眼鏡店804復印305照相館206書吧407蛋糕店208網(wǎng)吧4009五金電器20110建材80311餐飲類10012理發(fā)店15113公司214機械配件150415合計26本次市場調(diào)查長江西路商業(yè)范圍為瑞源名嘉城以西至魯商項西海岸目對面，本次市場調(diào)查長江西路商業(yè)范圍為瑞源名嘉城以西至魯商項西海岸目對面，共存在共存在 14類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計26 家。其中分布數(shù)量最多的為機械配件類與家。其中分布數(shù)量最多的為機械

12、配件類與餐飲類分別為家，商業(yè)經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營狀況一般。餐飲類分別為家，商業(yè)經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營狀況一般。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析中國石油大學中國石油大學本案本案兩坡岸村兩坡岸村江山小區(qū)江山小區(qū)魯商西海岸魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城名嘉城宿舍區(qū) 長江西路（瑞源名嘉城以西）項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 魯商西海岸魯商西海岸位于長江西路與江山南路交匯處，石油大學西北角。項目規(guī)劃占地80畝，規(guī)劃總建筑面積20萬平方米，預計大約2000戶，約7800人。項目商業(yè)配套為兩層的底商，面積較大。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按（注：開發(fā)區(qū)戶

13、均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒）年青島統(tǒng)計年鑒） 王家港村及周邊項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析序號序號業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（面積（ ）家數(shù)家數(shù)1 1便利店便利店682 22 2中介中介151 13 3汽修汽修1002 24 4五金店五金店752 25 5餐飲餐飲3002 26 6旅館旅館1 17 7酒店酒店1 18 8打印復印打印復印81 19 9通訊通訊101 11010汽配汽配301 1合計合計14本次市場調(diào)查王家港村及其周邊，共存在本次市場調(diào)查王家港村及其周邊，共存在 10類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計14家。家。其中分布數(shù)量最多的為餐飲、

14、汽修、五金店、便利店分別為其中分布數(shù)量最多的為餐飲、汽修、五金店、便利店分別為2家，家，商業(yè)經(jīng)營檔次較低，且多為居民房改造，經(jīng)營狀況一般。商業(yè)經(jīng)營檔次較低，且多為居民房改造，經(jīng)營狀況一般。 王家港村及周邊本次市場調(diào)查江山南路西側(cè)，長江路北側(cè)王家港村周邊，目前本片區(qū)有安置房13棟多層，共416戶，約1622人，無商業(yè)配套。在王家港村有少量臨街商業(yè)，檔次低，主要客戶為本村村民。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：人計算，資料來源：2007年青島市統(tǒng)計年鑒）年青島市統(tǒng)計年鑒） 瑞源名嘉城瑞源名嘉城項目配套少數(shù)臨街商業(yè)，包括商

15、務酒店、超市、高爾夫?qū)Ｙu、診所、裝飾建材分別各一家。項目共18個樓座，其中包括高層6棟，9棟多層，2棟商務樓和1棟幼兒園，總戶數(shù)400戶左右。名嘉城距項目商業(yè)街區(qū)和佳世客商圈佳世客距離均等，通達時間均為步行10分鐘；根據(jù)零售引力定律比較得出，本項目商業(yè)街區(qū)對名根據(jù)零售引力定律比較得出，本項目商業(yè)街區(qū)對名嘉城的引力較低，居民在購物時選擇去品類齊全的佳世客商圈。嘉城的引力較低，居民在購物時選擇去品類齊全的佳世客商圈。排除排除項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒）年青島統(tǒng)計年鑒）項目所

16、在區(qū)域整體受家世客商圈輻射，但是由于項目處于石油大學對面，可作為次級商圈，輻射項目周邊10分鐘步行圈區(qū)域。目前項目周邊商業(yè)是典型的學區(qū)經(jīng)濟商業(yè)，分布較為散亂且檔次較低。目前本區(qū)域周邊人口總數(shù)較少，在本項目入住后，隨著康目前本區(qū)域周邊人口總數(shù)較少，在本項目入住后，隨著康大鳳凰國際、魯商藍岸國際、江山小區(qū)等的入住，大鳳凰國際、魯商藍岸國際、江山小區(qū)等的入住，10分鐘步分鐘步行圈輻射人口數(shù)將達到行圈輻射人口數(shù)將達到3萬余人。萬余人。本區(qū)域商業(yè)以學區(qū)經(jīng)濟為主，由于周邊自然村落提供了一定低檔次的商業(yè)配套，沒有形成系統(tǒng)的商業(yè)。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析學區(qū)經(jīng)濟特點分析學區(qū)經(jīng)濟特點分析大學學生

