鄱陽雙蓮商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

1、雙蓮商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告（前期數(shù)據(jù)給大家作的參考）前言一、項(xiàng)目概況1、 地理位置2、 項(xiàng)目簡介3、 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4、 工程進(jìn)按排二、鄱陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、 鄱陽縣房地產(chǎn)現(xiàn)況：2、 本案真對銷售地域情況：3、 三地經(jīng)濟(jì)分析（小華、蓮湖、樂亭）三、前期銷售分析（一）前期項(xiàng)目推廣：（二）前期推廣情況分析：（三）前期銷售及客戶資源分析如下：四、 本案SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：五、本案市場定位及項(xiàng)目定位1、   市場總定位2、   項(xiàng)目定位3、   客戶群定位六、項(xiàng)目推廣方案：1、 人員推銷

2、： 2、 廣告推廣：3、 促銷活動(dòng)：4、 公共關(guān)系推銷：六、價(jià)格及價(jià)格策略七、銷售策略前言 市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。在這戰(zhàn)場上，關(guān)健在于時(shí)刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場，細(xì)分市場，發(fā)掘市場，我們才可能發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，通過縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。而科學(xué)的策劃是項(xiàng)目成功的基石之一。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學(xué)策劃，出奇制勝，是我們永遠(yuǎn)不懈的追求，也是我們永遠(yuǎn)恪守的策劃觀。我們堅(jiān)信：只有導(dǎo)入全新的整合營銷概念和專業(yè)的整合營銷模式，為項(xiàng)目實(shí)施全程整合營銷策劃運(yùn)作，我們的項(xiàng)目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。我公司將憑著創(chuàng)意性的策劃

3、理念、專業(yè)的代理經(jīng)驗(yàn)、敏銳的市場觸覺及對市場的深入掌握，結(jié)合市場動(dòng)向及銷售情況、供求關(guān)系，為本項(xiàng)目制定營銷策略，旨在通過整合營銷策劃和手段，強(qiáng)化本項(xiàng)目的優(yōu)勢，提高本項(xiàng)目的總體素質(zhì)和市場競爭力，令本項(xiàng)目推出市場，奪取最大的銷售業(yè)績，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為：本策略的執(zhí)行將隨時(shí)根據(jù)市場的變化作出調(diào)整,而專業(yè)、創(chuàng)意、實(shí)效正是我們的追求。藉此，我司根據(jù)市場調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，進(jìn)一步擬定整合推廣策劃方案，整合所有資源，揚(yáng)長避短，努力實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的成功與強(qiáng)勢營銷。 一、 項(xiàng)目概況1、   地理位置 雙蓮商業(yè)蓮地處雙港鎮(zhèn)、小華老城區(qū)東

4、南角處，蓮湖大橋通車后，雙蓮商業(yè)街將成為雙、蓮、鄱三地交通樞紐，交通及區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、   項(xiàng)目簡介雙蓮商業(yè)街為嘉億房地產(chǎn)在鄱陽縣打造的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目分二期開發(fā)，一期由雙蓮商業(yè)街和華亭商業(yè)街兩條主街組成，共開發(fā)460棟沖天樓。華亭街簡介：華亭街位于雙港鎮(zhèn)政府東側(cè)，北鄰小華通往縣城唯一主路，南接雙蓮商業(yè)主街，本街在設(shè)計(jì)上是從現(xiàn)今商業(yè)氛圍和長遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)值趨向考慮，整街由99棟沖天樓組成，街長400米，寬24米，主路無任何障礙，可任意穿行，人流可將兩側(cè)商戶連接起了，有很好的互補(bǔ)性?，F(xiàn)今是老城與新城連接紐帶，未來將成為本地域最具商業(yè)價(jià)值的黃金紐帶。雙蓮街簡介：雙蓮商業(yè)街全長

