工程部前期介崗位職責(zé)

1、百度文庫工程部前期介入崗位職責(zé)（一）、工程前期介入1 .積極配合和協(xié)調(diào)開發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2 .根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設(shè)計中容易忽略的 細節(jié)問題提出合理建議。3 .按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。4 .參與工程驗收，進行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測 試、整潔情況檢查, 并按整改計劃督促整改。5 .收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管 理作好充分的準備；6 .詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標準，結(jié)合物業(yè)管理實際需求；對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審，始合理化建議。7 .按國家現(xiàn)行t關(guān)

2、法律規(guī)定、技術(shù)標準對工程施工進行檢查。、8 .落實前期提出的相關(guān)建議，并督促實施。（二）、物業(yè)維護維修1 .服從安排，能正確處理系統(tǒng)維護和日常零修工作。2 .熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到 思路清晰、心中有數(shù)。3 .保證所維護的設(shè)施、設(shè)備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時 處理的應(yīng)馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。4 .每天對照工程設(shè)施設(shè)備巡視記錄仔細巡視相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合 理安排人員及 時間根據(jù)相關(guān)操偉規(guī)程進行維護工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護負責(zé)人簽字確 認。5 .對所維護的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到環(huán)境清潔，標識準確、清

3、楚、醒 目，保證其正常 使用功能。6 .對本專業(yè)設(shè)施、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好。7 .負責(zé)對前期樣板間及銷售中心的裝修進行檢查，及時糾正裝修違章現(xiàn)象， 發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應(yīng)記錄表格。8 .熟悉各項關(guān)于設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。9 .每天不定期對樣板問及銷售中心進行巡查， 發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及 時報相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。10 .定期巡查所維護的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。11 .對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關(guān)部門負責(zé)人項目工程管理 人員匯報。12 .對維護中所需的備品、備件，及時提出采購申

4、請。/13 .部門負責(zé)人指派的其它工作。/成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗收的作用 物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán) 節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道 路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體 現(xiàn)在： .明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方 是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn) 移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步 促進開發(fā)

5、企業(yè)或施工企業(yè)按標準設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。.為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到了要求，減少 了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料， 可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)期管理中可能遇到的問題，.計劃安排好各管 理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。.提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。 例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的 房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。 通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜 合效益并使其得到不斷的提高。.促進了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設(shè)項目進行投產(chǎn)

6、、發(fā)揮效益的前提， 也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā) 現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設(shè) 提供借鑒。（2）、接管驗收的原則接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理 論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題， 把握好分寸，需要掌握如下 基本原則：.原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。 返工沒有達到要求，不 予簽字，直至達到要求。

7、所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具 體分析。.細致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在 進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的 困難也將嚴重損害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密 相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標。寫字 樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是二 接管驗收的重點。（4）、接管驗收的內(nèi)容.接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組

8、， 對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的 質(zhì)量要求。.資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工 設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、'業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的 內(nèi)容。 .硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收 a）. /樓宇主體硬件設(shè)施接管驗 收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方 面等是否符合標準。物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗收主要是檢查屋面是否積水、 滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗 是否開啟自如，有無晃動和裂縫

9、，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開 關(guān)安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b）.公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道 路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。c）.機電設(shè)備的接管驗收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機、消防監(jiān)控、 保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是 否良好運轉(zhuǎn)等。.接管驗收遺留問題的處理a）.遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。b）. 對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當協(xié)助進行。c）. 對物業(yè)硬件設(shè)

10、備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決； 重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。'、必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當協(xié) 助進行。 d）.對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。.接管驗收登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應(yīng)注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要 環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關(guān)，物別要注意以下事項：'、.接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題

11、不在竣工驗收質(zhì)量的范圍 內(nèi)。 .現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交.接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線2 .驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序 物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有' 遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。 為了有效地做好資 料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行：.制訂收集整理計劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計劃。.深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按 計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。.資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時

12、， 應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己 實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資 料不全、不準確或不真實等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。.資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄 框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。.資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行 政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的內(nèi)容 在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的 / 資料： .物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許 可證；土地

13、使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。.綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、 設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防 驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；電梯準用證等。.施工設(shè) 計資料：隱蔽工程驗收記錄.沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。 .機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；使用說明書設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 .業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。總 結(jié)物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我 國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索

14、，借鑒 了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結(jié)，同時更需要理論上的指導(dǎo)。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，向國外學(xué)習(xí)先進的管理方法和理念，更應(yīng)對理論進行探索和研究，應(yīng)該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員 的工程部前期介入崗位職責(zé)(一)、工程前期介入1.積極配合和協(xié)調(diào)開發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2 .根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握， 對所在物業(yè)設(shè)計中容易忽略的細節(jié)問題 提出合理建議。3 .按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。4.參與工程驗收，進行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢

15、查，并按整改計劃督促整改。5. 收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料， 并備案存檔，同時熟悉各個 部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備；6 .詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標準，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位 一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審， 提出合理化建議。7.、按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準對工程施工進行檢查。 8.落實前期提出的相關(guān)建議，并督 促實施。前期介入及整改領(lǐng)班的崗位職責(zé):、職位概述1、負責(zé)前期施工跟進，提出合理建議。2、負責(zé)新建房屋及設(shè)備設(shè)施的驗收、移交。3、負責(zé)交房期間的交房組織協(xié)調(diào)工作。4、負責(zé)質(zhì)保期內(nèi)的房屋整改問題的跟進，并提出合理的整改方案。二、業(yè)務(wù)了解范圍及專業(yè)技能

16、1、熟悉工程跟進及整改流程。2、熟悉房屋驗收及交房程序。3、熟悉部分工程施工工藝及工程規(guī)范。三、工作內(nèi)容及職責(zé)范圍 1、對前期工程，施工進行跟進，并做好記錄，定期匯總后上報。2、積極、主動地協(xié)助前期介入收集項目的施工圖、竣工圖及其設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料，為建立該項目的設(shè)備臺 帳做好基礎(chǔ)工作。'3、對施工中隱蔽工程進行跟進，與圖紙不符的地方應(yīng)及時 記錄下來，并及時通知地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人。4、及時發(fā)現(xiàn)前期施工的工藝缺陷，做好記錄，并提出合理建議及跟進施工單位的整改。5、及時發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計上的缺陷，提出合理建議并跟進設(shè)計單位進行及時的調(diào)整。6、負責(zé)對新組團房屋及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行驗收，對業(yè)主提出的整改內(nèi)容進行整改跟進。7、對新組團的設(shè)施設(shè)備進行巡查維護并在三個月后順利移交給物業(yè)維修中心、技術(shù)中心。8、對新組團精裝房精裝施工跟進，' 提出功能性、-實用性、可維性的合理建議。9、 嚴格按公司相關(guān)制度進行交房及交房期間的管理。10、嚴格按公司相關(guān)制度跟進工程遺留問題。OUR REF: Q/LSWY/-G