廣建大廈項目可行性研究報告

1、廣 建 大 廈（錢江世紀城H-07-2地塊）可行性研究報告杭州廣建置業(yè)有限公司二一二年十月·杭州目 錄一、 項目概述21.1 項目簡介21.1.1 項目位置21.1.2 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)及指標41.1.3 項目現(xiàn)狀51.2 公司介紹51.2.1 公司基本情況介紹51.2.2 公司股東結(jié)構5二、 市場分析72.1 杭州情況72.1.1 杭州經(jīng)濟環(huán)境情況72.1.2 杭州房地產(chǎn)市場分析82.1.3 蕭山區(qū)經(jīng)濟環(huán)境情況92.1.4 錢江世紀城板塊解讀122.2 項目周邊市場在售物業(yè)情況252.2.1 項目周邊市場在售物業(yè)情況252.2.2 周邊市場結(jié)論28三、 項目定位293.1 項目優(yōu)劣勢分

2、析293.1.1 項目優(yōu)勢分析293.1.2 項目劣勢分析293.2 項目定位303.2.1 項目市場形象定位303.2.2 項目目標客群的定位323.2.3 裙房商業(yè)定位及運營策略33四、 項目建設的依據(jù)及施工完成情況374.1 項目建設依據(jù)374.2 項目施工完成情況37五、 項目投資預算及財務分析385.1 項目建設主要技術經(jīng)濟指標385.2 財務測算385.2.1 項目銷售收入測算385.2.2 項目租金收入測算395.2.3 項目建設投資估算405.2.4 項目投資收益表415.2.5 工程進度計劃表41六、 項目融資計劃及還款來源426.1 項目融資計劃42一、 項目概述1.1 項

3、目簡介1.1.1 項目位置本項目位于杭州錢江世紀城中央商務區(qū)核心地段，東南臨廣場路，西南至公園西路，西南面向杭州奧體博覽城；杭州錢江世紀城地處錢塘江南岸，與杭州錢江新城隔江相望。錢江世紀城規(guī)劃用地：22.27平方公里，是未來杭州城市中央商務區(qū)（CBD）的重要組成部份和城市雙心結(jié)構的核心內(nèi)容。本項目地理位置優(yōu)越，道路交通便利，屬杭州繞城公路圈中心。東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，毗鄰杭州蕭山國際機場、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙贛、蕭甬鐵路，貫通蕭山新老城區(qū)的市心北路和有“省門第一路”之稱的機場快速路從境內(nèi)穿過，連接杭州錢江新城的慶春路過江隧道，離杭州最繁華的商業(yè)中心錢江新城、杭州市民中心

4、只有10分鐘車程，地鐵2號、6號、7號線將在區(qū)內(nèi)貫穿而過。杭州錢江世紀城區(qū)域位置圖杭州錢江世紀城規(guī)劃結(jié)構圖區(qū)位分析圖1.1.2 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)及指標廣建大廈項目占地面積共12456平方米（共計18.67畝），總建筑面積共94981.5平方米，其中地上建筑面積74736平方米、地下面積20247.6平方米，已經(jīng)取得四證，擬建2幢商業(yè)、辦公、餐飲、為一體的城市綜合體，見下表。項目總體鳥瞰圖1.1.3 項目現(xiàn)狀本項目目前已經(jīng)付清土地款，同時取得了國有土地使用證。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經(jīng)取得杭州市規(guī)劃局審議通過，并辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。項目完成了規(guī)劃設計、三通一平

5、、圍墻構筑、石渣回填、試樁等前期工程，現(xiàn)已完成樁基、圍護工程、地下室底板已部分完成。1.2 公司介紹1.2.1 公司基本情況介紹杭州廣建置業(yè)有限公司（以下簡稱廣建公司）成立于2010年5月，經(jīng)杭州市人民政府批準，在杭州市工商行政管理局蕭山分局注冊登記，注冊資金2000萬元，法定代表人許承阜。公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，擁有杭州錢江世紀城H-07-2地塊使用權及其商住樓項目（暫定名廣建大廈）開發(fā)資質(zhì)，貸款卡號33617。無重大訴訟或在進行的法院判決。該公司成立主要就是為本項目成立的，建設項目為高檔甲級寫字樓及商業(yè)餐飲用房，該項目得到市區(qū)兩級政府的高度重視與支持，并與政府各相關職能部門建立了綠

6、色通道。1.2.2 公司股東結(jié)構截止至于2012年6月，公司股東結(jié)構如下：許承阜認繳出資額1000萬元，實繳出資額1000萬元，占股比例50%；薛妍倩認繳出資額500萬元，實繳出資額500萬元，占股比例25%。張來波認繳出資額500萬元，實繳出資額500萬元，占股比例25%。二、 市場分析2.1 杭州情況2.1.1 杭州經(jīng)濟環(huán)境情況杭州位于中國東南沿海北部，是浙江省省會，副省級城市，是全省政治、經(jīng)濟、科教和文化中心，也是長江三角洲經(jīng)濟圈兩個副中心城市之一，南翼經(jīng)濟、金融、物流、文化中心。浙江省政治、經(jīng)濟、文化中心，中國東南重要交通樞鈕。杭州歷史源遠流長，自秦設縣治以來，已有 2200多年歷史。