17、日常消費主要以生活日用品、餐飲、娛樂、打印等商業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)需求相對較少。大學情侶對一些高檔有浪漫情調(diào)的場所有很大需求，目前學校周邊餐飲、旅館、網(wǎng)吧等商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量較多，但檔次較低。學校內(nèi)部配套商業(yè)及兩岸村的商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，檔次和環(huán)境較差，不能很好滿足學生在日常生活、休閑娛樂等方面的需求。項目周邊居民需求特點分析項目周邊居民需求特點分析本區(qū)域小區(qū)商業(yè)無法與佳世客商圈競爭，僅為解決日常生活的低端商業(yè)，主要以低檔次的餐飲、旅館、便利店為主。大宗購物則選擇到品類齊全的佳世客商圈及長江路商圈。以江山小區(qū)為例，其內(nèi)部商業(yè)配套能基本滿足本小區(qū)居民的日常生活需求，但仍然不能滿足居民的休閑娛樂、餐飲等需求。區(qū)

18、域市場空間發(fā)現(xiàn)區(qū)域市場空間發(fā)現(xiàn)項目應該充分利用大學學區(qū)經(jīng)濟的優(yōu)勢，主要布局大學生項目應該充分利用大學學區(qū)經(jīng)濟的優(yōu)勢，主要布局大學生和教職工需求的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時應該基本滿足本小區(qū)居民和教職工需求的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時應該基本滿足本小區(qū)居民的生活需求。的生活需求。服裝店、娛樂休閑、日常生活消費品是學生服裝店、娛樂休閑、日常生活消費品是學生群體需求量較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。群體需求量較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。 本案，目前主要消費群體是石油大學在校師生及周圍散居本案，目前主要消費群體是石油大學在校師生及周圍散居人群，人數(shù)約人群，人數(shù)約1000010000余人。未來幾年隨著魯商藍岸國際、江山小余人。未來幾年隨著魯商藍岸國際、江

19、山小區(qū)、兩區(qū)、兩坡坡岸村的建成，商業(yè)輻射達到岸村的建成，商業(yè)輻射達到3000030000人以上。人以上。一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談三、消費者需求調(diào)查深度訪談項目周邊區(qū)域商業(yè)狀況分析項目周邊區(qū)域商業(yè)狀況分析本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲和旅館類為主，分別為本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲和旅館類為主，分別為30和和22家。家。其次是超市、便利店，共其次是超市、便利店，共11家，主要滿足日常生活需求。家，主要滿足日常生活需求。再次是通訊類產(chǎn)品，共再次是通訊類產(chǎn)品，共8家。家。項目商業(yè)環(huán)境分析項目商業(yè)環(huán)境分析項目商業(yè)環(huán)境分析項目商業(yè)環(huán)

20、境分析沿市政公路商業(yè)房極少，多為沿街住宅改造，商業(yè)檔沿市政公路商業(yè)房極少，多為沿街住宅改造，商業(yè)檔次較低。次較低。區(qū)域居住氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)多為小規(guī)模區(qū)域居住氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)多為小規(guī)模經(jīng)營，對小區(qū)外的外輻射和吸引力不足，無法形成積經(jīng)營，對小區(qū)外的外輻射和吸引力不足，無法形成積聚效應。聚效應。本區(qū)域經(jīng)濟以學生經(jīng)濟為主，檔次較低，指向性強。本區(qū)域經(jīng)濟以學生經(jīng)濟為主，檔次較低，指向性強。市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所A A、購物場所細分、購物場所細分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，地理區(qū)位最好，

21、人們選擇到其購物人們選擇到其購物的比例最高的比例最高。人們還是更偏好到離家近的地人們還是更偏好到離家近的地方購物，方購物，商業(yè)活動設施的區(qū)位商業(yè)活動設施的區(qū)位是人們首要的關(guān)注的因素是人們首要的關(guān)注的因素 開發(fā)區(qū)普通居民消費需求調(diào)查開發(fā)區(qū)普通居民消費需求調(diào)查市場分析市場分析1 1、購物場所、購物場所A A、購物場所細分、購物場所細分 家庭年收入和購物場所選擇的關(guān)系分析家庭年收入和購物場所選擇的關(guān)系分析 100.0025.0%65.0%5%8-10萬100.00%18.42%51%23.7%合計100.00%33.3%15萬以上100.00%20.0%60.0%15.0%10-15萬100.00%

