金橋酒店式公寓項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告

1、金橋酒店式公寓項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告本報(bào)告將通過(guò)對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷史、項(xiàng)目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解決金橋項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)上以怎樣的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，能夠在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。1. 上海酒店式公寓概述上海酒店式公寓最早出現(xiàn)于2000年6月的普陀區(qū)My City。作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其產(chǎn)品形態(tài)、開(kāi)發(fā)模式較為特殊，在最初解決了一部分爛尾樓改造問(wèn)題，成為部分開(kāi)發(fā)商相繼追捧的開(kāi)發(fā)模式，酒店式公寓經(jīng)歷了較為特殊的產(chǎn)品歷程。1. 上海歷年酒店式公寓上市樓盤(pán)早期的酒店式公寓主要為爛尾樓改建，產(chǎn)品單一。但作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)投資類(lèi)型產(chǎn)品，酒店式公寓以其全裝修，面積小，總價(jià)低，高

2、回報(bào)等因素不斷受到市場(chǎng)追捧。由于其產(chǎn)品特殊，伴隨著上海整體房地產(chǎn)高速發(fā)展，其發(fā)展步伐由2003年達(dá)到高峰。2004年不斷受到相關(guān)政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，整體市場(chǎng)快速降溫，雖然價(jià)格仍然保持增勢(shì)，但是需求減緩，二手房拋售快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求出現(xiàn)失衡。作為投資型物業(yè)的酒店式公寓開(kāi)發(fā)力度有所減弱。2. 上海酒店式公寓分布從上海酒店式公寓分布情況來(lái)看，其主要集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)，這主要也是同酒店式公寓發(fā)展及特性分不開(kāi)的。早期的酒店式公寓多為爛尾樓改建，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題具備開(kāi)發(fā)酒店式公寓的爛尾樓大多集中與內(nèi)環(huán)內(nèi)，而隨著酒店式公寓的發(fā)展，產(chǎn)品特殊性決定了其需要較高區(qū)域?qū)傩约皡^(qū)域成熟度等條件作為產(chǎn)品支撐，大多

3、開(kāi)發(fā)商考慮到利潤(rùn)最大化、產(chǎn)品多樣化的因素，加大了對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)力度。而內(nèi)環(huán)以外的部分區(qū)域，由于靠近成熟的內(nèi)環(huán)內(nèi)，更多的采取開(kāi)發(fā)住宅社區(qū)的模式，回避開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域成熟度、區(qū)域配套要求較高的酒店式公寓產(chǎn)品。中外環(huán)地區(qū)由于大量的開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成熟，外來(lái)高收入人口的不斷增加，區(qū)域成熟度的增加及外來(lái)人口的增加，使得酒店式公寓這一特殊住宅產(chǎn)品獲得了一定市場(chǎng)，產(chǎn)品有進(jìn)一步放大趨勢(shì)。3. 上海酒店式公寓價(jià)格分布酒店式公寓作為房地產(chǎn)中特殊的產(chǎn)品形態(tài)，其價(jià)格分布與上海房地產(chǎn)價(jià)格分布狀況基本一致，由城市中心區(qū)域?yàn)榘l(fā)散點(diǎn)，由內(nèi)向外價(jià)格逐步走低。同時(shí)也表明酒店式公寓對(duì)區(qū)域成熟度的要求相對(duì)較高。4. 影響酒店式公寓關(guān)鍵因素因

