拆遷安置補償合同糾紛案

1、拆遷安置補償合同糾紛案仇慎齊X洪要點提示：1、 拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理；2、 特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當承當違約賠償責任；3、 安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%勺局部，被拆遷人不再另行支付購 房款，而產(chǎn)權(quán)卻歸被拆遷人所有；4、 拆遷人因違約造成原合同不能履行， 而要求拆遷安置補償方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補償?shù)?，計算房屋補償價款的房屋面積應(yīng)以建成后的安置房屋的實際面積計算；5、房屋單價應(yīng)以起訴時同類型同地段房屋的市場單價為準。案情：原告：某某賈汪利民房屋拆遷某某（以下簡稱拆遷公司）被告：李景陽2003年9月

2、4日，拆遷公司與李景陽雙方簽訂房屋拆遷補償安置合同，約定：拆遷公司拆除李景陽所有的位于某某賈汪夏橋洗運北里 3號樓1202室面積為52.05平方米的房屋一套， 拆遷公司為李景陽提供安置房，位于某某賈汪祥頤小區(qū)6號樓3301室，面積為65.30平方米， 并于2004年5月31日交房。合同第四條規(guī)定，“協(xié)議安置面積允許上下浮動 3%再超出面積 局部（李景陽）不再交付購房款，超過過渡期限，拆遷公司按有關(guān)規(guī)定進展賠償。合同簽訂后， 某某賈汪祥頤小區(qū)6號樓3 301室，面積為96平方米，并被開發(fā)商靈行出售給了他人，導(dǎo)致 拆遷公司無法向李景陽交付約定的安置房。其間，拆遷公司屢次找李景陽協(xié)商變更安置補償方式

3、，以產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補償，但李景陽一直不置可否。2007年7月10日，拆遷公司向法院起訴。原告認為，開發(fā)商將安置房屋出賣給他人致使原告方違約，導(dǎo)致原拆遷安置補償合同無法 履行，原告屢次與李景陽協(xié)商，達不成變更安置補償方式協(xié)議，李景陽又不主動行使權(quán)利，現(xiàn) 起訴要求變更或解除合同，并愿意承當應(yīng)當承當?shù)倪`約賠償責任。被告認為，如果將拆遷安置補償方式從原約定的產(chǎn)權(quán)置換補償變更為貨幣補償，房屋面積如此應(yīng)以96平方米，市場每平方米單價1600元計算，房屋補償金額應(yīng)為150465.60元，過度補助費用27072元，合計177537.60元。審判賈汪法院審理認為，拆遷公司與李景陽僅就安置補償合同發(fā)生爭議，人

4、民法院應(yīng)作為民事案件受理。開發(fā)商將安置房屋出賣給他人致使拆遷公司違約，導(dǎo)致原拆遷安置補償合同無法履 行，在與李景陽協(xié)商，達不成變更安置補償方式協(xié)議，李景陽又不主動行使權(quán)利的情況下，拆 遷公司有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當承當違約賠償責任。拆遷公司要求以產(chǎn)權(quán)置換方 式變更為貨幣補償方式，計算房屋補償面積應(yīng)以安置房的實際面積 96平方米計算，單價應(yīng)以起 訴時同類型同地段的房屋市場單價（1600元/平方米）為準，但應(yīng)當扣除被拆遷人李景陽應(yīng)當支 付的合同約定的安置房與拆遷房的差價局部。審理過程中，2007年8月3日，雙方當事人達成如下調(diào)解協(xié)議：拆遷公司于 2007年8月31日前給付李景陽人民幣17

5、5000元，原2003年9月 4日雙方簽訂的拆遷安置補償合同解除。本案最終以調(diào)解結(jié)案。評析隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展和住房制度改革的深化，同時由于我國不動產(chǎn)立法還不完善， 市場機制還不健全，商品房開發(fā)拆遷行為很不規(guī) X,特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違背誠實 信用原如此，有的雖然簽訂了拆遷安置補償合同，卻為了自身利益故意違約而造成合同不能履 行，或根本不與被拆遷人簽訂拆遷安置補償合同，故意制造麻煩而侵犯被拆遷人的利益，從而 造成房地產(chǎn)開發(fā)拆遷安置補償爭議高發(fā)，這既侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益，又造成房地產(chǎn)開發(fā) 市場的非規(guī)X化運作，同時因拆遷安置補償不與時到位造成被拆遷人到處上訪告狀行為的發(fā)生， 嚴重