7、杭州還是五代吳越國和南宋建都之地，為全國七大古都之一。杭州是中國最大的經(jīng)濟圈長江三角洲地區(qū)重要的第三大中心城市。杭州經(jīng)濟發(fā)達，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟總量居全國省會城市第二位，經(jīng)濟綜合實力躋身全國大中城市前十位。全市面積16596平方千米，其中市轄區(qū)3068平方千米?？?cè)丝?60.4萬人，其中市轄區(qū)409.5萬人。轄8個市轄區(qū)、2個縣，代管3個縣級市。杭州市覆蓋了各行業(yè)領域的知名企業(yè)，如：杭氧集團、杭鍋集團、杭汽輪集團、浙江中控集團等一批大型裝備制造企業(yè)。“杭州制造”的前進齒輪箱、西子奧的斯電梯、杭州平面磨床、浙富水電設備、華立電能表、錢潮變壓器在全國都是“頂呱呱”的，其中有些產(chǎn)品還填補了

8、國內(nèi)空白。杭州市輕工業(yè)迅速崛起了杭州娃哈哈、浙江中煙、農(nóng)夫山泉等一批骨干企業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)成主力軍如：阿里巴巴、支付寶、連連科技、網(wǎng)盛生意寶等30多家知名商業(yè)模式創(chuàng)新企業(yè)。2011年，杭州市整體經(jīng)濟運行平穩(wěn)，實現(xiàn)生產(chǎn)總值7011.8億元，與2011年相比增長10.1%，連續(xù)21年持續(xù)兩位數(shù)增長，增速快于全國、全省。其中一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)分別實現(xiàn)增加值236.07、3322.15、3453.58億元，增長2.5%、9.8 %和11.0%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的3.5:47.8:48.7調(diào)整為3.3:47.4:49.3。全市按常住人口計算人均生產(chǎn)總值突破8萬元，約合12380美元。2011年，杭州市實

9、現(xiàn)固定資產(chǎn)投資3105.16億元，增長17.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資1302.27億元，增長36.2%。民間投資步伐進一步加快，全市民間投資達1738.18億元，增長27.1%，占全市投資的56%，比上年提高4.4個百分點。2.1.2 杭州房地產(chǎn)市場分析在經(jīng)歷2011年的宏觀調(diào)控的嚴峻考驗后，2012年杭州房地產(chǎn)市場開發(fā)投資、銷售上都有一定企穩(wěn)和回升。據(jù)統(tǒng)計，2012年5月份，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，受供應增加和降價促銷的共同影響，商品房銷售由負轉(zhuǎn)正。首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回升。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，15月，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資483.42億元，比去年同期增長34.5%，增幅較14月提高8

10、.1個百分點；高于全部固定資產(chǎn)投資增幅16.4個百分點。但扣除土地購置費，實物投資僅增長14.9%，占全部固定資產(chǎn)投資的45.0%。投資開始回升，房屋新開工面積降幅也有所收窄。上個月，房屋新開工面積769.33萬平方米，下降21.1%，降幅較14月收窄23.3個百分點。住宅新開工面積降幅也在縮小，這也使得企業(yè)到位資金的降幅也持續(xù)縮小。15月，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金640.06億元，同比下降7.3 %，降幅較14月縮小5.5個百分點。其中銀行貸款增長19.3%，增幅較14月提高3.6個百分點。另一方面，新建商品房銷售市場似乎有回暖的勢頭，銷售量近一年來首次由負轉(zhuǎn)正。自去年4月起，杭州市新

11、建商品房銷售一直為負增長，今年5月由負轉(zhuǎn)正。進入6月份，杭州樓市成交更是大幅反彈。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，6月份杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，環(huán)比漲幅達41.91%。其中，住宅成交9453套，環(huán)比漲幅達47.54%。主城區(qū)成交6751套，其中住宅成交5217套，環(huán)比上漲51.31%，同比上漲286.16%。這一成交數(shù)據(jù)直逼樓市最高峰2009年6月的成交量，創(chuàng)“史上最嚴”樓市調(diào)控政策以來成交量新高。隨著6月份成交數(shù)據(jù)公布，2012年上半年杭州樓市“成績單”出爐。2012年16月份，杭州主城區(qū)共成交商品房21952套，一年前這一數(shù)據(jù)為10764套，同比漲幅達1

12、03.93%。2.1.3 蕭山區(qū)經(jīng)濟環(huán)境情況2011年蕭山區(qū)的綜合經(jīng)濟實力不斷提高。經(jīng)初步測算，2011年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1446.78億元，可比價比上年增長11.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值53.01億元，增長2.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值886.84億元，增長11.1%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值506.93億元，增長12.0%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重依次為3.7%、61.3%和35.0%，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高0.5個百分點。全年完成財政總收入217.02億元，增長19.1%。其中地方財政收入113.38億元，增長15.5%。財政總收入超越寧波市鄞州區(qū)躍居浙江省首位。工業(yè)經(jīng)濟取得突

13、破。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值5025.35億元，比上年增長16.5%。工業(yè)總產(chǎn)值首次突破5000億元，這是繼2002年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值沖千億后，取得的又一個重大突破。實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值4954.65億元，增長16.3%；工業(yè)產(chǎn)品銷售率達到98.6%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值4553.20億元，增長21.8%；實現(xiàn)銷售產(chǎn)值4490.35億元，增長21.6%。創(chuàng)新能力再上臺階。隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進一步深化，科研投入、人才引進、設備進口等一系列舉措已逐漸成為企業(yè)發(fā)展的自主需求，企業(yè)的整體創(chuàng)新能力又上一個新臺階。2011年全區(qū)規(guī)模以上高新技術企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值714.74億元，同比增長23.7%，高于工業(yè)平