4、素影響分析地段作為投資型產(chǎn)品，地段因素影響相對(duì)較小區(qū)位項(xiàng)目所處區(qū)域是否有較高成熟度，成熟度高、區(qū)域配套完善，接受度越高產(chǎn)品產(chǎn)品要有亮點(diǎn)，精裝修、注重實(shí)用性、舒適性總價(jià)要求低總價(jià)、進(jìn)入門(mén)檻低、投資成本低投資回報(bào)短期高投資回報(bào)率或長(zhǎng)期高租金回報(bào)配套對(duì)自身配套、會(huì)所服務(wù)要求高客源作為投資客戶(hù)，注重投資回報(bào)物業(yè)管理酒店式服務(wù)、人性化管理，提升物業(yè)品質(zhì)銷(xiāo)售策略體現(xiàn)的投資回報(bào)銷(xiāo)售策略，能夠吸引更多的客源相關(guān)政策投資型物業(yè)對(duì)于政策敏感度高，受相關(guān)政策影響較大5. 上海酒店式公寓發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展初期：主要以爛尾樓改建，產(chǎn)品力缺乏，簡(jiǎn)單的小戶(hù)型、低總價(jià)發(fā)展中期：仍然是爛尾樓改建，但產(chǎn)品力有所提升，注重部分可居住性發(fā)

5、展后期：大型住宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)酒店式公寓，產(chǎn)品得到充分提升，體現(xiàn)居住實(shí)用性、舒適性未來(lái)發(fā)展：成熟居住區(qū)域環(huán)境內(nèi)，充分體現(xiàn)居住實(shí)用性、舒適性，人文的關(guān)懷，高品質(zhì)的物業(yè)管理、會(huì)所配置未來(lái)酒店式公寓產(chǎn)品將朝著更加實(shí)用性、舒適性的方向發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理、會(huì)所配置、社區(qū)環(huán)境的要求將進(jìn)一步提高。二、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)，金橋加工出口區(qū)內(nèi)，因此我們從金橋加工出口區(qū)研究著手，在具體到項(xiàng)目自身的分析。1. 金橋加工出口區(qū)概況金橋區(qū)域位于浦東新區(qū)中部，西臨陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，1998年被國(guó)家科技部認(rèn)定為上海金橋現(xiàn)代科技園。開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，

6、東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約4平方公里。 金橋區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通極為便捷，距上海火車(chē)站15公里、虹橋機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里、外高橋港區(qū)9公里。2. 金橋加工出口區(qū)功能規(guī)劃劃分整個(gè)金橋加工出口開(kāi)發(fā)區(qū)的功能劃分按照“一主、三次”的原則，主要?jiǎng)澐譃楝F(xiàn)代工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代生活區(qū)、管理中心區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)。形成了進(jìn)出口工業(yè)為主導(dǎo)，全方位、多層次配套服務(wù)為輔的高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、科技性園區(qū)，功能上劃分合理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)、互為補(bǔ)充。 3. 項(xiàng)目所處區(qū)位及現(xiàn)狀本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于金橋加工出口開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)，金新路、浙橋路交匯路口。西臨銀橋大廈，東靠建

7、銀大廈，南北兩面均臨城市干道綠地隔離帶，其規(guī)劃地理位置優(yōu)越。就目前現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀來(lái)看，整體商業(yè)氛圍經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，發(fā)展速度較為緩慢，并沒(méi)有形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目所處區(qū)域成熟度不高。項(xiàng)目以東碧云國(guó)際社區(qū)的建成，無(wú)疑提升了本項(xiàng)目所處區(qū)域的形象，有利于塑造高品質(zhì)國(guó)際化酒店式社區(qū)的產(chǎn)品形象。4. 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率3.8總建筑面積5萬(wàn)平方米商業(yè)面積8300平方米建筑形態(tài)高層建筑層數(shù)兩棟15層、一棟30層物業(yè)類(lèi)型酒店式辦公主力戶(hù)型面積5060平方米/戶(hù)總套數(shù)約900多套5. 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（S）1. 金橋加工出口區(qū)的良好支撐2. 位于規(guī)劃中的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)3. 面積小、總價(jià)低4. 新建項(xiàng)目、最大程