5、1040米，街寬30米，于08年底前交房，本街將于08年開業(yè)，二期現(xiàn)有140畝地將于08年底動(dòng)工建造。 3、   項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：69279.92平方米總建筑面積：98000平方米建筑密度：21.79%綠化率：38.5%容積率：1.41總套數(shù)：465套 4、工程進(jìn)按排華亭商業(yè)街序號項(xiàng)目時(shí)間1基礎(chǔ)工程 年 月 日至 年 月 日2主體工程竣工 年 月 日于 至 年 月 日3內(nèi)外裝飾工程竣工 年 月 日至 年 月 日4室外環(huán)境工程竣工 年 月 日至 年 月 日5竣工驗(yàn)收 年 月 日至 年 月 日6入住時(shí)間 年 月 日至 年 月 日雙蓮商業(yè)街序號項(xiàng)目時(shí)間1基礎(chǔ)工程

6、年 月 日至 年 月 日2主體工程竣工 年 月 日于 至 年 月 日3內(nèi)外裝飾工程竣工 年 月 日至 年 月 日4室外環(huán)境工程竣工 年 月 日至 年 月 日5竣工驗(yàn)收 年 月 日至 年 月 日6入住時(shí)間 年 月 日至 年 月 日二、 鄱陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、鄱陽縣房地產(chǎn)現(xiàn)況：政策：  11月11日，鄱陽召開全縣金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，就進(jìn)一步激活該縣房地產(chǎn)市場，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展謀取良策。市委常委、鄱陽縣委書記趙東亮，鄱陽縣縣長劉鋒及該縣有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了座談會(huì)。     座談會(huì)上，與會(huì)人員對該縣關(guān)于進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場的若

7、干意見（討論稿）進(jìn)行了充分的討論。     座談中，劉鋒指出，今年以來鄱陽提出建設(shè)“一園三基地”，快速發(fā)展工業(yè)，進(jìn)展較好，使鄱陽的工業(yè)發(fā)展進(jìn)入了快車道。而工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給鄱陽的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)難得的機(jī)遇，搭建了一個(gè)新的平臺(tái)，各位企業(yè)家應(yīng)把握好機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的拉動(dòng)作用，鄱陽將繼續(xù)給予支持，政府將進(jìn)一步鼓勵(lì)人口向縣城聚居，鼓勵(lì)老百姓進(jìn)城購房；繼續(xù)加大力度，堅(jiān)決杜絕個(gè)人在縣城違規(guī)建私房；為房地產(chǎn)發(fā)展提供健康有序的環(huán)境；進(jìn)一步完善城市功能；進(jìn)一步拓寬融資渠道，加強(qiáng)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作；進(jìn)一步規(guī)范政府行為，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提

8、供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使規(guī)范化、制度化的工作更加透明，防止決策的隨意性。     趙東亮指出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展的標(biāo)志。目前，鄱陽縣的城市房地產(chǎn)開發(fā)存在三個(gè)方面的問題，一是房地產(chǎn)市場激活力不夠，二是對房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)、全面地進(jìn)行調(diào)查，提出建議不夠，三是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不夠，外來有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)信心不足，市民的購房愿望不強(qiáng)。     趙東亮強(qiáng)調(diào)，要激活鄱陽的房地產(chǎn)市場，政府和部門、銀行、企業(yè)要共同努力。政府和部門要注重城市建設(shè)的規(guī)劃品位和加快規(guī)劃，加快基礎(chǔ)設(shè)施的功能項(xiàng)目建