14、均水平2.1個百分點；全年累計實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值988.04億元，同比增長38.4%，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達21.7%。強隊建設成績喜人。2011年全區(qū)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值占全部工業(yè)總產(chǎn)值比重達到90.6%，比上年提高3.9個百分點。3家企業(yè)上榜中國企業(yè)500強，18家企業(yè)入圍全國民營企業(yè)500強，11家企業(yè)位列全省重點骨干龍頭企業(yè)。截至2011年底，全區(qū)共有區(qū)級以上名牌產(chǎn)品340件，其中中國名牌22件，浙江省名牌97件；區(qū)級以上著（馳）名商標累計達到361件，其中國家級55件，省級105件。建筑之鄉(xiāng)再獲殊榮。2011年在全區(qū)建筑業(yè)企業(yè)的共同努力下，建筑業(yè)發(fā)展取得了"十二五"開門紅，呈現(xiàn)出穩(wěn)

15、步增長的良好態(tài)勢。全年新晉升一級建筑企業(yè)6家，新晉升二級企業(yè)16家，新批三級企業(yè)18家，二級以上建筑企業(yè)累計達87家。年末，在全省建筑業(yè)大會上，蕭山區(qū)榮獲“浙江省建筑強區(qū)”稱號，成為杭州市唯一上榜的縣（市、區(qū)）。產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。2011年全區(qū)實現(xiàn)服務業(yè)增加值506.93億元，比上年增長12.0%，總量首次突破500億元，繼續(xù)位居全省縣（市、區(qū)）第一。經(jīng)濟貢獻日益加大。服務業(yè)占GDP的比重從2010年的34.5%提高到35.0%，提高0.5個百分點；服務業(yè)對GDP增長的貢獻率達到37.4%，比上年提高2.1個百分點；全區(qū)服務業(yè)實現(xiàn)財政收入90.93億元，其中地方財政收入61.05億元，分別占全

16、區(qū)財政總收入和地方財政收入的41.9%和53.8%，服務業(yè)已成為全區(qū)地方財政收入的主要來源。內(nèi)部結(jié)構不斷優(yōu)化。信息、金融和科技等生產(chǎn)性服務業(yè)加快拓展。2011年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)性服務業(yè)增加值191.37億元，占第三產(chǎn)業(yè)的比重達到37.8%，比上年提高0.4個百分點；商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、社區(qū)服務業(yè)、文化服務業(yè)等生活性服務業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，新農(nóng)都等商貿(mào)"新十大"項目建設全面推進。特別是旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)勢凸顯，2011，成功舉辦休博會、動漫節(jié)等重大節(jié)慶活動。全年共接待境內(nèi)外游客1418萬人次，實現(xiàn)旅游總收入147.86億元，分別比上年增長16.2%和16.4%。投資建設難中有進。20

17、11年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資518.45億元，比上年增長14.8%。其中，完成民間投資277.58億元，占投資總額的比重由2010年的52.1%上升到53.5%。分產(chǎn)業(yè)看，工業(yè)完成投資222.09億元，增長9.2%，其中完成技術改造投資157.35億元。三產(chǎn)完成投資293.23億元，增長18.9%。以政府投資為主的基礎設施投資完成135.32億元，增長12.0%。房地產(chǎn)業(yè)總體平穩(wěn)。2011年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體平穩(wěn)，呈現(xiàn)投資增幅較快、施工規(guī)模正常、房價基本平穩(wěn)，銷售顯著下降的局面。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.05億元，比上年增長35.3%，商品房新開工面積增長34.7%。商品房銷售面積下降18

18、.2%，其中住宅銷售面積下降12.4%，但90平米以下住宅銷售面積逆市上升37.8%。消費需求持續(xù)旺盛。2011年底，全區(qū)擁有連鎖經(jīng)營企業(yè)29家，連鎖商場門店1703家，全年實現(xiàn)銷售額84.97億元。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額336.98億元，比上年增長18.7%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)286.37億元，增長18.6%；住宿餐飲業(yè)50.61億元，增長19.0%。市場持續(xù)健康發(fā)展。年末全區(qū)擁有各類專業(yè)市場共計153個。其中商品市場151個，億元以上市場26個，百億市場4個。星級市場累計達53個。其中四星級市場3個，三星級市場10個。全年市場成交額達691.40億元，比上年增長8%。對外貿(mào)易穩(wěn)定增長

19、。全年實現(xiàn)進出口總值143.27億美元，增長26.2%。其中，出口總額89.84億美元，增長21.2%。全年一般貿(mào)易出口75億美元，增長21.3%；加工貿(mào)易出口14.83億美元，增長20.3%。外貿(mào)結(jié)構更趨合理。2011年全區(qū)機電產(chǎn)品出口24.39億美元，增長20.3%，占全區(qū)出口的27.2%；汽車配件產(chǎn)品出口3.34億美元，增長37.3%，高于全區(qū)出口增幅16個百分點。高新技術產(chǎn)品出口2.92億美元，占全區(qū)出口的3.3%。同時，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐加快，尤其是紡織行業(yè)大力發(fā)展化纖等上游產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)品附加值，提升出口競爭力，全年紡織品出口增長25.3%，增幅高于全區(qū)各行業(yè)平均水平。招商引資逆勢

