鹽城城東2E07地塊可行性研究

1、0 / 35 文檔可自由編輯打印鹽城城東鹽城城東 2E+072E+07 地塊可行性研究地塊可行性研究20102010 年年 3 3 月月1 / 35 文檔可自由編輯打印目目 錄錄一、鹽城市近年相關(guān)數(shù)據(jù)分析一、鹽城市近年相關(guān)數(shù)據(jù)分析 .2 2（一）鹽城城市概況.2（二）鹽城城市規(guī)劃.3（三）投資環(huán)境.6（四）鹽城房地產(chǎn).9二、城東片區(qū)概況二、城東片區(qū)概況 .1313三、城東區(qū)域房地產(chǎn)三、城東區(qū)域房地產(chǎn) .1515（一）土地市場（09 年-10 年）.15（二）重點土地成交情況.18（三）區(qū)域重點樓盤調(diào)研.19（三）市場小結(jié).202 / 35 文檔可自由編輯打印四、本地塊周邊概況四、本地塊周邊概況

2、 .2121（一）地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù).21（二）周邊概況.22（三）地塊 SWOT 分析.23（四）地塊研判.24六、風(fēng)險分析六、風(fēng)險分析 .2525（一）政策風(fēng)險.25（二）區(qū)位競爭風(fēng)險.26（三）行業(yè)市場風(fēng)險.263 / 35 文檔可自由編輯打印一、鹽城市近年相關(guān)數(shù)據(jù)分析一、鹽城市近年相關(guān)數(shù)據(jù)分析（一）鹽城城市概況（一）鹽城城市概況 城市概況城市概況2009 年 6 月 10 日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，使江蘇沿海地區(qū)發(fā)展正式上升為國家戰(zhàn)略。鹽城第一次出現(xiàn)在國家關(guān)于重點發(fā)展的戰(zhàn)略中， 規(guī)劃要求，鹽城中心城市以建設(shè)我國沿海地區(qū)現(xiàn)代化工商城市為目標(biāo)，強化在區(qū)域發(fā)展中的輻射

3、帶動作用，到 2020 年建成實力較強的特大城市，在全國沿海城市中的地位明顯提高。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，市地區(qū) GDP 今后 4 年需年均增長 17%以上，今后 11 年需年均增長 19%（現(xiàn)價計算）以上，城鎮(zhèn)化率需年均提高 1.7 年百分點，中心城市更要超常發(fā)展。鹽城市位于江蘇沿海中部，地處蘇北平原中部，東臨黃海、南與南通、泰州毗鄰，西傍揚州和淮安市，北與連云港市接壤，在浦東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長江三角洲輻射區(qū)內(nèi)，是江蘇沿海中心城市之一。4 / 35 文檔可自由編輯打印城北工業(yè)區(qū)城北工業(yè)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)鹽城下轄東臺、大豐 2 個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水 5 個縣，市區(qū)

4、下設(shè)鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積 1696 平方公里，人口 811 萬。是江蘇省面積第一、人口第二的大市。（二）鹽城城市規(guī)劃（二）鹽城城市規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展方向：重點向南，適度向西，推進(jìn)河?xùn)|，優(yōu)化城北。重點向南，適度向西，推進(jìn)河?xùn)|，優(yōu)化城北。主城區(qū)空間格局：鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)。規(guī)劃用地范圍內(nèi)形成“一城多鎮(zhèn)”組團(tuán)狀空間形態(tài)，主城區(qū)建設(shè)用地保持“團(tuán)塊狀”空間形態(tài)。整個主城區(qū)將形成“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)；以主城區(qū)為核心，依托徐淮鹽高速公路、新長鐵路、鹽淮一級公路、鹽5 / 35

