襄樊錦繡廣場市場調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告

1、1 / 27 文檔可自由編輯打印襄樊錦繡廣場襄樊錦繡廣場市場調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告市場調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告發(fā)發(fā) 展展 商：襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商：襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃：廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司營銷策劃：廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司二零零六年四月二零零六年四月2 / 27 文檔可自由編輯打印目目 錄錄1襄樊商業(yè)市場整體發(fā)展概況襄樊商業(yè)市場整體發(fā)展概況.51.11.1消費(fèi)市場發(fā)展消費(fèi)市場發(fā)展.51.21.2襄樊商業(yè)市場發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)市場發(fā)展特點(diǎn).71.31.3襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn).71.3.1商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀.71.3.2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題.71.41.4商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃.81.51.5小結(jié)小結(jié).92競爭樓盤分析競爭樓盤分析.92.12.1拉美步行街拉美步行街.92.22.2開放廣場開放廣場.102.32.3豪門新天地豪門新天地.102.42.4香港風(fēng)情街香港風(fēng)情街.102.52.5奔泰陽光城奔泰陽光城.102.62.6新大陸中心廣場新大陸中心廣場.112.72.7九隆廣場九隆廣場.112.82.8小結(jié)小結(jié).123在售主要競爭對手分析在售主要競爭對手分析.123.13.1概況比較概況比較.123.23.2營銷策略分析營銷策略分析.133.2.1拉美步行街拉美步行街.133.2.2九隆廣場九隆廣場.

3、133.2.3比較分析比較分析.133.33.3小結(jié)小結(jié).144項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解.144.14.1地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃.144.1.1地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀.144.1.2規(guī)劃規(guī)劃.143 / 27 文檔可自由編輯打印4.24.2建筑形態(tài)對項(xiàng)目的影響建筑形態(tài)對項(xiàng)目的影響.144.2.1促進(jìn)促進(jìn).144.2.2制約制約.154.34.3項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析分析.154.3.1S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）.154.3.2W（劣勢）（劣勢）.154.3.3O（機(jī)遇）（機(jī)遇） .154.3.4T（威脅）（威脅）.154.44.4項(xiàng)目發(fā)展條件對項(xiàng)目的促進(jìn)與制約項(xiàng)目發(fā)展條件對項(xiàng)目的促進(jìn)與制約.155項(xiàng)

4、目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定.156商圈分析商圈分析.176.16.1目前商業(yè)格局目前商業(yè)格局.176.26.2解放路長征路商圈解放路長征路商圈.176.36.3商圈分析商圈分析.186.46.4尋找商圈的突破提升點(diǎn)尋找商圈的突破提升點(diǎn).196.56.5市場機(jī)會(huì)挖掘市場機(jī)會(huì)挖掘.196.66.6結(jié)論結(jié)論.197針對性調(diào)查針對性調(diào)查.207.17.1再爾電腦城再爾電腦城.207.1.1概況概況.207.1.2商家結(jié)構(gòu)商家結(jié)構(gòu).207.1.3小結(jié)小結(jié).217.27.2現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場.217.2.1概況概況.217.2.2商家結(jié)構(gòu)商家結(jié)構(gòu).217.2.3小結(jié)小結(jié).227.37.3科技

5、館科技館.228項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位.238.18.1主題定位主題定位.238.28.2功能定位功能定位.234 / 27 文檔可自由編輯打印8.38.3業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)業(yè)種定位.238.48.4樓層功能分布樓層功能分布.248.58.5形象定位形象定位.248.68.6目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位.248.6.1消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位.248.6.2經(jīng)營者定位經(jīng)營者定位.248.6.3投資者定位投資者定位.248.78.7經(jīng)營管理定位經(jīng)營管理定位.258.7.1統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營.258.7.2統(tǒng)一的物業(yè)管理及經(jīng)營管理統(tǒng)一的物業(yè)管理及經(jīng)營管理.258.7.3統(tǒng)一售后統(tǒng)一售后.258.7.4定期促銷定

6、期促銷.258.7.5定期商家培訓(xùn)定期商家培訓(xùn).26結(jié)結(jié) 束束 語語.275 / 27 文檔可自由編輯打印1襄樊商業(yè)市場整體發(fā)展概況襄樊商業(yè)市場整體發(fā)展概況1.11.1消費(fèi)市場發(fā)展消費(fèi)市場發(fā)展到 2004 年底，全市共有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 42370 個(gè)，其中襄樊市區(qū) 21050 個(gè)，每千人擁有網(wǎng)點(diǎn) 17.5 個(gè)，市區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營業(yè)面積 102.26 萬，人均占有 0.85；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 206.64 億元，其中襄樊市區(qū) 112.02 億元；2005 年底，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 235 億元。0501001502002500.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%

7、12.00%14.00%16.00%社會(huì)消費(fèi)品零售總額155.2170.2189.2206.6235同比增長9.00%9.70%7.40%13%13.70%20012002200320042005襄樊近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）襄樊近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）1128.6221.6235226.5112.01125020040060080010001200武武漢漢荊荊州州襄襄樊樊宜宜昌昌荊荊門門十十堰堰條形圖 11128.64221.6235226.5112.01125武漢荊州襄樊宜昌荊門十堰湖北省主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）湖北省主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：

8、億元）近幾年來襄樊消費(fèi)品市場發(fā)展迅速，特別是從 2004 年起快速增長。2005 年湖北省六大城市中，襄樊的社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅次于武漢，位居第二，勢頭強(qiáng)勁。居民可支配收入及消費(fèi)性支出逐年提高，城鎮(zhèn)居民購買力日益加強(qiáng)。6 / 27 文檔可自由編輯打印5663.046068.446506.467058.97755381504558.364846.455326.885771.426050.565340100020003000400050006000700080009000可支配收入5663.046068.446506.467058.9775538150消費(fèi)性支出4558.364846.455326

