房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算，在實際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進行損益的核算，其經(jīng)營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能進行該項目的決算。這個時候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計算經(jīng)營成果。平時發(fā)生的成本費用支出一般在“開發(fā)成本”科目核算。收到的預(yù)付款，在“預(yù)收工程款”科目核算。參考有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計實務(wù)實例。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算1002.02貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細1002.03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按

2、揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價準(zhǔn)備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121應(yīng)收股利、1122應(yīng)收利息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)

3、開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要

4、最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。1141壞賬準(zhǔn)備，基本不用。1151預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進銷差價、1251委托加工物資、1261委托代銷商品、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準(zhǔn)備、1291分期收款發(fā)出商品、1301待

5、攤費用、1401長期股權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1421長期投資減值準(zhǔn)備、1431委托貸款等科目基本上不用。1243庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。1501固定資產(chǎn)、1502累計折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準(zhǔn)備、1801無形資產(chǎn)、1805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認融資費用、1901長期待攤費用、1911待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。2101短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24個月，應(yīng)該核算在長

6、期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。2111應(yīng)付票據(jù)一般不用。2121應(yīng)付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋Ｍ瑫r建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暎?/p>

7、等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。2131預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預(yù)測

8、回款提供一定的依據(jù)。2141代銷商品款不用2151應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費、2161應(yīng)付股利與其它無異。2171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會

9、計準(zhǔn)則。2176其它應(yīng)交款與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。2191預(yù)提費用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務(wù)費用。2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211預(yù)計負債、2311應(yīng)付債券、2331專項應(yīng)付款、2341遞延稅款一般不用。2321長期

10、應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財政相應(yīng)的補貼時，一般放入此科目。2301長期借款核算銀行貸款。3101實收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利潤3141利潤分配與其它無異。4101開發(fā)成本開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費用、開發(fā)間接費（系4015轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預(yù)算部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩個部門都會挨罵。4015開發(fā)間接

11、費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。5101主營業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補貼收入、5301營業(yè)外收入、5401主營業(yè)務(wù)成本、5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營業(yè)費用、5502管理費用、5503財務(wù)費用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā)2003-83號文，講得很詳細。房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應(yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系

12、可以減少很多的工作量，這一點非常重要。另外一點收入確認按國稅政策確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點關(guān)注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機關(guān)溝通。房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生征地、受讓土地、前期工程準(zhǔn)備發(fā)生的費用應(yīng)在開發(fā)成本會計科目核算。參考文獻：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置附件：房地產(chǎn)會計科目.xls一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷

13、補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。三、公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如:勘測費用、文物保

14、證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費用、人員工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測費用、設(shè)計費用支出借：開發(fā)成本-前期工程費貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資（1）支付工資時借：應(yīng)付工資貸：應(yīng)交稅金-個人所得稅貸：現(xiàn)金（2）月末，工資分配時借：管理費用-工資（管理部門）借：銷售費用-工資（銷售部門）貸：應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時借：現(xiàn)金（或銀行存款）貸：預(yù)收帳款-預(yù)售房款（2）商品房完工交付使用后借：預(yù)收帳款-預(yù)售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入（3）同時，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤

15、2、成本的核算（1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本-土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（4）同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊性?。∈窍犬a(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發(fā)成本的）。1。發(fā)生的費用按照部門分類：借：開發(fā)間接費用管理費用貸：現(xiàn)金（銀行存款）2。發(fā)生的與項目有關(guān)的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝工程費屬于直接費用，可直入成本。借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本-前期工程費開發(fā)成本-建筑安裝工程費開發(fā)