5、 文檔可自由編輯打印淮運河構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)展軸，依托迎賓大道、新洋港為生態(tài)發(fā)展軸，形成通江達(dá)海、內(nèi)引外聯(lián)的“X”型的大鹽城空間網(wǎng)架。主城區(qū)形成“一城六片”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“水綠鹽城” 、富有城市特色和個性的城市總體框架。主城區(qū)劃分為城中、城南、城主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、城西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。西、城西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。城中分區(qū)：城中分區(qū)：以商業(yè)服務(wù)和居住為主要功能；強化建軍路、解放路城市中心功能；逐步替換有干擾的工業(yè)企業(yè)；合理控制居住用地開發(fā)強度；保護(hù)歷史遺存，塑造城市特色。城南分區(qū)：城南分區(qū)：以居住、行政、文教為主要功能；保留悅達(dá)工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)；完善社會服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；提高

6、土地開發(fā)強度；創(chuàng)建親切宜人的空間尺度。城西分區(qū)：城西分區(qū)：以緩解城中人口為主要功能；依托道路呈帶狀展開建設(shè)；加強水源保護(hù)；沿世紀(jì)大道布置物流、市場用地；妥善解決城中村問題；6 / 35 文檔可自由編輯打印城西南分區(qū)：城西南分區(qū)：以工業(yè)開發(fā)主要功能；建設(shè)為產(chǎn)業(yè)開發(fā)服務(wù)的配套設(shè)施；控制合理的投資強度準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；加快污水處理系統(tǒng)的建設(shè)；注重對自然河道的保護(hù)和利用。城北分區(qū)：城北分區(qū)：基本位置現(xiàn)狀功能；重在智力污染，改善環(huán)境質(zhì)量；沿 204 國道可開發(fā)少量工業(yè)用地；建設(shè)區(qū)域性物流中心；鼓勵區(qū)內(nèi)居民外遷。河?xùn)|分區(qū)：河?xùn)|分區(qū)：工業(yè)、居住相對平衡的新區(qū)；迎賓大道以北作為鹽工發(fā)展用地；控制世紀(jì)大道和開發(fā)大道之間

7、用地；加強基礎(chǔ)設(shè)施共建共享；以大項目帶動整體發(fā)展；7 / 35 文檔可自由編輯打印地區(qū)生產(chǎn)總值050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP548.6603.2657.4731.1871.410111174136816031923.8增幅 10.20% 10.00% 11.40% 13.10% 14.00% 14.30% 15.10% 15.00% 13.20% 13.50%00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年09年主要城市GDP對比02000400060008000100

8、000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP 4230.3 440020002518.7 7740.22550750910191715801394增幅 11.5% 13.0% 14.0% 11.7% 11.5%1.6%13.3% 13.5% 13.6% 14.0% 14.0%南京無錫徐州常州蘇州南通連云港淮安鹽城揚州泰州（三）投資環(huán)境（三）投資環(huán)境 地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值鹽城地區(qū)生產(chǎn)總值在 2000 年2009 年之間逐年上升，2008 年受經(jīng)濟危機影響 GDP 增幅較前幾年有所下降。鹽城市的 GDP 預(yù)計為 1860 億元，增長 13.6%投資

9、拉動是鹽城經(jīng)濟增長最主要的因素。8 / 35 文檔可自由編輯打印三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)32.10%33.40%34.10%34.30%34.60%45.60%45.70%46.90%48.60%48.20%22.30%20.90%19%17.20%17.20%0%20%40%60%80%100%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)22.30%20.90%19%17.20%17.20%第二產(chǎn)業(yè)45.60%45.70%46.90%48.60%48.20%第三產(chǎn)業(yè)32.10%33.40%34.10%34.30%34.60%2005年2006年2007年2008年2009年 城市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鹽城是一

10、個以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，工業(yè)在國民經(jīng)濟中占主導(dǎo)地位；歷年來，鹽城“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷深化調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)比重小幅降低，第二產(chǎn)業(yè)小幅上調(diào)；以制造業(yè)為主，紡織業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、化工原料及化學(xué)制品制造業(yè)為鹽城市的三大支柱性產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)比重也逐步小幅提高，在此過程中，政府注重招商引資，加快區(qū)域國際化接軌。20092009 年，全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值年，全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 3143.53143.5 億元，比上年增長億元，比上年增長 22.6%22.6%。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 714714 億元，比上年億元，比上年增長增長 16.7%16.7%。其中輕工業(yè)增加值達(dá)。其中輕工業(yè)