6、影響了社會的穩(wěn)定，與和諧社會的建設(shè)開展背道而馳。因此，人民法院在處理該類案件的 時候，應(yīng)本著有利于被拆遷人的原如此和有利于房地產(chǎn)行業(yè)良好運作和開展的原如此妥善處理 好該類案件，用司法的手段維護和諧社會的良好開展。本案就是因拆遷安置補償原拆遷人違約 造成合同不能履行，拆遷人起訴要求以產(chǎn)權(quán)補償方式變更為貨幣補償方式而發(fā)生的爭議。雖然 本案最終以調(diào)解結(jié)案，但該案存在的五個問題值得探討和明確，以便為今后類似案件的處理提 供參考：一、拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作 為行政案件受理的問題。拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作

7、為行 政案件受理，司法實踐中有兩種爭議的觀點：第一種觀點認為，應(yīng)作為行政案件受理。理由是， 因為我國目前集體土地還不能任意出讓，必須經(jīng)過國家征收后作為國有土地才能出讓，拆遷安 置補償協(xié)議的本質(zhì)是國家征收補償行為，因此，拆遷安置補償合同實際上是一種行政合同。行 政合同不同于民事合同雙方地位的平等性，行政合同雙方簽訂主體的地位是不平等的，拆遷安 置補償合同因此具有國家強制性。因此，因拆遷安置補償合同履行問題發(fā)生爭議起訴到法院， 如此應(yīng)作為行政案件受理和審理；第二種觀點認為，應(yīng)作為民事案件受理。雖然拆遷安置補償合 同解決的實際問題是征收補償問題，但合同簽訂的雙方主體的地位仍然是平等的，完全是基于 當

8、事人的意思自治而簽訂的合同。因拆遷安置補償合同履行問題發(fā)生的爭議，應(yīng)屬于平等民事 主體之間的民事權(quán)益糾紛。另外，最高人民法院法復(fù) （1996）12號關(guān)于受理拆遷、補償、安置 等案件問題的批復(fù)下稱法復(fù)（1996）12號文中規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對人民政府 或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法 向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為行政案件受理。拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安 置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決, 僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理。

9、" 此規(guī)定也確認了房屋拆遷糾紛是平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛。因此，拆遷人與被拆遷人 僅就安置補償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。筆者同意第二種意見。本案拆遷 人拆遷公司與被拆遷人李景陽僅就安置補償拆遷合同發(fā)生爭議，人民法院作為民事案件受理無 疑是正確的。二、違約方是否有權(quán)起訴要求變更合同或解除合同的問題。由于現(xiàn)實生活和司法實踐中根本上都是權(quán)利方而非違約方行使訴權(quán)而要求變更或解除合 同，因此合同法也根本上對此作了同樣的規(guī)定。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，除了當事人 協(xié)商一致和不可抗力，合同的雙方當事人（不論是違約方還是非違約方）都有合同變更權(quán)或解除 權(quán)外，對違約方是否有權(quán)要求變更

10、或解除合同，合同法沒有作出任何規(guī)定。正如上文分析 而言，雖然違約方主動起訴要求變更或解除合同的情況鮮見，但法律規(guī)定卻不能掛一漏萬，否 如此將導(dǎo)致司法實踐中無法可依。 筆者認為，特殊情況下，違約方有權(quán)主動起訴要求解除合同。 這和“提存制度的法理是一樣的。提存，是指債權(quán)人沒有正當理由而拒絕承受履行，或者無 從查找債權(quán)人而無法履行時，債務(wù)人按照法律規(guī)定將標的物提交有關(guān)部門保存待領(lǐng)。提存有利 于債務(wù)糾紛的與時解決，更好地平衡債權(quán)人與債務(wù)人雙方之間的利益沖突，保障市場機制的正 常運轉(zhuǎn)。筆者認為，根據(jù)常人的判斷，當因違約導(dǎo)致合同的履行已經(jīng)沒有任何必要或者因違約 導(dǎo)致合同根本無法履行的情況下，非違約方不行使