20、發(fā)展。2011年，全區(qū)招商引資多管齊下，突出招大引強、招新引優(yōu)，推動招商引資提質(zhì)增量，招商引資在逆境中實現(xiàn)了新發(fā)展。當年新批外資項目104個，增資63家，合同利用外資13.91億美元，增長4.1%，實際利用外資8.08億美元，增長4.5%。全區(qū)共引進市外內(nèi)資項目306個，協(xié)議資金137.44億元，到位資金68.01億元。2.1.4 錢江世紀城板塊解讀t 發(fā)展背景：在經(jīng)濟全球化的推動下，長三角城市群已經(jīng)成為世界制造業(yè)向中國轉(zhuǎn)移的目標地帶。近年來，以杭州為重要節(jié)點的長三角南翼，制造業(yè)蓬蓬勃勃、如火如荼，基本形成具有國際化產(chǎn)業(yè)集群特點的三大產(chǎn)業(yè)帶：一是嘉杭（蕭）紹甬輕紡、服飾、機械、電子、信息制造產(chǎn)

21、業(yè)帶，二是杭（蕭）臺溫輕工、電器、機械制造產(chǎn)業(yè)帶，三是杭（蕭）金（義烏、永康）衢五金、機電、小商品制造產(chǎn)業(yè)帶。從行政區(qū)劃、經(jīng)濟區(qū)位、空間位置和功能強度綜合分析，以上海為核心的長三角城市群，可以進一步劃分為西翼、南翼兩大板塊。作為長三角南翼核心的杭州，在長三角城市群中處于“亞中心”的重要戰(zhàn)略地位，其重要性不只表現(xiàn)在是區(qū)域內(nèi)三大產(chǎn)業(yè)帶的交匯點，也不只表現(xiàn)在作為區(qū)域行政、政策、信息、金融等資源中心向周邊放射、傳遞的源頭，而更是集中表現(xiàn)在作為“亞中心”的杭州，承擔著區(qū)域性要素流動、資源整合、區(qū)域合力等至關重要的功能，承擔著對長三角整體發(fā)展的重要責任。就區(qū)域性要素流動、資源整合、區(qū)域合力等核心功能而言，

22、長三角南翼制造業(yè)的進一步發(fā)展一方面迫切需要獲得“亞中心”全方位服務體系的支撐，另一方面“亞中心”服務體系的完善也將為區(qū)域制造業(yè)提升創(chuàng)造更為優(yōu)越的條件。在此長三角南翼面臨區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)整體提升的關鍵時刻，杭州市委、市政府適逢其時地提出從“西湖時代”向“錢塘江時代”大跨越的正確決策，而大手筆建設錢江世紀城新型CBD，正是實施這一決策的戰(zhàn)略抓手，是全面、快速提升杭州城市綜合服務功能的戰(zhàn)略舉措，是落實長三角“亞中心”戰(zhàn)略地位的關鍵步驟，此舉必將有效拓展杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展前景，并為長三角整體發(fā)展提供強勁動力。錢江世紀城計劃以“CBD”為概念，著力打造特色鮮明、功能特殊的現(xiàn)代化、國際化地區(qū)商務中心，逐步

23、成為杭州灣商務信息集聚輻射地帶，商務企業(yè)、商務生態(tài)涵養(yǎng)地帶，商務服務產(chǎn)品的成長和創(chuàng)新地帶。在未來1015年間，錢江世紀城將建成基礎設施完善，大型民企集團總部高度集聚，現(xiàn)代服務系統(tǒng)配套齊全，金融、商務、物流、會展、信息、旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等相關都市產(chǎn)業(yè)高度繁榮，信息化水平居全國同類商務中心前列，城市生態(tài)環(huán)境和社會綜合發(fā)展水平主要指標居全國同類城區(qū)前列的杭州CBD新城區(qū)。錢江世紀城是現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新探索，是國際化商務城區(qū)建設的獨特嘗試。在功能系統(tǒng)上，世紀城應當有三個層面的“集群”含義，即：成為世界服務業(yè)向長三角轉(zhuǎn)移的集群基地；成為國內(nèi)外和本地大型企業(yè)總部集群基地；成為為制造業(yè)企業(yè)服務的

24、各類服務企業(yè)的集群基地。在形態(tài)系統(tǒng)上，世紀城應當是世界建筑造型藝術精華的薈萃之地，是現(xiàn)代化、科學化布局的典范之地，是生態(tài)化程度較高的景觀之地，是以經(jīng)濟為重心，兼顧社會、人文、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的功能示范區(qū)域。在服務系統(tǒng)上，世紀城應當享有最寬松的政策環(huán)境，進入該基地的企業(yè)能時刻感受到法律基礎上的“自由經(jīng)濟”氛圍，基地管理者將為進入基地的各類企業(yè)提供公開、透明、平等、完善的系統(tǒng)化服務。t 世紀城建設的意義：1. 世紀城建設是提升長三角南翼制造業(yè)的需要1) 長三角南翼制造業(yè)期待進一步提升2) 世紀城將以生產(chǎn)服務業(yè)為重點促進長三角南翼制造業(yè)的提升2. 世紀城建設是杭州打造“亞中心”的需要1) 杭州打造“亞中