22、20.0%45.6%23.6%5-8萬100.00%14.6%45.9%27.2%2-5萬100.00%12.5%40.7%37.9%2萬以下香江路佳世客商圈住所周邊合計平時經(jīng)常的購物場所家庭年收入8.9%其他12.6%10.8%5%5%3.5%7.6%由表可以看出，到佳世客商圈購物的人群家庭年收入較高，主要在由表可以看出，到佳世客商圈購物的人群家庭年收入較高，主要在8-15萬元萬元之間；項目周邊居民家庭年收入較低，購買力也較低。之間；項目周邊居民家庭年收入較低，購買力也較低。市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所B B、喜歡到所選購物場所購物的原因分析、喜歡到所選

23、購物場所購物的原因分析 交通便利交通便利是人們選擇的是人們選擇的第一要素，第二要素是第一要素，第二要素是貨類齊全、購物環(huán)境貨類齊全、購物環(huán)境，這是影響人們選擇購物這是影響人們選擇購物場所的兩大因素。場所的兩大因素。 喜歡到所選購物場所購物的原因13.50%2%6.50%11%63.50%1.50%2%21%7.50%25%26.50%10%3.50%6.50%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%價格合理服務設施齊全購物環(huán)境好貨類齊全交通便利停車方便其它第一因素第二因素市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所

24、、購物場所C C、主要消費商品、主要消費商品 普通居民對于生活所必需的快速消費品的需求很高，基本上都是以日常用品百貨、煙酒副食和家居用品普通居民對于生活所必需的快速消費品的需求很高，基本上都是以日常用品百貨、煙酒副食和家居用品等類別的商品為主，對于服裝、電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買等類別的商品為主，對于服裝、電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買 市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所D D、人們對其他消費行為的需求、人們對其他消費行為的需求 人們除了在商業(yè)區(qū)購物還人們除了在商業(yè)區(qū)購物還希望使用餐廳、美容院和希望使用餐廳、美容院和健身房各種休閑娛樂設施

25、。健身房各種休閑娛樂設施。到商業(yè)區(qū)除購物外還希望從事的活動30%8.90%11%29%21%0%5%10%15%20%25%30%35%用餐健身美容兒童游戲休閑娛樂其它各種商業(yè)設施的齊備可以各種商業(yè)設施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向2 2、購物時間、購物時間開發(fā)區(qū)居民在購物時花費的時間較長，消費欲望較為強烈市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向3 3、購物出行方式、購物出行方式從出行方式可以看出，人們對交通的便利程度和通達性最為重視。人們基本上接受1010分鐘分鐘內(nèi)到達購物場所的步

26、行時間市場分析市場分析二、消費支出二、消費支出1、消費支出水平、消費支出水平42.0%31.9%15.9%7.2%2.9%100.0%17.0%31.9%24.5%17.0%6.4%3.2%100.0%8.0%16.0%24.0%36.0%12.0%4.0%100.0%25.0%75.0%100.0%40.0%40.040.0%20.0%100.0%66.7%33.3%100.0%24.5%28.5%20.0%16.0%8.5%2.5%100.0%3萬元以下3-55-88-1010-1515以上Total500以下501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500 2

27、500以上消費者家庭月支出消費者家庭月支出Total家庭年收入家庭年收入開發(fā)區(qū)家庭平均年消費支出在開發(fā)區(qū)家庭平均年消費支出在15104-3000015104-30000元的所占的比例達到元的所占的比例達到64.564.5，高于青島市的平均水平，高于青島市的平均水平(11944(11944元元) )。開發(fā)區(qū)的居民的消費能力處。開發(fā)區(qū)的居民的消費能力處于一個較高的層次，完全可以支撐起中小容量的商業(yè)活動于一個較高的層次，完全可以支撐起中小容量的商業(yè)活動 市場分析市場分析二、消費支出二、消費支出2、消費支出方向、消費支出方向由上表可以看出，開發(fā)區(qū)居民消費最多的是生活日用品，比例占到由上表可以看出，開發(fā)