9、設(shè)；要嚴(yán)控違規(guī)建私房，不能讓有權(quán)、有情、有膽的人擾亂房地產(chǎn)市場；要控制老城區(qū)大面積的房地產(chǎn)開發(fā)和控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供給量，同時(shí)還要完善功能，鼓勵(lì)建新區(qū)；要運(yùn)用政策，鼓勵(lì)公積金貸款；要激發(fā)二手房市場，鼓勵(lì)以舊換新、以小換大、 以次換好；要打破城鄉(xiāng)門檻，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城；要搭建平臺(tái)，鼓勵(lì)銀企合作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要注重立足長遠(yuǎn)，樹立品牌，提高素質(zhì)，提升品質(zhì)。銀行要立足大局，立足長遠(yuǎn)，立足扶優(yōu)扶強(qiáng)，把自身做強(qiáng)，與企業(yè)多合作，多溝通。 鄱陽訊區(qū)位經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：    鄱陽縣位于東經(jīng)116°23'45"至117°06&#

10、39;15"，北緯28°46'36"至29°42'03"之間，鄱陽湖東岸，面積平方公里。 自然氣候     鄱陽屬亞熱帶地區(qū)，氣候溫和，年平均氣溫.。雨量充沛，年平均降雨量至毫米。日照充足，年均無霜期天，氣候宜人，資源豐富。 行政區(qū)劃     鄱陽縣行政區(qū)劃轄個(gè)鎮(zhèn)，個(gè)鄉(xiāng)，另有個(gè)水庫管理局和一個(gè)農(nóng)科所以及一個(gè)省屬珠湖農(nóng)場，共有個(gè)居委會(huì)，個(gè)村委會(huì)，個(gè)自然村。 城市建設(shè)     縣城鄱陽鎮(zhèn)山水環(huán)繞、依山襟湖、古跡留痛

11、，有東湖、芝山、風(fēng)雨山、永福寺塔、文廟、止水亭等名山名水名勝?？h城主干道美化亮化.公里、正在興建的城北新區(qū)規(guī)劃.平方公里、引資建設(shè)的饒州大道、鄱陽颯市場、饒州小商品市場、建材大市場等使縣城商貿(mào)興旺、鄱陽鎮(zhèn)構(gòu)建“一湖”（東湖）二帶（饒河景觀帶、中心大道景觀帶）三環(huán)、四區(qū)（城北區(qū)、城東區(qū)、老城區(qū)、芝山上土湖景區(qū)）”，逐步建成“水陸交通便捷、集居人口眾多、水鄉(xiāng)韻味濃郁、工貿(mào)旅游發(fā)達(dá)、片區(qū)功能齊全”的生態(tài)水城、鄱陽湖畔美麗的中心城市。 基礎(chǔ)工業(yè)  食品、機(jī)械、輕紡、建材、礦產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)支撐著鄱陽工業(yè)大廈。鄱陽正依托農(nóng)業(yè)辦企業(yè)，發(fā)揮優(yōu)勢興工業(yè)。鄱陽酒廠生產(chǎn)的甲魚酒獨(dú)樹滋陰補(bǔ)酒之幟，獲全國食品博覽會(huì)

12、銀獎(jiǎng)，新安食品公司生產(chǎn)的天然綠色食品走俏市場，巧奪天工的脫胎漆器獲巴拿馬世界博覽會(huì)獎(jiǎng)，占盡風(fēng)流。連桿、針織、水泥、魚鉤等產(chǎn)品深受市場歡迎。位于城北的鄱陽湖工業(yè)園區(qū)第一期規(guī)劃平方公里，通過“引鳳筑巢”招商引資以形成以延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的食品精深加工和勞動(dòng)密集型、產(chǎn)業(yè)服裝等行業(yè)為主的工業(yè)發(fā)展平臺(tái)。 生態(tài)農(nóng)業(yè)     鄱陽縣共有耕地萬畝，山地萬畝，水面萬畝，土地肥沃、生態(tài)優(yōu)良。主要農(nóng)作物有稻谷、棉花、油料、中藥材、大豆、芝麻、甘蔗、蓮子、蔬菜、百合等。年又獲得個(gè)無公害生產(chǎn)基地，個(gè)無公安綠色食品，鄱陽湖青蝦品牌和鄱陽黑芝麻綠色食品商標(biāo)，是全國淡水魚重點(diǎn)縣，水產(chǎn)量