8、度提升產(chǎn)品力劣勢(shì)（W）1. 商業(yè)購(gòu)物和生活配套設(shè)施缺乏2. 項(xiàng)目周邊爛尾樓影響區(qū)域形象3. 交通欠缺4. 總戶(hù)數(shù)多、體量大5. 中外環(huán)間機(jī)會(huì)（O）1. 軌道交通6號(hào)線(xiàn)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展2. 依托碧云國(guó)際社區(qū)，良好的大社區(qū)概念3. 整體酒店式公寓上市量減少威脅（T）1. 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)展趨緩2. 不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策、投資型客戶(hù)持幣觀望l 優(yōu)勢(shì)金橋加工出口區(qū)良好支撐金橋加工出口區(qū)經(jīng)過(guò)近十五年的發(fā)展，區(qū)內(nèi)吸引了大量的企業(yè)、資金、人才，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了一定基礎(chǔ)。位于規(guī)劃中的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)項(xiàng)目位于規(guī)劃的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)聚集了大量的商業(yè)物業(yè)，未來(lái)大量的商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)將帶動(dòng)項(xiàng)目自身發(fā)展。面積小、總

9、價(jià)低作為投資型物業(yè)，本相目可投資性強(qiáng)，進(jìn)入門(mén)檻低，很大程度的擴(kuò)大了客源構(gòu)成面。新建項(xiàng)目、最大程度提升產(chǎn)品力本項(xiàng)目由于為新建項(xiàng)目，不同與大多數(shù)酒店式公寓爛尾樓改建開(kāi)發(fā)模式，能夠有利于本項(xiàng)目最大程度的提升產(chǎn)品力。l 劣勢(shì)商業(yè)購(gòu)物和生活配套設(shè)施缺乏現(xiàn)代商業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)近十五年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)和生活設(shè)施缺乏，區(qū)域成熟度低，人氣不足，無(wú)法支撐區(qū)域辦公和居住的基本要求。項(xiàng)目周邊爛尾樓影響區(qū)域形象項(xiàng)目周邊爛尾樓已經(jīng)有很長(zhǎng)時(shí)間歷史，區(qū)域整體形象影響較大。 交通欠缺本項(xiàng)目主要臨街面金新路、浙橋路交通缺乏，區(qū)域主要交通分布與新金橋路、楊高南路，出行較為不便?？倯?hù)數(shù)多、體量大作為投資型物業(yè)，本項(xiàng)目由于體量大、總戶(hù)數(shù)多，

10、不同程度上影響了投資客戶(hù)的進(jìn)入信心，擔(dān)心同一區(qū)域大量拋盤(pán)導(dǎo)致交易下降。中外環(huán)間本項(xiàng)目位于中外環(huán)間，不屬于傳統(tǒng)的酒店式公寓酒店開(kāi)發(fā)地段，地段優(yōu)勢(shì)不明現(xiàn)。l 機(jī)會(huì)軌道交通6號(hào)線(xiàn)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展唯一一條貫穿浦東新區(qū)南北向的軌道交通6號(hào)線(xiàn)項(xiàng)目。全程計(jì)劃于2005年底前建成試通車(chē)，2006年完成投入運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)以金橋居住區(qū)為中心，向四周輻射延伸，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，無(wú)論是出行購(gòu)物還是上班，都將十分的方便。依托碧云國(guó)際社區(qū)，良好的大社區(qū)概念項(xiàng)目地塊以西的碧云國(guó)際社區(qū)的形成，無(wú)疑成為本項(xiàng)目依托的重要資源之一，為項(xiàng)目創(chuàng)國(guó)際化酒店式公寓社區(qū)創(chuàng)造了條件。整體酒店式公寓上市量減少上海新建酒店式公寓整體上市量減少，供應(yīng)

11、量減少，為本項(xiàng)目成為市場(chǎng)焦點(diǎn)提供了有利的條件。l 威脅整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)展趨緩近年來(lái)上海整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所減緩，區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)放緩，對(duì)本項(xiàng)目造成了不同程度的影響。不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策、投資型客戶(hù)持幣觀望自2004年以來(lái)，政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，打擊投機(jī)行為，對(duì)于作為投資型物業(yè)的酒店式公寓客戶(hù)，部分投資客戶(hù)趨于持幣觀望狀態(tài)。小結(jié)：從整體上來(lái)看本項(xiàng)目威脅主要來(lái)自政策面，機(jī)會(huì)是有限的，本項(xiàng)目想要成功，將主要取決于較早的入世時(shí)間，產(chǎn)品力的塑造，抓住現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，整合項(xiàng)目資源，是項(xiàng)目成功的核心所在。6.本項(xiàng)目屬性歸納：結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊因素，項(xiàng)目初步定位為：具有高品