9、.885771.426050.56534200020012002200320042005襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）0200040006000800010000120000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%可支配收入10849.72809481508156858510412同比增長13.44%6.50%8%1.20%9.70%9.30%武漢荊州襄樊宜昌荊門十堰2005 湖北省主要城市居民可支配收入對比（元）湖北省主要城市居民可支配收入對比（元）湖北省內(nèi)六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居

10、第四位，與其他城市相比均有一定差距，但也從側(cè)面反映出仍有較大增長空間。在消費(fèi)性支出方面，教育文化娛樂服務(wù)教育文化娛樂服務(wù)項(xiàng)的比例達(dá)到了 19%，比去年增加了 3%，反映市民的精神層面消費(fèi)有較明顯增長，消費(fèi)觀念已不僅停留在吃穿住方面，轉(zhuǎn)而向更高層面的消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移：7 / 27 文檔可自由編輯打印教育文化娛樂,19%居住, 9%雜項(xiàng)商品及服務(wù),3%食品, 34%服裝, 12%家庭設(shè)備, 7%醫(yī)療保健, 7%交通通訊, 9%1.21.2襄樊商業(yè)市場發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)市場發(fā)展特點(diǎn)新型業(yè)態(tài)呈快速發(fā)展態(tài)勢：近年來，商業(yè)業(yè)態(tài)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店、倉儲(chǔ)商店等新型業(yè)態(tài)比重提高。整

11、體檔次有待提升：具備百貨、超市、專業(yè)店、專業(yè)市場、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，各占據(jù)部分市場份額，但品牌及影響力度不夠，橫向和縱向?qū)用娑加写嵘?，缺乏具有領(lǐng)導(dǎo)性地位的“龍頭”商場。經(jīng)營管理模式有待創(chuàng)新。1.31.3襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)1.3.1商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)蓬勃興起，樊城板塊尤為突出；樓盤的地理位置相對集中，解放路商圈和二汽商圈均同時(shí)有大批量物業(yè)推向市場，主要在售/待售商業(yè)物業(yè)約 16 個(gè)，總推貨量達(dá)到近 30 萬，競爭激烈；多為底商和裙樓商業(yè)，以街鋪、室內(nèi)步行街等形式出現(xiàn)；專業(yè)市場與綜合性購物商場各占據(jù)一定比例：16 個(gè)商業(yè)物業(yè)中，專業(yè)市場約 5 個(gè)，綜合性購物商場 11 個(gè)

12、，其中專業(yè)市場集中在建材、小商品、汽車/配件等方面；1.3.2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，低檔次商場重復(fù)建設(shè)整體層次偏低，現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)簡陋，未形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位模糊，新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。先開發(fā)后招商，致使商業(yè)設(shè)施的建設(shè)存在缺陷，給招商帶來阻滯。8 / 27 文檔可自由編輯打印總體來看，商業(yè)地產(chǎn)尚未進(jìn)入有序開發(fā)的階段，地產(chǎn)和商業(yè)未能有機(jī)結(jié)合，多數(shù)仍采用開發(fā)住宅的模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。1.41.4商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃作為發(fā)展中城市，襄樊市的商業(yè)地產(chǎn)有著極大的發(fā)展空間，按規(guī)劃，2020 年，湖北省將初步建成“武漢都市連綿區(qū)”(“大武漢”)、 “襄樊大都市區(qū)”(“大襄樊”)、

13、 “宜昌大都市區(qū)”(“大宜昌”)，構(gòu)成一主二副“品”字形分布的城市群。樊城是襄樊重點(diǎn)商貿(mào)發(fā)展區(qū)，商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性，解放路解放路長征路長征路商圈作為襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被商圈作為襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)：規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)： 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍：東起丹江路，西至橋北路、南起中山后街，北至鐵路線，總面積約 200 公頃。 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)：完善都市購物、品牌展示、文化旅游、商貿(mào)服務(wù)等功能，滿足全市居住、工作及外來游客等各類消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求，成為襄樊市標(biāo)志性建成區(qū)

14、，城市綜合生活服務(wù)和商貿(mào)集聚的核心區(qū)之一。規(guī)劃期內(nèi)，在中山后街規(guī)劃建設(shè)大型綜合超市 1 處，專業(yè)店 2 處，將解放路大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)調(diào)整為大型購物中心 1 處，具體包括百貨店 2 處、大型專業(yè)店 2 處、綜合超市 1 處等大中型零售業(yè)態(tài)。在長征路地段依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，合理配置綜合超市、百貨店、專賣店、品牌服裝街、中高檔酒店等，形成中高檔家電、服裝中心。規(guī)劃定位規(guī)劃定位：以人民廣場為核心，以長征路解放路大慶路中山后街為主軸，以橋北路丹江路為兩翼，豐富消費(fèi)層次，保持錯(cuò)位互補(bǔ)。中山后街、解放中路地區(qū)以舊城拆遷改造為契機(jī)，以新建核心商業(yè)區(qū)為主，集聚都市購物中心、開放式休閑廣場、