25、心”需要進一步拓展城市價值鏈2) 世紀城將是杭州建設長三角“亞中心”的關鍵步驟3. 世紀城建設是引領蕭山從工業(yè)時代向知識經(jīng)濟時代過渡的需要1) 蕭山邁向知識經(jīng)濟時代要求進一步加快轉(zhuǎn)型2) 世紀城將成為蕭山從工業(yè)時代向知識經(jīng)濟時代過渡的經(jīng)典例證t 發(fā)展背景與開發(fā)條件：1. 發(fā)展機遇分析1) 國際制造業(yè)新一輪轉(zhuǎn)移為錢江世紀城建設提供新契機2) 長三角一體化進程使錢江世紀城凸顯要沖地位3) 浙江三大制造產(chǎn)業(yè)帶提升打開錢江世紀城發(fā)展空間4) 杭州城市功能重組賦予錢江世紀城發(fā)展新方位2. 開發(fā)條件分析1) 腹地廣闊、五流交匯的區(qū)位條件2) 實力雄厚、競爭力強的產(chǎn)業(yè)基礎3) 土地資源豐富、開發(fā)成本低廉的比

26、較優(yōu)勢4) 人文精神卓著、體制機制靈活的發(fā)展環(huán)境t 發(fā)展目標與戰(zhàn)略定位1. 總體目標：杭州CBD的重要組成、長三角CBD系統(tǒng)的亞中心。首先，根據(jù)杭州新一輪發(fā)展規(guī)劃的要求，錢江世紀城要與杭州老城區(qū)、錢江新城共同構成杭州市的中心區(qū)，一是要滿足錢江世紀城本身城市系統(tǒng)的要求，二是要滿足杭州城市大系統(tǒng)組團功能配置的要求。其次，在長三角一體化進程不斷加快、有機聯(lián)系日益緊密的"城市系統(tǒng)"逐步形成的趨勢下，錢江世紀城作為杭州的一部分參與長三角的分工，在與對岸錢江新城的共同推動下，成為長三角制造業(yè)支撐體系中的一個重要環(huán)節(jié)，確立長三角CBD系統(tǒng)中僅次于上海的“亞中心”地位，一是要滿足長三角以上

27、海為中心的城市體系功能分布的要求，二是要利用自身特點和優(yōu)勢，完善長三角服務鏈，提高長三角服務系統(tǒng)的有效性和競爭力。2. 具體目標：現(xiàn)代化、國際化、綜合化、生態(tài)化、數(shù)字化、人本化CBD。3. 戰(zhàn)略定位（一）總體定位：新核心、新基地、新平臺，錢江世紀城正處在天時、地利、人和的難得戰(zhàn)略發(fā)展期，其總體戰(zhàn)略定位為杭州市的新核心、杭州灣的新基地、浙江省的新平臺。（1）杭州現(xiàn)代化國際城市的新核心杭州的CBD由原來的老城區(qū)轉(zhuǎn)移到錢塘江兩岸，由錢江新城與錢江世紀城共同承擔杭州市CBD的功能，從而構成杭州市的新核心之一。在基本功能相似的基礎上，從各自的功能特色來看，新城主要以文化、行政為特色，而世紀城可能更加偏重

28、于經(jīng)濟功能，所以我們又稱錢江世紀城為杭州市的“經(jīng)濟CBD”。（2）杭州灣先進制造業(yè)的新服務基地杭州灣產(chǎn)業(yè)帶集聚了大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，在迎接世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中，在中國吸引外資的直接投資中必然會獲得巨大的成功，這個成功的過程就是先進制造業(yè)基地的建設和發(fā)展過程。制造業(yè)的成長與發(fā)展過程，也是一個對服務業(yè)需求的量不斷增加、品種不斷增多的過程，也就是說，是一個服務業(yè)的大發(fā)展過程。服務業(yè)與制造業(yè)呈現(xiàn)相輔相承的關系，要發(fā)展制造業(yè)就必須發(fā)展服務業(yè)，如果中心城市不能承擔起服務的職能，制造業(yè)的發(fā)展就會受到影響，短期會制約產(chǎn)業(yè)集聚的速度，長期則可能限制產(chǎn)業(yè)的升級和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，繼而影響到整個制造業(yè)競爭力的提高。因此

29、，錢江世紀城必須要承擔起為制造業(yè)服務的功能，爭取成為杭州灣制造業(yè)的服務基地。（3）浙江省民資外資互動發(fā)展的新平臺浙江省是全國民營發(fā)展速度較快、民營經(jīng)濟實力和影響巨大的省份，浙江發(fā)展的模式也與其他地區(qū)存在明顯的差異。在世界產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)移的情況下，浙江完全可以利用民營經(jīng)濟發(fā)展良好、民營資本活力強的優(yōu)勢，加快吸引外資的進程；同時，民營經(jīng)濟的發(fā)展可以利用外資的資本、技術、知識等，在競爭與合作中提升自己。錢江世紀城，要努力打造一個民資引外資、外資促民資的民資、外資互動平臺。（二）功能定位：區(qū)域性的管理中心、配置中心、服務中心t 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：構建以生產(chǎn)服務業(yè)為主體的服務業(yè)支撐體系錢江世紀城的服務業(yè)支撐體系

30、可以分為三個層次：一是主體產(chǎn)業(yè)，即生產(chǎn)服務業(yè)；二是輔助產(chǎn)業(yè)，指對生產(chǎn)服務業(yè)有輔助性作用的服務業(yè)，如商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產(chǎn)業(yè)等；三是配套產(chǎn)業(yè)，指與生產(chǎn)服務和輔助服務相配套、并具有外部推動作用的社會服務業(yè)，如教育、醫(yī)療、社區(qū)服務等。1. 主體產(chǎn)業(yè)：金融、貿(mào)易、會展、咨詢中介、物流管理、信息服務2. 輔助產(chǎn)業(yè)：商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產(chǎn)3. 配套產(chǎn)業(yè)：教育醫(yī)療、社區(qū)服t 錢江世紀城規(guī)劃：錢江世紀城地處錢塘江南岸，杭州繞城公路圈中心，東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，西南至七甲閘-利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路，與杭州錢江新城隔江相望，規(guī)劃總用地22.27平方公里，可容納人口16萬人