11、增加值達(dá) 283.2283.2 億元，增長億元，增長 13.5%13.5%；重工業(yè)增加值；重工業(yè)增加值 430.8430.8 億元，增長億元，增長 18.9%18.9%。規(guī)模以上工。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 3070.63070.6 億元，增長億元，增長 26.8%26.8%；利稅總額；利稅總額 268.3268.3 億元，增長億元，增長 36.1%36.1%；利潤總額；利潤總額 131.1131.1 億元，增長億元，增長39.2%39.2%。9 / 35 文檔可自由編輯打印01002003004005006007000.00%5.00%10.00%15.00%20.00

12、%25.00%30.00%銷售品零售額224.9274.1316.9337.6406.6542.8647漲幅11.80% 17.95% 13.51% 13.79% 9.58% 25.10% 19.20%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 社會消費品零售總額社會消費品零售總額全社會消費品零售總額歷年來也保持了持續(xù)增長的勢頭，08 年漲幅創(chuàng)了新高；09 年，面對全球金融危機的影響，鹽城市委、市政府積極采取一系列有利于開拓市場、擴大消費的新舉措，有效地促進(jìn)了鹽城消費品市場穩(wěn)步發(fā)展。0909 年社會消費品零售總額為年社會消費品零售總額為 647647 億元，增長億元

13、，增長19.2%19.2%，增幅列全省第一。，增幅列全省第一。10 / 35 文檔可自由編輯打印0100020000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房地產(chǎn)投資23.1331.1452.2365.5192.56 109.02 129.9固定資產(chǎn)投資2783755006689011120 1500.3房投增幅30.10%34.63%67.73%25.43%41.29%17.78%19.20%固投增幅43.90%34.70%35.00%33.50%35.00%35.00%33.90%20032004200520062007200

14、82009（四）鹽城房地產(chǎn)（四）鹽城房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析鹽城是固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資歷年來均保持著持續(xù)增長，其中固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)定；受 08 年房地產(chǎn)市場不利因素影響，房地產(chǎn)投資增長不穩(wěn)定，增幅有所下降；2009 年，全市完成固定資產(chǎn)投資 1500.3 億元，比上年增長 33.9%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資857.1 億元，增長 31.9%；2009 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 129.9 億元，比上年增長 19.2%。其中住宅投資 100.6 億元，比上年增長17.0%；商業(yè)營業(yè)用房投資 25.9 億元，比上年增長 52.2%；辦公用房投資 1.8 億元，比上年增長 12.3

15、%。11 / 35 文檔可自由編輯打印0100200300400竣工面積134149249285256212348銷售面積144112178266314266355.112003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 房地產(chǎn)供銷狀況分析房地產(chǎn)供銷狀況分析鹽城房地產(chǎn)投資和新增開發(fā)量近年來供應(yīng)保持高速增長，08 年受經(jīng)濟危機的影響供銷有所下降；2009 年由于宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇，以及房地產(chǎn)政策的相對寬松，供銷再次迅速增長；20102010 年房地產(chǎn)市場大量房源的入市、以及宏年房地產(chǎn)市場大量房源的入市、以及宏觀政策的相繼出臺，后期市場發(fā)展趨勢仍舊不明朗。觀政策的相繼出臺，后期市場

16、發(fā)展趨勢仍舊不明朗。12 / 35 文檔可自由編輯打印23.68.29.56.411.114.511.37.44.9 4.79.21815.711.916.51919418.051213.9917.4620.4528.60510152025303540452008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年1

17、2月 商品房銷售面積分析商品房銷售面積分析08 年同比多為負(fù)增長，受全球經(jīng)濟危機的影響，08 年商品住宅銷售同比增幅月平均為-15.4%；09 年由于宏觀經(jīng)濟的不段復(fù)蘇，市場逐漸回升，其中 6 月購房補貼即將到期之際銷售面積達(dá)到 41 萬方，創(chuàng)下13 / 35 文檔可自由編輯打印0500100015002000250030003500400045002008年8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年價格走勢和增長率120015501950266032003400403122%29%28%36%21%6%19%0100020003000400