15、室內(nèi)步行街、商務(wù)寫字樓、酒店公寓等新興業(yè)態(tài)和形態(tài)，提供個(gè)性化、多樣化的綜合消費(fèi)空間；人民廣場區(qū)域以調(diào)整提升為主，發(fā)展餐飲、酒吧、演藝、廣場文化等業(yè)態(tài)。長征路地段形成品牌服裝街，依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，形成中高檔家電、服裝中心。結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整：核心圈：以專業(yè)百貨、時(shí)尚精品為主，降低綜合百貨比重，推進(jìn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，兩大百貨商廈調(diào)整為不同主題、錯(cuò)位經(jīng)營的專業(yè)百貨，以中、高檔商品為主，樹立“高雅、精品”的都市標(biāo)志性形象，成為不斷集聚時(shí)尚消費(fèi)、流行品牌，吸納中高層消費(fèi)群體的區(qū)域。主干道和支路：“縱深開發(fā)”特色商業(yè)街區(qū)，適應(yīng)不同消費(fèi)者的個(gè)性化、選擇性、體驗(yàn)9 / 27 文檔可自由編輯打印

16、式消費(fèi)，體現(xiàn)旅游與購物相結(jié)合，配套開發(fā)相關(guān)街區(qū)。襄樊市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃1.51.5小結(jié)小結(jié)經(jīng)濟(jì)總量及消費(fèi)品市場發(fā)展勢頭良好人口穩(wěn)步增加人均可支配收入等穩(wěn)步上升文娛性消費(fèi)支出逐步增加項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的疊加性2競爭樓盤分析競爭樓盤分析全市在建/在售的主要商業(yè)項(xiàng)目 16 個(gè)，總體量約 30 萬，其中僅解放路長征路商圈在建商用物業(yè)就達(dá) 15 萬，基本均為綜合性的購物商場和商業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)街商業(yè)街百貨百貨/購物中心購物中心專業(yè)市場專業(yè)市場在售香港風(fēng)情街、新大陸中心廣場、盛景名門、錦繡商業(yè)步行街、群利廣場時(shí)尚生活街、陽光綠島陽光風(fēng)情街帝王

17、廣場奔泰陽光城天潤國際汽車城華中光彩大市場國際商都金百年樓盤名稱待售拉美步行街豪門新天地民發(fā)商業(yè)廣場九隆廣場2.12.1拉美步行街拉美步行街開發(fā)商：阿根廷東方集團(tuán)&江蘇雅可集團(tuán)位置：解放路規(guī)模：首期 8 萬商業(yè)定位：第三代步行街，集購物、娛樂、休閑、文化、飲食、旅游等于一體。銷售價(jià)格：首層臨街商鋪 29000 元/，均價(jià) 17000 元/；二層均價(jià) 7000 元/；三層 4800 元/。營銷策略：返租五年，第一年 7%，第二年 8%，第三年 8.5%，第四年 9%，第五年10%，前三年在首付款中一次性扣除；10 / 27 文檔可自由編輯打印吸籌方式：增值金計(jì)劃，交定金 3 萬，以每 1

18、0 萬元為一個(gè)單位，從認(rèn)購之日起至開盤當(dāng)天，每天遞增 20 元。優(yōu)惠措施：1000 元購買 A 卡，憑 A 卡于開盤期間購鋪可獲 98 折。開盤時(shí)間：2006 年 4 月 8 日開業(yè)時(shí)間：2007 年 5 月2.22.2開放廣場開放廣場開發(fā)商：亞帥地產(chǎn)&攬?zhí)斓禺a(chǎn)&昊天地產(chǎn)位置：解放路規(guī)模：裙樓四層商業(yè)，約 4.8 萬商業(yè)定位：百貨樓層功能：1/F 百貨、珠寶、化妝品等；2/F 男裝；3/F 女裝；4/F 休閑、運(yùn)動(dòng)裝銷售價(jià)格：1/F 1.6 萬5 萬元/；2/F：8800 元/； 3/F：6800 元/；4/F：4880 元/。銷售策略：采用 5 年返租，3 年回購，年 8%的

19、回報(bào)率。2.32.3豪門新天地豪門新天地開發(fā)商：新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：大慶西路（武商旁）規(guī)模：總 27 層，14 層為商業(yè)約 2 萬商業(yè)定位：暫未明確銷售價(jià)格：1/F 12 萬元/；2/F 45005500 元/；34 層產(chǎn)權(quán)歸展覽館所有，不進(jìn)行銷售，由開發(fā)商自行招商經(jīng)營。商鋪面積：以 2030/間為主。2.42.4香港風(fēng)情街香港風(fēng)情街開發(fā)商：襄樊國輝房地產(chǎn)建筑開發(fā)有限公司位置：東風(fēng)路規(guī)模：地面兩層，約 2 萬。商業(yè)定位：一站式商業(yè)步行街銷售價(jià)格：1/F 800013000 元/，2/F 3000 多元/。銷售策略：采用 3 年返租，第一年 6%的回報(bào)率，第二年 8%的回報(bào)率，第三年

20、8%的回報(bào)率，前兩年租金一次性返還。 11 / 27 文檔可自由編輯打印商鋪面積：1/F 2030/間；2/F：30100/間。2.52.5奔泰陽光城奔泰陽光城開發(fā)商： 襄樊奔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：長征路規(guī)模：裙樓 5 層商業(yè)商業(yè)定位：主題商場（時(shí)尚女人街）銷售價(jià)格：1/F 28000 元/（按套內(nèi)面積銷售） ；2/F 6780 元/；3/F 51805480 元/；4/F 4480 元/銷售策略：商鋪不返租，寫字樓采用 5 年 40%的返租回報(bào)商鋪面積：1/F 2030/間；2/F：30100/間2.62.6新大陸中心廣場新大陸中心廣場開發(fā)商：襄樊新大陸實(shí)業(yè)有限公司位置：長虹南路 1 號(hào)