31、。錢江世紀城的開發(fā)建設，是貫徹杭州市委、市政府實施“沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，實現(xiàn)該區(qū)“接軌大都市、建設新蕭山”方針，使杭州由“西湖時代”逐步邁向“錢塘江時代”的重大舉措。它的實施，對拓展杭城發(fā)展空間、保護杭州老城區(qū)、全面展現(xiàn)杭州新世紀新形象具有重要的歷史意義。根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃，錢江世紀城將與錢江新城共同構成未來的杭州城市核心和中央商務區(qū)，共同組成一個城市公共中心，在功能上遙相呼應、優(yōu)勢互補。如今，他們之間的連接紐帶-慶春路過江隧道已全線通車，將兩岸的時空距離壓縮至五六分鐘以內(nèi)，從地理上讓錢江世紀城更緊密地與杭州市主城融合。t 錢江世紀城建設情況目前，錢江世紀城的工程建設正在有序進行，在

32、建項目有30多個，各項建設已經(jīng)初見成效。其中奧體博覽城核心區(qū)、江寧總部大樓、浙江民營企業(yè)發(fā)展大廈等項目已經(jīng)啟動或是已竣工交付使用。其中奧體博覽城，作為錢江世紀城的標志性工程，與錢江新城的杭州大劇院遙相呼應，是承辦洲際性、全國性的大型體育賽事活動的功能。其中，主體育場、國際博覽中心、體育游泳館、網(wǎng)球中心、綜合訓練館等5個主要場館項目計劃在“十二五”期間建成，并成為杭州申辦2015年全國城市運動會的重要砝碼。t 錢江世紀城交通對于房地產(chǎn)業(yè)來說，項目地段是決定樓盤價值的首要因素，而交通配套則是決定地段優(yōu)劣的核心元素。從區(qū)位上看，錢江世紀城擁有優(yōu)越的交通配套，毗鄰杭州蕭山國際機場、杭甬高速公路、杭金衢

33、高速公路、浙贛蕭甬鐵路，貫通蕭山新老城區(qū)的市心北路和機場快速路將從錢江世紀城內(nèi)穿過，規(guī)劃的地鐵2號線、6號線也將貫穿該區(qū)。目前，錢江世紀城通往杭州主城區(qū)主要有兩大動脈，一個是原有的錢江三橋，一個是已通車的慶春路過江隧道，這是杭州市的首條過江隧道，只要五六分鐘時間就能到達對岸。奧體博覽城還將規(guī)劃另外一條配套通道，即青年路過江隧道，目前已經(jīng)在規(guī)劃中。這條隧道位于錢江三橋和慶春路隧道之間，初步規(guī)劃北接靈江路，南連蕭山青年路，屆時從錢江世紀城前往錢江新城和杭州主城區(qū)又將會多一條途徑。同時，機場路也將規(guī)劃改建，分成上下兩層，成為城市快速路。t 錢江世紀城土地出讓情況2011年錢江世紀城已成功出讓18宗地

34、塊，出讓面積234927.2平方米（折合約352畝），成交金額約40.63億元，占2011年蕭山土地成交金額的33%。其中，2011年1月10日至1月20日成功出讓的15宗地塊均是2010年掛牌，成交金額約37.52億元。從土地性質(zhì)上看，18宗成交的地塊只有1宗為住宅用地，即蕭政儲出【2010】69號，其余均為商業(yè)用地。但即便是住宅用地，也創(chuàng)下了去年14543元/平方米的蕭山宅地樓面價新紀錄。出讓地塊為樓盤建設提供了基礎，而錢江世紀城的發(fā)展將產(chǎn)生巨大的住房需求。保利地產(chǎn)和多個商業(yè)總部的進駐，將會給該板塊帶來大量的人流。根據(jù)相關數(shù)據(jù)，目前錢江世紀城板塊的在售樓盤均價大多在2萬元/平方米左右。2.

35、2 項目周邊市場在售物業(yè)情況2.2.1 項目周邊市場在售物業(yè)情況t 萬和國際項目位置：蕭山區(qū)市心北路與廣場路交匯處，慶春路過江隧道出口以南開 發(fā) 商：杭州文茂置業(yè)有限公司 總 建 面：17萬平方米戶型面積：75138平方米交付時間：2013年12月銷售價格：均價1.38萬元/平方米左右項目說明：17萬余方的大型城市綜合體，擁有購物廣場，以及寫字樓、住宅于一體。t 大象國際項目位置：杭州錢江世紀城近皓月路和民和路交叉口開 發(fā) 商：浙江愛蒙高實業(yè)有限公司 總 建 面：92941平方米戶型面積：單層2000平方米寫字樓交付時間：預計2013年12月銷售價格：售樓部登記價格2萬元/平方米左右項目說明：