12、質(zhì)國(guó)際化的酒店式公寓社區(qū)三、部分在售酒店式公寓市場(chǎng)分析1. 產(chǎn)品形態(tài)樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置物業(yè)形態(tài)總建面積總套數(shù)得房率主力面積天賜公寓廣東路429號(hào)一幢17層1.511470%65-75眾昌金城大廈海寧路1339號(hào)一幢28層363472%40-55東星SOHO荊州路265號(hào)一幢9層0.48875%30-35四季沙龍新市南路585號(hào)一幢27層2.518572%40-55悠詩(shī)閣滬太路826號(hào)一幢5和7層1.36373%50-55萬(wàn)源晶典浦東大道599號(hào)一幢33層3.451072%50-60碧云東新金橋路255號(hào)一幢9層2.3941372%52碧云108紅楓路108弄9號(hào)一幢4層1.210873%45-6

13、0目前在售酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)單一，大多為單體式建筑，產(chǎn)品規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品得房率大多在72%左右，主力面積多在40-55之間。2. 銷(xiāo)售去化樓盤(pán)名稱(chēng)環(huán)線(xiàn)位置公開(kāi)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間總套數(shù)去化情況銷(xiāo)售率去化速度天賜公寓內(nèi)環(huán)內(nèi)2004.112004.11現(xiàn)房1145952%9.8套/月眾昌金城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)2004.52004.122005.1263452582%131套/月東星SOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)2005.32005.32005.6884045%20套/月四季沙龍中外環(huán)2004.22004.32005.518518197%12套/月悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)2003.112003.11現(xiàn)房635180%3套

14、/月萬(wàn)源晶典內(nèi)環(huán)內(nèi)2003.62003.72004.12510售完100%28套/月碧云東中外環(huán)2004.122005.22005.1041336989%123套/月碧云108內(nèi)中環(huán)2004.72004.82004.12108售完100%22套/月可以看到在售樓盤(pán)當(dāng)中，樓盤(pán)預(yù)熱時(shí)期相對(duì)較長(zhǎng)、產(chǎn)品有亮點(diǎn)的個(gè)案其去化速度較快；位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的個(gè)案，由于區(qū)位較好，能夠獲得較快的去化速度?？傮w來(lái)看，受整體市場(chǎng)影響，大部分個(gè)案去化速度有所減緩。3. 在售個(gè)案產(chǎn)品亮點(diǎn)分析樓盤(pán)名稱(chēng)環(huán)線(xiàn)位置產(chǎn)品亮點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)包租服務(wù)天賜公寓內(nèi)環(huán)內(nèi)廚房配套，長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)多功能健身房 3年包租計(jì)劃眾昌金城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)/俱樂(lè)部、健身房等

15、不包租東星SOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)/無(wú)不包租四季沙龍中外環(huán)內(nèi)廊式時(shí)尚廣場(chǎng)、景觀露臺(tái) 主題會(huì)所悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)閣樓設(shè)計(jì)無(wú)會(huì)所包租1-3年 萬(wàn)源晶典內(nèi)環(huán)內(nèi)氣派挑高大堂、空中花園花園會(huì)所 /碧云東中外環(huán)復(fù)式結(jié)構(gòu)，半圓形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)沒(méi)有確定會(huì)所不包租碧云108內(nèi)中環(huán)閣層設(shè)計(jì)地下會(huì)所不包租在售樓盤(pán)部分采用閣層設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)居住功能分區(qū)，設(shè)計(jì)趨向于舒適性、可居住性。作為投資型物業(yè)，大多注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客戶(hù)眼球，提升產(chǎn)品品質(zhì)。如設(shè)置大堂、裝修、空中花園、休閑廣場(chǎng)等。而會(huì)所已經(jīng)成為酒店式公寓產(chǎn)品最為重要的部分之一，根據(jù)項(xiàng)目定位不同會(huì)所性質(zhì)有所不同。目前有相關(guān)政策限止廣告推廣過(guò)程中出現(xiàn)包租等促銷(xiāo)手段，但對(duì)于投資客為主要客戶(hù)的酒