21、規(guī)模：8000，地下一層，地上兩層商業(yè)定位：娛樂+休閑+購物+美食銷售價(jià)格：-1/F 30004000 元/；1/F：70008000 元/；2/F：40005000 元/。銷售狀況：暫停銷售，待定位、價(jià)格重新確定后再開售。使用率：65%2.72.7九隆廣場九隆廣場開發(fā)商：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：火車站旁規(guī)模：地面 5 層，約 6 萬商業(yè)定位：服裝、小商品批發(fā)市場銷售價(jià)格：首層街鋪 25000 元/，內(nèi)鋪 1000 元/；二層 9000 元/；三層 7000元/；四層 5000 元/；五層 4000 元/；銷售策略：返租六年，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%，第四年 9%，第五

22、年10%，第六年 11%；前三年租金在首付中一次性扣除；商鋪面積：內(nèi)鋪 9/間；獨(dú)立邊廳 28/間；臨街鋪面 50/間。12 / 27 文檔可自由編輯打印2.82.8小結(jié)小結(jié)樊城區(qū)有七個(gè)主要競爭樓盤，均集中在解放路、長征路段；除九隆廣場之外，均為綜合購物商場，同質(zhì)化較嚴(yán)重；缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對解放路商圈不能起到有益補(bǔ)充和支撐；3在售主要競爭對手分析在售主要競爭對手分析3.13.1概況比較概況比較拉美步行街拉美步行街九隆廣場九隆廣場項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模首期 8 萬平方米6 萬平方米停車位停車位450 個(gè)建筑類型建筑類型商業(yè)中心住宅樓專業(yè)批發(fā)市場地理位置地理位置解放路（襄樊傳統(tǒng)商業(yè)中心）火車站傳統(tǒng)

23、商圈工程進(jìn)度工程進(jìn)度未見未打地基建筑工期建筑工期項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況交付時(shí)間交付時(shí)間07 年 05 月最高售價(jià)最高售價(jià)2.9 萬2.5 萬最低售價(jià)最低售價(jià)5000 元（拍賣價(jià)）1 萬銷售價(jià)格銷售價(jià)格A1 沿解放路是 29000 元/；二層 7000-8000 元；三層 4800 元；A2 沿廣場 1980020000 元，二層 7000 元；首層門面 25000 元/，內(nèi)鋪 10000 元/；二層 9000 元/，三層 7000 元/，四層 5000 元/，五層 4000 元/；銷售區(qū)域銷售區(qū)域首推 A1 區(qū)、A2 區(qū)（A2 區(qū)三樓不賣）全部銷售首付比例首付比例50%，三年返租金額共 23.5%在

24、首付中扣減50%，三年返租金額共 21%在首付中扣減銷銷售售情情況況銷售政策銷售政策1、增值卡：從購買即日起至開盤當(dāng)日，每天每 10 萬元增值 20 元（已停止優(yōu)惠） ；2、A 卡：1000 元購買，開盤可優(yōu)惠2%；3、100 萬元商鋪總價(jià)：即可當(dāng)場選定鋪位1、500 元認(rèn)購 VIP 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2000 元50000 元不等（現(xiàn)已停止優(yōu)惠） ；返租條件返租條件A1 沿解放路一層不返租，必須自營或自己出租，三層不能自營。13 層自營，45 層返租返租年限返租年限5 年6 年返租方式返租方式前三年一次性返還 前三年一次性返還 返租點(diǎn)數(shù)返租點(diǎn)數(shù)第一年 7，

25、第二年 8，第三年 8.5，第四年 9，第五年 10第一年 6，第二年 7，第三年8，第四年 9，第五年 10第六年 11%返返租租細(xì)細(xì)則則自營優(yōu)惠自營優(yōu)惠除 A1 首層臨解放路商鋪必須自營，A2 區(qū)一次性退租 18%13 / 27 文檔可自由編輯打印拉美步行街拉美步行街九隆廣場九隆廣場三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營，如商家自營，可享受總價(jià) 6%的優(yōu)惠；租賃價(jià)格租賃價(jià)格未定價(jià)格未定價(jià)格租賃區(qū)域租賃區(qū)域首、二層（未正式對外招租）一至五層租賃租賃情況情況主力商家主力商家中百、某超市、奇奇樂園海寧皮具城3.23.2營銷策略分析營銷策略分析3.2.1拉美步行街最高售價(jià) 29000 元/，銷售均

26、價(jià) 17000 元/，以首層 30商鋪為例（單位：元）：單單 價(jià)價(jià)總總 價(jià)價(jià)折后總價(jià)折后總價(jià)返租額返租額首首 付付貸貸 款款按按 揭揭成交單價(jià)成交單價(jià)29000 元/870000852600200361232239420000468821741 17000 元/5100004998001174531323472500002790127453.2.2九隆廣場最高售價(jià) 25000 元/，銷售均價(jià) 13000 元/，以首層 30商鋪為例（單位：元）：3.2.3比較分析3.2.3.1 產(chǎn)品定位拉美定位為第三代步行街，集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住為一體，是為綜合性購物休閑場所；九隆廣場定位為批發(fā)市場，

27、主營服裝、鐘表、皮具、化妝品等的批發(fā)零售。3.2.3.2 銷售價(jià)格由以上表格可以看到，拉美及九隆作為目前市面上在售的樓盤，是最直接的競爭對手，其具有一定的商業(yè)地段優(yōu)勢，并且通過各種優(yōu)惠措施及返租手法，將最終成交單價(jià)大大降低：拉美步行街最高成交單價(jià)僅為 2.2 萬不到（沿解放路街鋪除外） ，平均成交單價(jià)僅為1.3 萬左右；九隆廣場最高成交單價(jià)僅 2.1 萬不到，平均成交單價(jià)僅 1.1 萬不到，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)勢。3.2.3.3 返租手法返租五六年，返租率逐年遞增。前三年租金一次性返還（在首付中扣除） ，這使得首付款大幅降低，首付款僅相當(dāng)于商鋪購鋪總款的 25%30%，并且絕大部分集中在 20 萬

