房地產(chǎn)策劃人應具備的基礎知識

1、房地產(chǎn)策劃人房地產(chǎn)策劃人基礎知識基礎知識房地房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)濟市場經(jīng)濟法律、法規(guī)法律、法規(guī)市場營銷市場營銷公共關系公共關系心理學心理學園林規(guī)劃園林規(guī)劃建筑設計建筑設計廣告設計廣告設計房地產(chǎn)涉及領域房地產(chǎn)涉及領域房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營銷策劃前期策劃和營銷策劃分別解決什么問題？前期策劃：解決產(chǎn)品定位營銷策劃：解決如何賣好房目錄目錄一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)市場理解二、房地產(chǎn)市場理解三、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、建筑規(guī)劃設計基礎四、建筑規(guī)劃設計基礎房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、

2、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎性、先導性和風險性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念“一級市場”指土地使用權出讓，或批租的市場指土地

3、轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動，新建商品房的租售，土地的使用權分割并轉(zhuǎn)移的市場； “二級市場”擁有房地產(chǎn)權證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場 “三級市場”一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念“一級市場一級市場”、“二級市場二級市場”與與“三級市場三級市場”房地產(chǎn)的類型：房地產(chǎn)的類型：居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營性、收益性或投資性物業(yè)。 包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店 鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念

4、不同用途的土地使用年限：不同用途的土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場的定義房地產(chǎn)市場的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場理解二、房地產(chǎn)市場理解房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者或當前使用者開發(fā)商政府及其機構金融機構建筑承包商專業(yè)顧問建筑師工程師及造價工程師物業(yè)代理及估價師會計師律師消費者或買家房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場

5、的運行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商 品和勞務的數(shù)量 。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關商品 （互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。需求規(guī)律：價格效應 = 替代效應 + 收入效應 房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標供給： 廠商在一定市場上的某一特定時期內(nèi)，與一定價格相對應，愿意且能提供 商品的數(shù)量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產(chǎn)技術的變動、生 產(chǎn)要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關。房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標需求指標國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城

6、市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)及城市居民消費價格指數(shù)房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標彈性理論需求價格彈性：商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度供給價格彈性： 供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商供應能 力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標消費者行為理論 邊際效用（MU）消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。邊際效用遞減規(guī)律：消費者消費后一個單位商品所獲得的效用增量小于它消 費前一個單位商品所獲得的效用增量。 房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標消費者行為理論消費者均衡： 消費者在既定

7、收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態(tài)。二 、 房地產(chǎn)市場影響房地產(chǎn)價格的九大因素影響房地產(chǎn)價格的九大因素房地產(chǎn)自身的因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟因素社會因素行政因素國際因素心理因素其他因素 房地產(chǎn)市場指標房地產(chǎn)市場指標供給指標存量新開工量竣工量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設周期竣工房屋價值1 1、簡單的開發(fā)流程、簡單的開發(fā)流程設計設計拿地拿地施工施工開售開售交房交房作為一個專業(yè)的房地產(chǎn)策劃人，只知道簡單的開發(fā)流程是遠遠不夠的！作為一個專業(yè)的房地產(chǎn)策劃人，只

8、知道簡單的開發(fā)流程是遠遠不夠的！三、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、房地產(chǎn)開發(fā)流程2 2、完整的開發(fā)流程、完整的開發(fā)流程階段階段流程流程時間、部門時間、部門解決問題解決問題1、設計、規(guī)劃、勘探2、辦理規(guī)劃用地批準書3、辦理建設項目選址意見書4、辦理立項手續(xù) 拿地拿地協(xié)議出讓、掛牌出讓、股權出讓國有土地使用證立項立項約3個月和第一項同時進行（市規(guī)劃局辦理）15個工作日（市計劃發(fā)展局辦理）15個工作日項目前策2 2、完整的開發(fā)流程、完整的開發(fā)流程階段階段流程流程時間、部門時間、部門解決問題解決問題 報批、報批、報建報建建設用地規(guī)劃許可證（建設工程規(guī)劃許可證）5、辦理建設用地規(guī)劃許可證6、辦理環(huán)境評估報告書7、辦