28、區(qū)居民消費最多的是生活日用品，比例占到52.3652.36，其次是餐飲，也占到，其次是餐飲，也占到21.3621.36。市場分析市場分析二、消費支出二、消費支出2、消費支出方向、消費支出方向家庭年收入和消費支出的關(guān)系家庭年收入和消費支出的關(guān)系 100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%合計100.00%6.20%15.70%19.60%1.40%8.70%46.20%2.20%15萬以上100.00%5.90%15.50%18.20%2.50%12.00%41.30%4.60%8-15萬100.00%5.40%12.50%1

29、6.70%4.80%13.70%39.60%7.30%5-8萬100.00%4.90%8.90%19.30%8.10%14.20%31.90%12.70%3-5萬100.00%2.20%3.10%12.20%20.30%16.60%19.10%28.30%3萬以下健身運動旅游社交衣物餐飲娛樂生活日用品合計平時消費最多的方面家庭年收入市場分析市場分析二、消費支出二、消費支出從上表我們可以看出從上表我們可以看出家庭年收入和消費支出的關(guān)系家庭年收入和消費支出的關(guān)系 3萬以下人群對于生活生存必需的消費支出比重較高，其中衣物消費支出盡管較高，但是通常選擇在香江路、佳世客商圈等購買。而生活日用品、餐飲、娛

30、樂和社交是這部分人群可能在居住地周邊消費的主要方面。隨著收入水平的增加，人們的消費觀念在改變，導致人們的消費結(jié)構(gòu)也相應改變，人們在物質(zhì)生活得到滿足之后，開始要求精神生活的充實，于是娛樂、社交、旅游、健身運動成為家庭年收入5萬元以上人群消費支出的主體。市場分析市場分析三、片區(qū)配套三、片區(qū)配套片區(qū)周邊配套片區(qū)周邊配套對居所周邊缺少的配套選擇19%15%11%23.50%4.50%0.50%16.50%1%0%9%10%11.50%15%13%4.50%1%31%5.50%3.50%5%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%餐飲店社區(qū)便超市書店銀行社區(qū)門診、藥店寵物門診休閑娛樂場所美容美

31、發(fā)干洗店其它第一第二對于周邊的配套方面，人對于周邊的配套方面，人們的第一們的第一、二、三選擇分二、三選擇分別是銀行、休閑和娛樂場別是銀行、休閑和娛樂場所、餐飲店所、餐飲店由于小區(qū)規(guī)模的不同和配由于小區(qū)規(guī)模的不同和配套設施的缺乏，人們對于套設施的缺乏，人們對于內(nèi)外配套設施的需求相似內(nèi)外配套設施的需求相似市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所A A、購物場所細分、購物場所細分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，學生選擇學生選擇到其購物的比例最高到其購物的比例最高，其次學生對學校周邊的商業(yè)需求較大。，其次學生對學校

32、周邊的商業(yè)需求較大。石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所B B、主要消費商品、主要消費商品 學生對于日用百貨需求最大，其次是煙酒百貨與服裝鞋帽，對于家庭用品等需求量較少。學生對于日用百貨需求最大，其次是煙酒百貨與服裝鞋帽，對于家庭用品等需求量較少。對于服裝、對于服裝、電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買 石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所c c、喜歡到所選購物場所購物的原因分析、喜歡到所

33、選購物場所購物的原因分析 貨類齊全貨類齊全是學生選擇的是學生選擇的第一要素，第二要素是第一要素，第二要素是交通便利、購物環(huán)境好交通便利、購物環(huán)境好，這是影響學生選擇購物這是影響學生選擇購物場所的兩大因素。場所的兩大因素。 石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向1 1、購物場所、購物場所D D、學生對其他消費行為的需求、學生對其他消費行為的需求 學生除了在商業(yè)區(qū)購物還學生除了在商業(yè)區(qū)購物還希望使用餐廳、電影院和希望使用餐廳、電影院和健身房各種休閑娛樂設施。健身房各種休閑娛樂設施。各種商業(yè)設施的齊備可以各種商業(yè)設施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)

34、濟最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向2 2、購物時間、購物時間學生由于時間不受限制，在購物時花費的時間較長，消費欲望較為強烈石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析一、購物傾向一、購物傾向3 3、購物出行方式、購物出行方式學生通常選擇公交車和步行出行購物?；旧辖邮?010分鐘分鐘內(nèi)到達購物場所的步行時間石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析二、消費支出二、消費支出消費支出方向消費支出方向由上表可以看出，學生的