28、單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)退租退租首付首付貸款貸款按揭按揭成交單價(jià)成交單價(jià)25000 元/75000013500024500037000041302050013000 元/3900007020012980019000021201066014 / 27 文檔可自由編輯打印元以下，有效降低了投資者的首付壓力及擴(kuò)大客源層面，有利于促進(jìn)商鋪銷售。3.2.3.4 銷售措施增值卡計(jì)劃：從購買即日起至開盤當(dāng)日，以 10 萬元為單位，每天增值 20 元；A 卡：1000 元購買，開盤期間購鋪總房款可優(yōu)惠 2%購鋪一卡通：500 元認(rèn)購 VIP 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2000 元50000

29、 元不等3.2.3.5 經(jīng)營管理模式拉美步行街除 A1 首層臨解放路商鋪必須自營，A2 區(qū)三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營，商家自由選擇；九隆廣場一至三層必需自營，四、五層必需返租；兩者對開業(yè)后的經(jīng)營管理都不具備持續(xù)性和創(chuàng)新性，對于商戶的協(xié)調(diào)和經(jīng)營者質(zhì)素不能起到整體提升，不利于永續(xù)經(jīng)營。3.33.3小結(jié)小結(jié)本項(xiàng)目在地理優(yōu)勢明顯的前提下，應(yīng)考慮到價(jià)格及銷售手法方面對投資市場的拉動(dòng)，尤其是在兩大項(xiàng)目已開盤消化了一部分客戶的情況下。如何既能保證整體收益，又能構(gòu)成對投資者的吸引，降低進(jìn)入門檻廣納客源，是我們在制訂接下來的營銷策略中要重點(diǎn)考慮的問題。同時(shí)，如何通過對未來經(jīng)營場景的展現(xiàn)和描述，對管理

30、方式的創(chuàng)新，使得商家及投資者都對本項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生信心，從而在側(cè)面對于招商和銷售起到拉動(dòng)作用，也是我們必需考慮的重心所在。 4項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解4.14.1地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃4.1.1地塊現(xiàn)狀地塊東西朝向（偏東南） ，臨大慶西路面寬約 68 米，進(jìn)深約 45 米，完成部分拆遷和土地平整。4.1.2規(guī)劃用地面積：8447總建筑面積：31628裙樓：14 層（商業(yè)，12001）塔樓：520 層（住宅，15004）15 / 27 文檔可自由編輯打印地下車庫：4623（地下停車位 88 個(gè)，地面停車位 10 個(gè)）容積率：3.934.24.2建筑形態(tài)對項(xiàng)目的影響建筑形態(tài)對項(xiàng)目的影響4.2.1促

31、進(jìn)規(guī)模適中，中等貨量利于市場消化；適宜作為中小型主題商業(yè)；面寬 68 米，臨街面長，能創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值高的鋪面；進(jìn)深 45 米，深度適當(dāng)，盡量設(shè)計(jì)為沿主通道商鋪，避免次循環(huán)；4.2.2制約有塔樓限制，無轉(zhuǎn)換層；柱網(wǎng)不規(guī)劃，后部柱間距較密，不利于商鋪分割；對人流組織和業(yè)態(tài)布置的設(shè)計(jì)要求高；樓層較高，商業(yè)價(jià)值低；4.34.3項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析分析4.3.1S（優(yōu)勢）位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心旺地；裙樓面積 1.2 萬平方米，利于打造精品及迅速消化；錦繡 8 年品牌，影響深入人心；仍處于初期規(guī)劃階段，彈性大；4.3.2W（劣勢）建筑規(guī)劃受到塔樓結(jié)構(gòu)限制；地塊剛完成拆遷，主體工程尚未開始；9 月才能

32、取得預(yù)售證，蓄水時(shí)間過長；4.3.3O（機(jī)遇）城市商業(yè)正值上升階段，消費(fèi)品市場發(fā)展迅速，商業(yè)市場明顯處于調(diào)整、升級(jí)階段；新業(yè)態(tài)有效空缺；市民文化娛樂方面的消費(fèi)性支出迅速增長，需求充足；4.3.4T（威脅）后續(xù)供應(yīng)量大，競爭激烈；16 / 27 文檔可自由編輯打印項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定競爭樓盤大多進(jìn)入施工階段，尤其是豪門新天地及奔泰陽光城以準(zhǔn)現(xiàn)房出現(xiàn)，工程進(jìn)度及營銷進(jìn)度具有明顯優(yōu)勢。4.44.4項(xiàng)目發(fā)展條件對項(xiàng)目的促進(jìn)與制約項(xiàng)目發(fā)展條件對項(xiàng)目的促進(jìn)與制約促促 進(jìn)進(jìn)制制 約約項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展條條件件 位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強(qiáng)； 周邊流動(dòng)人口多，易于發(fā)展商業(yè)； 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)

33、及快速消化； 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競爭激烈；競爭對手工程及營銷進(jìn)度均先于本項(xiàng)目分流客群，并易于改變定位搶在本項(xiàng)目之前面市，先發(fā)制人； 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；5項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定：項(xiàng)目性質(zhì)界定：獨(dú)具創(chuàng)新經(jīng)營管理模式的大型潮流數(shù)碼城獨(dú)具創(chuàng)新經(jīng)營管理模式的大型潮流數(shù)碼城明晰項(xiàng)目各層面面臨的促進(jìn)與制約，判斷項(xiàng)目性質(zhì)明晰項(xiàng)目各層面面臨的促進(jìn)與制約，判斷項(xiàng)目性質(zhì)促促 進(jìn)進(jìn)制制 約約宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)背背景景 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性 城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的疊加性 經(jīng)濟(jì)總量及消費(fèi)品市場發(fā)展良好 人口穩(wěn)步增加 人均可支配收入等穩(wěn)步上升 文娛性消費(fèi)支出逐步增加 經(jīng)濟(jì)總量