9、理地震安全性評估報告8、辦理小區(qū)規(guī)劃方案送審9、辦理項目手冊10、辦理建筑設計方案送審11、辦理消防、人防12、辦理建設工程規(guī)劃許可證13、辦理規(guī)劃放線手續(xù)14建筑工程使用人工挖樁備案15、辦理施工圖紙審查16、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 （市規(guī)劃局辦理）15個工作日 約2個月 （市地震局）15個工作日（市規(guī)劃局辦理）15個工作日（市規(guī)劃局辦理）15個工作日（市消防局、人防所）15個工作日（市規(guī)劃局辦理）15個工作日（市規(guī)劃局辦理）15個工作日（市建設局總工室辦理）20個工作日（大業(yè)審圖機構辦理）15個工作日（城建辦、市建設局辦理）15個工作日2 2、完整的開發(fā)流程、完整的開發(fā)流程階段階段流程流程

10、時間、部門時間、部門解決問題解決問題施工施工建設工程施工許可證17、建筑工程施工許可證18、防雷19、基礎檢測20、辦理商品預售證（城建辦、市建設局辦理） 15個工作日（開工）（市防雷設施檢測所辦理） 15個工作日（城建辦辦理） 15個工作日（市房管局辦理） 15個工作商品房預售證認籌認籌開盤開盤2 2、完整的開發(fā)流程、完整的開發(fā)流程階段階段流程流程時間、部門時間、部門解決問題解決問題竣工竣工驗收驗收交樓交樓房產(chǎn)證21、交付物業(yè)公司22、辦理商品房備案手續(xù)23、工程結構抽芯手續(xù)24、室內(nèi)環(huán)境檢測25、房屋峻工驗收26、房屋建筑工程和市政基礎設施工程峻工驗收備案27、房地產(chǎn)項目綜合驗收備案登記2

11、8、交付業(yè)主使用（市房管局審核）15個工作日（市房管局辦理）15個工作（城建辦辦理）15個工作（市質(zhì)監(jiān)局辦理）15個工作日（市建設局辦理）15個工作日（市建設局辦理）15個工作日（市建設局辦理）15個工作日策劃可能介入的時機策劃可能介入的時機全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規(guī)劃設計階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設階段介入（投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）3、房地產(chǎn)策劃工作介入的階段、房地產(chǎn)策劃工作介入的階段什么是用地紅線？什么是建筑紅線？用地紅線和建筑紅線區(qū)分

12、和差別？四、建筑規(guī)劃設計基礎四、建筑規(guī)劃設計基礎用地紅線建筑紅線1 1、如何看紅線圖、如何看紅線圖用地紅線： 各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。（開發(fā)商花錢購買土地的所有權邊界線）建筑紅線： 建筑紅線，也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。（建筑紅線在用地紅線內(nèi)） 用地紅線和建筑紅線區(qū)分和差別：建筑紅線內(nèi)的面積建筑紅線內(nèi)的面積2 2、樓間距及計算、樓間距及計算樓間距的涵義？如何計算樓間距？樓間距的涵義 兩相鄰樓的外墻面距離。同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。樓間距實質(zhì)解決的

13、問題 為了滿足居住者冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶）樓間距的計算方式日照間距D= L（H-H1）樓間距的簡單計算 中高層及以下建筑樓間距（中高層及以下建筑樓間距（9層以下）層以下）（1）平行布置： 南北向（南側或東側建筑高度），東西向0.8H; （2）非平行非垂直布置：按平行布置倍控制。 （3）垂直布置： 新區(qū)：南北向，東西向0.7H; 高層建筑樓間距（高層建筑樓間距（9層以上）層以上）（1）平行布置：南北向30（H30）米，東西向：24（H30）米。 （2）非平行非垂直布置：按平行布置倍控制。 （3）垂直布置：當山墻面寬14米時，間距15米；平行非平行非垂直垂直舉例： 21米高建筑、60米建筑高樓間距計算2 2、點式、板式、多聯(lián)建筑、點式、板式、多聯(lián)建筑2 2、容積率、容積率容積率容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，指一定地塊內(nèi) 總建筑面積與建筑用地面積的比值。 容積率 = 總建筑面積/建筑用地面積