附件四立項(xiàng)報(bào)告范本

1、附件四：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告范本P2P3項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告股份公司：我司對(duì)廣州市蘿崗區(qū)科學(xué)城P2、P3項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤考察，現(xiàn)將相關(guān)情況匯報(bào)如下：一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置P2、P3項(xiàng)目地塊位于蘿崗區(qū)中心區(qū)西南部，廣東科學(xué)城內(nèi)，按照目前政府規(guī)劃，科學(xué)城集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂和休閑等功能于一體，自然環(huán)境優(yōu)異，將來非常適合生活居住。項(xiàng)目四至范圍為西至水西路，南至開創(chuàng)大道，地塊北側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃路。項(xiàng)目位置圖如下：附區(qū)位圖紅線圖如下：附項(xiàng)目紅線圖2、規(guī)劃條件本地塊規(guī)劃用途為居住，總用地面積224125平方米，其中，北部KXC-P2地塊用地面積115250平方米，南部KXC-P3地塊108875平

2、方米。項(xiàng)目規(guī)劃容積率為1，地上建筑面積224125平方米。地塊建筑密度25%，綠地率35%，建筑高度要求以多層及小高層為主，建筑高度30米。3、項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊目前已達(dá)到七通一平，現(xiàn)狀為荒地，無拆遷，南側(cè)有高壓線經(jīng)過，但不影響地塊建設(shè)。地塊形狀比較規(guī)則，比較利于規(guī)劃，兩地塊之間有一條規(guī)劃路。地塊內(nèi)起伏不大，地質(zhì)條件一般，基礎(chǔ)施工難度不大。地塊現(xiàn)狀圖如下：附現(xiàn)狀圖一、二 4、交通狀況目前該地塊只有534路574路公交車(二中科學(xué)城校區(qū)站)可以到達(dá)，周邊公路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，自駕車很容易到達(dá)廣汕公路、廣深高速、廣園高速等。未來地鐵4號(hào)線經(jīng)過本區(qū)域，分別在項(xiàng)目西側(cè)和東側(cè)設(shè)有站點(diǎn)。附交通狀況示意圖5、配套設(shè)施地

3、塊東面毗鄰已規(guī)劃的蘿崗區(qū)文化休閑區(qū)（區(qū)內(nèi)規(guī)劃有區(qū)圖書館、展覽館、影劇院文化中心體育館等），東北面是興建中的蘿崗區(qū)政府行政辦公服務(wù)中心和正在規(guī)劃建設(shè)的市民公園及酒店會(huì)議中心。地塊西面與新建成投入使用的廣州市二中一路之隔。6、項(xiàng)目景觀地塊東南側(cè)有小山坡，將來可結(jié)合本項(xiàng)目風(fēng)格做出比較好的景觀，且由于科學(xué)城剛開始發(fā)展，地塊周邊沒有任何污染，自然環(huán)境比較優(yōu)越。二、出讓條件（項(xiàng)目取得方式）1、出讓方式及報(bào)名條件項(xiàng)目采取兩地塊分別招標(biāo)的方式出讓，報(bào)名時(shí)間從8月7日至8月18日，8月17日前繳納競(jìng)買保證金6000萬元，兩地塊各3000萬。投標(biāo)申請(qǐng)人同時(shí)投標(biāo)KXC-P2和KXC-P3地塊要求具備以下條件：（1）

4、企業(yè)凈資產(chǎn)達(dá)9億元人民幣以上；（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率小于70%；（3）報(bào)名前一個(gè)月內(nèi)銀行任一天結(jié)帳時(shí)的企業(yè)現(xiàn)金存款達(dá)6.5億元人民幣以上。2、出讓程序參加地塊投標(biāo)的公司要求9月21日提交資格審查文件，資格審查通過后于9月28日前提交投標(biāo)文件，開發(fā)區(qū)土地交易中心將于9月28日上午公開開標(biāo)。3、出讓底價(jià)及付款方式KXC-P2地塊投標(biāo)最低價(jià)為17000萬元，計(jì)算樓面地價(jià)1475元/平方米，KXC-P3地塊投標(biāo)最低價(jià)為15000萬元，計(jì)算樓面地價(jià)1378元/平方米。付款方式為成交后30日內(nèi)一次性付清。三、市場(chǎng)情況1、區(qū)域市場(chǎng)概況從近期廣州各區(qū)的市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格來看，蘿崗區(qū)的成交量上升較快，成交價(jià)格也

5、以蘿崗區(qū)上升幅度最大，這說明當(dāng)前蘿崗區(qū)的住宅市場(chǎng)是供不應(yīng)求的，而且隨著科學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展和蘿崗區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，對(duì)住宅的需求量將會(huì)進(jìn)一步大幅增大。值得注意的是，在住宅需求增加的同時(shí)，開發(fā)區(qū)的土地供給量也大大增加了，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)計(jì)劃出讓儲(chǔ)備地塊6幅，其中商品住宅用地面積96.33萬平方米，占總用地面積的98.57%。擬公開出讓時(shí)間為6月至9月。除了廣州政府有計(jì)劃出讓的土地，不少發(fā)展商還通過其他渠道拿到了大量的待開發(fā)土地，只待發(fā)展良機(jī)的到來?？梢钥闯觯摰貐^(qū)未來住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。2、周邊樓盤情況蘿崗區(qū)除了原有的保利林語山莊和帝景山莊外，萬科和中糧集團(tuán)合作的廣州萬科城已現(xiàn)雛形，規(guī)模較