34、增幅和武漢、宜昌有差距，城市對經(jīng)濟(jì)、人口要素的聚集能力有所減弱 人口增長不快，城市化水平較低 購買力整體水平不高，提升速度不快城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展 樊城區(qū)有七個(gè)主要競爭樓盤，均集中在解放路、長征路段； 除九隆廣場之外，均為綜合購物商場，同質(zhì)化較嚴(yán)重； 市級(jí)商圈中業(yè)態(tài)中具有一定檔次及完善經(jīng)營管理的數(shù)碼專業(yè)店仍然缺乏； 缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對解放路商圈不能起到有益補(bǔ)充和支撐；項(xiàng)項(xiàng)目目 位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強(qiáng)； 周邊流動(dòng)人口多，易于發(fā)展商業(yè)； 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競爭激烈； 競爭對手工程及營銷進(jìn)度均先于本項(xiàng)目分流客群，并易于改變定位搶宏觀經(jīng)濟(jì)背景宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市商業(yè)發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展項(xiàng)

35、目發(fā)展條件項(xiàng)目發(fā)展條件17 / 27 文檔可自由編輯打印發(fā)發(fā)展展條條件件 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化；在本項(xiàng)目之前面市，先發(fā)制人； 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；6商圈分析商圈分析6.16.1目前商業(yè)格局目前商業(yè)格局襄樊目前主要有三大商圈：解放路長征路商圈；鼓樓商圈；二汽商圈。因地理位置的獨(dú)特性，使得二汽與鼓樓商圈均是區(qū)域級(jí)商圈，主要幅射本區(qū)域的消費(fèi)群體，解放路長征路商圈作為市級(jí)商圈，幅射范圍涵蓋整個(gè)襄樊市。本項(xiàng)目正處于解放路長征路商圈的核心地段。二汽商圈二汽商圈解放路解放路長征長征路商圈路商圈鼓樓商圈鼓樓商圈18 / 27 文檔可自由編輯打印6.26.2解放路長征路商圈解放路長征路商圈該商

36、圈是襄樊的傳統(tǒng)商圈： 商圈輻射范圍以襄樊市區(qū)為主，亦輻射周邊轄市縣，整體經(jīng)營狀況好； 依托人民廣場，人流有充分的保障； 街鋪以出租為主，出租率 99%； 租金水平 100-300 元/； 單店開間 3-4.5m，進(jìn)深 6-10m，營業(yè)面積集中在 20-30 ； 除了華洋堂百貨以外，目前有街鋪為主，奔泰陽光城及豪門新天地暫定位為百貨； 零售功能比重很大，且集中在服裝服飾類，缺乏手機(jī)、數(shù)碼等；娛樂、餐飲配套相對較少； 經(jīng)營品種中服裝最多占 48，鞋類占 12，詳細(xì)如圖：6.36.3商圈分析商圈分析 供應(yīng)大，銷售較好：市級(jí)商圈商業(yè)被開發(fā)方、投資者看好，投資熱度高； 開發(fā)與經(jīng)營水平并未得到質(zhì)的提升，量

37、的增加并未帶來質(zhì)的變化，仍缺少有號(hào)召力的女女服服2 22 2% %鞋鞋1 12 2% %男男服服1 15 5% %其其他他2 2% %眼眼鏡鏡1 1% %藥藥店店1 1% %珠珠寶寶首首飾飾3 3% %書書店店1 1% %通通訊訊3 3% %攝攝影影3 3% %棉棉毛毛內(nèi)內(nèi)衣衣7 7% %精精品品1 1% %化化妝妝品品3 3% %包包箱箱2 2% %家家紡紡6 6% %兒兒童童服服飾飾5 5% %小小家家電電1 1% %休休閑閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)服服1 11 1% %華洋堂華洋堂解放路解放路長征路長征路19 / 27 文檔可自由編輯打印商業(yè)形式出現(xiàn)。 建筑形態(tài)受限：在售商用物業(yè)基本都是裙樓商場的形式，

38、整體建筑造型及外立面設(shè)計(jì)受限制，商場形象不夠鮮明。 層高及內(nèi)部結(jié)構(gòu)受限：受塔樓影響，裙樓商場層高受限，一般 4.8m-5.3m，將對業(yè)態(tài)選擇有限制。樓板結(jié)構(gòu)受承重限制，商場內(nèi)挑空開口尺度受限。6.46.4尋找商圈的突破提升點(diǎn)尋找商圈的突破提升點(diǎn)參參 比比 項(xiàng)項(xiàng)解放路長征路存在的問題解放路長征路存在的問題針對項(xiàng)目的思考針對項(xiàng)目的思考設(shè)施和環(huán)境較差提供優(yōu)良的商服設(shè)施和購物環(huán)境提供優(yōu)良的商服設(shè)施和購物環(huán)境商用物業(yè)建筑形式多數(shù)是裙樓裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)的關(guān)系零散、無序統(tǒng)籌整合，互動(dòng)共生統(tǒng)籌整合，互動(dòng)共生業(yè)種業(yè)態(tài)類別單一、同質(zhì)化經(jīng)營具有特色的主題型專業(yè)店具有特色的主題型專業(yè)店檔次單一有相對豐富的檔次