16、店式公寓來(lái)說(shuō)，包租仍然是對(duì)客戶(hù)吸引力最大的促銷(xiāo)手段。4. 總價(jià)分析樓盤(pán)名稱(chēng)環(huán)線(xiàn)位置均價(jià)主力面積主力總價(jià)天賜公寓內(nèi)環(huán)內(nèi)2400165-75156-180眾昌金城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)1332840-5553-73東星SOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)1250030-3537.5-44四季沙龍中外環(huán)879840-5535-48悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)864050-5543-47萬(wàn)源晶典內(nèi)環(huán)內(nèi)1200050-6060-72碧云東中外環(huán)113425259碧云108內(nèi)中環(huán)1467745-6066-88作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案主力總價(jià)大多在40-60萬(wàn)元左右，投資門(mén)檻較低，最大程度的擴(kuò)大投資客源構(gòu)成。5. 部分在售樓盤(pán)立面歸納東星SOHO天賜公寓碧

17、云108 萬(wàn)源晶典作為特殊產(chǎn)品形態(tài)的酒店式公寓，個(gè)案在產(chǎn)品塑造上立面要求高，或現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快，或歐陸沉穩(wěn)大氣，最大程度的吸引眼球，通過(guò)立面的深度塑造，提升產(chǎn)品形象、產(chǎn)品力。 小結(jié)：Ø 由于整體市場(chǎng)影響，酒店式公寓銷(xiāo)售周期將會(huì)逐步延長(zhǎng)，但前期做好預(yù)熱的個(gè)別產(chǎn)品力強(qiáng)的樓盤(pán)可以取得較好的去化速度。Ø 在售酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)單一，而本項(xiàng)目作為酒店式公寓社區(qū)形式出現(xiàn)，能夠很好的避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，形成差異化產(chǎn)品，在市場(chǎng)前景不明朗前提下具有較強(qiáng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；Ø 產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向于舒適性、可居住性。大多注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，如設(shè)置大堂、裝修、空中花園、休閑廣場(chǎng)、會(huì)所等。Ø 對(duì)于投資

18、型酒店式公寓來(lái)說(shuō)，包租仍然是對(duì)客戶(hù)吸引力最大的促銷(xiāo)手段。Ø 為保證本項(xiàng)目取得較高的去化速度，在現(xiàn)有的戶(hù)型條件下，保證實(shí)用性、舒適性；Ø 本項(xiàng)目作為具有高品質(zhì)國(guó)際化的酒店式公寓社區(qū)，在產(chǎn)品立面上應(yīng)做到國(guó)際化、高品質(zhì)形象，最大程度上提升產(chǎn)品力、產(chǎn)品形象。四、本項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析，結(jié)合酒店式公寓特性及在售酒店式公寓市場(chǎng)情況，在現(xiàn)有的產(chǎn)品條件下，建議產(chǎn)品做如下方面調(diào)整：1. 產(chǎn)品亮點(diǎn)建議考慮到本項(xiàng)目特殊性，產(chǎn)品比較單一。建議產(chǎn)品作出亮點(diǎn)，在現(xiàn)有的限高條件下，犧牲部分樓層，增加單層層高，做出目前市場(chǎng)接受程度較高的復(fù)式型酒店式公寓。2. 產(chǎn)品立面建議結(jié)合項(xiàng)目初步定