18、050000%5%10%15%20%25%30%35%40%價格1200155019502660320034004031比例22%29%28%36%21%6%19%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年歷史新高。7 月后市場穩(wěn)步回升。 市區(qū)商品房銷售價格分析市區(qū)商品房銷售價格分析06 年之后，鹽城商品住宅價格上漲趨緩，09 年全年商品住宅成交均價同比平均漲幅為 19%；09 年，隨著市場信心不斷上升，鹽城市區(qū)商品房銷售價格在穩(wěn)步提高；0909 年均價的穩(wěn)步上升說明市場正走向成熟，發(fā)展年均價的穩(wěn)步上升說明市場正走向成熟，發(fā)展較為健康。較為健康。14 / 35 文檔

19、可自由編輯打印二、城東片區(qū)概況二、城東片區(qū)概況 總體情況總體情況城東地區(qū)規(guī)劃總面積 40 平方公里，建成面積 9.58 平方公里。目前入園企業(yè) 100 多家，已初步形成 LED 及新光伏能源、精密機械、汽車配件、電子、食品、輕工、高新技術(shù)等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)群。根據(jù)鹽城市大市區(qū)戰(zhàn)略，江蘇亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已調(diào)整為鹽城河?xùn)|新城，造城與建區(qū)并舉，新的亭湖區(qū)行政中心年底建成，全日制2 萬人的鹽城工學(xué)院和 1 萬人的師范學(xué)院新校區(qū)坐落在開發(fā)區(qū)境內(nèi)，行政服務(wù)、商貿(mào)住宅、高教文化、城市工業(yè)、綜合服務(wù)和生態(tài)休閑已成為該區(qū)域新的功能特色。15 / 35 文檔可自由編輯打印 交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢公路：開發(fā)區(qū)向東 8 分鐘車程

20、就可以接入高速網(wǎng)，到上海僅需兩個小時車程；331 省道作為與市區(qū)連連接的大通道，穿境而過；鐵路：開發(fā)區(qū)向西 6 分鐘車程可到達(dá)鹽城火車站；航空：開發(fā)區(qū)向北 5 分鐘車程可達(dá)到一類國際空港鹽城南洋國際機場。港口：開發(fā)區(qū)經(jīng)沿海高速 35KM 可直通國家一類開放口岸大豐港；水運：開發(fā)區(qū)西側(cè)即為國家二級航道通榆運河。16 / 35 文檔可自由編輯打印三、城東區(qū)域房地產(chǎn)三、城東區(qū)域房地產(chǎn)（一）土地市場（一）土地市場（0909 年年-10-10 年）年）規(guī)劃指標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求編號編號地塊座落地塊座落面積（面積（）土地用途土地用途供地條件供地條件起始價起始價 ( (元元/ /) )競買保證競買保證金金(

21、(萬元萬元) )加價幅度加價幅度使用年限使用年限容積率容積率建筑系數(shù)建筑系數(shù)綠化率綠化率東環(huán)路東、新都路北地塊231762商?。ㄉ虡I(yè)比例15%）凈地1161.2270010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40 年居住 70 年2.520%40%東環(huán)路東、新都路南地塊151756商住（商業(yè)比例15%）凈地1070160010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40 年居住 70 年2.520%40%神州路西、鹽塘河南地塊二64185居住凈地100560010 元/或其整數(shù)倍70 年2.025%40%文匯路西、三河子南中低價位商品房地塊85770居住凈地81070010 元/或其整數(shù)倍70 年2.020%40%南緯路北、