39、有相對豐富的檔次現(xiàn)代化程度經(jīng)營管理水平不專業(yè)專業(yè)經(jīng)營管理模式專業(yè)經(jīng)營管理模式核心店商圈中缺乏具有獨(dú)特主題的龍頭店帶動(dòng)商圈進(jìn)一步發(fā)展是商圈的新亮點(diǎn)和帶動(dòng)力量是商圈的新亮點(diǎn)和帶動(dòng)力量6.56.5市場機(jī)會(huì)挖掘市場機(jī)會(huì)挖掘 空缺市級(jí)商圈調(diào)整升級(jí)后商圈競爭力增強(qiáng)，后續(xù)供應(yīng)量大，但主題化、娛樂化、體驗(yàn)化、專業(yè)化和物美價(jià)廉為一體的體驗(yàn)式賣場空缺；市級(jí)商圈缺乏對休閑體驗(yàn)資源的有機(jī)整合，新型消費(fèi)模式空缺； 突破口尋找市級(jí)商圈存在問題的突破口，構(gòu)筑引領(lǐng)市場的支點(diǎn) 差異化商圈后續(xù)競爭性物業(yè)的競爭要素較單一，本項(xiàng)目的差異化資源有市場機(jī)會(huì)，應(yīng)深度挖掘、善于利用。6.66.6結(jié)論結(jié)論 創(chuàng)新定位、營造良好購物環(huán)境是商業(yè)調(diào)整

40、升級(jí)、新建物業(yè)開發(fā)的必然方向；20 / 27 文檔可自由編輯打印 市級(jí)商圈內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目的競爭要素雷同，商圈內(nèi)部競爭加?。槐卷?xiàng)目走差異化競爭，將創(chuàng)造較大市場機(jī)會(huì)； 從城市商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目自身發(fā)展條件而言，本項(xiàng)目均適宜打造為獨(dú)具主題的數(shù)碼產(chǎn)品商城，實(shí)現(xiàn)突破和創(chuàng)新，成為襄樊商業(yè)新形象。7針對性調(diào)查針對性調(diào)查7.17.1再爾電腦城再爾電腦城7.1.1概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱再爾電腦城地址地址長虹路建筑形態(tài)建筑形態(tài)傳統(tǒng)的批零市場，中空，各商家沿主通道兩側(cè)設(shè)置業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布首層主營電器、數(shù)碼、辦公設(shè)備類；二層主營電腦配件及外設(shè)、耗材、軟件及組裝機(jī)；三層主營二手電腦及配件等；入駐品牌入駐品牌IT/數(shù)碼：聯(lián)想、新藍(lán)

41、、一凡、華鷹（裝機(jī)） ；電器/影音：步步高、格蘭仕、愛多、創(chuàng)維、小白象、惠威、奇聲等；餐飲：妞妞、茜茜；商鋪面積商鋪面積首層商鋪面寬約為 2.4m 及 4.5m，進(jìn)深為 8m 及 12m，主力商鋪面積集中在2550之間，層高 4m；二層及三層商鋪面寬約為 2.4m，進(jìn)深為 8m，主力商鋪面積集中在 2030之間。出租率出租率90%租金租金4080 元/管理費(fèi)管理費(fèi)50200 元/間/月交通動(dòng)線交通動(dòng)線二層及以上通道寬 1.5m，由兩端及中間的步梯上二樓，無自動(dòng)扶梯及升降梯，中段有天橋?qū)蓚?cè)連接。經(jīng)營模式經(jīng)營模式商家各自經(jīng)營（收銀） ，向廣場繳納固定租金；無統(tǒng)一經(jīng)營及售后服務(wù)。7.1.2商家結(jié)構(gòu)

42、共有商家 165 家，其中：品牌電腦 6 家，數(shù)碼通訊 27 家，電器 32 家，音響 9 家，辦公設(shè)備 4 家，配件及外設(shè)30 家，耗材 5 家，軟件 11 家，組裝機(jī) 11 家，網(wǎng)絡(luò)及培訓(xùn) 12 家，餐飲 3 家，廚衛(wèi) 5 家，其他 10 家。21 / 27 文檔可自由編輯打印品牌電腦4%數(shù)碼通訊16%電器20%音響5%OA2%配件及外設(shè)18%耗材3%軟件音像7%裝機(jī)7%網(wǎng)絡(luò)及培訓(xùn)7%餐飲2%廚衛(wèi)3%其他6%7.1.3小結(jié)小結(jié)再爾電腦城作為傳統(tǒng)市場，主要業(yè)務(wù)分布為兩大塊：電器及電腦（以外設(shè)、裝機(jī)為主，品牌機(jī)為輔） ，整體檔次低檔，品牌少，物業(yè)形象差，物業(yè)管理落后，更沒有統(tǒng)一完善的經(jīng)營管理模

43、式，因此在襄樊的品牌電腦及筆記本市場方面，所占據(jù)份額微乎其微。7.27.2現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場7.2.1概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場地址地址春園西路建筑形態(tài)建筑形態(tài)裙樓商業(yè)，呈矩形，面寬約 100m，進(jìn)深約 21 米，凈高 3m。商家沿兩條通道分布（共縱向三排） ，玻璃間隔，臨街商鋪對外不開門，均只向內(nèi)側(cè)開門。業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布負(fù)一層主營組裝機(jī)及電腦配件首層主營品牌筆記本及 PC、數(shù)碼產(chǎn)品二層主營外設(shè)、電腦配件、耗材、軟件、二手電腦等入駐品牌入駐品牌電腦：聯(lián)想、方正、清華同方、ACER、BENQ、華碩、新藍(lán)、神舟、HP、IBM、TOSHIBA、PANASONIC、SON