19、位，本項(xiàng)目產(chǎn)品立面采用高品質(zhì)、國(guó)際化的立面構(gòu)成，提升產(chǎn)品品質(zhì)，拔高區(qū)域形象，成為區(qū)域標(biāo)志物業(yè)。3. 社區(qū)配套服務(wù)提供高品質(zhì)社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，引入國(guó)際品牌休閑會(huì)所，提升社區(qū)形象地位。4. 酒店式管理服務(wù)引入著名品牌物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)酒店式社區(qū)管理理念。小結(jié)：由于本項(xiàng)目特殊型，在目前的市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期將會(huì)延長(zhǎng)，建議項(xiàng)目盡快入世，保證足夠的預(yù)熱期、積累前期客源。本項(xiàng)目最終在目前的市場(chǎng)情況下獲得成功，近早縮短銷(xiāo)售周期，必須盡最大程度提升產(chǎn)品力，營(yíng)造酒店公寓社區(qū)氛圍，增加社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施。五、政策影響分析政策一：商場(chǎng)、辦公樓分割轉(zhuǎn)讓規(guī)范化發(fā)布日期：2004年1月9日主要

20、內(nèi)容：上海市房地資源局和市建委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知，明確規(guī)定對(duì)商場(chǎng)、辦公樓分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)范化運(yùn)作，以期降低交易過(guò)程中和交易后的風(fēng)險(xiǎn)，防止個(gè)別經(jīng)營(yíng)者以不正當(dāng)手段進(jìn)行商業(yè)欺詐，保護(hù)消費(fèi)者、投資者的合法權(quán)益。通知明確否定這類(lèi)“劃線(xiàn)為界”式分割權(quán)屬單元的做法，要求不得對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)中記載為一個(gè)權(quán)屬單元的房地產(chǎn)擅自分割轉(zhuǎn)讓。需要分割轉(zhuǎn)讓的，必須在獲得相關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)的條件下進(jìn)行“實(shí)體分割”，并變更登記手續(xù)后方可銷(xiāo)售。影響：本報(bào)告認(rèn)為從該通知來(lái)看，本質(zhì)上是為了杜絕商鋪、辦公樓項(xiàng)目被任意地分割銷(xiāo)售，明確轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物權(quán)屬單元，銷(xiāo)售標(biāo)的物必須是被測(cè)繪過(guò)的和可以登記的，“隨意分割”的現(xiàn)象即將不

21、復(fù)存在，交易標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)形態(tài)將進(jìn)一步明確。從該通知的影響來(lái)看，主要是規(guī)范市場(chǎng)，杜絕商鋪、辦公樓項(xiàng)目被任意分割的現(xiàn)象，有利于置業(yè)者、投資者，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段充分了解市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)要求更高。分析：由于本項(xiàng)目為小戶(hù)型辦公公寓產(chǎn)品，該通知的發(fā)布有利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)透明度，對(duì)于廣大的投資客戶(hù)來(lái)說(shuō)，其投資標(biāo)的物更加明確，投資信心將進(jìn)一步提高。政策二：期房限轉(zhuǎn)發(fā)布日期：2004年4月20日主要內(nèi)容：自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。除

22、商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓得，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。影響：本報(bào)告認(rèn)為，期房限轉(zhuǎn)主要目的是抑制期房交易短期炒作行為，并不會(huì)影響全部投資者。投資性購(gòu)房是指以獲取投資回報(bào)為目的的購(gòu)房行為，只要存在贏利點(diǎn)，符合投資者預(yù)期，投資行為仍然存在。由于此次期房限轉(zhuǎn)行不對(duì)非居住用房（辦公用房、商鋪等）作限制，因此部分房產(chǎn)投資客逐漸由住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公投資。因此，限制期房轉(zhuǎn)讓政策對(duì)投資購(gòu)房者的影響并不大，只是在一段時(shí)期一定范圍內(nèi)打擊投機(jī)炒作行為。期房限轉(zhuǎn)對(duì)抑制炒房行為，凈化上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定作用，但是房產(chǎn)產(chǎn)品具有商品屬性，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，期房限轉(zhuǎn)在一