22、開創(chuàng)路西地塊46752居住凈地142550010 元/或其整數(shù)倍70 年2.025%35%原伯樂達(dá)西廠區(qū)地塊22563.4商住（其中商業(yè)比例10%）毛地141.210010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40 年居住 70 年2.322%40%17 / 35 文檔可自由編輯打印亭湖伍佑變電所北側(cè)地塊47430.8住宅(配套商業(yè)10%)凈地41040010 元/或其整數(shù)倍住宅 70 年商業(yè) 40 年1.528%40%原威特集團(tuán)地塊24263居住毛地143640010 元/或其整數(shù)倍70 年2.020%35%工學(xué)院南校區(qū)地塊31687.7居住、商業(yè)、辦公（商辦比例30%）凈地3075200010 元/或其整

23、數(shù)倍住宅 70 年商辦 40 年.520%4%原鹽城市交通高級技工學(xué)校駕培中心地塊23642商業(yè)凈地19131000凈地40 年2.745%20%原鹽城市交通高級技工學(xué)校老校區(qū)地塊31410商業(yè)凈地1200800凈地40 年2.530%40%黃海東路北、希望大道東側(cè)84750居住、農(nóng)貿(mào)市場凈地900100010 元/或其整數(shù)倍居住 70 年商業(yè) 40 年1.625%40%亭湖開發(fā)區(qū)富康路東側(cè)拆遷安置地塊13432居住用地凈地42220010 元/或其整數(shù)倍70 年1.423%40%經(jīng)二路西、飛馳大道南側(cè)地塊89468居?。ê?5%商業(yè)配套）凈地1080200010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40 年

24、居住 70 年1.622%40%黃海東路北、希望大道東側(cè)84750居住、農(nóng)貿(mào)市場凈地721100010 元/m2 或其整數(shù)倍居住 70 年商業(yè) 40 年1.625%40%騰飛路南、經(jīng)二路東地塊94745居住用地現(xiàn)狀1950200010 元/或其整數(shù)倍70 年2.522%40%騰飛路南、經(jīng)一路東地塊93967居住用地現(xiàn)狀1950200010 元/或其整數(shù)倍70 年2.522%40%18 / 35 文檔可自由編輯打印亭湖大道北、希望大道西側(cè)144094商辦(商業(yè)用地比例30%)現(xiàn)狀1670250010 元/或其整數(shù)倍商辦 40 年2.030%30%黃海東路北、星光大道東側(cè)50535商住(商業(yè)用地比

25、例占20%)2.530%35%凈地95380010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40年住宅70 年黃海東路北、星光大道西側(cè)57757商住(商業(yè)用地比例占20%)2.530%35%凈地992100010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40年住宅70 年希望大道東、緯五路北地塊13963商業(yè)、辦公(商業(yè)用房比例占 50%)2.035%30%凈地150040010 元/或其整數(shù)倍40 年亭湖大道北、南機場路西側(cè)92825居住、商業(yè)、辦公（商業(yè)、辦公建筑面積各占10%，居住區(qū)配套商業(yè)5%）2.024%40%凈地1305200010 元/或其整數(shù)倍商辦 40年居住70 年研發(fā)用地53687m21.921%27%泰山路西側(cè)

26、、松江路南側(cè)地塊76843商業(yè)、公寓（居住）23156 m23.128%15%凈地609.380010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40年居住70 年研發(fā) 50 年19 / 35 文檔可自由編輯打印希望大道東、緯二路北側(cè)地塊34302商業(yè)、居?。ㄉ虡I(yè)用地比例占40%）2.028%35%凈地1650100010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40年，住宅70 年希望大道東、緯三路北側(cè)地塊35076商業(yè)1.825%35%凈地1500100010 元/或其整數(shù)倍40 年希望大道東、新南路北側(cè)地塊52651商業(yè)、辦公、酒店公寓（辦公、公寓各占30%）1.822%40%凈地1515150010 元/或其整數(shù)倍商業(yè)、辦公