44、Y 等；數(shù)碼：SONY、CANON、NIKON、三星、理光、富士、柯達(dá)等；商鋪面積商鋪面積首層商鋪面寬約 4m 及 8m，進(jìn)深約 6m，主力面積為 3050；二層商鋪面寬約 4m，進(jìn)深約 3m，主力面積為 1020。出租率出租率90%租租金金管理費(fèi)管理費(fèi)7 元/月交通動(dòng)線交通動(dòng)線首層兩條通道（各寬 1.8m） ，主入口處設(shè)有兩條步梯上二樓，無自動(dòng)扶梯及升降梯；二層兩條通道（各寬 1.8m） 。經(jīng)營模式經(jīng)營模式商家各自經(jīng)營（收銀） ，向廣場繳納固定租金；無統(tǒng)一經(jīng)營及售后服務(wù)。22 / 27 文檔可自由編輯打印其他其他負(fù)一層免租金及物業(yè)管理費(fèi)，吸引 DIY 商家入駐；無統(tǒng)一物流，不提供倉庫，但可購

45、買塔樓公寓作為辦公及倉庫場地。7.2.2商家結(jié)構(gòu)共有商家 80 家，其中：品牌電腦：18 家；數(shù)碼：5 家；電腦配件/外設(shè)/辦公/軟件：56 家；通訊：1 家（中移鼎訊，營業(yè)面積約 250） ； 品牌電腦23%數(shù)碼相機(jī)6%通訊1%配件/外設(shè)/辦公70%7.2.3小結(jié)小結(jié)現(xiàn)代城主營品牌電腦及筆記本。以商家數(shù)量而言，中高端電腦及數(shù)碼產(chǎn)品占據(jù)的比例近 30%，以經(jīng)營面積而言其比例達(dá)到 50%。相對于再爾的電腦僅占 4%的比例來看，現(xiàn)代城的品牌和檔次無疑高出不少，物業(yè)形象也較好，有統(tǒng)一職保安保潔服務(wù)。同時(shí)，現(xiàn)代城的塔樓公寓也為商家辦公和臨時(shí)倉庫提供了配套和便利。目前現(xiàn)代城已經(jīng)成為襄樊較具規(guī)模和知名度的

46、 IT 及數(shù)碼賣場，但由于受到面積的限制，只注重購物，而服務(wù)性配套設(shè)施（如餐飲、休閑等）不夠，以及經(jīng)營管理和售后方便的不完善，仍未能成為現(xiàn)時(shí)襄樊?dāng)?shù)碼賣場的領(lǐng)軍者。7.37.3科技館科技館科技館周邊自然形成 IT 及電子產(chǎn)品一條街，各品牌專賣店、中小代理商沿街兩旁設(shè)置門面，面積在 2050不等。整條街的主要門店有 53 家，其中：品牌電腦：23 家；數(shù)碼：5 家；辦公：8 家；耗材：3 家；配件：4 家；文化/軟件/網(wǎng)絡(luò)：8 家；網(wǎng)吧：2 家。23 / 27 文檔可自由編輯打印品牌電腦數(shù)碼辦公耗材配件文化/軟件/網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)吧科技館受到現(xiàn)代城的幅射及影響，經(jīng)營電腦、數(shù)碼及周邊產(chǎn)品的銷售和售后服務(wù)，但整

47、體而言市場不成規(guī)模和氣候，缺乏強(qiáng)有力的品牌，產(chǎn)品種類不齊全，門店形象差，對本項(xiàng)目影響不大。8項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位8.18.1主題定位主題定位錦繡數(shù)碼城錦繡數(shù)碼城 集購物、休閑、娛樂、咨訊、餐飲為一體的集購物、休閑、娛樂、咨訊、餐飲為一體的 E E 時(shí)代時(shí)代 ITIT 數(shù)碼生活體驗(yàn)中心數(shù)碼生活體驗(yàn)中心8.28.2功能定位功能定位 購物功能：IT 及數(shù)碼產(chǎn)品的零售、批發(fā) 休閑娛樂功能：軟件、游戲、音樂、新品體驗(yàn) 資訊功能：專業(yè)網(wǎng)站、市場行情、各地報(bào)價(jià) 餐飲：西式快餐、美食廣場購物60%休閑娛樂10%資訊5%餐飲25%8.38.3業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)業(yè)種定位 電腦：PC（整機(jī)&裝機(jī)） ；筆記本；筆記

48、本硬盤、內(nèi)存及周邊設(shè)備等； 數(shù)碼：DV、DC、MP3、MP4、移動(dòng)儲(chǔ)存、數(shù)碼配件等；24 / 27 文檔可自由編輯打印 手機(jī)通訊：手機(jī)、小靈通、對講機(jī)、藍(lán)牙耳機(jī)等； 電腦配件：主板、CPU、硬盤、內(nèi)存、顯示器、光驅(qū)、鼠標(biāo)、鍵盤、顯卡、聲卡等； 外設(shè)：音箱、耳機(jī)、手寫輸入、數(shù)控產(chǎn)品、數(shù)字化儀、游戲周邊設(shè)備等； 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：路由器、集線器、交換機(jī)、網(wǎng)卡、MODEM、防火墻、布線產(chǎn)品等； 辦公設(shè)備：傳真機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描儀、碎紙機(jī)、打卡機(jī)、投影設(shè)備等； 擴(kuò)展配件：硬盤盒、電源、藍(lán)牙適配器、硬盤保護(hù)卡、硬盤隔離卡等； 耗材：墨盒、硒鼓、色帶、碳粉等； 軟件：專業(yè)軟件；影音光碟；游戲軟件； 餐飲：西式/中式快餐；風(fēng)味美食廣場。8.