13、居全省前茅，品種多達(dá)個(gè)，珠湖銀魚、東湖鯽魚、黃頰頭、鱖魚以及鄱陽湖藜蒿、春不老等天然食品堪稱珍品，是生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色食品開發(fā)的理想基地。 人文歷史     鄱陽公元前年成立番縣，歷史悠久、文化昌盛、人文蔚起、人才輩出。東晉大將軍陶侃勤慎守職，為世人稱道，其母湛氏與岳母、孟母齊名；唐“大歷十才子”吉中孚飲譽(yù)江南；被稱為“蘇武第二”的洪皓羈金年，忠貞日月可鑒，其子洪邁著容齋隨筆毛澤東隨身攜帶四十春秋；南宋記號人姜夔工詩善詞，開音樂先河；鄱陽饒河戲唱遍城鄉(xiāng)，久演不衰，被譽(yù)為“戲劇之鄉(xiāng)”。 區(qū)位條件： 公路：九景高速公路和田樂超二級公路橫穿縣境內(nèi)，正在興建的鄱余公

14、路，使鄱陽至南昌僅公里。山東東營至香港高速公路將穿過我縣。 航運(yùn)：境內(nèi)樂安河、西河、潼津河、昌江經(jīng)鄱陽湖直通長江，鄱陽港是江西省六大港口之一，縣城經(jīng)水路至南昌僅三小時(shí)。 航空：縣城距景德鎮(zhèn)羅橋機(jī)場分鐘、廬山機(jī)場只需個(gè)多小時(shí)車程，距昌北機(jī)場僅個(gè)多小時(shí)的車程。 鐵路：縣內(nèi)有高速公路與全國大動(dòng)脈京九鐵路相連，正在規(guī)劃建設(shè)中的衢九景鐵路橫穿境內(nèi)公里。2、本案真對銷售地域情況：  雙港雙港鎮(zhèn)轄40個(gè)村委會(huì)，共有15868戶，人口72929人，區(qū)域面積286平方公里，其中水域面積3528公頃。 雙港鎮(zhèn)是農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，年產(chǎn)糧、棉、油、果及水產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)量大。  雙港鎮(zhèn)人

15、口多，勞動(dòng)力資源豐富，共有勞動(dòng)力29820人，僅外出務(wù)工人員2萬余人。 雙港鎮(zhèn)地域遼闊，自然資源豐富。長山村四周環(huán)湖，山水相連，景色宜人，是良好的旅游開發(fā)區(qū)；荊塘、荊華村的礦產(chǎn)質(zhì)地好，是建房基礎(chǔ)、頂層、修路及圩堤護(hù)坡的上好材料；雙港鎮(zhèn)水域較寬，有很豐富的水產(chǎn)資源。與縣城鄱陽鎮(zhèn)接觸，可建成鄱陽鎮(zhèn)水產(chǎn)品、蔬菜供應(yīng)基地。 歡迎您走進(jìn)雙港、投資雙港；它將成為您興業(yè)的寶地、發(fā)財(cái)?shù)母５兀≌孕氯A網(wǎng) 蓮湖 蓮湖鄉(xiāng)是全國第一大淡水湖鄱陽湖中一島鄉(xiāng)。地處東徑116°32116°40，北緯58°5258°59之間，位于鄱陽縣城西南隅，鄱陽湖東南岸邊?？偯娣e為251平方公里。