27、40 年，公寓 70年神州路西、開發(fā)大道南側(cè)地塊14030商辦用地、社區(qū)辦公用地（其中商辦 60%，社區(qū)辦公40%）2.540%20%凈地120050010 元/或其整數(shù)倍40 年希望大道東、華亭路北側(cè)地塊36682商業(yè)、居住（商業(yè)用地比例20%）1.425%40%凈地1335100010 元/或其整數(shù)倍商業(yè) 40年，住宅70 年經(jīng)一路東、飛馳大道南地塊115450居住用地1.622%40%現(xiàn)狀1350200010 元/或其整數(shù)倍70 年新 204 國道東、鹿鳴路南側(cè)150925居住用地2.522%40%現(xiàn)狀1323200010 元/或其整數(shù)倍70 年20 / 35 文檔可自由編輯打印希望大道

28、西、中舍河南地塊97703商業(yè)、辦公用地1.330%30%凈地800250010 元/或其整數(shù)倍40 年開發(fā)大道南、規(guī)劃支十一路東48505居住用地3.520%40%凈地2700150010 元/或其整數(shù)倍70 年（二）重點土地成交情況（二）重點土地成交情況地塊號地塊號地塊位置地塊位置占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率起拍價起拍價成交價成交價用途用途備注備注2009年 34期希望大道東、緯二路北側(cè)地塊（亭湖區(qū)行政中心東側(cè)）34302（約 51 畝）686042.01650 元/（110 萬/畝）2710 元/商業(yè) 40年，住宅70 年6 家單位和個人參加競買，經(jīng)過 100 輪的激烈角

29、逐，最終成交。折合每畝約 180 萬元。（三）區(qū)域重點樓盤調(diào)研（三）區(qū)域重點樓盤調(diào)研重點項目重點項目物業(yè)類別物業(yè)類別建筑面積建筑面積銷售均價銷售均價具有戶型具有戶型主力戶型主力戶型物業(yè)類別物業(yè)類別市場動態(tài)市場動態(tài)華景園華景園（最后批次）（最后批次）住宅、商鋪16 萬3980 元/兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室二廳87-120多層、小高層2010 年下半年推出 6 棟多層住宅，面積在 70-150高教公寓高教公寓住宅、4 萬集中商業(yè)54 萬3400 元/兩室兩廳、三室二廳、88、128.72高層2010 年下半年推出二期 9棟21 / 35 文檔可自由編輯打印朗地英郡朗地英郡住宅、商鋪20

30、萬3500 元/兩室兩廳、三室二廳、93-120.93小高層、多層、別墅2010 年 5 月初推出 7 棟多層、小高層，面積在 80-150，預(yù)計均價在 3700元/左右加州東郡加州東郡住宅、商鋪15 萬3300 元/兩室兩廳、三室二廳87-140多層、小高層2010 年下半年推出房源迎賓花苑迎賓花苑住宅、商鋪、寫字樓12 萬3300 元/兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室二廳75-134多層、高層、小高層2010 年 5 月份左右推出二期最后一批 4 幢小高層，面積 90-140，房源約200 套（三）市場小結(jié)（三）市場小結(jié) 20092009 年城東地區(qū)土地掛牌年城東地區(qū)土地掛牌 3232

31、塊，其中多數(shù)地塊含有商業(yè)，符合前期該片區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃的定位思路；塊，其中多數(shù)地塊含有商業(yè)，符合前期該片區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃的定位思路； 商業(yè)土地性質(zhì)所占比例的增多，勢必也會使后期商業(yè)市場的競爭加?。簧虡I(yè)土地性質(zhì)所占比例的增多，勢必也會使后期商業(yè)市場的競爭加??；22 / 35 文檔可自由編輯打印新南路希望大道項目地塊亭湖大道 城東項目物業(yè)類型多為住宅與商鋪結(jié)合，且目前住宅銷售均價為城東項目物業(yè)類型多為住宅與商鋪結(jié)合，且目前住宅銷售均價為 33003300 元元/ /35003500 元元/ /左右；左右； 主力戶型均為實用型主力戶型均為實用型 9090-120-120的兩房和三房為主，物業(yè)類型多為多層