36、大象國際中心地處于杭州錢江世紀城CBD核心區(qū)中軸線，近皓月路和民和路交叉口，緊鄰城市公園、慶春過江隧道出口和地鐵2號線內(nèi)環(huán)路站，占地面積8579平米，總建筑面積92941平米（含地下），建筑高度150米，由西班牙著名的建筑設計機構-GCA中國荷亞瑟建筑咨詢事務所擔綱方案設計，是未來錢江世紀城CBD內(nèi)一座體現(xiàn)綠色生態(tài)辦公理念的國際化標準高端寫字樓。t 金昌春和錢塘項目位置：蕭山錢江世紀城飛虹路（外環(huán)西路）與民和路交叉口開 發(fā) 商：杭州金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總 建 面：17萬平方米戶型面積：90180平方米交付時間：未定樓地面價：14543元/平方米項目說明：項目位于錢江世紀城核心區(qū)位，距離地鐵

37、2號線僅600米，緊鄰奧體博覽城。t 雷迪森財富中心項目位置：蕭山錢江世紀城內(nèi)，蕭山市心北路108號，緊鄰地鐵一期建設二路站開 發(fā) 商：杭州威斯汀置業(yè)有限公司總 建 面：約20萬平方米戶型面積：178300平方米寫字樓交付時間：2013年底銷售價格：均價2.2萬元/平方米項目說明：引入了雷迪森酒店管理模式，245米地標建筑，高達50層，建成之后它將對消費者對城市乃至整個社會都有著深刻的影響，將成為蕭山的最高地標建筑物。匯集5A國際寫字樓，六星尊尚會所盡享奢榮；世界級豪華雷迪森鉑金酒店高尚配套，五星級商務綜合體與城市脈動財富共贏。t 德圣·博奧城（住宅）項目位置：蕭山錢江世紀城內(nèi)，蕭山

38、開發(fā)區(qū)青年路（毗鄰奧體博覽城，青年路和建設二路東北口）開 發(fā) 商：杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總 建 面：約18萬平方米戶型面積：75150平方米寫字樓交付時間：2013年底銷售價格：1.8萬2.4萬元/平方米項目說明：建設中的青年路在緊鄰項目西側(cè)通過，直接連通奧體博覽城。2.2.2 周邊市場結(jié)論項目周邊目前在售物業(yè)相對不多，銷售均價多在1.4萬元/平方米左右。但隨著錢江世紀城定位的清晰和建設、招商工作的加快，及未來區(qū)域市場隨著地鐵的開通、奧體博覽城的建設完成及青年路隧道的開通等利好影響，錢江世紀城將真正是實現(xiàn)“接軌大都市、建設新蕭山”方針，使杭州由“西湖時代”逐步邁向“錢塘江時代”，該區(qū)域的房

39、地產(chǎn)市場也逐步被市場所認可。三、 項目定位3.1 項目優(yōu)劣勢分析3.1.1 項目優(yōu)勢分析1. 地塊位于錢江世紀城CBD核心區(qū)；2. 地塊已進行前期場地施工，項目已取得項目土地證、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、施工許可證等各項手續(xù)，具備快速開工和銷售的前提條件；3. 錢江世紀城區(qū)域前景好，地鐵開通與杭州近距離，慶春隧道使得項目距離萬象城等更為便利，使得項目板塊的居住和投資環(huán)境得到進一步的提升；4. 板塊市場日益成熟，配套建設緊鑼密鼓，區(qū)域各項目定位高端，有助于吸引大量高端客群；5. 項目規(guī)劃設計超前，兩幢外波浪型設計市場記憶深，有助于項目后期宣傳啟動；6. 辦公單元每層3個，每個400平方米左右，

40、相對于周邊以上千平方米為單位分割銷售的寫字樓，具有顯著的唯一性和總價優(yōu)勢。7. 主樓采用三葉型布置，克服了傳統(tǒng)點式寫字樓多套布置時的朝向和通風問題，使每個單元都有良好的采光和通風條件。8. 發(fā)達的浙江經(jīng)濟和杭州企業(yè)，及蕭山強大的經(jīng)濟實力，為本項目的成功開發(fā)提供堅實的基礎。3.1.2 項目劣勢分析項目周邊的配套建設，需要一定的時間周期來進一步完善。3.2 項目定位3.2.1 項目市場形象定位t 錢江世紀城·CBD核心·思想建筑錢江世紀城：政府規(guī)劃、建造、潛力無限的新城CBD核心：強調(diào)項目的核心位置優(yōu)勢及價值思想建筑：項目無論是規(guī)劃設計還是后期推廣，都將是一個有文化、有思想、有

41、內(nèi)涵的項目，從而區(qū)別于眾多市場上同質(zhì)化的產(chǎn)品t 指導原則本項目是錢江世紀城中央商務區(qū)的重要組成部分，本著經(jīng)濟、社會、環(huán)境三個效益兼顧的原則，在設計上充分利用該地塊的自然環(huán)境和地理環(huán)境，發(fā)揮想象力，大膽創(chuàng)新，塑造一個具有時代特征、鮮明個性的現(xiàn)代城市公共建筑。本工程按照高檔辦公樓標準進行設計、開發(fā)和定位，結(jié)合地塊特點及土地出讓要求，我們提出了辦公單元的設計概念，按土地出讓要求辦公出讓面積不少于400方為一個辦公單元，塔樓每層由三個辦公單元組成，采用三葉形布置，使每個單元都有良好的采光和通風條件，解決了點式高層辦公樓的朝向和通風的不足，創(chuàng)造一個舒適健康的工作環(huán)境。t 設計理念：根據(jù)設計原則的要求，本