16、地勢中部較高，四周為平坦草洲。有耕地41427畝，其中旱地15381畝，水田26046畝（含南北兩座圩圍墾田），養(yǎng)殖水面2萬畝，湖坪草洲146384畝，全鄉(xiāng)共34個(gè)村委會(huì)，總?cè)丝?1800人。      蓮湖鄉(xiāng)的自然資源特別是水產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，鄉(xiāng)內(nèi)大小湖庫塘汊眾多，水質(zhì)優(yōu)良，可養(yǎng)殖水面總計(jì)達(dá)20000畝，水產(chǎn)藏量極為豐富，既有魚蝦、又有龜甲，珍禽和豐厚的可食性水生植物等十百種，其中鱉魚、銀魷尤為珍貴。      鄉(xiāng)內(nèi)筑有精養(yǎng)魚池有3600余畝，每塊15畝左右，并配有魚種池80塊，可供孵化、繁育。豐富水產(chǎn)資源可供螃蟹

17、、珍珠等物種水產(chǎn)品養(yǎng)殖與開發(fā)。 摘自新華網(wǎng) 3、三地經(jīng)濟(jì)分析（小華、蓮湖、樂亭）小華經(jīng)濟(jì)組合 2）過路經(jīng)濟(jì)：過路式采購 3）急需式經(jīng)濟(jì)：生活必備品 4）壟斷式經(jīng)濟(jì)：如電信、銀行、郵局、醫(yī)療、政府等樂亭經(jīng)濟(jì)組合 固定經(jīng)濟(jì)（急需經(jīng)濟(jì)）：生活必備品、人口較集中、體現(xiàn)固定購買力、生活日用口為主。蓮湖經(jīng)濟(jì)組合1）壟斷式經(jīng)濟(jì)：如電信、銀行、郵局、醫(yī)療、政府等2）固定經(jīng)濟(jì)（急需經(jīng)濟(jì)）：生活必備品、人口較集中、體現(xiàn)固定購買力、生活日用口為主。4、區(qū)域市場分析：明珠花園開發(fā)商：江西省祥樂置業(yè)有限公司地址：城北地稅局東側(cè)100米。銷售電話：/6265556價(jià)格：店面/6000/平方米元以上 6298/平米 住房三

18、層：1298元/平方米太子龍園開發(fā)商：江西華城投資有限公司地址：江西省鄱陽路92號（售）電話：價(jià)格：店面/6180/平方米 住宅/三層/1320/電梯房 一次性9。7折 按揭9。8折貸款利率系數(shù)：5年189。9 十年108。5芝陽花苑開發(fā)商：江西省繁華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：大芝路190號（售）電話：/6278888價(jià)格：店面/6666/平方米 住宅/三層/1298/平方米東湖彎商茂中心開發(fā)商：鄱陽四方城市建設(shè)有限公司 上饒先鋒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：鄱湖大道饒州中學(xué)對面電話：價(jià)格：店面6398/平方米永興農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)商：鄱陽縣永興農(nóng)貿(mào)發(fā)展有限公司地址：鄱陽湖大道與中心大道交匯處電話：價(jià)格：一

19、層內(nèi)部攤位/4480元/平方米 住房1130元/平方米/三層總點(diǎn)地面積：30畝 建面/40000平方米 容積率/2。0桃花源記開發(fā)商：南昌同創(chuàng)基來代理商：廣州領(lǐng)筑電話：/6279999價(jià)格：店面/一層/7000-8000元/平方米 二三層未定價(jià) 住房：起價(jià)1400元/平方米總建筑面積：100萬平方米士湖名居開發(fā)商：玉山縣城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司代理商：我愛我家房產(chǎn)地址：新民路和西門路交匯處電話：6262656價(jià)格：店面/6000以上/平方米 側(cè)面/7000以上柏林花園開發(fā)商：先鋒房地產(chǎn)地址：城北電話：/6898222/6819222價(jià)格：店面/6398元/平方米 住房/1298/平方米富田大道