35、日常生活用品消費最多，比例占到由上表可以看出，學生的日常生活用品消費最多，比例占到55.3655.36，其次是餐飲，占到其次是餐飲，占到24.3624.36。石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查市場分析市場分析三、片區(qū)配套三、片區(qū)配套學校周邊配套學校周邊配套學生對餐飲的偏好最大，學生對餐飲的偏好最大，其次對休閑娛樂和銀行其次對休閑娛樂和銀行的需求也較大的需求也較大 石油大學教職工消費需求調(diào)查石油大學教職工消費需求調(diào)查客戶訪談客戶訪談學生訪談學生訪談訪談時間：2009年7月10號 訪問地點：石油大學李同學：石油大學大三學生李同學：石油大學大三學生 （男）（男）問題1：您平時都去哪

36、些地方購物？日常生活用品在學校能買到的一般都在學校買，平時去的較多的是長江路利群、家佳源、世紀商場等地方購物。男孩子平時也不太逛街，主要是買一些日用品，學習用品等。問題2：您覺著學校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？學校的超市商品種類不全；吃飯在對面的村子飯店較多，也比較方便。我覺著服裝店、日常生活用品、娛樂場所也比較少。銀行太好，學校里面只有提款機，不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?平時上網(wǎng)比較頻繁，一般都到對面的網(wǎng)吧。學生也沒錢，娛樂活動較少，平時一般會去唱歌，一般都到長江路那邊，最主要的是要價格便宜。王同學：石油大學大二學生王同學：石油大學大二學生 （女）（女）問題1：您平時都去哪些地方購物

37、？比較常去的是利群，有時也會去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問題2：您覺著學校周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?一般同學過生日的時候會出去唱歌，平時也沒什么娛樂活動，現(xiàn)在還是學生，沒有錢?？蛻粼L談客戶訪談訪談時間：2009年7月10號 訪問地點：石油大學張同學、王同學：石油大學大二學生張同學、王同學：石油大學大二學生 （情侶）（情侶）問題1：你們平時都去哪些地方購物？一般都去長江路利群、家佳源、多元小商品批發(fā)市場；主要是陪女朋友逛街。問題2：你們覺著學校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？沒有服裝店、鞋店之類的

38、，吃飯、上網(wǎng)倒是挺方便，對面的村子里都有。也沒有銀行，辦業(yè)務比較不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?平時上網(wǎng)比較多，有時候也去打臺球，滑旱冰，同學多的時候去唱歌，學校周圍也沒有什么娛樂場所，所以去的也比較少。張先生張先生問題1：您平時都去哪些地方購物？去小區(qū)里面的超市次數(shù)比較多，平時也不太逛，一般都是陪愛人到長江路買東西，我買煙酒類產(chǎn)品比較多，愛人主要買日常生活用品，偶爾也買買衣服、首飾之類的。問題2：您覺著居住小區(qū)周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？吃飯的地方太少，有時候來個朋友要出去吃飯，就很不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?工作比較忙，也沒什么娛樂活動。學生訪談學生訪談客戶訪談客戶訪談訪談

39、時間：2008年7月10號 訪問地點：利群商廈王女士王女士問題1：您平時都去哪些地方購物？主要去長江路的利群、佳世客，主要購買日常生活用品；有時和朋友們一起去吃飯，買衣服。問題2：您覺著居住的小區(qū)周圍還缺乏那些商業(yè)配套？銀行太少了，小區(qū)里的超市太小了，很多東西都沒有，必須到外面買。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?和朋友吃飯，有時候也和朋友或同事去唱歌，定期到美容院做做美容。平時工作比較忙，沒什么娛樂活動。王同學：石油大學大二學生王同學：石油大學大二學生 （女）（女）問題1：您平時都去哪些地方購物？比較常去的是利群，有時也會去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問題2：您覺著學校周圍還缺乏哪

40、些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?一般同學過生日的時候會出去唱歌，平時也沒什么娛樂活動，現(xiàn)在還是學生，沒有錢。普通消費者訪談普通消費者訪談小結(jié)小結(jié)從普通居民的消費調(diào)查情況開看，開發(fā)區(qū)居民在日常用品方面從普通居民的消費調(diào)查情況開看，開發(fā)區(qū)居民在日常用品方面的消費比例最大，其次是餐飲方面的消費，此外衣服方面的消的消費比例最大，其次是餐飲方面的消費，此外衣服方面的消費所占比例也較大。隨著居民收入的增加，用于娛樂、休閑方費所占比例也較大。隨著居民收入的增加，用于娛樂、休閑方面的消費所占比例也逐漸增加。面的消費所占比例也逐漸增加。

