房地產(chǎn)企業(yè)全套會(huì)計(jì)核算流程

1、第一章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本常識與特點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營模式與流程3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目4、房地產(chǎn)開發(fā)階段的劃分與涉及稅種第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)， 所涉及上下游產(chǎn)業(yè)近五六十個(gè)，地方政府除了稅收收入外， “土地出讓金”占地方財(cái)政收入比例逐年加大，有的地區(qū)更是超過了50%以上.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程在 78-91 年這個(gè)時(shí)間段， 理論與小范圍發(fā)展的階段，也是個(gè)初步探索的階段1992 年鄧小平南巡之后，全國掀起房產(chǎn)熱，同年也發(fā)生“下海潮” ,在全國各地很普遍。 那時(shí)也出了一大批房產(chǎn)大佬像萬通的 馮侖 陽光

2、壹佰的易小迪SOHO潘石屹等等95 到 07-08 年從海南成功抽身的房企更多表現(xiàn)出的是穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。到千禧年，福利分房制度基本廢止，住房推向市場化。一直到現(xiàn)在，期間出了多輪稅制、土地出讓、全面調(diào)整等等改革！房地產(chǎn)行業(yè)也完成了一個(gè)從無到有，日見規(guī)范的過程2、 房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)介紹房地產(chǎn)行業(yè)通過市場機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、 開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、 管理、服務(wù)、自行等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性開發(fā)流程長、資金密集房地產(chǎn)行業(yè)涉及行政主管部門多銷售收入種類多，銷售行為接受政府監(jiān)管第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營模式與流程一、經(jīng)營模式（開發(fā)與自持物業(yè)

3、）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、（南萬科 北順馳 主要以銷售開發(fā)產(chǎn)品為主）后來房企發(fā)展自己的物業(yè)公司、也有投資房地產(chǎn)中介、后期自持物業(yè)如 萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)，隨著經(jīng)營模式不斷變化與創(chuàng)新，給我財(cái)務(wù)人員賬 務(wù)核算也帶了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程笠訂土地出讓合同設(shè)立苗三公司立項(xiàng)/辦理振三許可初步因t國旦向就/一基官身督至辦理施工尚可CE辦里苕品房丐告許可房地產(chǎn)公司西灶、方案市直.用地許H證金際嗤意兄:可，二.谷回近代，三廣?5受函宜言工書k xWdk可二=M i：毛二一三言二番二n在沒二程E5差二保*去校書坦!回電步謾計(jì)登畝批裒工欄招投你及黠棄（施工國做由來）故配線、建設(shè)工才孰倒忤可證合同卷室交全壇總巨三 -

4、專業(yè)萼收度工檢收辦證一文房第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目案其提供會(huì)計(jì)信息的詳細(xì)程度不同， 可以分為總分類科目和 明細(xì)分類科目，根據(jù)【會(huì)計(jì)準(zhǔn)則】的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)和會(huì)計(jì)核算的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置五大類會(huì)計(jì)科 目：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益類1. 資產(chǎn)類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況， 其中包括流動(dòng)資 產(chǎn)和各項(xiàng)長期資產(chǎn)。其中資產(chǎn)類科目中開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別設(shè) 置的會(huì)計(jì)科目。其他科目屬于各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目2. 負(fù)債類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增減變化情況， 其中包括各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長

5、期負(fù)債，負(fù)債類科目是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目3. 所有者權(quán)益類科目是用來核算所有者權(quán)益增減變化的科目， 這類科目也是各類企業(yè)通用的科目4. 成本類科目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的成本科目主要有：“開發(fā)成本”、“ 開發(fā)間接費(fèi)用”，這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的會(huì)計(jì)科目，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍， 有施工業(yè)務(wù)， 那么還需要在成本類科目中增設(shè)“工程施工”“輔助生產(chǎn)”“工程結(jié)算”等科目。5. 損益類科目是核算企業(yè)損益的會(huì)計(jì)科目， 其有月末無余額的特點(diǎn) （轉(zhuǎn)入本年利潤科目），這類科目也是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。注意：許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更細(xì)致的反

6、映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。 如房地產(chǎn)公司在原材料下面增加 “鋼材” “水泥”等明細(xì)科目二、重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目的核算（一）開發(fā)成本本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、 房屋、 配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本 貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置明細(xì)賬戶如下：（ 1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 主要包括以下內(nèi)容：1） 政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)2）土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變

7、更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。3）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出， 安置及動(dòng)遷支出， 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)， 危房補(bǔ)償費(fèi)、 征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。（ 2） 前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1）勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線 費(fèi)、定線費(fèi)、施工

8、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3）政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（ 或墻改專項(xiàng)基金 ） 、教師住宅基金（ 或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) ） 、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核

9、費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、 * 費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4）招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5）“三通一平”費(fèi)（ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1）市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊 等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2）給水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、水泵房、用水增容、施工用水、雨污水系統(tǒng)費(fèi)3）供電系統(tǒng)費(fèi)：管道及電纜系統(tǒng)、配電房、用電增容、施工用電4）燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室外管道系統(tǒng)、調(diào)壓

10、站、煤氣增容費(fèi)5）有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用6）電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井、寬帶工程費(fèi)7）智能化系統(tǒng)費(fèi)：停車管理系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用、電子公告屏費(fèi)用、室外背景音樂。8）采暖系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房9） 園林環(huán)境工程費(fèi)： 綠化建設(shè)費(fèi)、 建筑小品、 道路、 廣場建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施（ 4） 建安工程費(fèi)1）土建工程費(fèi)：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程、門窗工程、公共部位精裝修、室內(nèi)裝修、幕墻、幕墻泛光、甲供材料。2）、安裝工程費(fèi)：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱

11、電系統(tǒng)費(fèi)、甲供材料（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生， 可計(jì)入土地、 房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)入的公共配套設(shè)施費(fèi)用。如：居委會(huì)、派出所、游泳池、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、球場、車站、自行車棚、公廁等設(shè)施支出（ 6）開發(fā)間接費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。如：1）工程管理費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、其他2） 營銷設(shè)施建造費(fèi)： 廣告設(shè)施費(fèi)、 銷售環(huán)境改造費(fèi)、 售樓處裝修、樣板間裝修、其他。3）物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；

12、以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。4）行政管理費(fèi)：工資、職工福利費(fèi)、職工社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金及房貼、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、出國費(fèi)用、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他（二）、“開發(fā)間接費(fèi)”科目（一級科目）開發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”一級科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在期末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本項(xiàng)目的各成本核算對 象。（三）、開發(fā)產(chǎn)

13、品開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程， 并已驗(yàn)收合格， 符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。國稅發(fā)【2009】 31 號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品如何下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。1. 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案2. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用3. 開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明開發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級明細(xì)如“土地”“商品房”“配套設(shè)施”“代建工程”等借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方）貸方登記已對外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）的開發(fā)產(chǎn)品賬務(wù)處理：竣工驗(yàn)收時(shí)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（四）、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用。增加明細(xì)核算，“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷期間發(fā)生的維修費(fèi)借：開發(fā)成本/開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)階段的劃分與不同階段涉稅稅種一、房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀除消費(fèi)稅、關(guān)稅外，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及現(xiàn)狀所有稅種，房地產(chǎn)還是一個(gè)高