20、開發(fā)商：江西華躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營商：鄱陽飛躍市場經(jīng)營管理有限公司營銷策劃：川海·國際置業(yè)電話：/6325888價(jià)格：結(jié)論：鄱陽房地產(chǎn)業(yè)存在的問題：1)是房地產(chǎn)市場激活力不夠2)是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不夠，外來有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)信心不足，市民的購房愿望不強(qiáng)。 3)支持力度不夠、主導(dǎo)性不強(qiáng)三、 前期銷售匯總（一）前期項(xiàng)目推廣：1、廣告推廣（傳單、現(xiàn)場部分平面廣告）2、人員推銷（單一銷售部推銷）3、促銷活動(dòng)（開盤促銷優(yōu)惠一萬）4、公共關(guān)系推銷（老總關(guān)系推銷）（二）前期推廣情況分析：前期廣告宣傳地點(diǎn)：雙港鎮(zhèn)范圍內(nèi)宣傳方式：傳單活動(dòng)按排：開盤活動(dòng)3天，當(dāng)日定房：17套退 退2套。銷售情況

21、：3月21號止共定房23套?；厥召Y金50萬元整?？備N售額：5694271元整。定房較多地點(diǎn)：小華及周邊村，如樂亭、饒山、喬家、蓮湖等地。定房客戶來源：部分自來，部分老客戶介紹。（三）前期銷售及客戶資源分析如下：客戶心理分析：現(xiàn)觀望客戶較多，（原因主要有：1、是否有親朋在此購房 2、房屋是否可建起 3、開街后有沒有人氣 4、房屋價(jià)格高等。）親朋是否在此購房：現(xiàn)老客戶介紹新客戶較多，如果可以獲得老客戶的信任，新客戶也自然不成問題，所以前期推擴(kuò)必須做好，走低價(jià)使老客戶增多，就算本地人外出打工也好推廣給家人，外出人員自己親朋友此買房自己買也放心。房屋是否可建起：1、本項(xiàng)目是政府支持項(xiàng)目，現(xiàn)建工程投資近

22、3千萬。2、現(xiàn)只收定金3萬元，看到房屋時(shí)在交首付或全款。按定房100戶計(jì)算剛回收資金3百萬元。收入定金是現(xiàn)以投資的1/10，完全可以證明嘉億萬人公司資金實(shí)力雄厚。開街后有沒有人氣：1、為聚集人氣本公司自建一萬多平米廣場將于15過后兩個(gè)月內(nèi)打造完畢。周邊配套兩年內(nèi)將全部交付使用，2、二期140畝地全為新農(nóng)村住宅區(qū)。3、蓮湖大橋修好之后雙本商業(yè)街為必經(jīng)之路。房屋價(jià)格高：1、自建房造價(jià)分析：小華現(xiàn)建一棟三層半房屋（300平米需要15萬元，內(nèi)外無裝修。一般四口之家需建一年，如在此買房，家人外出打工一年可輕松賺4-5萬元。所以人工費(fèi)+建筑成本合計(jì)超出20萬元。20萬元足以在雙蓮買一東沖天樓。還可辦理按揭

23、貸款。資金還可抽出它用。2、從居住地點(diǎn)來看定房客戶大多為小華周邊各村，因當(dāng)?shù)刈越ǚ颗c小華自建房成本相同，自建房地址與小華無法相媲美，無任何商業(yè)價(jià)值，所以考慮建房不如買到鎮(zhèn)中心。1）四、    本案SWOT分析優(yōu)勢（S）： 1、雙蓮兩地經(jīng)濟(jì)文化中心 2、配套齊全 3、交通樞紐 4、一期房源較少 5、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目壟斷 6、人口優(yōu)勢 7、地理優(yōu)勢 8、商業(yè)價(jià)值劣勢（W）： 1、小華老城經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、本街拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較難2、現(xiàn)自建房較多3、房價(jià)較高4、銷售和人氣培養(yǎng)周期性長5、期房銷售當(dāng)?shù)厝瞬徽J(rèn)同機(jī)會(huì)（O）：1、蓮湖大橋?qū)⒂诮衲?0月1日通車 本街人流數(shù)將會(huì)有所提升。 2、當(dāng)