11、合同變更權(quán)或解除權(quán)時，違約方可以起訴或 提起仲裁要求變更或解除合同合同履行沒有任何必要的情況。 如甲、已兩國發(fā)生戰(zhàn)爭，甲國與丙國簽訂了軍火供給合同。 但是，丙國因為沒有按時制造好供給軍火，當其供給軍火制造好時，甲、已兩國戰(zhàn)爭已經(jīng)完畢， 那么，根據(jù)常人一般的判斷，甲、丙兩國的軍火供給合同實際上就沒有了再實際履行的必要。 丙國于是將這批軍火另外作了處理， 而等待甲國提出解除合同并要求違約賠償。 但，時隔不久, 甲國仍然要求丙國繼續(xù)履行原軍火供給合同。這無形中打了丙國個措手不與，一定程度上也影 響了丙國的利益。因此，當出現(xiàn)上述情況，甲國惡意不與時提出解除合同或變更合同時，丙國 為了自身利益可以有權(quán)以

12、仲裁或訴訟的方式要求變更或解除合同。合同履行實際不能的情況。導(dǎo)致合同履行實際不能的情況有許多原因，如合同標的物的毀 損、滅失或移轉(zhuǎn)他人，導(dǎo)致合同標的物無法實際交付 ；合同一方當事人的死亡或權(quán)利義務(wù)終止， 沒有合同履行方面的權(quán)利義務(wù)承受人， 也沒有可供履行合同的“遺產(chǎn)等， 導(dǎo)致合同無法履行; 等等。比如本案，拆遷安置補償合同的原標的物某某賈汪祥頤小區(qū) 6號樓3 301室因第三人開 發(fā)商出售于他人，導(dǎo)致拆遷公司無法再實際將原合同標的物交付給被拆遷人李景陽，而拆遷公 司作為政府的一個準職能部門為了處理遺留問題，在被拆遷人既不要求變更合同履行方式，也 不要求賠償損失的情況下，雖然是作為違約方，拆遷公司

13、仍然有權(quán)以提起仲裁或訴訟的方式要 求變更或解除合同，但應(yīng)當承當違約賠償責任。這既有利于政府拆遷工作和社會穩(wěn)定的大局， 又能使被拆遷人的利益得到與時的實現(xiàn)和保護，同時也與合同法的誠實信用原如此不相違 背。因此，拆遷公司雖然作為違約人，其仍然有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當與時承當 違約賠償責任。當然，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假如 干問題的解釋（以下簡稱商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋 ）第七條的規(guī)定，如果 是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用 途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第

14、三人，被 拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，仲裁機構(gòu)或人民法院應(yīng)予支持被拆遷人的請求，保障其 優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)。三、實際安置房屋面積超出合同約定面積 3沖上的局部的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。28.741平方米，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸被拆遷人李景陽所有。這表現(xiàn)了商品房買賣合同糾紛適用法律問題 解釋規(guī)定的“懲罰性賠償責任制度。“懲罰性賠償責任制度是來源于英美法系國家的一 項民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責任，但后來逐漸被廣泛適用于合同責任。司法解釋吸收“懲 罰性賠償責任，這樣既充分注意到依法維護買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過 程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康開展和良好運行。3%四、產(chǎn)權(quán)補償方式變更為貨幣補償方式房屋面積的計算依據(jù)問題。3%是超出合同約定面積但屬于合同約定的上下浮動3%以內(nèi)的面積。根據(jù)商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋第十四條規(guī)定的立法精神，因此，產(chǎn)權(quán)置換補償方式變更為貨幣補償方 式的房屋面積原如此上應(yīng)以安置房的實際面積 96平方米計算。當然應(yīng)扣除合同約定面積和超出 合同約定面積3%以內(nèi)的差價局部。五、房屋面積單價的計算標準問題。房屋面積的單價計算標準是以合同生效時