32、與小高層；的兩房和三房為主，物業(yè)類型多為多層與小高層； “高教公寓高教公寓”項目體量高達(dá)項目體量高達(dá) 5454 萬萬，主要客群為機關(guān)行政人員及從事教育工作者，消費能力相對較強；，主要客群為機關(guān)行政人員及從事教育工作者，消費能力相對較強； 20102010 年區(qū)域內(nèi)各樓盤相繼推均有新房源上市，后期該區(qū)域人口勢必將逐漸增多，商業(yè)潛力巨大。年區(qū)域內(nèi)各樓盤相繼推均有新房源上市，后期該區(qū)域人口勢必將逐漸增多，商業(yè)潛力巨大。四、本地塊周邊概況四、本地塊周邊概況（一）地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地塊位置：希望大道東、新南路北側(cè)地塊；總占地：52651；23 / 35 文檔可自由編輯打印亭湖區(qū)區(qū)政府師范學(xué)院

33、工學(xué)院高教公寓印刷廠三菱研磨總建面：94772；土地用途：商業(yè)、辦公、酒店公寓（辦公、公寓比例各占 30%）容積率：1.8；綠化率：40%；建筑系數(shù)：22%使用年限：商業(yè)、辦公 40 年，公寓 70 年。（二）（二）周邊概周邊概況況24 / 35 文檔可自由編輯打印25 / 35 文檔可自由編輯打?。ㄈ┑貕K（三）地塊 SWOTSWOT 分析分析 S S 優(yōu)優(yōu) 勢勢 區(qū)域規(guī)劃整體性好；該地塊位于規(guī)劃中集商業(yè)、辦公、休閑、娛樂等為一體的新中心；本項目大型綜合性物業(yè)符合區(qū)域發(fā)展方向，填補市場需求； W W 劣劣 勢勢 區(qū)域開發(fā)前期階段，整體配套設(shè)施很不完善；地塊當(dāng)前人氣不足，需在后期發(fā)展中培養(yǎng)；本

34、項目商業(yè)體量較大，對物業(yè)完成整體銷售和資金快速回收有一定的考驗； O O 機機 會會 該區(qū)域交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行較為方便；行政區(qū)、大學(xué)城與高教公寓形成了大量素質(zhì)高、消費能力相對較強的客群；區(qū)域未來人口居住量大，消費需求劇增；區(qū)域內(nèi)眾多地塊相繼開發(fā)建設(shè)，形成熱點區(qū)域，提升影響力；城東商務(wù)中心的規(guī)劃發(fā)展為項目開發(fā)提供了有利的環(huán)境與資源； T T 威威 脅脅 鹽城以及城東區(qū)域商業(yè)整體規(guī)劃體量較大，競爭激烈；屬于新區(qū)建設(shè)，商業(yè)的培育期會比較長；商務(wù)辦公環(huán)境相對較弱，辦公物業(yè)的定位和銷售有一定難度。結(jié)論結(jié)論：本項目優(yōu)勢不明顯但發(fā)展機會較多，重發(fā)展，對于項目的開發(fā)的戰(zhàn)略性要求較高，也伴隨著一定的市場風(fēng)險，但同

35、時也為項目提供了更廣闊的發(fā)展和利潤空間。本項目是典型的以機會為主成長經(jīng)營的項目，重點是整合資源，變“機會”實際優(yōu)26 / 35 文檔可自由編輯打印勢。（四）地塊研判（四）地塊研判 地塊屬鹽城城東板塊，隨著城市發(fā)展，城東地區(qū)作為鹽城大市區(qū)副中心和新型商業(yè)中心具有得天獨厚優(yōu)勢； 該地塊周邊交通網(wǎng)雖四通八達(dá)，但距主城區(qū)相對較遠(yuǎn)，現(xiàn)周邊配套也相對較少； 區(qū)域后期商業(yè)“雙刃劍”現(xiàn)象較明顯，一方面商業(yè)量的集中上市，易形成區(qū)域規(guī)劃商業(yè)中心，另方面隨著各家樓盤相續(xù)入市，市場競爭將進(jìn)一步加?。?地塊周邊有亭湖區(qū)政府、師范學(xué)院、工學(xué)院等教育行政部門較多，客群素質(zhì)均較高，消費能力可觀； 我司對宏觀市場、區(qū)域研究以及