24、地人手中持有資金足以貸款購房 3、當(dāng)?shù)卣С滞{（T）：1、縣政府鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè) 2、現(xiàn)開發(fā)商業(yè)街項(xiàng)目較多、競爭將會(huì)越來越激烈 3、當(dāng)?shù)貙Ρ卷?xiàng)目信心不足、小華消費(fèi)能力有限 4、當(dāng)?shù)責(zé)o拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)支柱還以農(nóng)產(chǎn)品為主 五、本案市場定位及項(xiàng)目定位1、   市場總定位2、   項(xiàng)目定位1）、形象及品牌定位：嘉億公司將把雙港建設(shè)成為江西最美好鄉(xiāng)鎮(zhèn)、創(chuàng)鄱湖第一品牌地產(chǎn)。2）、設(shè)計(jì)定位 ：出則寧靜 入則繁華公司在規(guī)劃方案中、關(guān)于戶型定位內(nèi)部格局設(shè)計(jì)分區(qū)明確、實(shí)用性較強(qiáng)、開造了鄱陽沖天樓設(shè)計(jì)的新實(shí)用理念。外觀設(shè)計(jì)方面美觀大方、錯(cuò)落有序交通采用人車分流 3）樓層

25、定位： 三層共32套 占一期總套數(shù)的6.88% 三層半302套 占一期總套數(shù)的65% 四層26套 占一期總套數(shù)的5.6% 四層半102套 占一期總套數(shù)的22% 五層3套 占一期總套數(shù)的0.52% 4）價(jià)格定位： 四層以下1258元/平方來 四層以上1188元/平方米 5）折扣： 一次性付款9.7折 分期及按揭貸款9.8折3、   客戶群定位Ø         地域分布：雙港、蓮湖、鄱縣Ø       

26、60; 職業(yè)特征：在外務(wù)工及創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)人員較多Ø         消費(fèi)形態(tài)：中底檔銷費(fèi)群（相對鄱陽縣） 六、價(jià)格及價(jià)格策略1、 價(jià)格厘定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目定價(jià)策略，指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價(jià)值，應(yīng)對市場競爭及反應(yīng)，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，在利于銷售的前提下，使發(fā)展商的利潤盡可能的增加，這個(gè)平衡點(diǎn)也是項(xiàng)目價(jià)格定位的關(guān)鍵。而且價(jià)格將受到各方面因素的影響，因此將根據(jù)實(shí)際情況而適當(dāng)調(diào)整。 2、   價(jià)格走勢策略: 低開高走3、   價(jià)格經(jīng)過我們周密的調(diào)研，并結(jié)合咸

27、陽城西周邊主要競爭物業(yè)的銷售價(jià)格，我們認(rèn)為，本案的全程控制均價(jià)為：1200元/平方米。 4、   銷售價(jià)格的制定a)        、定價(jià)格策略時(shí)，須考慮市場競爭業(yè)態(tài)的變化，迎合消費(fèi)者的購買心理因素。b)        、據(jù)項(xiàng)目開發(fā)、工程進(jìn)度及整體價(jià)格策略需要，在確保銷售率實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上考慮。c)        、目前期如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，鞏固

28、及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，并且明確遠(yuǎn)期的目標(biāo)。八、項(xiàng)目推廣：、 人員推銷：四地（縣城、小華、樂亭、蓮湖）固定人員推銷、部分渠道銷售、 廣告推廣：固定廣告推廣（廣告牌）移動(dòng)廣告推廣（傳單、海報(bào)、車體等）合做廣告推廣（意向入住本街的企業(yè)）1）、公共傳播媒體l          報(bào)l          電視l      

29、0;   廣播（電臺(tái)）2）、戶外媒體l          戶外看板l          車體l          燈箱l          售樓處3）、印刷媒體l     