42、設計提出三條設計理念：功能的合理性，空間的豐富性，形象的標志性。功能的合理性即合理布局高層辦公樓、裙房功能區(qū)及停車等功能區(qū)塊?？臻g的豐富性即建筑空間組織中高與低、虛與實、內(nèi)與外的穿插組合。形象的標志性即用簡潔明快的手法體現(xiàn)建筑的時代性、建筑的個性，給人留下強烈的視覺效果。t 與城市設計的關系：由于本項目地處錢江世紀城中央商務區(qū)，在設計上要求充分考慮城市設計的要求，本設計關注城市設計中的連續(xù)性、通達性和呼應性。連續(xù)性即關注城市空間和綠地的連續(xù)。通達性即關注人的活動在建筑內(nèi)外、地下地上的一種方便易達。呼應性即考慮建筑造型與周邊建筑群及環(huán)境之間的關系。3.2.2 項目目標客群的定位浙江本省的民營企業(yè)

43、：包括杭州、蕭山，甚至是紹興、溫州等進入杭州辦公的新民營經(jīng)濟需要與之匹配的形象中心，錢江世紀城的中央地位有望獲得青睞。尤其根據(jù)國家大力發(fā)展中小型企業(yè)的方向，引入了整個版塊中最為稀缺的小分割低總價寫字樓，創(chuàng)造了本區(qū)塊獨一無二的高等級核心位置低總價寫字樓。浙江的房產(chǎn)投資者：寫字樓相對于住宅而言，具有不限購不限貸和投資回報率高等特點，在項目推向市場的時候，必將也引起浙江投資客的喜好。其他：服務型企業(yè)/創(chuàng)業(yè)型企業(yè)/企事業(yè)單位/科貿(mào)企業(yè)或其他辦事處、保險金融、培訓機構等。3.2.3 裙房商業(yè)定位及運營策略（一）項目商業(yè)定位t 項目功能定位集休閑、娛樂、健身、高檔飲食為一體的高檔消費中心依托錢江世紀城定位

44、和項目寫字樓高端客群，形成區(qū)域性高檔消費中心和商務配套中心。t 商業(yè)客戶定位商業(yè)物業(yè)的特殊性決定了本案對目標客戶的研究將包括三個部分，即終端消費者、經(jīng)營者及投資者。通過對市場、競爭對手以及項目分析，對本案的商業(yè)物業(yè)目標客戶初步定位如下：t 終端消費者定位及描述v 定位城市新貴、私營企業(yè)和外資企業(yè)的中高層以上管理人員；民營企業(yè)主、個體戶；企事業(yè)單位中層以上管理人員；政府公務員；高薪白領；其他中高收入階層（律師、醫(yī)生、教師等）。v 描述收入水平處于城市中高水平，年齡結(jié)構在30-55歲之間；受教育程度普遍較高，注重生活品質(zhì)，易于接受新鮮事物；注重消費場所的經(jīng)營環(huán)境和檔次、知名度，有產(chǎn)品的品牌知名度。

45、t 經(jīng)營者v 定位高級桑拿足浴，高檔美容美體、健身、逾迦等；銀行等金融機構、通信公司；中高檔餐飲、咖啡店；高檔百貨；中高檔酒吧、茶吧等各種吧類。v 描述具有良好的品牌知名度和號召力，有一定的經(jīng)營檔次和經(jīng)營特色；具有較大的市場消費能力和客戶認同度。t 投資者v 定位投資機構；經(jīng)營機構；個人投資者；職業(yè)炒家。v 描述具有很強的資金實力；對該區(qū)域及本案的發(fā)展前景看好，以物業(yè)保值增值和投資回報為第一性；注重經(jīng)營管理公司提供的推廣及經(jīng)營管理服務。t 商業(yè)運營模式定位統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣由開發(fā)商統(tǒng)一持有產(chǎn)權（只租不售），對商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃，對符合項目商業(yè)規(guī)劃的定位的品牌進行統(tǒng)一招

46、商，所有經(jīng)營戶必須服從商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，并有商場管理公司進行統(tǒng)一營銷推廣，進行商業(yè)的前期培育，已達到商業(yè)的成功運行。（二）招商及經(jīng)營策略項目的招商，建議與項目營銷推廣同步，形成互動效果，相互呼應，也相應支持。我們因此擬定如下招商計劃：第一步：招商醞釀期（2012年6月12月底）目標：確定業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能分區(qū)，制定招商計劃，大范圍積累目標客戶。細則：準備招商物料，推出戶外廣告，播出招商信息，接受招商咨詢及登記目標客戶。第二步：招商啟動期（2013年1月7月底）目標：發(fā)布多元媒體廣告，提高項目知名度，在經(jīng)營市場和消費市場造成轟動。同時，初步建立穩(wěn)定客戶，與主力商家達成租賃意向，其中達成意向者占總量30%。細則：在業(yè)內(nèi)造成轟動效應，同時繼續(xù)利用媒介播出項目正式招商信息。接受客戶咨詢，可達成初步意向。第三步：全面招商期、銷售期（2013年8月2014.2月底）目標：與主力商家簽定租賃協(xié)議，發(fā)布簽約信息，刺激投資者購買欲望，增強各界對本案的信心，也刺激經(jīng)營者決策。同時，不間斷的媒體推廣，增強本案曝光率。全面簽訂租賃合同，租賃量占總開發(fā)量80%。細則：利用報紙、雜志等媒體刊登項目招商信息，同時定期舉辦商家活動吸引人氣。第四