36、地塊的分析該地塊市場綜合潛力較大，同時發(fā)展中也存在一些不確定因素。發(fā)展定位發(fā)展定位區(qū)域型商業(yè)中心 城東新城市（開發(fā)區(qū)）中心 大型綜合性物業(yè) 購物、餐飲、休閑、娛樂及商務(wù)一站式服務(wù)27 / 35 文檔可自由編輯打印針對區(qū)域行政、高教等高素質(zhì)人群定位 同時滿足更多消費群的大眾需求六、風(fēng)險分析六、風(fēng)險分析（一）政策風(fēng)險（一）政策風(fēng)險2010 年，搶末班車的現(xiàn)象仍會延續(xù)一段時間。市區(qū) 2009 年樓市的成交火爆，最主要是政策面的支持力度較大，政府獎勵措施，稅費成本、信貸利率等明顯下調(diào)，入市的附加成本下降，極大穩(wěn)定了購房者心理。還有很多購房者懼怕通貨膨脹等因素。再加上供應(yīng)量不夠，造成市區(qū)一度“無房可賣”

37、的局面。這部分需求在上半年仍會持續(xù)釋放。但到下半年這樣的情況會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。2009 下半年未滿足需求的有部分是以投資型為主的，在國家宏觀調(diào)控和外面城市成交量下降的影響下，這部分投資會受到抑制。而讓消費者產(chǎn)生觀望的同時，鹽城迎頭趕上的是開發(fā)量激增。據(jù)了解，僅南城區(qū)就有將近 10 家樓盤有房源上市。高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)讓購房者的選擇余地加大。再加上2009 年土地市場火爆，存量土地規(guī)模也在加大。購房者會顯得比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致觀望情緒進(jìn)一步增強。因此，本項目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺，并提高對政策變動的預(yù)見性。28 / 35 文檔可自由編輯打印（二）區(qū)位競爭風(fēng)險（二）區(qū)位競爭風(fēng)險區(qū)位競爭的風(fēng)險，以及由此帶來的市

38、場競爭風(fēng)險在短期內(nèi)往往具有不可逆性。當(dāng)然要突破區(qū)位競爭的風(fēng)險仍然有許多的操作方式，如營造品牌效應(yīng)、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案的區(qū)位競爭風(fēng)險體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競爭，因此本案要在區(qū)域內(nèi)樹立精品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質(zhì)。（三）行業(yè)市場風(fēng)險（三）行業(yè)市場風(fēng)險市場競爭風(fēng)險對本案的不利影響可歸結(jié)為三點：一是價格難以上漲；二、直接競爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經(jīng)驗；三、后續(xù)供應(yīng)量較大。市場風(fēng)險是無時無處不在的，本項目只能積極投身于市場的競爭，把握競爭。本次研究工作就是在對現(xiàn)階段市場競爭進(jìn)行判斷及預(yù)測的基礎(chǔ)上，為本項目制定一種抗市場風(fēng)險的發(fā)展模式。29 / 35 文檔可自由編輯打印文檔可自由編輯打印規(guī)規(guī) 劃劃 指指 標(biāo)標(biāo)總用地面積（萬）5.26515.2651總建筑面積（萬）9.4772其中：地上（萬）9.4772地下（萬）1.0000容積率1.801.80 單身公寓（萬）2.84316辦公（萬）2.84316商業(yè)（萬）3.79088商業(yè)比率70.00%投投 資資 測測 算算項項 目目計算標(biāo)準(zhǔn)計算標(biāo)準(zhǔn)工程量工程量單價和費率單價和費率造價造價（萬元）分類總價分類總價（萬元）分類單價分類單價土地費用土地價格7983 7983 842 白蟻防治費2 元/9.4772219 建設(shè)工程標(biāo)底編制費工程造價 1.29.47720.001225 建設(shè)工程標(biāo)底審核費工