30、;     售樓海報(bào)l          宣傳單張l 精美折頁l、 銷活動(dòng)：節(jié)假日促銷活動(dòng)、各銷售點(diǎn)促銷活動(dòng)、公共關(guān)系推銷：七、銷售策略1、 銷售時(shí)機(jī)各個(gè)節(jié)假日2、推盤方式為了降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)，最大化的實(shí)現(xiàn)我司的利潤目標(biāo)，我部門建議如下的推盤計(jì)劃：推出多重組合銷售方式：1）、將華亭街組合式發(fā)售（分為：沖天樓、一層店面、二層以上住宅）三種方式銷售，但由于店面好銷因素，前期投入市場原則是在住房售出的前提下發(fā)售店面。（注：雙蓮街4層以上的房源較多，特點(diǎn)：一層店面太小 住

31、房面積大 在住房價(jià)格較底時(shí)不意發(fā)售所以暫留。） 2）、保留部分景觀、區(qū)位等因素好的單元，后期可根據(jù)市場情況和銷售進(jìn)度追加部分套型。作到“局部消化、步步為營、穩(wěn)扎穩(wěn)打”，依次實(shí)現(xiàn)減小尾盤壓力、不斷支撐售價(jià)的目的。3、 銷售方式：經(jīng)過本部門考證認(rèn)為以下銷售方式較適合當(dāng)?shù)厥袌鐾茝V1）、渠道銷售（本地?zé)o論是經(jīng)濟(jì)還是購房人群有它的特殊性、找出在各自圈內(nèi)有說服式各樣力的人，給予介紹費(fèi)，為本公司渠道銷售人員進(jìn)從存檔保密）2）、合作銷售：與周邊的兄弟單位進(jìn)行銷售及廣告合作 3）、 銷售部直銷：銷售人員現(xiàn)場銷售4、付款方式       

32、60;                               i.              銀行按揭：按揭年限由購房者自主選擇，按揭金額不超過所購樓款的60%；&

33、#160;                                     ii.            

34、60; 一次性付款：由購房者一次性向我公司付清房款的付款方式，要求購房者在簽定<商品房買賣合同>時(shí)一次性付清全款；                                    iii.   

35、0;          分期付款 華亭街簽<商品房買賣合同>時(shí)最底付80%。剩余房款交房前付清。由于雙蓮街交房較晚固不分期付款 在銷售時(shí)，幾種付款方式可靈活運(yùn)用，可結(jié)合購房者的具體情況，建議其使用恰當(dāng)?shù)母犊罘绞?，以便迅速的湊成成交。在銷售過程中，可考慮給予購房者一定的價(jià)格折讓，盡可能鼓勵(lì)或引導(dǎo)客戶采取一次性的付款方式。 5、優(yōu)惠政策（價(jià)格折讓）結(jié)合本案前期的銷售優(yōu)惠政策以及周邊別墅類主要競爭物業(yè)的具體情況，建議：1）、一次性付款97折2）、分期付款及銀行按揭98折3）、其它付款方式無折扣4）、市場認(rèn)知階段或特殊活動(dòng)期間，實(shí)行“折上折（96*98，98*98）”的優(yōu)惠政策，也可采取“贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)、免辦證費(fèi)用、贈(zèng)家電”等促銷優(yōu)惠政策。  6、銷售計(jì)劃計(jì)劃本案一期銷售周期為24個(gè)月，根據(jù)銷售各階段的劃分，具體的銷售計(jì)劃如下：認(rèn)購期 10月1日華亭開街強(qiáng)勢熱銷期 持續(xù)期及銷售調(diào)整期 第二輪強(qiáng)勢熱銷期 持續(xù)期和收尾期 7、銷售策略1）、傳統(tǒng)靜態(tài)銷售與動(dòng)態(tài)銷售相結(jié)合2）、促銷與直銷相結(jié)合3）、活動(dòng)引爆樓市4）、展會(huì)及公關(guān)活動(dòng)八、廣告及推廣1、本案廣告宣傳推廣