41、在社區(qū)周邊人們對于銀行、休在社區(qū)周邊人們對于銀行、休閑和娛樂設施的選擇比較大。閑和娛樂設施的選擇比較大。從學生的消費調(diào)查情況可以看出，從學生的消費調(diào)查情況可以看出，日常生活用品日常生活用品仍然在其消費仍然在其消費結(jié)構(gòu)中所占比例最大，結(jié)構(gòu)中所占比例最大，其次是餐飲方面的消費。學生對休閑娛其次是餐飲方面的消費。學生對休閑娛樂設施的偏好較大。但是價位是他們考慮比較多的因素。學生樂設施的偏好較大。但是價位是他們考慮比較多的因素。學生認為學校周圍比較缺乏銀行等配套，比較不方面。認為學校周圍比較缺乏銀行等配套，比較不方面。項目分析項目分析項目占地67327平方米，總建筑面積224129.90平方米；由1棟

42、寫字樓、1棟小戶型公寓和8棟住宅組成；其中裙房為大型商業(yè)網(wǎng)點，裙房之間形成60米寬的商業(yè)步行街。 項目介紹項目介紹項目住宅部分為900多戶，合計約3800人（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島市統(tǒng)計年鑒） ；項目小戶型公寓部分為641戶，合計約1282人（按每戶2人計算）；辦公樓建筑面積為44635.26平方米，根據(jù)推算為2231人 （按人均辦公面積20平米計算）；根據(jù)合計項目自身人口數(shù)約為7300人。項目人口數(shù)項目人口數(shù)項目分析項目分析項目商業(yè)項目商業(yè)SWOT戰(zhàn)略矩陣戰(zhàn)略矩陣 隨著新開項目的增多，人口將增加。隨著新開項目的增多，人口將增加。以特色商業(yè)，填補市場空缺，

43、差異化定位避開佳世以特色商業(yè)，填補市場空缺，差異化定位避開佳世客商圈的直接競爭?？蜕倘Φ闹苯痈偁帯Ｔ鰪娦蓍e娛樂功能，提高街區(qū)服務品質(zhì)，帶動項目增強休閑娛樂功能，提高街區(qū)服務品質(zhì)，帶動項目整體功能的提升，滿足客戶多方面需求。整體功能的提升，滿足客戶多方面需求。搶先進入市場，填補市場空缺，樹立搶先進入市場，填補市場空缺，樹立項目在消費者心目中的形象，最終成為項目在消費者心目中的形象，最終成為次級市場商業(yè)中心。次級市場商業(yè)中心。人無我有，以消費產(chǎn)業(yè)鏈的完整性對人無我有，以消費產(chǎn)業(yè)鏈的完整性對抗區(qū)域內(nèi)項目商業(yè)。抗區(qū)域內(nèi)項目商業(yè)。片區(qū)新開項目有商業(yè)片區(qū)新開項目有商業(yè)配套（如魯商西海岸）配套（如魯商西海岸

44、）佳世客商圈商業(yè)配套佳世客商圈商業(yè)配套齊全，輻射范圍廣齊全，輻射范圍廣WT （減少劣勢，規(guī)避威脅）（減少劣勢，規(guī)避威脅）ST （利用優(yōu)勢，回避威脅）（利用優(yōu)勢，回避威脅）T威脅威脅利用市政規(guī)劃的機會，提高商業(yè)街區(qū)在本區(qū)域的檔利用市政規(guī)劃的機會，提高商業(yè)街區(qū)在本區(qū)域的檔次，吸引周邊客戶。次，吸引周邊客戶。利用稀缺機會及規(guī)劃認知空間，把常規(guī)認識中的配利用稀缺機會及規(guī)劃認知空間，把常規(guī)認識中的配套不完善、居住氛圍淡，轉(zhuǎn)化為對高升值產(chǎn)品的價套不完善、居住氛圍淡，轉(zhuǎn)化為對高升值產(chǎn)品的價值認同。值認同。通過升值空間的想象，克服項目目前周邊人口較少通過升值空間的想象，克服項目目前周邊人口較少的問題。的問題。