6、小的華悅山莊也即將進(jìn)入市場(chǎng)。帝景山莊與保利林語山莊以別墅為主，而廣州萬科城則是針對(duì)更大批的中等收入階層，占地22萬平方米的廣州萬科城包括情景洋房、特色小高層及萬科的創(chuàng)新低密度住宅，將為科學(xué)城的中等消費(fèi)者帶來新的產(chǎn)品選擇。表1：周邊樓盤情況表樓盤名稱位置規(guī)模產(chǎn)品類型均價(jià)銷售速度與本案相比優(yōu)劣勢(shì)其他附周邊樓盤個(gè)案分布圖3、項(xiàng)目市場(chǎng)前景P2/P3地塊毗鄰科學(xué)城北面，開發(fā)區(qū)整體強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，以及蘿崗區(qū)嶄新而宏偉的發(fā)展藍(lán)圖，使該項(xiàng)目未來幾年內(nèi)有較大的增值空間。如果蘿崗區(qū)域未來兩年內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠逐步落實(shí)，該項(xiàng)目面市可望面臨一個(gè)人氣較旺的市場(chǎng)，此外，在科學(xué)城林語項(xiàng)目基礎(chǔ)上，容易在區(qū)域市場(chǎng)形成品牌聯(lián)

7、動(dòng)效應(yīng)，因此總體上本案前景較好。4、價(jià)格定位與產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，項(xiàng)目擬建多層公寓、情景洋房和部分聯(lián)排別墅。售價(jià)按照聯(lián)排別墅19000元/平米計(jì)，洋房按照8000元/平方米計(jì)，商業(yè)按照15000元/平方米計(jì)，酒店式公寓按照10000元/平方米計(jì)。商業(yè)按照全部銷售計(jì)算，根據(jù)實(shí)際情況地下車位按照全部銷售計(jì)算，售價(jià)為10萬元/個(gè)。（詳見市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）四、項(xiàng)目初步規(guī)劃方案經(jīng)初步規(guī)劃，本項(xiàng)目總建筑面積312366平方米，其中地上面積243423平方米，可售面積225736平方米。產(chǎn)品類型以普通洋房及聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品，其中洋房面積155425平方米，別墅70303平方米。另有部分商業(yè)34

8、00平方米及酒店公寓3648平方米。五、項(xiàng)目初步開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目初步計(jì)劃于2007年5月開工建設(shè)，項(xiàng)目竣工時(shí)間2009年底，開發(fā)周期為2年半。預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2007年12月開始銷售六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析1、周邊地塊成交情況地塊周邊住宅用地成交量較小，具體情況見下表表2：周邊地塊成交信息成交地塊成交時(shí)間地塊位置占地面積建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)競(jìng)得人F3-62005.8位于廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)南片商住用地東南角、廣深公路北側(cè)14785591405588950廣州宏康F3-12006.1位于廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)牛頭山143046436879683238廣州宏康F8-12006.5位于廣州開發(fā)區(qū)大觀路東471939707908

9、3631505130廣東中萊附周邊成交地塊位置圖根據(jù)項(xiàng)目周邊地塊成交情況，F(xiàn)8-1地塊區(qū)位條件好于本地塊，綜合考慮時(shí)間等因素預(yù)計(jì)正常情況下本項(xiàng)目成交樓面價(jià)格在4000-4500元/平方米以內(nèi)。2、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)當(dāng)土地價(jià)格為91480萬元，樓面地價(jià)4053元/平方米時(shí)，總投資為213769萬元，按照可售單方成本9470元/平方米。按照洋房8000元/平方米，別墅19000元/平方米，商業(yè)15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收均價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售額312799萬元，稅前利潤達(dá)到37397萬元，稅前利潤率達(dá)到15.3%。（詳見立項(xiàng)測(cè)算表）3、敏感性分析由于洋房面積占總可售

10、面積的65%以上，故利潤與洋房售價(jià)相關(guān)性較大，以洋房售價(jià)和土地取得價(jià)格為變量，對(duì)稅前利潤及稅前利潤率進(jìn)行敏感性分析。表3：稅前利潤率敏感性分析住宅售價(jià)稅前利潤率地價(jià)6500700075008000850090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20%920004.8

11、1%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.29%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，項(xiàng)目具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在售價(jià)下降至6500元/平方米，地價(jià)上升至94000萬元時(shí)，項(xiàng)目仍能保證不虧損。七、資金計(jì)劃預(yù)計(jì)本地塊成交價(jià)格在91480萬元左右，總投資213769萬元，啟動(dòng)資金95000萬元。安排資金計(jì)劃如下：1、2006年8月17日支付保證金6000萬元。2、2006年10月28日支付地價(jià)85480萬元，保證金已

12、轉(zhuǎn)地價(jià)。3、2006年10月-2007年3月支付交易費(fèi)用、勘探設(shè)計(jì)，場(chǎng)地平整等費(fèi)用3520萬元。4、預(yù)計(jì)2007年3月可取得銀行貸款100000萬元。八、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)(1)項(xiàng)目位于規(guī)劃中的蘿崗中心區(qū)內(nèi)，毗鄰未來的區(qū)政府和市二中等，所處區(qū)位條件有利，交通狀況良好，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施將逐步完善；(2)項(xiàng)目采取對(duì)企業(yè)資金實(shí)力和規(guī)劃方案進(jìn)行資格審查的基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)的方式招標(biāo)，具有公平性，同時(shí)對(duì)資金實(shí)力設(shè)置的高門檻，可以排除資金實(shí)力處于劣勢(shì)的企業(yè)；(3)項(xiàng)目地塊平整，緊鄰山坡，利于結(jié)合自然環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；2、劣勢(shì)(1)項(xiàng)目分成兩個(gè)地塊分別招標(biāo)出讓，使公司要同時(shí)取得兩部分的土地使用權(quán)，面臨的較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，投入的土地成本將比較大；(2)項(xiàng)目兩側(cè)各有高壓線走廊經(jīng)過，對(duì)項(xiàng)目將造成一定的影