23、定程度上起到抑制投機(jī)炒作行為，但最終決定房?jī)r(jià)的仍然上市場(chǎng)供求關(guān)系。分析：由于本項(xiàng)目為商辦用地性質(zhì)及特殊產(chǎn)品形態(tài)，期房限轉(zhuǎn)對(duì)于本項(xiàng)目而言影響是積極的，部分投資客戶(hù)將有可能轉(zhuǎn)移投資方向，從住宅轉(zhuǎn)向非居住用房投資，有利于增加項(xiàng)目潛在客戶(hù)群體。政策三：征收營(yíng)業(yè)稅收發(fā)布日期：2005年3月1日主要內(nèi)容：自2005年3月7日起購(gòu)買(mǎi)本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房（包括從二手房市場(chǎng)購(gòu)入的商品住房、售后公房），居住不滿(mǎn)一年就出售的個(gè)人，包括本市戶(hù)籍居住和非本市戶(hù)籍個(gè)人、外籍個(gè)人。按5%的稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。按照房產(chǎn)所有人即出售人購(gòu)進(jìn)

24、該普通住房時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間或房屋交接書(shū)上記載的時(shí)間，至出售該普通住房時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具售房發(fā)票的當(dāng)天，按孰先原則計(jì)算是否滿(mǎn)一年。計(jì)稅依據(jù)：按房產(chǎn)所有人出售該房產(chǎn)時(shí)與購(gòu)房者簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的售價(jià)減去購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)購(gòu)房發(fā)票上注明的購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 影響：營(yíng)業(yè)稅征收只是針對(duì)普通商品住房，范圍并不涉及商辦性質(zhì)物業(yè)。營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)征，只是表明上海市政府的態(tài)度，要維護(hù)市民居住的權(quán)利，抑制投機(jī)炒作行為。但征收營(yíng)業(yè)稅這一措施較為溫和，對(duì)投機(jī)炒作的抑制十分有限。相對(duì)于10萬(wàn)元的增值部分只收5550元的稅，營(yíng)業(yè)稅對(duì)投機(jī)的抑制作用很小。從另一方面來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的溫和有可能反過(guò)來(lái)促使

25、房?jī)r(jià)的上升，因?yàn)檫@部分營(yíng)業(yè)稅很可能轉(zhuǎn)嫁到真實(shí)需求者身上而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。同時(shí)營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)征，將會(huì)分流部分普通商品房投資客戶(hù)轉(zhuǎn)而投向其他投資物業(yè)類(lèi)型。分析：本項(xiàng)目不屬于本次營(yíng)業(yè)稅征收范圍之內(nèi)，因此對(duì)項(xiàng)目類(lèi)型產(chǎn)品影響也是屬于積極的。雖然此次營(yíng)業(yè)稅征收較為溫和，對(duì)投機(jī)炒作的抑制作用不大，但部分投資客戶(hù)將有可能轉(zhuǎn)移投資方向，有利于增加項(xiàng)目潛在客戶(hù)群體。政策四：央行收緊房貸上調(diào)房貸利率發(fā)布日期：2005年3月17日主要內(nèi)容：從2005年3月17日起，中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12% 的0.9倍（即5.51%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.

26、31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78調(diào)整為3.96，5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23調(diào)整為4.41。影響：一年之內(nèi)兩度提高利率，可以看到央行是要通過(guò)此舉打擊炒房者，從而平抑房?jī)r(jià)，最終讓真正需要購(gòu)房的消費(fèi)者得到實(shí)惠。在目前再度加息政策不明朗、預(yù)期不確定的情況下，持幣觀望者增加。對(duì)于純投資型物業(yè)影響較大，提高利率必然會(huì)影響投資收益，導(dǎo)致部分投資客戶(hù)進(jìn)入謹(jǐn)慎，淘汰部分跟風(fēng)炒作的投機(jī)客戶(hù)。對(duì)初步控制房?jī)r(jià)大幅上漲、抑平房?jī)r(jià)起到積極作用，房地產(chǎn)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)理性回歸、良性發(fā)展奠定了一定基礎(chǔ)。同時(shí)由于對(duì)于未來(lái)利率變化、房?jī)r(jià)的擔(dān)心，又使得尚有實(shí)力的消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)