45、利用臨近石油大學區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展學利用臨近石油大學區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展學區(qū)經(jīng)濟，引導大學生前來消費。區(qū)經(jīng)濟，引導大學生前來消費。充分挖掘?qū)W區(qū)商業(yè)投資潛力，吸引教充分挖掘?qū)W區(qū)商業(yè)投資潛力，吸引教職工和投資客。職工和投資客。石油大學將在項目正對面開側(cè)門石油大學將在項目正對面開側(cè)門市政規(guī)劃市政規(guī)劃空間巨大空間巨大片區(qū)片區(qū)升值空間巨大升值空間巨大區(qū)域內(nèi)新開項目將增區(qū)域內(nèi)新開項目將增加人口數(shù)量加人口數(shù)量學區(qū)商業(yè)產(chǎn)品稀缺學區(qū)商業(yè)產(chǎn)品稀缺WO （利用機會，克服劣勢）（利用機會，克服劣勢）SO （發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會）（發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會）O機會機會本片區(qū)人口較少本片區(qū)人口較少項目商業(yè)規(guī)模小項目商業(yè)規(guī)模小項目周邊為村莊

46、，商業(yè)氛圍不夠濃厚。項目周邊為村莊，商業(yè)氛圍不夠濃厚。臨近石油大學臨近石油大學項目住宅小區(qū)和辦公部分為商業(yè)提供項目住宅小區(qū)和辦公部分為商業(yè)提供支撐。支撐。區(qū)位交通優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢W劣勢劣勢S優(yōu)勢優(yōu)勢內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部環(huán)境外部環(huán)境在了解了市場大勢之后：在了解了市場大勢之后：城市進程的加快，區(qū)域的發(fā)展，眾多住宅、寫字樓項目的開發(fā)，將涌入大量高素質(zhì)、高收入、高購買力的三高人群，帶來巨大的消費需求，為本項目商業(yè)的開發(fā)提供了先決條件和市場基礎。在分析了區(qū)域現(xiàn)狀之后：預計本項目商業(yè)配套輻射周邊3萬人口，同時目前區(qū)域內(nèi)除了規(guī)劃中江山小區(qū)500平米的小型超市、兩坡岸村的低端商業(yè)以外，區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)的綜合生

47、活配套設施，區(qū)域內(nèi)居民大多到佳世客商圈購物。項目定位項目定位在了解了客群需求之后：在了解了客群需求之后：基本的餐飲、娛樂、休閑、醫(yī)療保健是生活的必需，也是置業(yè)考慮的重要因素。在了解了項目所在地擁有的資源之后：在了解了項目所在地擁有的資源之后：項目比鄰石油大學，學區(qū)經(jīng)濟為本項目提供了良好的市場基礎，如何吸引90009000石油大學的教職工石油大學的教職工消費，是本項目商業(yè)操作的重點。在挖掘了樂活的生活理念之后在挖掘了樂活的生活理念之后通過商業(yè)部分展示快樂、健康、時尚的生活概念。項目定位項目定位學區(qū)經(jīng)濟配套商業(yè)街學區(qū)經(jīng)濟配套商業(yè)街10分鐘生活半徑分鐘生活半徑高尚樂活生活體驗高尚樂活生活體驗項目屬性

48、定位項目屬性定位項目定位項目定位本項目輻射范圍與商業(yè)面積需求分析本項目輻射范圍與商業(yè)面積需求分析項目的輻射范圍大項目的輻射范圍大約為石油大學及康大鳳約為石油大學及康大鳳凰國際周邊的凰國際周邊的4 4個住宅個住宅小區(qū)，項目入住后服務小區(qū)，項目入住后服務人口約人口約3 3萬，預計未來萬，預計未來輻射人口約輻射人口約4 4萬人。輻萬人。輻射范圍在射范圍在1010分鐘步行圈分鐘步行圈內(nèi)。內(nèi)。根據(jù)項目的輻射范圍及服務人口，按照人均商業(yè)建筑面積根據(jù)項目的輻射范圍及服務人口，按照人均商業(yè)建筑面積0.80.8平米計算，約需平米計算，約需要商業(yè)面積要商業(yè)面積4 4萬平米，目前該區(qū)域商業(yè)分布零散且檔次較低，需要更新?lián)Q代，萬平米，目前該區(qū)域商業(yè)分布零散且檔次較低，需要更新?lián)Q代，本項目步行街總建面約本項目步行街總建面約48594859